2025年高级经济师考试(建筑与房地产经济)真题及答案

2025年高级经济师考试(建筑与房地产经济)真题及答案一、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）（一）案例一背景资料：某省会城市2024年启动中心城区核心地段老旧厂区更新项目，项目原址为1992年建成的国有纺织厂，占地面积12.8公顷，地上原有总建筑面积8.7万㎡，建筑结构以砖混和框架结构为主，其中3栋生产车间被认定为历史工业遗存，纳入城市历史文化保护名录。项目定位为“科创+文创”融合产业园区，计划总投资22.6亿元，采用政府引导、市场运作的模式，引入市属国企与头部民企合资成立项目公司实施开发。项目更新方案提出：保留改造6.2万㎡原有建筑，拆除2.5万㎡危旧建筑，新建建筑面积7.9万㎡，总计容面积14.1万㎡，容积率1.1，项目配建120套保障性租赁住房，设置公共开放绿地5200㎡，配建1处12班幼儿园。问题：1.结合该项目，阐述城市更新项目规划管控的核心内容和要求。2.该项目可享受哪些城市更新相关支持政策？3.简述城市更新中历史工业遗存保护利用的基本原则。参考答案：1.城市更新项目规划管控的核心内容和要求结合本项目可总结为：（1）用地功能与开发强度管控。本项目由原工业用地调整为新型产业用地+公共配套用地，符合片区国土空间总体规划的功能定位；国家明确城市更新严格控制大拆大建，本项目拆除比例为2.5万㎡/8.7万㎡≈28.7%，低于30%的拆除比例上限，符合管控要求。容积率管控方面，原工业用地容积率仅为0.68，更新后容积率1.1，符合产业园区发展需求，未突破片区开发强度上限；本项目配建公共绿地和公共配套设施，符合容积率奖励政策规则，符合管控要求。（2）历史文化保护管控。本项目包含3栋纳入保护名录的历史工业遗存，规划管控要求严格落实保护管控要求，不得擅自拆除、改动历史遗存的核心风貌要素，新建建筑的高度、体量、风格需与历史风貌相协调，保障工业文化脉络的完整性。（3）公共利益管控。规划管控要求城市更新优先保障公共服务配套，本项目配建保障性租赁住房、幼儿园、公共开放绿地，符合公共利益保障要求，公共配套需按规定优先移交政府相关部门管理。2.本项目可享受的城市更新支持政策包括：（1）土地政策：本项目为国有存量用地更新，符合协议出让供地条件，可采用协议方式办理供地手续，土地出让价款可分期缴纳，分期期限最长可达2年；用地性质调整为新型产业用地后，可享受产业用地底价出让政策，降低土地获取成本。（2）规划政策：因配建保障性租赁住房、公共绿地和幼儿园，可享受相应容积率奖励，新增建筑面积不占用当地年度商品住宅开发用地指标，降低指标约束。（3）财税金融政策：可申请城市更新专项财政补贴、历史文化保护改造专项补助，配建的保障性租赁住房可享受中央预算内投资补助、房产税和增值税减免优惠；项目符合基础设施REITs申报条件，后续可通过发行REITs盘活存量资产，回笼资金；还可申请城市更新专项贷款、地方政府专项债券配套融资支持。（4）成本政策：配建公共配套设施的建设成本，可计入项目改造成本，享受所得税税前抵扣，符合条件的可从土地出让收益中计提返还。3.历史工业遗存保护利用的基本原则：（1）保护优先、应保尽保：所有认定的历史工业遗存全部纳入保护范围，不得随意拆除，核心风貌、主体结构不得擅自改动，优先保留原有空间格局和建筑特征。（2）活化利用、功能适配：在保护的前提下，结合城市发展需求植入新功能，本项目改造为科创文创园区符合活化利用方向，实现工业文化传承与城市功能更新的平衡。（3）公益优先、公众可及：避免过度商业化开发，预留足够的公共开放空间，保障公众可进入参与，传承城市集体记忆。（4）绿色低碳、安全耐久：改造优先采用保留、加固方式，减少大拆大建，降低全生命周期碳排放，同时完成结构安全检测和改造，符合安全使用要求。（二）案例二背景资料：某房企拟投资开发一大型商品住宅项目，总占地面积5万㎡，容积率2.5，总计容建筑面积12.5万㎡，预计平均售价18000元/㎡，土地出让金总额9亿元，建安工程费按计容面积核算为4200元/㎡，基础设施配套费等行政规费150元/㎡，管理费用为土地成本和建安成本之和的3%，销售费用为销售收入的2.5%，财务费用按三年开发建设期平均贷款利息计算，项目总投资的40%通过银行贷款解决，贷款年利率4.5%，增值税及附加综合税率为5.6%，行业基准收益率为8%，企业所得税税率为25%。问题：1.计算该项目的静态投资利润率和资本金净利润率。2.若项目开发周期3年，投资按年初投入，第1年投入40%总投资，第2年投入35%总投资，第3年投入25%总投资，销售收入第3年末全部结算，计算项目的净现值，判断项目是否可行。3.简述房地产投资风险识别的主要方法。参考答案：1.指标计算过程如下：①总销售收入=12.5万㎡×18000元/㎡=225000万元；②土地成本=90000万元，建安成本=12.5万㎡×4200元/㎡=52500万元，规费=12.5万㎡×150元/㎡=1875万元，管理费=(90000+52500)×3%=4275万元，销售费用=225000×2.5%=5625万元，增值税及附加=225000×5.6%=12600万元；③不含利息的总成本=90000+52500+1875+4275+5625+12600=166875万元；④总投资=不含利息总成本+建设期利息，总贷款额=总投资×40%，按建设期平均占用计算，平均贷款占用时间为1.5年，建设期利息=总贷款×年利率×1.5=（总投资×40%）×4.5%×1.5=0.027×总投资；⑤总投资=166875+0.027×总投资，解得总投资≈171515.49万元，建设期利息≈4630.92万元；⑥利润总额=销售收入-总成本=225000-171515.49=53484.51万元，净利润=53484.51×(1-25%)=40113.38万元；⑦静态投资利润率=利润总额/总投资×100%=53484.51/171515.49≈31.18%；⑧资本金=总投资×60%=102909.29万元，资本金净利润率=净利润/资本金×100%=40113.38/102909.29≈39.0%。2.净现值计算：各年现金流（年初投入，年末流入）：第1年年初（t=0）现金流：-171515.49×40%=-68606.20万元；第2年年初（t=1）现金流：-171515.49×35%=-60030.42万元，折现后=-60030.42/(1+8%)^1≈-55583.72万元；第3年年初（t=2）现金流：-171515.49×25%=-42878.87万元，折现后=-42878.87/(1+8%)^2≈-36810.11万元；第3年年末（t=3）现金流：225000万元，折现后=225000/(1+8%)^3≈178612.22万元；净现值NPV=-68606.20-55583.72-36810.11+178612.22≈17612.19万元；NPV>0，项目基准收益率为8%，项目满足收益要求，可行。3.房地产投资风险识别的主要方法包括：专家调查法、故障树分析法、幕景分析法、筛选-监测-诊断法、层次分析法、财务报表分析法、现场勘查法、风险转移法等，实践中通常结合多种方法交叉验证，提高风险识别的准确性。（三）案例三背景资料：某地方政府新建区级公共卫生服务中心项目，总建筑面积2.3万㎡，总投资估算4.8亿元，采用EPC工程总承包模式招标，招标范围包括勘察设计、设备采购、施工、调试移交全过程，招标文件要求总承包单位具备建筑工程施工一级资质和工程设计甲级资质，接受联合体投标。最终甲设计公司和乙施工企业组成的联合体中标，中标合同价4.5亿元，其中设计费1800万元，建安工程费4.32亿元，合同约定采用固定总价合同，物价波动引起的价格风险除政策调整外全部由总承包单位承担，缺陷责任期2年，保修期按法定最低要求执行。项目实施过程中发生两起事件：事件1：基坑开挖后发现地质条件和勘察报告不符，出现大面积软弱土层，需要进行地基处理，增加费用120万元，工期延长15天，总承包单位向业主提出费用和工期索赔。事件2：项目施工期间，当地住建部门发布扬尘管控新规，要求所有在建项目升级喷淋降尘设施、落实渣土全封闭运输管理，增加费用35万元，总承包单位提出费用索赔。问题：1.该项目采用EPC工程总承包模式是否合理？简述政府投资项目采用EPC模式的适用条件。2.分别判断事件1、事件2中总承包单位的索赔是否成立，并说明理由。3.简述EPC总承包模式下业主方的主要风险点及管控措施。参考答案：1.该项目采用EPC模式合理。政府投资项目采用EPC模式的适用条件为：项目功能需求明确、建设规模清晰、技术方案成熟、建设工期和总投资要求明确，本项目为区级公共卫生服务中心，功能明确、技术成熟，符合EPC模式适用要求。2.索赔判断：事件1索赔不成立。理由：本项目EPC总承包范围包含勘察设计工作，总承包单位需对勘察成果的准确性、完整性负责，地质条件与勘察报告不符属于总承包单位应承担的风险，因此索赔不成立。事件2索赔成立。理由：合同明确约定，政策调整引起的价格风险由业主承担，本次扬尘管控新规属于地方政府政策调整，不属于总承包单位应承担的风险范畴，因此费用索赔成立。3.业主方主要风险点及管控措施：主要风险点包括：总承包单位能力不足导致的进度滞后、质量不达标风险；总价包死情况下的设计偷工减料风险；总承包单位内部设计施工接口协调不畅风险；总承包单位资金链断裂导致项目停工风险。管控措施：一是严格资格预审，优先选择经验丰富、资金实力雄厚、信用良好的总承包单位，联合体投标明确各方责任；二是完善合同条款，明确质量标准、变更规则、违约责任，预留足够比例的质量保证金；三是建立过程管控机制，业主方委派代表全过程参与关键节点验收，落实设计文件审查制度，避免设计缺陷；四是建立风险预警机制，动态监测总承包单位的资金情况和进度情况，提前制定风险处置预案，避免项目停工风险。二、论述题（共1题，每题40分，共40分）题目：近年来我国大力推进新建商品房“保交楼”专项行动，防范化解房地产企业流动性风险，请结合我国房地产市场发展现状，论述完善我国房地产企业风险防控体系的主要路径。参考答案：当前我国房地产市场已经从高速扩张的增量时代转向高质量发展的存量时代，过去多年高杠杆、高周转的开发模式积累了大量流动性风险，部分房企债务违约引发的交楼风险已经成为影响房地产市场平稳健康发展的核心问题，完善房地产企业风险防控体系，需要从监管、企业、制度、金融多个层面协同推进，主要路径如下：第一，完善房地产行业长效监管框架，硬化企业杠杆约束。持续落实“三道红线”房地产企业资金监测和融资管理规则，建立分级分类的企业债务监管体系，对不同负债水平的企业实施差异化融资管控，严格控制高负债企业的新增融资，倒逼企业优化资本结构，降低对债务融资的依赖，从源头控制杠杆风险。同时将房企的债务管控、预售资金使用情况纳入企业信用管理体系，对违规企业实施信用惩戒，提高违规成本。第二，全面落实商品房预售资金监管制度，从根源上防范交楼风险。明确预售资金全部纳入监管账户，按照项目建设节点拨付预售资金，严禁房企挪用预售资金用于其他项目开发或偿还债务，各地监管部门要升级监管系统，实现预售资金的全流程动态监控，对擅自挪用预售资金的企业依法处罚，保障预售资金全部用于对应项目的建设，从根本上解决“保交楼”的资金问题。第三，推动房地产企业转型，建立稳健的盈利模式。引导房企改变传统高周转赚土地增值差价的盈利模式，转向开发运营并重的新发展模式，鼓励房企参与保障性住房建设、城市更新、住房租赁运营、持有型物业开发等业务，优化业务结构，培育稳定的现金流收入，降低对市场波动的敏感性，从盈利模式层面降低风险。支持优质房企通过兼并重组收购高风险企业的优质项目，优化行业格局，提高行业整体抗风险能力。第四，完善法治化市场化的风险处置机制。建立早识别、早预警、早处置的风险化解机制，对出现风险苗头的企业提前介入，通过债务重组、资产盘活、引入战投等方式化解流动性风险，避免风险扩大。对资不抵债、无救助价值的企业，依法启动破产清算或破产重整程序，打破刚性兑付，实现行业良性出清，同时在处置过程中优先保护购房者、施工单位等弱势群体的合法权益，避免风