第十四章租赁-第四节特殊租赁业务

CPA会计·彩色复习笔记第十四章租赁·第四节特殊租赁业务适用教材：2026年版CPA《会计》|整理日期：2026-10-19

售后租回·转租赁·生产商经销商租赁·列报披露·全章复盘目录TOC\o"1-1"\h\z\u一、本节总览：四种特殊业务 PAGEREFsection-1\h1二、售后租回：先判断是否构成销售 PAGEREFsection-2\h1三、售后租回构成销售的处理 PAGEREFsection-3\h1四、售后租回不构成销售的处理 PAGEREFsection-4\h1五、转租赁 PAGEREFsection-5\h1六、生产商或经销商出租人的融资租赁 PAGEREFsection-6\h1七、租赁的列报 PAGEREFsection-7\h1八、租赁的披露 PAGEREFsection-8\h1九、数字例题（售后租回构成销售） PAGEREFsection-9\h1十、数字例题（售后租回不构成销售） PAGEREFsection-10\h1十一、易错陷阱TOP8 PAGEREFsection-11\h1十二、第十四章全盘复盘 PAGEREFsection-12\h1颜色体系含义■蓝色准则依据与概念结论■橙色底层逻辑与推导过程■紫色例题、题目与作答示范■红色易错点、命题陷阱与失分点■绿色解题技巧、口诀与秒杀公式第1页一、本节总览：四种特殊业务本节处理四类"常规模型装不下"的租赁业务：售后租回、转租赁、生产商/经销商融资租赁、租赁的列报与披露。其中售后租回是主观题绝对高频——2022年真题就考了"售后租回不构成销售"。业务核心判断关键结论售后租回资产转让是否构成销售（按收入准则CAS14）构成销售→只确认转让至出租人部分的利得；不构成→融资交易，资产不出表转租赁原租赁是否产生使用权资产转租人既是承租人又是出租人，两头都要做生产商/经销商融资租赁出租人身份确认销售收入与销售成本，不确认资产处置损益列报与披露—使用权资产、租赁负债单独列示；附注披露租赁相关信息二、售后租回：先判断是否构成销售【准则依据】CAS21：承租人和出租人应当按照收入准则（CAS14）的规定，评估并确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。判断的关键：客户（即原资产所有者/承租人）是否在转让时取得了该资产的控制权。判断结果交易实质处理路径构成销售真卖+真租回承租人（卖方）按原资产账面价值比例确认使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失不构成销售本质是以资产为抵押的融资承租人不终止确认原资产，收到的转让款确认为金融负债；出租人不确认该资产，支付的款项确认为金融资产【底层逻辑】售后租回的商业本质往往是"拿资产换现金"。准则要防的是：企业把资产按高价"卖掉"、确认一大笔处置收益，然后又租回来继续用——这样利润表凭空多出一块虚的收益。所以：留有多少使用权，就只能确认多少比例的处置损益；剩下的部分视为融资，不能确认损益。三、售后租回构成销售的处理【承租人（卖方）处理】步骤处理①确认使用权资产按原资产账面价值的比例（保留使用权部分比例）确认使用权资产，不按公允价值全额②确认租赁负债按租赁付款额现值（同第二节）③确认处置损益仅就转让至出租人的权利（即不再保留的部分）确认相关利得或损失④差额售价与使用权资产+租赁负债的差额，体现为处置损益的"未实现部分"被递延【销售对价与公允价值不一致的处理】情形处理销售对价＝公允价值按账面价值比例确认使用权资产，按转让比例确认损益销售对价＞公允价值差额作为出租人向承租人提供的额外融资，承租人确认金融负债，不确认利得销售对价＜公允价值差额作为预付租金，承租人减少使用权资产入账价值（或在租赁期内摊销）【秒杀公式】使用权资产＝原账面价值×（1−转让比例）；可确认的处置损益＝全部利得×转让比例。其中"转让比例"通常由"租赁负债现值÷资产公允价值"等口径体现（以题目给定为准）。【出租人（买方）处理】出租人按公允价值购入资产（若是投资性房地产或固定资产，按相应准则处理），同时按租赁准则将该租回认定为融资租赁或经营租赁，分别处理。四、售后租回不构成销售的处理主体处理分录要点承租人（卖方）不终止确认原资产；收到的现金确认为金融负债（如长期应付款）借：银行存款贷：长期应付款；后续按摊余成本计息（财务费用），资产继续折旧出租人（买方）不确认该资产；支付的现金确认为金融资产（如长期应收款）借：长期应收款贷：银行存款；后续按摊余成本确认利息收入【底层逻辑】既然不是销售，那就是抵押贷款：我把房子"过户"给你，你给我钱，我每月还本付息，最后还能拿回来。会计上必须"看穿"这个形式——资产还在我账上继续折旧，你的钱是我的负债。【陷阱一】不构成销售时，出租人不确认该项资产，也不计提折旧；同时不适用"融资租赁/经营租赁"的分类——因为根本不是租赁，是融资。这是最容易被忽略的一点。五、转租赁【概念】转租赁：承租人将租入资产转租给第三方。转租人具有双重身份：对原出租人是承租人，对第三方是出租人。环节处理①原租赁转租人按承租人规则确认使用权资产与租赁负债（除非适用简化处理）②转租赁分类转租人应基于原租赁产生的使用权资产（而非标的资产本身）判断转租赁是融资租赁还是经营租赁③转租赁为融资租赁终止确认原使用权资产，确认应收融资租赁款，差额计入资产处置损益；原租赁负债继续计量④转租赁为经营租赁继续确认使用权资产并计提折旧与减值，同时按直线法确认转租租金收入；原租赁负债也继续计量【陷阱二】转租赁的分类依据是使用权资产的剩余寿命，不是原标的资产的使用寿命。因为转租人能"租出去"的只有自己手上的使用权。【陷阱三】转租赁为融资租赁时，转租人账上会同时存在"应收融资租赁款"（对第三方）和"租赁负债"（对原出租人），两者不得抵销。六、生产商或经销商出租人的融资租赁【处理规则】生产商或经销商作为出租人的融资租赁，其租赁是销售其产品的一种方式，应当按收入准则确认销售收入与销售成本，不确认为资产处置损益。项目计量销售收入＝租赁资产公允价值与租赁收款额按市场利率折现的现值孰低（含未担保余值的现值因素，以准则口径为准）销售成本＝租赁资产账面价值−未担保余值的现值销售毛利＝销售收入−销售成本初始直接费用计入销售费用（属于取得销售合同的增量成本）【分录模板】借：应收融资租赁款——租赁收款额

贷：主营业务收入（或其他业务收入）

应收融资租赁款——未实现融资收益借：主营业务成本

贷：库存商品（或产成品）借：销售费用

贷：银行存款（初始直接费用）【陷阱四】普通出租人（非生产商）的融资租赁：初始直接费用计入租赁投资净额；生产商/经销商：初始直接费用计入销售费用。两者不同，别记混。【陷阱五】若为吸引客户而提供低于市场利率的融资，属于"销售与融资的混合"，销售收入应按公允价值与收款额现值孰低确认，防止虚增收入。七、租赁的列报主体报表项目列示要求承租人使用权资产在资产负债表中单独列示（非流动部分）；若是投资性房地产性质的使用权资产，归入"投资性房地产"承租人租赁负债单独列示；其中一年内到期且企业不打算延期清偿的部分，重分类至"一年内到期的非流动负债"承租人损益使用权资产折旧、租赁负债利息费用需分别列示（利息费用可与财务费用合并披露）出租人应收融资租赁款单独列示（扣除减值准备后的净额）出租人经营租赁资产按其性质列示（固定资产、投资性房地产等）现金流量表—承租人支付租金：本金部分筹资活动、利息部分（可选）筹资活动；短期租赁与低价值租赁付款、未纳入负债的可变付款→经营活动【陷阱六】承租人支付租金在现金流量表中主要是筹资活动现金流出（因为是在偿还租赁负债本金），而简化处理的短期租赁、低价值租赁以及非指数型可变租金是经营活动。这条判断题常考。八、租赁的披露主体应披露内容承租人①使用权资产、租赁负债的期初与期末账面价值及当期变动；②当期计入损益的折旧费用与利息费用；③与短期租赁、低价值资产租赁相关的费用；④未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额；⑤转租赁收入；⑥租赁现金流出总额；⑦售后租回交易相关信息；⑧使用权资产的减值情况出租人（融资租赁）①租赁投资总额与未实现融资收益的余额及变动；②未折现的租赁收款额到期分析；③未担保余值及其变动；④租赁投资净额的减值情况出租人（经营租赁）①租赁收入及其构成；②未折现的租赁收款额到期分析（按期间分组）；③租赁资产的性质与账面价值共同租赁活动的性质、风险管理策略、售后租回交易及其主要条款【陷阱七】到期分析披露的是未折现的租赁收款额/付款额，不是现值。与金融工具列报中的流动性风险到期分析口径一致。九、数字例题（售后租回构成销售）【例题1】甲公司2×26年1月1日将一台设备出售给乙公司并立即租回。设备账面价值800万元、公允价值1000万元，售价1000万元。租回后租赁期5年，每年末支付租金240万元，租赁期届满设备所有权不转移，该租回不构成购买权行使。经判断，该资产转让构成销售。租赁内含利率未知，甲公司增量借款利率为6%，（P/A，6%，5）＝4.2124。设备剩余使用寿命5年。【要求】①计算甲公司应确认的使用权资产；②计算应确认的资产处置损益；③编制2×26年1月1日分录。【解析】（1）租赁负债＝240×4.2124＝1010.98（万元）（2）转让比例＝租赁负债现值÷资产公允价值＝1010.98÷1000≈101.10%（说明：本题租赁付款额现值已超过公允价值，实质上甲公司几乎保留了全部使用权，仅转让了极小比例）。实务与考试中，通常按"1−保留比例"确定转让比例；本题因现值超过公允价值，按准则精神应限制使用权资产的确认金额并相应调整。（3）按教材简化口径演算（假设题目给出保留比例为90%）：使用权资产＝原账面价值800×90%＝720（万元）

可确认的处置损益＝（售价1000−账面价值800）×（1−90%）＝20（万元）

递延（未实现）部分＝200×90%＝180（万元），体现在使用权资产的低价入账中（4）分录（简化口径）：借：银行存款1000

使用权资产720

租赁负债——未确认融资费用189.02

贷：固定资产（账面价值）800

租赁负债——租赁付款额1200

资产处置损益20验算：借方1000＋720＋189.02＝1909.02；贷方800＋1200＋20＝2020。差额110.98万元＝租赁负债现值超出公允价值的部分，实务中应作为对使用权资产入账价值的进一步调整（因为售价高于公允价值的差额视为额外融资）。考试作答时，只要写出"按账面价值比例确认使用权资产、按转让比例确认处置损益、售价高于公允价值的差额视为额外融资"这一完整逻辑链，即可得分。【提示】售后租回构成销售的计算题，得分关键是三个比例的识别：保留比例（决定使用权资产）、转让比例（决定可确认损益）、售价与公允价值的差额性质（额外融资或预付租金）。十、数字例题（售后租回不构成销售）【例题2】承上题，假设其他条件不变，但合同约定：甲公司在租赁期届满时可以1万元的价格回购该设备（即实质上保留了几乎全部使用权与所有权风险报酬）。经判断，该资产转让不构成销售。【要求】编制甲公司（卖方承租人）与乙公司（买方出租人）在2×26年1月1日的分录，并说明后续处理。【解析】（1）判断：不构成销售。理由：甲公司保留了几乎全部与资产所有权相关的风险和报酬（租赁期覆盖资产剩余全部使用寿命且存在回购安排），未转移资产控制权，属于融资交易，不适用收入准则。（2）甲公司（卖方承租人）分录：借：银行存款1000

未确认融资费用200

贷：长期应付款1200固定资产不终止确认，继续按原政策计提折旧，不确认资产处置损益。（3）乙公司（买方出租人）分录：借：长期应收款1200

贷：银行存款1000

未实现融资收益200不确认该项资产，也不计提折旧——因为不是租赁，是融资。（4）后续：甲公司：长期应付款按摊余成本计量，利息费用计入财务费用；设备继续折旧，折旧费用按用途计入相关成本费用。

乙公司：长期应收款按摊余成本计量，按实际利率法确认利息收入。【失分点】①必须先写判断结论再写理由；②出租人侧"不确认资产、不提折旧"常被漏掉；③不要因为合同叫"租赁合同"就按租赁处理——不构成销售时它就是融资。十一、易错陷阱TOP8【陷阱一】售后租回必须先按收入准则判断是否构成销售，这是所有处理的前置条件。【陷阱二】构成销售时，只能按转让比例确认处置