(2026版)项目土地增值税清算报告

(2026版)项目土地增值税清算报告本报告为XX房地产开发有限公司XX花园一期项目2026版土地增值税清算报告，以2025年12月31日为清算基准日，针对本项目一期已完工并完成99.05%销售的房地产开发项目进行清算审核。本项目一期于2020年3月取得《建设工程规划许可证》，开发周期为2020年5月至2024年12月，用地性质为城镇住宅用地兼容商业用地，总用地面积45689.21㎡，计容总建筑面积114223.03㎡，其中一期可售建筑面积90736.52㎡，包括住宅类89236.52㎡、商业类1500㎡。截至清算基准日，本项目一期已完成全部工程竣工验收备案，取得《商品房预售许可证》并完成网签备案的可售建筑面积为89872.15㎡，占总可售面积的99.05%，剩余未售建筑面积为864.37㎡，为商业用房，已与意向买受人签订认购协议，预计2026年5月完成网签备案。根据国家税务总局公告2025年第12号关于清算单位的划分要求，以规划部门核发的《建设工程规划许可证》确认的分期开发项目为清算单位，本项目一期为独立的分期开发项目，符合清算单位的认定标准，本次清算范围为一期项目的全部可售房地产，未售商业用房待完成销售后进行尾盘清算。本项目一期的收入总额包括货币收入、实物收入及视同销售收入，其中货币收入为纳税人通过银行转账收取的商品房销售款，累计金额为127652.31万元，对应已网签备案的住宅类销售面积87736.52㎡、商业类销售面积1350㎡；实物收入为纳税人以开发产品抵偿应付施工单位工程款的2套商业用房，经第三方评估机构XX资产评估有限公司评估，价值为1324.53万元，对应销售面积150㎡；本项目无视同销售情形，未发生将开发产品用于职工福利、对外投资、分配股东等视同销售行为。根据国家税务总局公告2026年第1号的要求，纳税人已将全部销售合同、网签备案数据、银行回款凭证及评估报告提交主管税务机关审核，经核对，所有收入均真实有效，无隐瞒、少报收入的情形，销售价格均符合当地房地产市场均价，无正当理由偏低的交易。本项目一期收入总额合计为127652.31+1324.53=128976.84万元，其中住宅类收入124952.31万元、非普通住宅类收入2700万元、商业类收入1324.53万元，非普通住宅为10套户型面积超过120㎡的住宅，对应销售面积1500㎡，销售收入2700万元。本项目一期的扣除项目金额按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目五类进行核算，具体如下：3.1取得土地使用权所支付的金额本项目一期用地通过招拍挂方式取得，支付土地出让金42356.78万元，缴纳契税1270.70万元（按土地出让金的3%计算），未发生土地闲置费、土地出让金滞纳金等不得扣除的支出，取得土地使用权所支付的总金额为42356.78+1270.70=43627.48万元。根据国家税务总局公告2026年第1号的分摊规则，本项目选择按可售建筑面积比例分摊土地成本，其中住宅类分摊42190.12万元、非普通住宅类分摊720.36万元、商业类分摊716.99万元。3.2房地产开发成本本项目一期房地产开发成本合计为50784.61万元，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，具体明细如下：前期工程费3268.92万元，包括规划设计费1245.60万元、可行性研究费120.00万元、勘察测绘费356.70万元、场地平整费1546.62万元，全部取得合法有效增值税发票及付款凭证；建筑安装工程费38921.56万元，包括总包工程35678.90万元、分包工程（消防、弱电、电梯）3242.66万元，全部取得增值税专用发票，与竣工结算报告、合同金额一致，无甲供材重复扣除情形；基础设施费4567.23万元，包括园林绿化工程费2134.50万元、道路工程费1256.78万元、供水供电工程费1175.95万元，全部取得合法有效凭证；公共配套设施费2134.56万元，包括幼儿园建设费1567.80万元、社区居委会用房建设费324.56万元、物业用房建设费242.20万元，相关配套设施已完成移交，其中幼儿园移交当地教育部门、社区居委会及物业用房移交全体业主，取得了移交协议及业主大会决议，符合扣除条件；开发间接费用1892.34万元，包括管理人员工资896.70万元、职工福利费124.56万元、办公费356.78万元、水电费214.30万元、周转房摊销300.00万元，未包含管理费用、财务费用等期间费用，符合开发间接费用的定义。按可售建筑面积比例分摊后，住宅类开发成本为49102.37万元、非普通住宅类分摊838.04万元、商业类分摊844.20万元。3.3房地产开发费用根据国家税务总局公告2025年第12号的规定，本项目一期能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并提供金融机构贷款证明，因此允许扣除的房地产开发费用为利息支出加上（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%。本项目一期从中国建设银行XX分行取得开发贷款30000万元，累计发生利息支出1892.56万元，未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，按可售建筑面积比例分摊后，住宅类利息支出1830.22万元、非普通住宅类分摊31.17万元、商业类分摊31.17万元。其他开发费用按（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%计算，住宅类其他开发费用为（42190.12+49102.37）×5%=4564.62万元，非普通住宅类其他开发费用为（720.36+838.04）×5%=77.92万元，商业类其他开发费用为（716.99+844.20）×5%=78.06万元。因此，住宅类房地产开发费用为1830.22+4564.62=6394.84万元，非普通住宅类为31.17+77.92=109.09万元，商业类为31.17+78.06=109.23万元。3.4与转让房地产有关的税金本项目一期转让房地产缴纳的增值税附加税费包括城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加，未单独扣除印花税（已计入管理费用）。按各类型房地产的实际缴纳增值税计算，住宅类增值税附加为389.42万元、非普通住宅类为17.15万元、商业类为18.58万元，合计425.15万元。3.5财政部规定的其他扣除项目根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除，本项目一期加计扣除金额为（43627.48+50784.61）×20%=18882.42万元，按可售建筑面积比例分摊后，住宅类加计扣除18258.03万元、非普通住宅类加计扣除311.68万元、商业类加计扣除312.71万元。按各类型房地产分别计算扣除项目总额：住宅类扣除项目总额为42190.12+49102.37+6394.84+389.42+18258.03=116334.78万元；非普通住宅类扣除项目总额为720.36+838.04+109.09+17.15+311.68=1996.32万元；商业类扣除项目总额为716.99+844.20+109.23+18.58+312.71=2001.71万元。本项目一期各类型房地产增值额与应纳税额计算如下：4.1普通住宅类增值额与免税情况本项目住宅类销售面积87736.52㎡，均为户型面积不超过120㎡的普通住宅，符合财政部税务总局公告2025年第12号规定的普通标准住宅认定标准，即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。住宅类增值额为124952.31-116334.78=8617.53万元，增值率为8617.53/116334.78×100%≈7.41%，未超过扣除项目金额的20%，因此免征土地增值税。4.2非普通住宅类应纳税额计算非普通住宅类增值额为2700-1996.32=703.68万元，增值率为703.68/1996.32×100%≈35.25%，适用30%的土地增值税税率，应纳税额为703.68×30%≈211.10万元。4.3商业类房地产增值情况商业类房地产收入总额为1324.53万元，扣除项目总额为2001.71万元，增值额为-677.18万元，未产生增值，无需缴纳土地增值税。本项目一期土地增值税应纳税总额为211.10万元。本项目一期在销售期间，按预收款的2%预缴土地增值税，累计预缴金额为3567.89万元，因此应退税额为3567.89-211.10=3356.79万元。主管税务机关XX区税务局第一税务所于2025年11月15日受理本项目的清算申报，于2026年1月10日完成案头审核，提出了12项审核疑点，包括部分前期工程费发票抬头与纳税人名称不一致、建筑安装工程费分包合同未在住建部门备案、公共配套设施费移交证明不全等。纳税人针对上述疑点，补充提供了发票抬头变更说明、分包合同备案证明、公共配套设施移交协议及业主大会决议等资料，经主管税务机关复核，确认纳税人的清算申报数据真实有效，调整后的应纳税额为211.10万元，应退税额为3356.79万元。本项目一期已完成全部开发产品的竣工验收备案，无未完工的工程；无关联方交易及转让给关联方的开发产品，所有