房地产行业2026年7月统计局房地产数据点评：单月销售量价跌幅均收窄北京新政有望提升楼市活力

目录TOC\o"1-2"\h\z\u新房单月销售量价跌幅齐收窄，北京推出楼市新政 1新房单月销售量价同比跌幅收窄，北京推出楼市新政 1行业到位资金降幅收窄，其中自筹资金跌幅收窄明显 3一线城市宅地供给及成交溢价均较高，商品房待售面积持续下降 5开发投资规模降幅继续扩大，一线城市土地供给及溢价率均保持高水平 5全国商品房待售面积连续5个月下降 6投资建议：一线城市止跌回稳态势巩固，看好行业内龙头企业 8风险分析 新房单月销售量价跌幅齐收窄，北京推出楼市新政7月单月新房销售降幅较61-74502111.8%，1-60.27488113.4%60.9个百2024721.2%。1-74271813.1%1-60.5747738.9%65.020247月。图1:商品房销售面积和销售金额累计同比 图2:单月商品房销售面积变化（万平）计 计图3:38城新房周度成交面积（单位：万方） 图4:14城二手房周度成交面积（单位：万方）计 计70城一二手房价格延续调整，广州二手房价环比领涨。7个大中城市新建商品住宅价格环比20266月持平；70176个城市环比47个城市环比下跌。7700.3%20266月持平；7月5362个城市环比下跌，四个一线城市二手房价均持平或上涨，上海、北京、深圳、广州环比分别上涨0.3%、0.0%、0.2%、0.4%，上海已连续6个月二5个月二手房价环比上涨。图5:一线城市二手房价指数变化 图6:70大中城市新建及二手住宅价格指数计 计图7:新建商品住宅价格环比涨跌及持平城市个数 图8:二手住宅价格环比涨跌及持平城市个数计 计北京推出楼市新政，公积金贷款额度大幅提升。政策端来看，8月7日，北京印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，北京楼市新政主要涉及限购、赠与、公积金三个方面，其中五环内购房社保要求21240100万。社保要求下调后新市民购房需求有望前置，公积金额度提升可有效降低居民房贷负担，释放刚需及刚改需求。继上海、深圳后，北京楼市新政有望提高楼市活跃度，助力稳定北京房地产市场。表1:2025年至今房地产重点政策脉络时间部门/会议政策内容2025年3月政府工作报告“”。2025年4月政治局会议加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。2025年5月央行5年以上公积金利率下调25BP，LPR下降10BP至3.5%。2025年8月北京住建委等2公积金贷款额度上调至100万。2025年8月上海住建委等沪籍及一年社保以上非沪籍居民在外环外不限购套数；不再区分首套及二套商贷利率。2025年9月深圳住建局等深籍及一年社保以上非深籍居民在非核心区不限购套数；不再区分首套及二套商贷利率。2025年12月北京住建委等3221以上家庭，五环内可多买一套；公积金贷款二套首付从30%调整至25%。2025年12月财政部、税务总局个人销售不足2年住房，增值税征收率从5%降至3%，满2年仍免征。2026年2月上海住建委等1金最高贷款额度提至240万。2026年3月政府工作报告提出着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。2026年3月中国人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局3（款比例调整为不低于30%。2026年3月成都住房公积金管理中心60100120万元，购买现房等还可上浮20%。2026年4月政治局会议努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。2026年4月深圳住建局进一步优化调整住房限购政策，满足条件居民可在福田、南山、宝安新安街道增购111302026年4月广州市人民政府办公厅200“预售阶段确定学位、网签即入学”，还提供“卖旧买新”补贴。2026年6月住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，拟将公积金使用范围扩大至装修、支付物业费以及国务院批准的其他住房消费情形。2026年7月国务院批复印发《扩大消费“十五五”规划》，将住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴并置于首位。2026年8月北京市住房和城乡建设委员会、市规划和自然资源委员会、住房公积金管理中心相关政策。指研究院，中国政府网，克而瑞，各地住建委（局），和讯7月单月到位资金降幅较6月相对收窄。1-7月房地产到位资金45748亿元，同比下降20.3%，降幅较1-6月扩大0.1个百分点；其中7月到位资金5515亿元，同比下降21.0%，降幅较6月收窄4.0个百分点。自筹资金累计及单月跌幅均收窄。各项到位资金来源中，1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的同比增速分别为-32.1%/-18.5%/-14.4%/-23.5%，增速较1-6月分别变动-0.4pct/-2.1pct/+1.4pct/+1.4pct，其中7月四项资金来源的同比增速分别为-35.8%/-32.4%/-4.1%/-14.4%，增速较6月分别变动+9.3pct/-3.8pct/+10.4pct/-4.2pct。图9:房地产到位资金累计及当月同比 图10:各渠道到位资金累计同比计 计一线城市宅地供给及成交溢价均较高，商品房待售面积持续下降开发投资规模降幅继续扩大，一线城市土地供给及溢价率均提升。1-7月房地产开发投资额43009亿元，19.2%1-61.27493527.4%6月扩大3.0个百分点。土地市场方面，月百城中一、二、三线城市宅地出让金分别同比变动34%-7%-1%；、、。图11:房地产开发投资额累计同比和单月同比 图12:2026年1-7月开发投资额同比下降19.2%计 计图13:百城分线城市宅地单月出让金同比增速 图14:百城分线城市宅地单月出让溢价率5新开工面积降幅走扩，竣工面积降幅收窄。月新开工面积26700万方，同比下降24.0%，降幅较1-6月0.67346127.8%61.8个百分点。1-7月竣1919523.2%60.571974万方，同比下降18.5%，降幅较6月收窄6.5个百分点。图15:房屋新开工面积累计同比及当月同比 图16:房屋竣工面积累计同比及当月同比图17:2026年1-7月新开工面积同比下降24.0% 图18:2026年1-7月竣工面积同比下降23.2%全国商品房待售面积连续5个月下降。随着供给缩量，以及去库存持续推进，政策措施不断显效，商品房待售面积有所减少，截至2026年7月末，全国商品房待售面积75911万方，同比下降0.8%，降幅较1-6月收窄0.1个百分点，待售面积连续5个月下降。图19:商品房累计待售面积及累计同比投资建议：一线城市止跌回稳态势巩固，看好行业内龙头企业一线城市楼市持续恢复，房价企稳态势巩固，看好行业内龙头企业。香港赛道中看好香港房企龙头新鸿基地产、香港REITs龙头领展房产基金等；商业赛道中看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的企业，包括华润万象生活、华润置地、太古地产、新城控股、大悦城、龙湖集团等；核心城市赛道中看好土储优质、产品力等。表2:重点公司估值表（8月17日）今年以来 股价（元/市值（亿股本人民币元） PE公司代码 公司名称 投资评级涨跌幅港元）人民币）（亿股）2025A2026E2027E2028E2025A2026E2027E2028EPB开发类中国海外0688.HK发展买入11.8%13.421,2701091.161.121.131.1610.010.310.310.00.3600895.SH张江高科买入-24.8%32.91510150.640.67-0.7151.749.4-46.23.7建发国际1908.HK集团买入5.4%15.55311231.581.631.681.818.58.38.07.41.0002244.SZ滨江集团买入-8.8%9.09283310.680.800.830.8713.411.411.010.40.9600153.SH建发股份买入2.0%8.74253291.190.851.091.387.310.38.06.30.63900.HK绿城中国买入-11.5%7.50165250.030.150.260.42232.144.524.815.50.50817.HK中国金茂买入19.4%1.451691350.090.100.130.1413.512.49.38.70.40123.HK越秀地产买入-6.4%3.71129400.010.010.020.02234.3224.3206.0176.90.2600325.SH华发股份买入-43.6%2.386628-3.45-1.020.110.25--22.39.70.8600064.SH南京高科买入-8.6%7.60132171.061.40--7.25.4--0.7600266.SH城建发展买入-14.2%4.308921-0.200.60---7.1--0.5600736.SH苏州高新买入1.9%6.8779120.290.34--23.320.4--1.1002208.SZ合肥城建买入-5.9%11.65948-0.650.170.18--68.364.9-1.6新鸿基地0016.HK买入24.6%117.203,396296.657.057.33-17.616.616.0-0.5产商业类1109.HK华润置地买入28.7%33.962,095713.563.623.723.848.28.17.97.60.7华润万象1209.HK买入-4.7%40.00790231.741.942.162.3819.917.816.014.65.1生活0960.HK龙湖集团买入-23.7%6.48397710.140.140.150.1638.939.037.735.60.2601155.SH新城控股买入-20.3%11.12251230.300.440.530.6236.925.421.018.00.4000031.SZ大悦城买入-23.0%2.179343-0.550.030.090.10-75.524.921.00.9领展房产0823.HK基金买入15.6%38.801,02626-3.35-0.341.373.38--28.311.50.71972.HK太古地产买入19.7%24.261,39758-0.270.640.830.84-37.829.229.00.5经营服务类2423.HK贝壳-W买入8.6%44.221,314340.871.501.571.6543.925.424.423.22.02602.HK万物云买入1.3%18.02182120.590.730.871.0126.221.418.015.51.36049.HK保利物业买入-9.1%27.4413162.802.953.113.318.58.17.67.21.22669.HK中海物业买入-23.2%3.3796330.420.450.460.487.06.56.36.11.62869.HK绿城服务买入-5.7%4.17114320.280.330.390.4612.911.09.37.81.4000560.SZ我爱我家买入-25.7%2.175124-0.040.010.020.03-147.8102.783.80.63316.HK滨江服务买入0.4%22.846332.152.342.522.7010.69.89.18.53.3绿城管理9979.HK控股买入-33.7%1.6929200.210.220.230.267.06.76.25.70.86