老旧小区改造技术指南（试行）

老旧小区改造技术指南（试行）1总则1.1编制依据本指南依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《住宅建筑规范》GB50368、《建筑设计防火规范》GB50016、《城镇燃气设计规范》GB50028、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300、《无障碍设计规范》GB50763等国家及行业标准规范编制，用于指导城镇老旧小区改造项目的设计、施工、验收及运维管理工作。1.2适用范围本指南适用于建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、公共服务设施薄弱、居民改造意愿强烈的城镇住宅小区，重点覆盖2000年底前建成的住宅小区，2000年后建成但配套设施缺失、存在安全隐患的住宅小区可参照执行。1.3改造分类老旧小区改造分为三类：①基础类：为满足居民安全需求和基本生活需求的必改内容，改造同意率需达到小区居民户数的90%以上方可实施；②完善类：为满足居民生活便利需求和改善型需求的选择改内容，改造同意率需达到小区居民户数的80%以上方可实施；③提升类：为丰富社区服务供给、提升生活品质的按需改内容，结合小区实际及居民需求统筹实施。1.4基本原则改造坚持民生优先、因地制宜、绿色低碳、全生命周期管理原则，优先解决群众急难愁盼的安全隐患、配套缺失问题，充分尊重居民意愿，兼顾历史风貌保护，实现改造成本可控、长效运维可持续。2基础类改造技术要求2.1市政配套基础设施改造2.1.1供水设施改造①优先实施抄表到户改造，户均供水能力不低于0.3m³/h，入户管内径不小于20mm，管材采用PE100级给水管，压力等级不低于1.0MPa，改造后小区供水管网漏损率控制在10%以内；②二次供水设施改造需采用304不锈钢密封水箱，加装紫外线消毒设备，水箱每季度清洗不少于1次，改造后出厂水、管网末梢水需符合《生活饮用水卫生标准》GB5749要求；③统一更换智能远传水表，支持数据实时上传、远程抄表、漏损自动报警，水表计量精度不低于2级。2.1.2排水设施改造①全面实施雨污分流改造，原有合流制管网全部拆分，雨水管管径依据当地暴雨强度公式计算，一般区域设计重现期取3-5年，人口密集易内涝区域取5-10年，雨水篦子采用带过滤功能的复合材料制品，防杂物堵塞；②污水管管径不小于300mm，敷设坡度不小于0.003，管材采用HDPE双壁波纹管，环刚度不小于8kN/m²，底层配套餐饮商铺的小区需增设隔油池，原有化粪池全部清掏、防渗处理，破损的予以更换；③管网改造完成后需做闭水试验，渗水量符合《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268要求，管网接口需与市政雨污管网精准衔接，避免倒灌，年径流总量控制率不低于70%。2.1.3供电设施改造①配电容量按户均不低于8kW配置，建筑面积120㎡以上户型可提升至10kW，配电房预留不低于20%的容量用于后续新能源充电桩、智慧设备扩容；②架空供电线路全部入地或纳入共用桥架，电缆采用YJV22铠装交联聚乙烯电缆，公共区域照明全部更换为LED感应灯具，应急照明续航时间不小于90分钟；③统一更换智能费控电表，支持峰谷计价，配电箱防护等级不低于IP54，具备防触电、防水、防尘功能；④避雷设施全面检测，接地电阻不大于10Ω，锈蚀、断裂的避雷带全部更换为直径不小于10mm的热镀锌圆钢。2.1.4供气设施改造①全面排查燃气管网漏点，锈蚀、老化的管道全部更换，埋地管采用PE燃气管，架空管采用无缝钢管，压力等级符合GB50028要求；②入户端统一加装燃气自闭阀、可燃气体报警器，报警器需联动切断阀，燃气泄漏后3秒内自动切断气源，供气到户压力控制在2.0-3.0kPa；③燃气管线与供电、给排水管线水平净距不小于1m，交叉净距不小于0.15m，管线标识清晰，避免与其他管线交叉作业产生安全隐患。2.1.5通信设施改造①三大运营商、广电的架空通信线路全部入地或纳入共用弱电桥架，桥架尺寸不小于300mm×150mm，统一设置弱电配线箱，安装在单元楼一层或地下隐蔽位置，标识清晰；②每户入户带宽不低于1000Mbps，公共区域实现WIFI全覆盖，信号强度不小于-60dBm，全面清理私人架设的通信飞线，消除空中安全隐患。2.1.6道路及消防设施改造①小区主路宽度不小于4m，转弯半径不小于9m，满足消防通道要求，路面采用C30混凝土时厚度不小于150mm，采用改性沥青时厚度不小于80mm，路面承载力不低于20t；②消防通道统一施划黄色标识，净宽、净高不小于4m，无障碍物占用，每50㎡公共区域配置1具4kgABC类干粉灭火器，每个单元楼入口不少于2具；③消火栓系统压力不小于0.25MPa（高层建筑不小于0.35MPa），充实水柱不小于10m（高层建筑不小于13m），每层设置应急疏散标识，间距不大于20m，转角处不大于1m，安装高度距地面0.3-0.5m，有条件的小区加装独立烟感报警器，联网至小区物业值班室。2.2房屋公共部位修缮2.2.1屋面修缮①原有防水层全部铲除，重做两层SBS改性沥青防水卷材，每层厚度不小于4mm，种植屋面需采用耐根穿刺防水卷材，屋面坡度不小于2%，天沟坡度不小于1%；②保温层采用挤塑聚苯板，导热系数不大于0.030W/(m·K)，北方严寒地区厚度不小于80mm，南方地区不小于50mm；③屋面落水管更换为UPVC管，直径不小于110mm，固定间距不大于1m，落水口设置过滤网，防杂物堵塞。2.2.2外墙修缮①全面排查外墙空鼓、脱落隐患，空鼓率超过20%的外立面全部铲除，采用抗裂砂浆重新抹灰，厚度不小于15mm；②外墙保温层采用模塑聚苯板或岩棉板，防火等级不低于B1级（高层建筑采用A级），粘结强度不小于0.1MPa，拉拔试验合格后方可进行下一道工序；③外墙涂料采用耐候性丙烯酸涂料，使用寿命不低于10年，同一小区外立面色彩不超过3种，与周边城市风貌协调；④窗台、阳台重做防水，坡度不小于5%，避免积水渗漏，外墙落水管、空调管线统一排布，整齐美观。2.2.3单元楼道修缮①楼道墙面刮耐水腻子、刷环保乳胶漆，地面铺贴防滑地砖，厚度不小于10mm；②楼梯扶手更换为不锈钢或热镀锌钢管，高度不小于1.1m，栏杆间距不大于0.11m，避免儿童坠落风险；③单元门更换为丙级以上钢制防火门，配备人脸识别、刷卡门禁系统，楼道照明采用人体感应或声控LED灯，单灯功率不大于10W；④每层统一设置信报箱，无电梯的6层及以上住宅可在每层设置休息座椅，高度0.45m，方便老年人临时休息。2.2.4无障碍设施改造①每个单元楼入口设置无障碍坡道，坡度不大于1:12，宽度不小于1.2m，坡道表面做防滑处理，两侧设置扶手，高度不小于0.85m；②有条件的小区加装电梯，电梯井道采用钢结构，需进行结构验算，抗震等级不低于原有建筑，电梯额定载重量不小于800kg，轿厢尺寸不小于1.4m×1.3m，满足担架进出要求，电梯门口高差不大于15mm，设置无障碍标识。3完善类改造技术要求3.1停车设施改造①停车位按照小区户数的30%配置，其中新能源车位占比不低于10%，每个车位预留7kW交流充电桩接口，无障碍停车位占比不低于2%，设置清晰标识；②非机动车停车棚按照每百户不小于20㎡配置，棚体采用A级防火材料，充电设施按每5个非机动车位配置1个充电接口，单口输出功率不小于2kW，具备过载保护、充满自动断电功能。3.2环境整治提升①原有乔木存活率不低于95%，绿地率不低于25%，优先选用本土耐养植物，乔灌草结合配置，常绿植物占比不低于30%，有条件的区域设置口袋公园，休闲座椅间距不大于50m；②公共活动场地按每千户不小于200㎡配置，分设老年活动区、儿童活动区，儿童活动区地面采用EPDM塑胶，厚度不小于30mm，设置高度不小于1.2m的防护栏，远离机动车道；③垃圾分类投放点按每300户设置1组，包含可回收物、厨余垃圾、有害垃圾、其他垃圾四类收集容器，投放点设置防雨棚、洗手池，地面做硬化及排水处理，投放点间距不大于70m；④空调外机统一加装格栅，通风率不低于70%，外置晾衣架统一安装，长度不大于1.5m，伸出墙面不大于0.8m，防盗网统一采用内置式，不得突出墙面。4提升类改造技术要求4.1公共服务配套①按每千户不小于500㎡配置社区综合服务站，包含养老、托育、医疗、文化四大功能模块；②养老服务设施按每百户不小于20㎡配置，设置日间照料中心，配备助餐、助浴、康复护理设备，独居老人家中加装紧急呼叫按钮，联网至社区值班室；③托育设施按每千人口不小于10个托位配置，场所阳角全部做圆角处理，防护栏高度不小于1.2m；④社区卫生服务站面积不小于150㎡，配备基本诊疗、急救设备，文化活动站面积不小于200㎡，配备图书、健身、棋牌等文体设备。4.2智慧化改造①建设小区智慧管理平台，整合门禁、停车、监控、消防、养老等功能模块，数据符合《网络安全法》要求，避免居民信息泄露；②公共区域监控摄像头覆盖率100%，无盲区，分辨率不低于1080P，视频存储时间不小于30天；③停车管理系统支持车牌识别、无杆通行，响应时间不大于0.5秒，支持线上缴费、车位预约功能；④加装能耗监测系统，实时监测水、电、气、暖能耗数据，漏损、过载异常自动报警，能耗数据可追溯。4.3低碳节能改造①有条件的小区加装屋面分布式光伏，装机容量按每㎡屋面不小于100W配置，自发自用率不低于70%，余电可并网；②公共区域照明全部采用太阳能LED灯，单灯功率不小于30W，阴雨天气续航不小于3天，相比传统照明能耗下降60%以上；③采用集中供暖的小区实施分户计量改造，每户加装温控阀，计量精度不低于2级，室内温度可自主调节，改造后管网热损率下降20%以上。5施工过程管控要求5.1前期勘查改造前需对小区管线分布、房屋结构安全、地质条件做全面勘查，勘查精度不低于1:500，房屋安全鉴定符合《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292要求，改造方案需公示不少于7天，充分征求居民意见后方可实施。5.2材料管控所有进场材料需具备合格证、出厂检测报告，防水材料、保温材料、管材、电线电缆等核心材料100%复试，合格率100%方可使用，严禁使用国家明令淘汰的高能耗、高污染材料。5.3施工管理施工需严格按照设计文件、行业规范执行，分部分项工程验收合格后方可进入下一道工序；施工期间设置硬质围挡，高度不小于1.8m，噪声排放符合《建筑施工场界环境噪声排放标准》GB12523要求，昼间不超过70dB，夜间不超过55dB，夜间施工需提前3天公示，取得周边居民同意；施工期间需保障居民基本出行、水电气供应，设置临时通道、临时供水供电设施。5.4群众监督每个改造小区设置不少于2名居民监督员，全程参与施工质量监督，每周召开1次居民沟通会，收集改造问题，24小时内响应，72小时内整改完成，整改结果向居民公示。6竣工验收与长效运维要求6.1竣工验收由住建部门、街道办事处、社区居委会、居民代表、设计单位、施工单位、监理单位组成联合验收组，分单项验收、综合验收两个环节：水、电、气、暖、消防、电梯等单项工程需取得行业主管部门的验收合格证明；综合验收需居民满意度不低于85%方可通过，所有验收资料存档，保存期限不低于20年。6.2长效运维改造完成后建立“业主+物业+政府”三方共担的运维机制，基础配套设施保修期不低于2年，防水工程保修期不低于5年；电梯、消防等特种设备每年检测不少于1次，建立运维台账，报修响应时间不超过2小时，一般问题24小时内解决，重大问题72小时内解决。6.3效果评估改造完成1年后开展效果后评估，核心指标要求为：设施完好率不低于95%、供水管网漏损率不高于10%、公共区域能耗下降率不低于15%、居民满意度不低于90%，评估结果作为后续改造项目的参考依据。7安全管理要求7.1施工安全施工单位需具备相应资质，特种作业人员100%持证上岗，