大学城规划方案大纲

大学城项目定位及产品提议筹划汇报

与之前所提筹划汇农有所不一样的是,本汇报的主旨是嘉汇企业基于对弘晟企

业所开发日勺大学城项目日勺理解,在通过充足日勺市场调研后而作出日勺有关分析和切实

可行的操作方案。

目标沟通

经过和贵司的多次沟通和讨论，我们认为大学城项目的主要目标是:

目标沟通

经过和贵司的多次沟通和讨论，我们认为大学城项目的主要目标是:

目标沟通

经过和贵司的多次沟通和讨论，我们认为大学城项目的主要目标是:

目标沟通

经过和贵司的多次沟通和讨论，我们认为大学城项目的主要目标是:

目标沟通

经过和贵司的多次沟通和讨论，我们认为大学城项目的主要目标是:

目标沟通

经过和贵司的多次沟通和讨论，我们认为大学城项目的主要目标是:

第一部分项目分析

一、项目概况

该项目位于呼和浩特，本基地原为罗家营村，东西362.57M,南北822.3M-

936.6M2,基本呈长方形，地势平坦。规划总用地面积为:333849.81M2,地上总建筑

面积:460600M2,地下总建筑面积:90000M2,用地性质为:住宅用地。本基地由如下

几部分组成：11F小高层住宅,6F一般住宅，公共服务设施,沿街的商业。

总用地面枳：33379473m2

总建策面积：460600m?

一期住宅建筑面积：340698m2

其多层建筑面枳：261255m2

中小高层建筑面枳：166500m?

二期住宅建筑面枳：43842m2

商业建筑面枳:13500m2

幼园建筑面积：5500m?

〃学建筑面枳:4500m?

会所建领积6500m2

建筑空度：14.3%

容阳率：1.40

:36%

二、大学城区域房地产市场认知

1、大学城初具规模

人学城作为呼市政府在都市东部重点打造的项日，日前已初步形成规模，日前已

经有六所大学,3万余师生入驻，各项配套设施逐渐完善。未来规划在2-3年内到

达10万师生的规模。

2、大学城区域在售楼盘较少

仅有两家。其中一家为纯商业项目大商汇（已交付使用，重要以呼市和周围地

区投资客户为主。另一家为住宅项目学府嘉苑（位于II0国道南侧,9栋多层，未知

原因处在停工状态。

3、住宅房地产尚处在启动期

由于市政配套和生活配套有待完善的）原因，大学城周围房地产开发尚处在启动

期。本项目因其位置和规模原因，在大学城区域具有标杆作用。

4、对外围消费者的吸纳能力有待提高

伴随大学城规模日勺不停扩大,市场普遍对大学城区域前景看好。大学城周围日勺

住宅对外围消费者日勺吸纳能力是大盘开发成功的关键。

三、项目SWOT分析

优势：

规模优势一46万平米规模日勺品质大盘,具有规模优势良好通达性一紧邻110

国道与呼包高速，区位交通通达性良好人文气氛一大学城区域高知群体赋予项目丰

厚口勺人文气氛提前团购一大学城教师团购为项目在一定程度处理前期开发资金流

劣势:

市政、生活配套一城郊区域，市政配套与生活配套尚不成熟。城市交通系统

有待完善，娱乐和休闲设施缺乏。片区认知度一大学城片区在市场日勺居住形象和口

碑有待建立。住宅房地产开发尚未形成规模,影响到消费者对项目发展前景的判

断；

景观资源一地块自身无任何景观资源可供运用

客源支撑一项目周围缺乏大型企事业单位,对于大盘开发，缺乏充足的客源支撑

机会：

都市向东一都市整体向东发展,大学城规划、火车东站规划等东部大项目建

设给整个都市东部区域带来极大发展机遇

大学城前景—政府将大学城作为带动都市向东发展的一种发动机，大学城具有

较高的市场关注度,发展前景看好片区规划一大学城片区中长期规划将使片区宜居

程度不停提高。市政和生活配套将不停趋于完善

威胁:

市场放量一都市东部土地市场放量较大,未来住宅品质大盘将不断出现

项目周期一项目体量较大,开发周期较长,受未来房地产市场变化影响大，具有

一定时风险

通过SWOT分析,我们可以得出项目的某些基K特性

1、项目本体为一种“城郊、非资源型大盘

2、项目最大的障碍是“周围市政和生活配套日勺不成熟

3、就大盘中长期开发角度审阅本项目「客户来源的的多维度和丰富性“是本

项目开发和销售需要处理的关键问题。

4、项目需要一种独特和鲜明的市场形象，”塑造区域价值标杆地位”占据区域

住宅房地产开发日勺领导地位。

第二部分项目定位

一、项目市场定位

中间端多产品线学府人文特色小4

就市场定位来说,项目不是样样均优日勺高端物业,而是在某些特定方面超越了

市场既有水平,拥有自己鲜明的大学学院人文特色,具有很强的差异化识别标志的1

物业。市场

非资源大盘必须提

供丰富产品线，以吸

纳更广泛客户群体客户多纬度客群:大学高知、周围经营者和改善型客户、

投资者等

本体

项目为郊区非资

源型、大盘项目

定位

中端、多产品线

特色人文小镇

二、项目形象定位

!有优艮宜居环境和大学人文生活氛围的高知生活区

在项目形象塑造上将“我家就在大学里”和“大学就在我家里”两个概念诉求进

行有机统一，合为一体。

这种融合是一种无缝连接的融合,是将大学日勺宜居生活气氛与高素质文明生活

气氛与项目日勺全方位融合。

让居住者把家搬进大学里,每天都生活在大课时光里,让家人与高知邻里一起

过着其乐融融日勺幸福生活。

有优良宜居环境和大学人文生活乐围的高知生活区

项目形象定位

大学城内的宜居住宅■周边早知识密隼岁学■熹知人群・岛素质牛活

社区■术科研地■聚集地■氛围

优良宜居环境和具有

大学人文生活氛围的高知生活区

⑴案名提议

②弘晟□大学过理

释义:

大课时光是案名，也是一种意境。提及大学总让人联想起象牙塔、林荫道和一

种充斥阳光和草坪日勺宜居生活环境。同步也让人联想到一种高素质和文明日勺生活

气氛。

大课时光这一案名精确时传达了项目时开发理想,将项目与大学有机融合一

体。“大课时光”案名体现和传达了这一意境，让人即刻联想到一种美好的高素质日勺

生活气氛。同步叫起来琅琅上口，易于传播与记忆。

所弘晟口大学时

释义：

“翰林”，翰林即文翰之林，意犹文苑。在中国历史上，曾长期存在着一种带有浓

厚学术色彩日勺官署——翰林院。翰林一词最早见于汉代文学家扬雄日勺《长杨

赋》。而以其名官,则始于唐代。

在院任职与曾经任职者,被称为翰林官，简称翰林，是老式社会中层次最高的士人

群体。即古代的高级知识分子群体的称呼。“苑”，古代养禽兽植林木的地方，多指

帝王日勺花园，后泛指园林，花园。

以翰林苑命名项目，文化气息浓厚,意指项目为一种高级知识分子居住的花园

小区。

③弘晟•翰墨香邻

释义：

“翰墨”，意指笔墨，借指文章书画。有翰墨飘香一词,指古时墨汁口勺香味飘逸。

“香邻”，是指与大学教师这个社会高素质知识群体作为邻居日勺一种意境体现。

其他案名选择:弘晟•东城天骄

弘晟•书香府邸

弘晟•大学印象

⑵形象推广定位语：

46万M2高知生活区

大学就在我家里

高知邻里崇高生活

选择居住地

生活之城幸福之城

三、项目客户群体定位——房子为谁而建

大学城教师群体——团购客户。占比30%

需求产品:中大户型住宅产品。

主城区投资客户、外地投资客户——投资型客户。占比15%需求产品:公寓

型产品、商铺，少许住宅产品。

周围商业经营业主一自住型客户。占比20%

需求产品:中小户型住宅产品

周围企业地缘性客户——自住兼投资型客户。占比10%需求产品:中大户型住

宅产品。

周围村镇改善型置业客户——自住型客户。占比15%需求产品:中小户型住宅

产品。

主城区价格驱动型客户——投资兼居住型客户。占比10%需求产品:中小户型

住宅产品。

如上六种亦可归为二类群体：

大学城周围日勺客户群体。占比70%

在大学城周围地缘，生客户。在大学城区域居住、工作、经商等。包括巴彦镇

区域范围内日勺客户群体以及大学城东面的其他村镇客户。

看好大学城发展日勺投资客户。占比30%

主城区投资客户、外来投资客户群体。

!偶得客户：呼市以外省内投资客户，占5%

I________________________________________

:边嫌客户：主城区价格58动型客户、大学城东部外来人群置N

:户,占10%

:主要客户群：大学城周边村慎改善型置业客户.周边企业客户2

；区看好大学城发展前景的投资客户。占35%.

I___________________________________________________________

核心客户群：大学城区域自住人群・大学城区域工作的教师群体、大学周边

营业主，占50%.

四、产品线定位提议

1、产品提议原则

作为46万平米的大盘开发项目，本项目产品提议遵照如下几种原则:

复合性

多产品线原则，以丰富日勺产品线，满足市场不一样层次消费需求

精确性

根据客户群体对产品日勺详细需求，细化各产品日勺详细指标定位

适度超前性

产品规划在综合市场原因和预期的状况下体现适度的超前性

2、产品线组合

遵照以上原则,根据前期日勺市场调研和与贵企业、设计院日勺沟通,我司对本项

目日勺产品线提出了如下产品类型组合提议：

整体项目包括沿街二层商业、多层/小高层平层住宅、LOFT复式住宅、六层

电梯洋房、精装小公寓五种物业类型组合。其中LOFT复式住宅与六层电梯洋房

在大学城区域体现了适度的超前性。详细产品定位指标如下表所示：

3、产品类型细分提议

产品类型户型面积总建筑面积项目占比备注

小户型精装公寓产品35—55平4.6万平10%网络入户、精装交付

70%客厅挑空、30%双平

LOFT复式住宅60-80平9.2万平20%层.5.1米层高.三房、

四方设计

80-95平套.70%

多层、小高层住宅80—140平25.3万平55%100-115套三20%

120-140平套三10%

底层双层、顶层带阁楼、

六层电梯洋房产品150—240平4.6万平10%

地下停车、电梯入户

1-2层联体，3.6米开间，

沿街底商100平以内2.3万平5%

10米进深

总计46万平米

4、产品线与客户线之间的对应关系

投资属性产品

市区范围内看好人学城发展日勺投资客户，小投入掘金入学城

个性化住宅产品

复式住宅大学城青年教师群体、巴颜镇企事业年轻公务员群体、大学城内富

裕学生家庭短期居住兼投资用、投资客户群体

主流自住型产品

/小高层平层住宅大学城教师群体、大学城周围商业经营户、周围村镇改善

型置业群体高端自住型产品

大学城院校领导、周围富裕型大商户、周围企业、事业单位领导阶层小区商

业配套产品

街底商看好大学城发展的投资者与经营者群体

第三部分项目发展提议

一、项目整体规划布局

多层、小高层区排布示意图。

①提议重要将小高层放置于北侧地块的北部，以在视线和观感上阻隔北侧呼包

高速对项目日勺影响。多层区放置于地块的南侧。

②在南地块,将小高层放置于地块的北侧与西侧，阻隔地块重要道路对小区的

影响，多层区放置于地块日勺东南部。

③南侧地块中央放置项目高端产品组团——花园洋房组团。

各类型产品布局示意图。

三、项目开发组团划分及命名提议

基于项目“家在大学里，大学在家里一勺形象定位，组团划分日勺命名上,采用信用

国内著名学府里对院校组团命名的风格,对项目组团进行命名。同步在开发上力争

做到形似和神似日勺结合。

如下为国内著名学府内的各组团命名或学校旧称来历：

百年名校国立武汉大学

武汉大学最著名日勺有四个园:樱园、桂园、枫园、梅园。武大校区组团划分因

分别因种植樱花、桂树、枫树、梅树而闻名，每年国内外游人如织。

北大和清华，中国顶级大学日勺双子星座。

清华大学日勺前身为咸丰皇帝附近春园:后更名为熙春园。江南第一学府复旦

大学日勺曦园。

“曦”字预示朝阳。每年一到四月，便满坡满坡地铺着粉红花瓣。成为复旦一

景。

本项目组团划分及命名提议:

提议在每个组团门前放置石刻的组团名。并制作文化宣讲栏，讲述组团特色与

文化寓意。

组团一樱园提议在樱园组团内集中种植适合呼市生长日勺樱花（如紫叶矮樱，形

成组团特色。

武大樱园

组团二梅园提议在梅园组团内集中种植梅花，作为组团特色,并运用文化木牌

等手段添加“梅花香自苦寒来”等文化诗句，增添组团文化气氛与气息

武大梅园组团三曦园引述上海复旦大学曦园的J来历与景色，在组团中结合复

旦大学曦园内日勺标志性景观小品如小亭等,进行复制,并制作文化木牌进行讲解。

复旦曦园

组团四枫园提议在枫园组团内集中种植枫树作为组团特色。组团五熙春园

引述清华大学熙春园日勺来历与景色,在组团中结合清华大学内日勺标志性景观小品，进

行复制，如“行胜于言”石雕小品等,并制作文化木牌进行讲解。

清华标志性石雕

21呼市嘉汇房地产经纪有限企业

四、建筑风格提议

提议项目采用“新古典主义简欧风格”O

建筑风格:我们把新古典主义简欧风格理解为保留了欧洲古典主义建筑的意蕴,

摒弃了建筑的复杂繁琐细节，揉入了现代审美情趣,通过了简化技术处理日勺简欧建筑

风格。

建筑色彩:以赭红配米黄，清新淡雅又不失稳重、自然怀旧，简欧经典重现。

合肥绿城桂花园项习

合肥绿城桂花园项台

欧式风格建筑目勺出现是居住的进步,是当市场发展到某一阶段后自然规定出现

日勺产物。欧洲风格建筑多数定位于中高端市场,在市场中已经有了一定的）思维定

势。

从推广的角度看,欧洲风格建筑较受肯定,消费者的）承认程度最高.从当地市场

来看，天骄领域，用的是纯欧式日勺风格;阳光诺卡,用的是西班牙风格。本项目采用简

欧建筑风格，在外立面、建筑风格和建筑色彩上营造一种中高端产品形象,在形象上

提高品质感,在市场形成一种物超所值的价值体验和感受。

22呼市嘉汇房地产经纪有限企业

五、项目滚动开发现金流分析

1、容积率问题

根据设计院初步设计方案上的数据.本项目容积率为14。根据500亩地，1.4日勺

容积率，总建筑面积46万平米，基本可以所有规划成6层的多层，即可满足此容积率

指标。不太需要规划小高层。我司感觉在大学城区域，一种占地500亩口勺大盘,1.4

口勺容积率所有出多层产品，有些挥霍。提议贵司将容积率至少应提至1.8。适当规

划部分小高层产品，提高总建筑面积，到达60万平米为宜。

2、我司根据1.4容积率和1.8容积率两种状况测算现金流。方案一，容积座1.4

项目蹴每平米成本备注

容积率1.4

土地成本60万/亩642

多层建安成本900

配套费400大/J\配套合计

税费360综合税率12%，按3000元/平米

销售与不可预200各100元计算

见费用

合计2502元/平米

本项目多层建筑成本预测为：2502元/平米

23呼市嘉汇房地产经纪有限企业

弘晟大学城项目定金筹划汇报

北区开发测算

项目建筑面积(M2)产品类型价微冠M2)销售额

北区地块16.875多层2502

团购房源15万多层220033000万

多层29003364万

剩余房源1.8万<

—层商铺60003840万

以上测算中所波及日勺数据均根据静态数据进行测算24呼市嘉汇房地产经纪有

限企业

弘晟大学城项目定位筹划汇报

阐明：

项目北区占地面积约为12万平，1.4容积率。建筑面积约为16.8万平米。

提议一期启动北区16.8万平米。其中北区15万平米所有按2200元/平米给大

学教师团购。

团购实现3.3亿销售额。预收30%房款，收款9900万元。每平米亏损200元，

共亏损3000万元。（无销售费用剩余1.8万平米对外销售。其中北区沿街双层商铺

约6400平米，按6000元/平米销售,多层建安成本2500元/平米,双层商铺实现盈利

2238万。

北区L16万平米多层住宅实现销售，按2900元/平米，每平米盈利400元。共盈

利464万。

北区外对销售部分合计盈利2702万

1期北区开发略亏损298万

以大学教师团购所实现的）现金流作为南区地块启动资金。南区29万平米为项

目实现盈利区域。按静态每平米400元利润计算。本项目合计盈利1.16亿。

25呼市嘉汇房地产经纪有限企业

弘晟大学城项目定位筹划汇报

方案二，容积率1.8

项目Em每平米成本备注

容积率1.8总建筑面积60万

土地成本60万屈500

多层建安成本900

小高层建安1200

400大“兽者合计

帆360综合税率12%,按3000元/平米

销售与不可预

200各100元计算

见费用

各层2360元/平米

fiit二

4收层2660元/平米

本项目多层建筑成本预测为：2360元/平米

弘晟大学城项目定位筹划汇报

北区开发测算

项目建筑面积（M2）产品类型价格