2026年土地登记代理人考试题库附答案

2026年土地登记代理人考试题库附答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪类土地权利登记无需提交权属来源材料？A.集体土地所有权首次登记B.国有建设用地使用权变更登记（用途未变）C.宅基地使用权继承登记D.地役权设立登记答案：C解析：继承取得的不动产权利，可依据生效法律文书或遗嘱公证书等证明继承事实的材料，无需重复提交权属来源材料（《不动产登记暂行条例实施细则》第14条）。2.某企业以出让方式取得工业用地使用权，因扩大生产需要将部分土地出租给关联企业。根据现行规定，该出租行为是否需要办理不动产登记？A.需办理出租备案登记B.需办理土地使用权变更登记C.无需办理登记，但需告知登记机构D.无需办理登记，租赁合同备案即可答案：D解析：土地使用权出租属于债权行为，不产生物权变动效力，无需办理不动产登记，但需按《城市房地产管理法》规定办理租赁合同备案（《不动产登记暂行条例》第5条）。3.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起多长时间内未申请登记的，预告登记失效？A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。4.农民集体因土地调整需要申请集体土地所有权变更登记，应提交的核心材料是？A.村民会议三分之二以上成员同意的决议B.县级人民政府批准文件C.土地调整协议及地籍调查表D.原不动产权属证书答案：B解析：集体土地所有权变更涉及行政区域调整或土地调整的，需提交县级以上人民政府批准文件（《不动产登记暂行条例实施细则》第29条）。5.某宗地存在两个以上利害关系人申请异议登记，登记机构应如何处理？A.仅受理第一个申请B.分别受理并分别记载于登记簿C.告知需共同申请D.不予受理，要求协商一致后申请答案：B解析：异议登记是对登记簿记载事项的异议，多个利害关系人可分别申请，登记机构应分别受理并将异议事项记载于登记簿（《不动产登记操作规范（试行）》第5.3.3条）。6.国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，若土地出让合同约定的容积率与规划核实确认的容积率不一致，登记机构应依据哪项材料登记？A.土地出让合同B.建设工程规划许可证C.规划核实确认书D.竣工验收备案表答案：C解析：规划核实确认书是规划条件落实的最终确认文件，登记机构应以规划核实确认的容积率等规划指标为准（《不动产登记操作规范（试行）》第9.1.4条）。7.某自然人申请宅基地使用权及房屋所有权登记，其户籍已迁出原集体经济组织但仍在原房屋居住，登记机构应如何处理？A.不予登记，因户籍迁出丧失宅基地资格B.予以登记，注明“非本集体经济组织成员继承取得”C.需经村民会议同意后登记D.仅登记房屋所有权，不登记宅基地使用权答案：B解析：非本集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地的，可按规定登记，登记簿注记“该权利人为非本集体经济组织成员，因继承房屋占用宅基地”（自然资源部《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》）。8.地役权登记中，需明确记载的核心要素不包括？A.供役地和需役地的位置B.地役权期限C.利用目的和方法D.地役权设立费用答案：D解析：地役权设立费用属于合同约定的债权内容，不影响物权效力，登记时无需记载（《不动产登记暂行条例实施细则》第61条）。9.某公司因名称变更申请国有建设用地使用权变更登记，需提交的材料不包括？A.原不动产权属证书B.公司名称变更的工商核准文件C.土地出让合同补充协议D.变更登记申请书答案：C解析：名称变更属于权利人信息变更，不涉及权利内容变化，无需重新签订土地出让合同（《不动产登记操作规范（试行）》第8.2.3条）。10.不动产登记机构收到异议登记申请后，应在多长时间内完成登记？A.即时B.1个工作日C.3个工作日D.5个工作日答案：A解析：异议登记属于应急性登记，登记机构应即时办理（《不动产登记暂行条例》第20条）。11.集体经营性建设用地使用权首次登记，除权属来源材料外，还需提交的核心材料是？A.村民会议三分之二以上成员同意的决议B.自然资源主管部门出具的规划条件C.土地成交确认书和出让合同D.地上建筑物合法来源证明答案：C解析：集体经营性建设用地使用权通过出让等方式设立的，需提交土地成交确认书、出让合同等材料（《不动产登记暂行条例实施细则》第40条）。12.某宗地存在查封登记，查封期限届满且未续封的，登记机构应如何处理？A.自动注销查封登记B.需经查封机关书面通知后注销C.利害关系人申请后注销D.保持查封登记直至权利人申请答案：A解析：查封期限届满未续封的，查封登记自动失效，登记机构无需额外操作（《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第27条）。13.预告登记的效力不包括？A.限制处分效力B.物权设立效力C.保全顺位效力D.对抗第三人效力答案：B解析：预告登记仅产生保全债权请求权的效力，不直接设立物权（《民法典》第221条）。14.因不动产登记机构工作人员过错导致登记错误，造成权利人损害的，赔偿责任应由？A.工作人员个人承担B.登记机构承担，可向工作人员追偿C.登记机构的上级主管部门承担D.由保险公司赔付答案：B解析：《民法典》第222条规定，因登记错误造成损害的，登记机构应承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可向造成登记错误的人员追偿。15.宅基地使用权及房屋所有权转移登记中，受让方需满足的条件不包括？A.本集体经济组织成员B.符合宅基地申请条件C.已有宅基地但面积未超标D.因继承、受遗赠取得答案：C解析：宅基地使用权转移需受让方符合“一户一宅”要求，已有宅基地且面积超标的不得受让（《土地管理法》第62条）。16.土地承包经营权首次登记，承包方为农户的，应记载的权利主体是？A.农户代表姓名B.农户全体成员姓名C.家庭户口簿登记的户主D.土地承包合同载明的承包方答案：D解析：土地承包经营权以土地承包合同载明的承包方为权利主体，农户成员信息可在登记簿附记栏注记（《不动产登记操作规范（试行）》第11.2.3条）。17.某企业以划拨方式取得土地使用权，因破产清算需办理转移登记，应先办理的手续是？A.补缴土地出让金B.取得主管部门批准文件C.办理土地用途变更登记D.提交清算组决议答案：B解析：划拨土地使用权转移需经有批准权的人民政府批准（《城市房地产管理法》第40条）。18.不动产登记资料查询中，利害关系人申请查询的，需提交的材料不包括？A.身份证明B.利害关系证明C.查询申请书D.律师执业证书（如委托律师）答案：D解析：利害关系人本人查询只需提交身份证明、利害关系证明和申请书；委托查询的需提交授权委托书及受托人身份证明（《不动产登记资料查询暂行办法》第8条）。19.地役权因供役地分割而部分消灭的，登记机构应？A.办理地役权变更登记B.办理地役权注销登记C.办理地役权转移登记D.不予登记，由当事人自行约定答案：A解析：供役地分割后，地役权仅对分割后的部分有效，需办理变更登记（《民法典》第383条）。20.某宗地存在抵押权登记，抵押期间抵押人转让不动产，受让人代为清偿债务消灭抵押权的，登记机构应？A.先办理抵押权注销登记，再办理转移登记B.同时办理抵押权注销登记和转移登记C.先办理转移登记，再办理抵押权注销登记D.仅办理转移登记，抵押权自动消灭答案：B解析：根据《民法典》第406条，抵押期间转让不动产的，受让人清偿债务后，可申请一并办理抵押权注销登记和转移登记（《不动产登记操作规范（试行）》第14.3.6条）。二、多项选择题（每题2分，共15题）1.下列情形中，需要办理不动产注销登记的有？A.土地使用权期限届满未续期B.因自然灾害导致土地灭失C.人民法院判决撤销原登记D.权利人放弃土地权利答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第28条规定，权利消灭的四种情形均需办理注销登记。2.集体土地所有权首次登记应提交的材料包括？A.土地权属来源材料B.权籍调查表、宗地图C.村民会议决议D.县级以上人民政府批准文件答案：AB解析：集体土地所有权首次登记需提交权属来源材料、权籍调查成果；村民决议是内部程序，批准文件仅在特殊情形下需要（《不动产登记操作规范（试行）》第6.1.3条）。3.不动产登记机构在审核登记申请时，应重点核查的内容有？A.申请材料是否齐全、符合法定形式B.权属来源是否合法C.界址、面积是否清楚D.申请登记的不动产是否存在查封、异议登记答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第18条规定，登记机构需对材料完整性、权属合法性、界址面积、权利限制等进行审核。4.下列土地权利中，以登记为生效要件的有？A.国有建设用地使用权设立B.土地承包经营权互换C.地役权设立D.抵押权设立答案：AD解析：《民法典》规定，建设用地使用权、抵押权设立需登记生效；土地承包经营权互换、地役权设立自合同生效时设立，登记对抗第三人。5.宅基地使用权及房屋所有权首次登记，需满足的条件包括？A.符合“一户一宅”规定B.房屋已建成并通过竣工验收C.宅基地使用权权属来源合法D.申请人为本集体经济组织成员答案：ACD解析：农村房屋竣工验收通常不强制要求，实践中以规划许可或用地审批等材料作为合法来源（自然资源部《宅基地确权登记意见》）。6.不动产登记资料包括？A.不动产登记簿B.登记原始资料C.查询记录D.权属来源文件答案：ABD解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第2条规定，登记资料包括登记簿、原始资料（含权属来源文件），查询记录不属于登记资料本身。7.因继承取得不动产权利申请登记时，可作为继承事实证明的材料有？A.遗嘱公证书B.法院生效判决书C.亲属关系证明D.死亡证明答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》第1.8.6条规定，继承登记需提交死亡证明、亲属关系证明、遗嘱或生效法律文书等材料。8.预告登记可因下列哪些情形失效？A.债权消灭B.预告登记权利人放弃预告登记C.自能够登记之日起90日内未申请D.不动产被征收答案：ABC解析：《民法典》第221条规定，债权消灭、未及时申请登记、权利人放弃是预告登记失效的法定情形；征收导致物权消灭，预告登记同步失效但非“失效情形”。9.地役权登记中，需在登记簿注记的内容包括？A.供役地和需役地的不动产单元号B.地役权期限C.利用目的和方法D.地役权设立费用答案：ABC解析：设立费用属于合同内容，不记载于登记簿（《不动产登记暂行条例实施细则》第61条）。10.不动产登记机构不予登记的情形包括？A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请登记的事项与登记簿记载冲突C.申请人未提供完税证明D.申请登记的不动产存在查封登记答案：ABD解析：完税证明是部分登记类型的必要材料（如转移登记），但非所有登记类型；存在查封的不动产不得办理转移、抵押登记（《不动产登记暂行条例》第22条）。11.集体建设用地使用权及建筑物所有权首次登记，需提交的规划材料包括？A.建设工程规划许可证B.乡村建设规划许可证C.规划核实确认书D.选址意见书答案：BC解析：集体建设用地范围内的建设项目，需提交乡村建设规划许可证；规划核实确认书是竣工验收的必要材料（《不动产登记操作规范（试行）》第9.1.4条）。12.抵押权登记中，最高额抵押权与一般抵押权的区别在于？A.担保债权的不特定性B.债权确定前可转让C.担保范围包括未来债权D.登记时需记载最高债权额答案：ACD解析：最高额抵押权担保的是一定期间内将要连续发生的债权（不特定性），登记时需记载最高债权额；一般抵押权担保特定债权，最高额抵押权在债权确定前不得转让（《民法典》第420条）。13.不动产登记错误的纠正方式包括？A.利害关系人申请更正登记B.登记机构依职权更正C.异议登记D.诉讼确认权利答案：ABD解析：异议登记是临时救济措施，不直接纠正错误；更正登记（申请或依职权）和诉讼确权是纠正错误的法定方式（《民法典》第220条）。14.土地承包经营权变更登记的情形包括？A.承包方姓名变更B.承包地块调整C.承包期限延长D.土地用途改变（农业用途内部调整）答案：ABC解析：土地用途改变为非农业用途需办理其他登记，农业用途内部调整（如种植作物变化）不影响承包经营权登记（《不动产登记暂行条例实施细则》第51条）。15.不动产登记代理机构的义务包括？A.对委托人的个人信息保密B.如实告知登记风险C.代为保管委托人权属证书D.遵守不动产登记法律法规答案：ABD解析：代理机构不得擅自保管委托人权属证书，需经特别授权（《不动产登记代理管理办法》草案）。三、案例分析题（每题8分，共5题）案例1：张某系某村村民，2005年经批准在村内取得宅基地并建成房屋，未办理登记。2025年张某去世，其独子小张（户籍已迁出该村，现为城镇居民）申请宅基地使用权及房屋所有权登记。问题：登记机构应如何处理？需审核哪些材料？答案：处理方式：予以登记，登记簿注记“该权利人为非本集体经济组织成员，因继承房屋占用宅基地”。需审核材料：（1）张某死亡证明；（2）小张与张某的亲属关系证明；（3）宅基地批准文件（如《宅基地使用权审批表》）；（4）房屋合法建造的证明（如乡村建设规划许可证或村委会证明）；（5）小张身份证明；（6）登记申请书。依据：自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》明确，非本集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地的，可按规定登记，注记相关信息。案例2：甲公司2020年以出让方式取得一宗工业用地（面积5000㎡），2023年因生产需求将其中2000㎡出租给乙公司，双方签订租赁合同并办理备案。2025年甲公司申请办理不动产登记，乙公司以“租赁权优先”为由主张登记需经其同意。问题：甲公司能否单独申请登记？乙公司的主张是否成立？答案：甲公司可单独申请登记。乙公司的主张不成立。理由：（1）甲公司作为土地使用权人，对其合法取得的土地享有完整物权，申请登记是行使物权登记请求权的行为，无需承租人同意；（2）租赁权是债权，不影响物权登记；（3）租赁合同备案仅产生对抗第三人的效力（《民法典》第706条），不构成物权登记的限制条件。案例3：某村集体因村庄规划调整，将原属于A村民小组的10亩耕地调整给B村民小组。两小组共同申请集体土地所有权变更登记，提交了村民会议决议（A组80%成员、B组75%成员同意）、土地调整协议及地籍调查成果。问题：登记机构是否应受理？还需补充哪些材料？答案：登记机构应受理，但需补充县级人民政府批准文件。依