房地产行业深度报告：一文读懂公积金政策调整

正文目录TOC\o"1-2"\h\z\u公积金条例修订有什么变化？ 4当前全国和地方公积金缴存余额情况 5怎么理解公积金缴存余额？ 5资金池循环使用与个贷率约束 6各城公积金缴存余额差异较大，核心城市普遍充足 62026年核心城市公积金政策变化 7北上广深2026年内均调整了公积金政策 7新政下公积金降低购房成本，低总价刚需市场受益更直接 9总结 9图表目录图1：全国公积金缴存余额（万亿元） 5图2：各省市公积金缴存余额差异较大（2024） 7图3：一线城市公积金缴存余额占比较高（2024） 7表1：新公积金提取和使用条例 4表2：个人贷款率流动性警戒线 6表3：核心20城公积金个贷率 7表4：一线四城住房公积金政策调整额度比较 8表5：四个一线城市的公积金政策放松等效商贷利率下降幅度 9公积金条例修订有什么变化？2026年公积金政策迎来历史性调整。202665日，住房城乡建设部就《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》公开征求意见。本次《住房公积金管理条例》修订属于国务院条例层级，需经住建部汇总意见、形成送审稿、报国务院审批后公布。2026年8102026731日932026920日起施行。本篇文章主要分析本次政策修改有什么变化，以及对房地产市场可能产生的影响。1999年颁布以来，2002年做过一次系统性大修，2019年只是小幅技2026242019年版本相比有以下几点不同：提取范围扩容与租房提取堵点打通与现行条例相比，本次修订征求意见稿最核心的变化之一，是提取范围从6种大幅扩容至9种，新增装修自住住房、支付自住住房物业费，以及经国务院批准的其他住房消费情形。这意味着地方试点多年的“装修提取”“物业费提取”有望上升为国家制度，公积金的使用场景从购房进一步延伸至住房消费。公积金提取和使用条例 内容表1：新公积金提取和使用条例公积金提取和使用条例 内容（一）支付房租的；（二）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（三）偿还购房贷款本息的；原有 （四）离休、退休的；（五）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动（人事）关系的；（六）出境定居的；（一）装修自住住房不超过一定额度的；新增 （二）支付自住住房物业费的；（三）经国务院批准的其他住房消费情形。住房和城乡建设部同时，征求意见稿打通了“租房提取影响贷款”的政策堵点。现行条例下，租房提取会减少账户余额，进而影响未来贷款额度，导致部分缴存人“不敢提”。征求意见稿中提及，因租房提取住房公积金的，在申请公积金个人住房贷款时，提取资金金额可合并计入住房公积金账户余额。这意味着租房提取不再削弱未来贷款能力，我们认为这将有利于提升资金活化率。灵活就业覆盖本次修订还扩大了公积金缴存覆盖面。现行条例主要覆盖“单位及其在职职工”，征求意见稿新增个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，可自愿参加住房公积金制度。这是对此前灵活就业人员缴存试点的制度化确认。利率机制与数字化调整利率决定机制也有所调整。原条例下，公积金利率由中国人民银行提出，经征求住建部意见后，报国务院批准；20266月征求意见稿调整为由住建部、财政部、中国人民银行提出，报国务院批准。这意味着公积金利率机制更强调住房政策、财政政策与货币政策2026810日《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》中，第六条改为“住房公积金的存、贷利率由国务院决定”。此外，征求意见稿提出加强住房公积金数字化能力建设，推动跨地区、跨部门、跨层级的业务协同，推进住房公积金互认互贷。这是对人口流动频繁、异地使用不便等问题的制度回应。同时，征求意见稿加大了违法提取和违法获得贷款的处罚力度，有利于提升制度规范性。当前全国和地方公积金缴存余额情况怎么理解公积金缴存余额？公积金本质上是一个政策性住房金融体系，并不是一笔静态资金。单位和职工按照工资的一定比例缴入个人账户，形成公积金资金池；资金一部分以个人住房贷款形式贷出，一部分以银行存款等形式沉淀，同时贷款回收和新增缴存又会持续补充资金池。因此我们认为，理解公积金政策影响时，不能只看“账上还有多少钱”，更要看资金池的循环能力和使用效率。缴存余额可以简单理解为资金池中当前仍然留存的资金，即历年缴存进入的资金，扣除历年提取、加上贷款回收等因素后的余额。其大致公式为：=+-+也就是说，提取出去的资金并不意味着资金池永久的减少，贷款回收和新增缴存会持续形成补充。截止2024年底，全国住房公积金缴存余额约10.9万亿元，但提取人数仅占实缴人数的46.1%，超过半数缴存人的账户资金仍处于沉淀状态。图1：全国公积金缴存余额（万亿元）资金池循环使用与个贷率约束2024年年度报告》，2024年全10.98.07万亿元，个人住房73.86%74%26%以存款2.8万亿元。贷款余额是公积金中心对借款人的债权。借款人每月偿还本息，回收资金会重新回到资金池，用于新的提取或再贷款。因此，公积金中心的运作逻辑是“以存定贷、循环使用”。只要新增缴存、贷款回收和提取节奏保持匹配，资金池就能够持续运转。我们认为限制公积金释放的因素，不完全是资金总量，而是提取门槛、贷款额度和个贷率安全边界。2024年全国个贷率约73.86%，业内通常将85%左右视为流动性警戒线。若提取和贷款需求短期快速放量，部分城市可能面临资金池流动性压力，从而影响贷款额度或提取政策执行力度。个人住房贷款率 特征2个人贷款率流动性警戒线个人住房贷款率 特征个贷率<75% 流动性过剩75%75%≤个贷率<80% 流动性适中80%≤个贷率<85% 流动性偏紧≥85% 流动性不足长沙住房公积金管理中心关于公积金政策调整对购买力的释放，我认为还需要分为“资金池活化”和“实际购房转化”两个层面理解。前者是理论上能够释放多少沉淀资金，后者是这些资金最终有多少能真正转化为购房成交。从资金活化角度看，全国住房公积金缴存余额约10.9万亿元，但2024年提取人数仅占实缴人数的46.1%，说明仍有大量缴存人的账户资金处于沉淀状态。若提取范围扩容后，更多人开始用于装修、物业费、租房或首付等住房消费，理论上可释放约更多增量资金。但这部分资金不会全部进入购房市场。若用于装修、物业费、租房等场景，更多体现为1:1的住房消费激活；若用于购房首付，则可能进一步撬动贷款和成交。公积金政策释放实际转为购房成交，我们认为其实际撬动效果仍受到当地贷款额度上限、账户余额倍数、还款能力和居民收入预期约束。因此，公积金政策的作用更应理解为提升存量资金使用效率，而不是简单的放大购房杠杆。各城公积金缴存余额差异较大，核心城市普遍充足19%、广东省10%8%6%6%。如果分城市来看，差异更明显。核心城市由于公积金资金池规模更大、住房交易活跃度更高，政策放松后的边际效应也更明显。四个2.3221.3%20城合计约4.82万亿元，占全国比例约44.3%。图2：各省市公积金缴存余额差异较大（2024） 图3：一线城市公积金缴存余额占比较高（2024） 核心城市中各城市的个人贷款率也有较大差异。根据我们上述分析，个贷率越低的城市，公积金政策放松的空间越大，提取扩容对资金池冲击有限。而个贷率较高的城市，公积金政策放松需格外谨慎，优先保障贷款兑付和流动性安全。个贷率区间 代表城市表3：核心20城公积金个贷率个贷率区间 代表城市90%-100% 苏州、重庆、武汉、宁波、合肥80%-90% 南京、西安、长沙、杭州、郑州、天津、成都70%-80% 无锡、青岛、广州、深圳、上海<70% 佛山、济南、北京各地方住房和城乡建设部总体来看，四个一线城市的个贷率偏低，公积金政策放松的空间较大，对应的当地公积金风险较小，政策效果可能更明显。2026年核心城市公积金政策变化2026年内均调整了公积金政策2026年以来，北上广深四个一线城市先后出台住房公积金宽松政策，核心抓手均为贷款额度大幅上调，但力度和配套政策各有侧重。从出台时间和额度幅度看，上海于2026年2月率先行动，家庭首套基础额度上调至2003244月底跟进，家130万元，但通过首套、多子女、初婚初育、保障性住房等多重叠加，理论最高可达351万元；广州同样在4月底调整，家庭基础额度200万元，叠加一孩至三孩及好房子条件后最高360万元；北京8月出台新政，家庭首套基础额度240万元，叠加城六区外迁、绿色建筑、多子女等条件后最高340万元。从配套政策看，四城呈现差异化特征：深圳力度最为多元，除额度外新增初婚初育上50%40%，并同步放宽限购（3套、居住证免社保购1套）40%50%30%，同时配合卖旧买新专项补贴（3万元）；402025万元、带押过户等便利措施；上海20%15%，同时推进公积金认房不认贷及成年子女唯一住房免税等认定优化。总体而言，四城政策共同指向以额度提升撬动刚需和改善需求，但深圳、广州在叠加条件和限购松绑上力度更大，北京、上海则相对稳健，更多通过产品结构和认定标准优化释放购买力。表4：一线四城住房公积金政策调整额度比较城市政策时间个人基础额度(首套/二套)家庭基础额度(首套/二套)家庭基础额度政策前后变化主要叠加条件限购变化北京2026/8/7120万/100万240万/200万+100%城六区外迁+20万绿色建筑+40万多子女+40万五环内购商品房所需社保年限1年上海2026/2/26100万/80万200万/160万+54%多子女+20%绿色建筑+15%外环内购住房所需社保年限1年居住证满5年可购住房深圳2026/4/29固定70万固定130万+18%首套+60%多子女+70%初婚初育+50%保障性住房+40%套商品房居住证免社保购1套商品房广州2026/4/30100万/—200万/—+25%一孩+10%二孩+40%三孩+50%好房子+30%先前已取消住房限购北京、上海、深圳、广州住建部门新政下公积金降低购房成本，低总价刚需市场受益更直接2.6%3.05%45bps，我们认为公积金提取额度的提升等同于结构性降低房贷综合利率，进而降低购房成本。20267月，一线城市的楼市成交结构已经明显偏向低总价房源，北京、上海、广30049%、57%、82%54%。2026年300130-240300万总价的刚需房而言，公积金首付和公积金贷款可以全面覆盖。我20%，家庭公积金基础提取额度大致测算各城市的月供节约金额是多少（如下表）。表5：四个一线城市的公积金政策放松等效商贷利率下降幅度城市调整时间调整前总月供调整后总月供月供减少等效商贷利率（%）等效商贷利率降幅（元）（元）（元）（BP）北京2026年8月987295872852.60045上海2026年2月984996821662.76529深圳2026年4月98969849482.9827广州2026年4月97779682952.82622浙商证券研究所500万元以上的改善型房源，公积金的边际贡献相对有限。即使提取范围放宽，改善型购房仍需要商业贷款补充，月供绝对金额数额偏大，对居民收入稳定性要求仍然较高。300万左右刚需房存在于二手房市场中，所以公积金政策对二手房市场带来的带看量、成交量的影响更显著。尽管短期对总价更高的新房市场影响有限，但是我们认为盘活二手房流动性有助于置换链条的打通，从中期维度来看会间接作用到新房市场。需要提示的是，新房市场的量价回暖我们认为收入和房价预期仍然是主导，公积金政策是温和的托底型支持。4总结总体来看，我们认为本次《住房公积金管理条例》修订是值得关注的重要事件。公积69种、打通租房提取与贷款额度的堵点、将灵活就业人员纳入制度覆盖，公积金正从传统的购房支持工具，转向覆盖租房、装修、物业费等场景的住房全周期账户。我们认为这对拉动整体地产链消费有积极作用。资金池无系统性风险，核心城市是政策释放主战场从资金端看，全国公积金"以存定贷、循环使用"的运作机制健康，2024年个贷率约73.86%，处于75%以下的流动性充裕区间，提取扩容对资金池整体冲击有限。但城市间分化显著：个贷率超90%的重庆、苏州、武汉、宁波、合肥等城市放松空间有限，需优先保障贷款兑付；而四个一线城市个贷率整体偏低、资金池充足（合计缴存余额2.32万亿21.3%），既是本轮政策落地的先行者，也是政策效果最可期的区域。我们认为，后续公积金宽松政策将沿"核心城市先行、低个贷率城市跟进"的路径扩散。2026年北上广深已先后调整公积金政策，将公积金提取上限大幅上调，普遍将家庭贷款最高额度上300万元以上。低总价市场边际受益，中高端影响有限我们认为公积金提取额度的上调对市场的影响是结构性的，更集中于低总价刚需市2.6%45bps利差，额度提升等同于结构性降低购房300万元总价的刚需房，当前一线城市公积金首付和贷款已可全面覆盖，48-2857-45bps。根据冰山指数成交数据，20267300万元以下二手住宅成交套数占比分别为49%、57%、82%54%300万总价成交占比，我们认为公积金新政短期有助于盘活二手房流动性，进而推动置换链条，中期间接传导至新房市场。500万元以上的改善型房源受影响有限。即便