2026年物业侵害群众利益问题专项排查整改报告

2026年物业侵害群众利益问题专项排查整改报告为切实维护广大业主合法权益，规范物业管理市场秩序，根据上级部门统一部署，自2026年3月起，我局会同发改、市场监管、住建等部门，对全市范围内物业服务企业侵害群众利益问题开展了为期六个月的专项排查整治行动。现将有关情况报告如下：本次专项排查覆盖全市372个住宅小区、149个商业综合体项目及62个办公写字楼项目，涉及物业服务企业203家。排查工作坚持“全面摸底、重点突破、分类处置”原则，采取企业自查自纠、属地网格巡查、市级联合抽查、第三方暗访评估相结合的方式，累计出动检查人员1860人次，走访业主代表4100余人，调阅物业费收支账目、公共收益台账、设施设备维保记录等资料8700余份。同时，在住建部门官网和“智慧物业”平台开通投诉举报专区，受理线上线索412条，线下信访件186件，经梳理合并后形成有效问题线索527条。一、排查发现的主要问题（一）物业收费不规范问题突出，占问题总量38.2%一是擅自提高收费标准。共发现62个项目在未与业委会协商、未履行公示程序的情况下，单方面上调物业费或车位管理费。如某区“滨江花园”小区，2025年合同约定物业费为每平方米2.4元，2026年1月起物业公司以“人工成本上涨”为由直接调至2.8元，且未提供任何成本测算依据或业主双过半同意材料。二是捆绑收费、搭车收费。有29个项目将门禁卡制作费、装修垃圾清运费、快递柜使用费等本应由物业经营成本覆盖或业主自愿选择的费用，强制与物业费捆绑收取，否则拒绝办理入住或续租手续。三是收费不透明。41个项目存在只收费不开票、收费项目不明细、按年度一次性预收超过六个月费用等问题。（二）公共收益收支不清、侵占挪用问题严重，占问题总量26.7%排查发现，有88个小区的公共区域停车费、电梯广告费、场地租赁费、快递柜入场费等公共收益，未按《民法典》及地方物业管理条例要求单独列账并定期公示。其中，23个项目存在公共收益未入账或转入物业公司自有账户的情况。以某商业综合体为例，地面停车场及外立面广告位年租金收入经评估约160万元，但该物业公司账面仅体现37万元，且无法提供完整租赁合同及收支明细。另有15个项目虽然公示了公共收益，但公示内容笼统，仅列出总额，未附有合同、票据及使用明细，业主无法核实真实情况，实质上是变相隐瞒。（三）设施设备维护缺位，以“无维修资金”为由推诿，占问题总量14.3%一是消防系统瘫痪失修。检查发现31个高层住宅项目消防控制室主机故障、灭火器过期或压力不足、消防水带缺失等问题长期未整改，物业公司仅在楼道张贴“禁止堆放杂物”通知，未实际检修。某安置小区三栋楼消防管道无水压，排查人员现场测试时保安甚至不会操作消防泵启动装置。二是电梯困人故障频发。17个小区电梯年度检验超期仍在使用，且应急呼叫按钮无人接听。某老旧写字楼电梯钢丝绳锈蚀严重，维保记录显示连续三个月“正常”，但监控影像显示该时段电梯多次发生停层故障。三是二次供水水质保障不力。12个小区的蓄水池清洗消毒记录不真实，实测余氯或浊度超标。某街道某小区业主反映自2025年10月以来家中自来水发黄，物业一直称“市政管网问题”，经查实为该物业公司委托的清洗公司不具备资质，且实际清洗频率仅为每年一次，远低于规定每半年一次的频次。（四）违规使用维修资金，审核把关流于形式，占问题总量9.6%在维修资金申请使用环节，发现25个项目存在申报内容与实际维修项目不符、虚增工程量或伪造业主签字等问题。较为典型的是某小区屋面防水维修项目，申报预算为98万元，经第三方造价审核，实际合理造价应为52万元，且施工范围仅为部分楼栋，业主在申请表中以“同意”字样的签名经抽样笔迹鉴定，有大量非本人签名。另有部分物业公司利用业主“不知情、不理解”的现状，在未达到双三分之二表决比例的情况下，以“紧急维修”名义启动应急使用程序，绕开业主表决，涉及金额达600余万元，但现场勘查发现部分所谓“紧急”维修项目实为正常养护类工作，如更换小区入口道闸系统、改造物业用房内部装修。（五）服务与收费不匹配，侵占业主共有空间，占问题总量6.8%一是人员配置严重缩水。34个项目保安、保洁实际人数不足合同约定人数的70%，部分项目客服岗位由前台一人兼任多项工作，导致日常巡逻、绿化养护、垃圾清运频次大幅降低。二是公共区域被违规占用并划为“专用”。21个小区的物业用旁空地、消防登高面被私自划设停车位并对外收费，或出租给快递公司、废品回收站堆放物品，堵塞消防通道。三是个别物业公司利用管理便利，在业主公共部位设置广告牌、售货机，但既未征询业主意见，又将收益直接据为己有，甚至对业主问询采取“不回应、不整改、不公开”的消极态度。（六）退出移交环节设置障碍，恶意阻挠新老物业交替，占问题总量4.4%排查期内共受理业委会选聘新物业后原物业拒不退出案件8起。某小区经法定程序解聘原物业后，原物业拒不移交档案资料、钥匙、设施设备图纸，并殴打上前沟通的新物业工作人员，造成小区管理瘫痪十余天。还有3个项目物业公司在退出时，强行扣押业主已交的全年物业费，但未提供对应月份服务，也未退还剩余费用，涉及金额约48万元。二、采取的主要整改措施及阶段性成效针对上述问题，专项整治工作坚持“查纠并举、标本兼治”原则，逐项建立台账，明确责任主体、整改时限和复核标准。截至2026年8月底，已基本完成整改的问题占88.6%，其余问题因涉及司法起诉、重大维修等复杂情形正按计划推进。（一）强力整治乱收费，清退违规金额对擅自调价、捆绑收费等问题，会同价格监管部门向41家物业企业下达《责令改正通知书》，要求在一个月内将收费标准恢复至合同约定水平，或完成合法调价程序，并限期退还不合理收费。累计清退多收费用386.7万元，涉及业主2.3万余户。对6家拒不整改的企业，启动行政处罚程序，其中3家已分别处以5万至20万元罚款并记入信用档案。同时推动制定《物业服务收费细则指引》，明确物业费构成、代收代缴项目、不得捆绑费用清单，目前已在全市范围征求意见并试点应用。（二）规范公共收益管理，建立共管账户制度要求所有物业项目在2026年7月前开立公共收益共管账户，由业委会或物业管理委员会与物业企业双方印鉴共同监管，并委托会计师事务所每季度审计一次。目前已有291个小区完成共管账户建立，占比从排查初期的12%提升至78%。对于查实的公共收益未入账问题，责令物业企业全额返还，共追回公共收益及孳息592万元。同步推行公共收益“收支晒账”制度，规定必须在每月10日前通过小区公告栏、业主微信群及“智慧物业”平台公开上月明细，包括合同方、金额、发票号等信息。专项整治期间，已有147个小区的公共收益公示达标率从不足三成提高至九成。（三）倒排工期消除设施隐患，压实安全责任针对消防、电梯、供水等直接影响群众人身财产安全的隐患排查，由属地街道城建办、应急消防站、市场监管所联合包案，逐项制定整改方案。全市排查出的消防隐患问题共743处，目前已完成修复612处，其中更换灭火器及消防水带一批，维修联动控制系统、防火门闭门器等一批，另对23个高层建筑消防供水系统进行维修，增设水泵接合器或维修稳压泵。电梯方面，对超期未检的电梯一律封停并复检合格后方可使用，对钢丝绳、制动器存在严重隐患的电梯更换相关部件，共投入维修资金约2100万元（其中住宅专项维修资金依程序申请，维保单位先行垫付部分）。二次供水问题，已对涉及小区完成蓄水池清洗消毒并加装在线监测设备，采样检测结果全部符合《生活饮用水卫生标准》。同时，督促物业企业建立设施设备“一日一查、一周一巡、一月一检”台账，并将设施完好率纳入物业信用评价。（四）严格维修资金使用审核，打击虚假申报联合审计部门对2023年以来使用维修资金的全部项目开展复核，重点核查工程量清单、资金流向和表决真实性。经复核，核减虚高造价项目11个，合计核减金额218万元；对5个存在伪造业主签名、虚构工程的项目，移送公安机关立案侦查，目前已有2起案件移送审查起诉。修订维修资金应急使用程序，将“紧急维修”适用范围严格限定为危及房屋使用安全的六类情形（如外立面脱落、电梯制动失效、排水管道爆裂、消防设施瘫痪、高位水箱渗漏、供电主线故障等），并实行应急维修全程影像留痕、第三方监理强制介入制度。同时，针对业主表决难问题，开发线上电子表决系统，对维修事项进行逐栋逐户实名认证投票，目前已有173个小区接入该系统，有效表决率提升至72%以上。（五）强化服务标准监管，整治侵占共有空间依据物业服务合同和服务标准等级，重新审核各项目人员配置方案，对配置严重不足的27家企业下达整改通知，要求限期补齐人员并提交在岗考勤记录影像。目前已补录保安、保洁人员436人，物业项目实际在岗率从平均61%升至89%。对违规占用消防通道和登高面的公共区域，强制拆除道闸12处、清退场地1350平方米，恢复疏散通道畅通。对清理后腾退的空间，优先用于增设非机动车充电桩或晾晒区，回应业主实际需求。公共区域广告收益，全部纳入共管账户，并清理未签约广告牌76块，重新规范签约后每年可为这些小区新增公共收益约85万元。（六）严打恶意退出行为，顺畅衔接机制对拒不退出的8个项目，由住建部门联合公安、街道开展联合执法，依法强制接管档案和设施设备，并对物业企业负责人依法进行约谈和处罚。目前已成功完成全部8个项目的平稳交接，其中4个项目原物业因破坏物业管理秩序被公安部门予以警告或行政拘留，2家物业企业被列入严重失信名单并限制其在本市承接新项目。在交接过程中，由区级住建部门牵头成立“交接监督小组”，邀请律师、业主代表、社区工作者共同参与，对设施设备状态、预收费用清算、债权债务处理等做出明确安排，保护业主预付费用安全。目前正在拟定《物业项目退出移交操作指南》，明确31个交接步骤和争议处理规则，确保后续物业更替有据可依。三、当前仍存在的难点及下一步工作安排虽然专项整改取得阶段性成果，但物业管理中深层次的矛盾尚未完全解决，部分体制机制障碍依旧制约长效治理。一是全市仍有约65个小区的业委会处于空缺或瘫痪状态，业主缺乏行使权利的组织载体，导致物业公司单方主导服务标准及价格，业主维权成本高、效果差。二是物业收费“一费制”与“菜单式”选择缺乏细则落地，部分老旧小区业主希望保洁、保安、绿化等分项自主选择，但目前物业企业普遍提供打包式服务，双方矛盾难以调和。三是维修资金续筹机制尚未建立，部分高层住宅公共部位维修频繁，原有资金池逐渐见底，难以应对日后更大的应急维修需求。四是新老物业交接过程中相关行业规范虽已明确，但基层执行仍依赖行政强力推动，缺乏常态化司法快速通道。下一步，我们将围绕建立健全物业领域群众利益保护长效机制，重点推进以下工作：一是全面推广“党组织引领+业委会自治+物业企业服务+社区协同”的多元治理模式。依托社区党支部牵头组建小区物业管理委员会，覆盖业委会缺失小区，力争在2026年底前实现全市住宅小区物管会或业委会覆盖率超过95%。同步开展业委会成员履职能力培训，指导其通过合法程序对公共收益、维修资金使用、服务合同履行等进行有效监督。二是修订完善本市物业服务等级标准及收费指引。细化“基础服务包”和“延伸服务点单”相结合的双轨制，明确各项服务的配置标准、技术要求和价格区间，让业主缴费与所得服务更加匹配。同时推动物业收费“质价相符”评价体系，引入第三方独立评价机构对物业服务质量进行年度测评，测评结果与收费标准浮动挂钩，公示于小区显著位置。三是建立健全维修资金续筹和保险机制。对资金余额低于首期交存额30%的小区，由业委会或物管会启动续筹程序，探索按照建筑面积或房屋总价的一定比例分期缴纳，并可动用物业费结余部分注入。对电梯、外墙、消防设施等高风险共用部位，试点投保“物业设施维修保险”，以保费分担减轻大额维修的资金压力。四是加强与司法机关联动，打造“快速通道”。对物业企业侵占公共收益、挪用维修资金、拒不退出等严重侵害群众权益行为，建立行政执法与刑事司法衔接工作机制，对涉嫌犯罪的及时移送。同时，定期选取典型案例进行通报曝光，形成强有力的警示震慑效应。五是将物业管理规范执行情况全面接入本市社会信用信息