2026年房地产经纪人职业资格考试《房地产专业基础》(后附答案解析)

2026年房地产经纪人职业资格考试《房地产专业基础》(后附答案解析)2026年房地产经纪人职业资格考试《房地产专业基础》试卷，本试卷满分100分，考试时长150分钟，所有试题均符合2025年版全国房地产经纪人职业资格考试大纲要求，覆盖房地产物权、房地产测绘、城市规划、土地管理、房地产交易规则、房地产价格影响因素等全部核心考点。一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选选项中只有1个最符合题意）1.按照房地产三大构成要素的分类标准，下列属性中属于房地产实物范畴的是（）A.宗地对应的土地使用权剩余年限B.房屋主体结构的钢筋混凝土耐久性等级C.相邻地块给业主提供的历史通行权利D.住宅南向无遮挡获得的充足采光条件2.根据现行《房产测量规范第1单元：房产测量规定》GB/T17986.1及2025年住建部发布的城镇住宅面积核算新规，某新建商品住宅的套内使用面积为76㎡，套内自有墙体水平投影面积6㎡，套与东侧相邻住宅的分隔墙总水平投影面积8㎡，与公共楼道分隔的外墙水平投影面积10㎡，全封闭阳台水平投影面积12㎡，建筑设计图纸标注的上空露台水平投影面积5㎡，该套住宅的套内建筑面积为（）A.96㎡B.100㎡C.101㎡D.106㎡3.根据2025年4月正式实施的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（二）》规定，按份共有人转让其享有的共有的不动产份额时，应当将转让条件及时通知其他共有人，其他共有人主张同等条件下优先购买权的行使期限，转让人未明确载明通知期限的，最长不得超过（）A.15日B.30日C.60日D.90日4.根据2024年住建部、自然资源部联合印发的《关于加快发展保障性租赁住房的补充通知》规定，企事业单位利用自有闲置工业用地建设保障性租赁住房的，在不改变土地使用权人、不改变用地性质分类的前提下，建设完成后的保障性租赁住房土地使用年限（）A.统一按新建住宅用地最高70年核定B.统一按照工业用地最高50年核定C.按照同地段保障性租赁住房通用40年核定D.不得超过原宗地土地使用权的剩余年限5.某城市规划区内的一宗住宅用地，原土地使用权出让合同约定的动工开发日期为2023年10月15日，截至2025年11月18日，该宗地因企业自身原因未动工开发，累计建设开发进度不足10%，按照《城市房地产管理法》及闲置土地处置新规，自然资源主管部门可以按照土地出让价款的（）以下征缴土地闲置费。A.10%B.20%C.25%D.30%6.下列房地产权益类型中，属于用益物权范畴的是（）A.购房人支付部分房款后对预售商品房的期待权B.商业银行对抵押房产享有的优先受偿权C.村集体经济组织成员对宅基地享有的占有使用权D.小区物业服务企业对公共配套用房的代管权7.根据2025年修订的《城市居住区规划设计标准》，15分钟生活圈居住区对应的步行距离不宜超过（），服务人口规模宜为5万-10万人。A.500mB.800mC.1000mD.1500m8.某套二手住宅的挂牌总价为216万元，购房人拟申请个人住房商业贷款，银行评估系统出具的评估价值为200万元，房屋交易计税核定价为190万元，当地首套住房商业贷款最低首付比例为20%，该购房人最低需要支付的首付款为（）A.38万元B.40万元C.43.2万元D.45.6万元9.按照房地产市场的层级分类，存量房市场属于房地产（）A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.土地使用权出让市场10.下列影响房地产价格的因素中，属于房地产制度政策因素的是（）A.城市轨道交通线路开通运营B.房地产交易环节契税优惠税率调整C.居民可支配收入水平持续提升D.区域内新建大型三甲医院落地11.新建商品住宅的建筑间距核算中，底层住宅获得的日照标准需要满足冬至日满窗日照不少于（）的，属于我国Ⅱ类气候区的强制要求。A.1小时B.2小时C.3小时D.4小时12.业主将自有居住用房改造为经营性民宿，按照《民法典》规定，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经（）的业主一致同意。A.本单元楼层内B.小区全体C.有利害关系的D.业主委员会表决通过13.某宗土地的基准地价对应的土地使用年限为70年，当前该宗土地剩余使用年限为45年，土地资本化率为6%，该宗地的土地年限修正系数为（）A.0.942B.0.891C.0.827D.0.76514.房地产所有权的不包括下列哪项权能（）A.占有B.使用C.收益D.留置15.住宅小区内的业主对建筑物专有部分以外的共有部分，权利和义务的对应关系表述正确的是（）A.业主可以通过放弃共有部分权利的方式拒绝缴纳物业费B.业主转让房屋专有部分所有权时，对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让C.业主可以自行决定将共有绿地改造为私人庭院D.业主对小区配套会所的收益享有按照物业费缴纳比例分配的权利16.根据现行《不动产登记暂行条例实施细则》，属于下列（）情形的，当事人可以单方申请不动产登记。A.买卖双方共同申请新建商品房转移登记B.权利人姓名发生变更申请更正登记C.房屋通过继承取得未办理公证申请继承转移登记D.夫妻双方离婚析产申请房屋转移登记17.国有土地上房屋征收补偿的范围不包括（）A.被征收房屋价值的补偿B.被征收房屋占用范围内土地价值的补偿C.因征收房屋造成的停产停业损失补偿D.被征收房屋室内自行装修装饰的额外上浮补偿18.普通商品住宅小区内，分摊计入业主公摊面积的配套建筑是（）A.代建的城市公共污水处理站B.小区内独立建设的人防工程C.为本小区服务的配电房D.小区外临街独立建设的社区派出所办公用房19.下列房地产中，不得设定抵押的是（）A.权属有争议的共有房产B.房屋所有权人单独所有的私人住宅C.开发商挂牌出让取得的建设用地使用权D.个人全款购买的尚未办理房本的新建商品房20.房屋交易过程中，建筑面积出现误差的处理原则，买卖双方没有在合同中自行约定的，按照相关规定，产权登记建筑面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值超过3%部分的房价款，应当（）A.由出卖人双倍返还买受人B.由出卖人返还买受人，不需要支付利息C.由出卖人原价返还并支付不低于同期LPR的利息D.双方按照交易时的市场价格据实结算二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选选项中有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项，错选不得分，少选的每个选项得0.5分）1.下列权利类型中，属于房地产相邻关系范畴的有（）A.小区业主基于房屋通风要求，要求相邻业主不得在窗户位置安装完全遮挡通风的全封闭防护网B.小区低层业主要求高层业主不得向自家庭院排放空调冷凝水C.地块使用权人必须经过相邻地块的通行道路才能到达市政主干道，要求相邻地块使用权人预留通行通道D.别墅业主有偿使用相邻小区公共绿地的约定权利E.业主对物业公司公共收益的知情权2.根据2025年版《房地产经纪管理办法》修订内容，房地产经纪机构在经营活动中不得出现的行为有（）A.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价B.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易C.承接自己没有所有权的房屋代理业务D.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益E.为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利3.下列影响住宅房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）A.小区周边300米范围内有城市地铁站出入口B.住宅属于某公立重点初中的招生服务范围C.房屋所在楼层总高33层，位于第18层中间位置D.房屋所在小区全部为6层以下多层住宅，容积率仅为1.2E.住宅北侧相邻地块为规划建设的城市垃圾焚烧站4.个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，该认定标准中的“自用5年以上”判定依据包括（）A.房屋产权证注明的时间B.契税完税凭证注明的时间C.房屋交易合同网签备案的时间D.实际缴纳房屋专项维修资金的时间E.购房发票注明的开具时间5.城市用地分类与规划建设用地标准中，属于公共管理与公共服务用地范畴的有（）A.行政办公用地B.中小学用地C.医院用地D.大型商业综合体用地E.社会福利用地6.下列关于最高额抵押的表述中，符合《民法典》及相关规定的有（）A.最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，当事人另有约定的除外B.最高额抵押权设立前已经存在的债权，不得转入最高额抵押担保的债权范围C.债务人不履行到期债务，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿D.最高额抵押既可以适用于借款合同，也可以适用于其他第三人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同E.最高额抵押对应的主债权合同被确认无效的，最高额抵押权依然持续有效7.房地产市场供给的主要影响因素包括（）A.房地产价格水平B.房地产开发建设成本C.房地产开发企业对未来市场的预期D.城市新增常住人口规模E.土地使用权出让政策的调整8.房屋建筑的承重结构体系中，属于墙体承重结构的有（）A.砖混结构B.剪力墙结构C.框架结构D.筒体结构E.排架结构9.下列属于建设用地使用权可以通过划拨方式取得的项目有（）A.城市公立小学建设用地B.经济适用住房项目建设用地C.城市地铁线路建设用地D.商业写字楼开发项目建设用地E.公立三甲医院建设用地10.导致房地产市场出现流动性短期下降的常见原因有（）A.城市执行差异化住房信贷政策，提高二套房首付比例B.城市出台存量房交易挂牌核验制度，规范房源发布C.房地产交易税费优惠政策到期恢复法定税率D.本地新增大量刚需类就业人口流入E.城市出台多孩家庭新增购房直接补贴政策三、综合分析选择题（共5大题，每大题包含4小题，每小题2分，备选选项中有1个或多个符合题意，错选不得分，少选得相应分值）（一）2021年10月，王某以全款方式购买了位于某市A区的一套建筑面积102㎡的商品住宅，不动产权证登记在王某个人名下。2022年3月王某与刘某登记结婚，2023年两人育有一子王小某。2025年7月王某因交通事故意外身亡，生前未留下任何遗嘱，王某父母均已年满65周岁共同居住在老家，且均有固定退休养老金收入。王某生前未对外设定该房屋的抵押、居住权等任何他项权利，该房屋是王某夫妻二人家庭名下唯一的成套住宅。请回答下列问题：1.王某去世后，该房屋的法定第一顺序继承人包括（）A.刘某B.王小某C.王某父亲D.王某母亲2.如果后续所有继承人协商一致将该房屋登记到刘某个人名下，再通过二手房交易方式转让给符合购房资格的赵某，交易时该房屋转让的个人所得税政策适用规则为（）A.全额按照交易总额1%征收个税B.免征个人所得税C.按照交易差额20%征收个税D.按照税务核定的其他标准征收3.如果转让该房屋时，当地首套住房购房人契税优惠税率为1.5%，赵某名下无任何住房，本次购房属于首套住房，该房屋的契税计税依据为（）A.房屋的成交合同价格B.税务机关核定的交易计税核定价C.成交价格与计税核定价的较高值D.成交价格与计税核定价的较低值4.本次不动产转移登记，买方赵某不需要缴纳的费用是（）A.不动产权登记费B.契税C.印花税D.住宅专项维修资金过户手续费答案解析部分一、单项选择题答案及解析1.答案：B。解析：房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分，包括土地的形状、地形、地势，建筑物的外观、结构、设备、装修等，B选项属于实物范畴；A属于权益属性，C属于相邻关系权益，D属于区位属性。2.答案：A。解析：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积，其中套内墙体面积中自有墙全部算入，与相邻用户的分隔墙按照水平投影面积的一半计算，阳台全封闭按照全部面积计算，露台不属于房屋本体部分不计入面积核算，因此计算过程为76+6+4+12=96㎡，外墙部分计入公摊面积不计入套内。3.答案：C。解析：2025年实施的物权编解释二对按份共有人优先购买权的行使期限作出修订，转让人通知载明的行使期限不得少于15日，未载明的最长不超过60日，取代了之前旧司法解释规定的90日标准。4.答案：D。解析：利用企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房，不改变原土地用途和用地主体的，土地使用年限延续原宗地剩余年限，不需要重新核定最高年限。5.答案：B。解析：超过约定动工开发日期满1年未动工开发的，按照土地出让价款20%以下征缴土地闲置费，满2年未动工开发的可以无偿收回土地使用权。6.答案：C。解析：宅基地使用权属于典型的用益物权类型，B选项属于担保物权范畴。7.答案：C。解析：2025版居住区规划设计标准明确15分钟生活圈步行距离不宜超过1000米，对应服务人口5-10万人。8.答案：B。解析：商业住房贷款首付比例按照银行评估价值作为基数核算，200万×20%=40万元。9.答案：C。解析：房地产一级市场是土地使用权出让市场，二级市场是新建商品房交易市场，三级市场也就是存量房交易市场。10.答案：B。解析：契税税率调整属于房地产交易环节的制度政策因素，其余选项属于区域经济或者城市配套因素。11.答案：B。解析：我国Ⅱ类气候区新建住宅日照标准为冬至日满窗日照不少于2小时，旧区改造项目可酌情放宽到1小时。12.答案：C。解析：住宅改为经营性用房，应当经全部有利害关系的业主一致同意。13.答案：B。解析：土地年限修正系数公式为[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^70]，代入r=6%、n=45计算结果为0.891。14.答案：D。解析：所有权的四项权能是占有、使用、收益、处分，留置属于担保物权的类型，不属于所有权权能。15.答案：B。解析：业主转让专有部分所有权时，共有部分权利一并转让，不得以放弃权利为由拒绝履行对应义务。16.答案：B。解析：权利人姓名变更属于权利人可以单方申请的情形，其余均需要双方共同申请。17.答案：D。解析：房屋征收补偿按照被征收房屋的登记价值核算，室内装修补偿一般包含在房屋价值评估内，没有额外上浮补偿规则。18.答案：C。解析：为本小区服务的配电房属于业主公摊范围，其余选项不属于业主所有的配套建筑。19.答案：A。解析：权属有争议的房地产不得办理抵押登记。20.答案：A。解析：面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。二、多项选择题答案及解析1.答案：ABC。解析：相邻关系是法定的相邻方提供最低便利的权利，D属于约定的地役权，E属于业主的成员权范畴。2.答案：ABDE。解析：承接未持有所有权的房屋代理业务是房地产经纪机