不动产登记代理人《不动产权力理论与方法》试卷及答案2026年新版

不动产登记代理人《不动产权力理论与方法》试卷及答案(2026年新版一、单项选择题（每题1分，共50分）1.下列权利中，属于不动产用益物权的是（）。A.抵押权B.地役权C.留置权D.质权答案B解析用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权等。抵押权、留置权、质权属于担保物权。2.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。该原则属于（）。A.物权法定原则B.公示原则C.公信原则D.区分原则答案B3.下列哪种不动产登记类型属于本登记？（）A.预告登记B.首次登记C.异议登记D.查封登记答案B4.根据《民法典》，居住权设立后，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有（）的权利。A.占有、使用、收益B.占有、使用C.使用、收益D.占有、使用、收益、处分答案B5.土地承包经营权自（）时设立。A.土地承包经营合同生效B.土地承包经营权登记C.集体经济组织成员会议通过D.县级以上人民政府批准答案A解析根据《民法典》第333条，土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。6.建设用地使用权可以在（）的地表、地上或地下分别设立。A.同一宗土地B.不同宗土地C.国家所有和集体所有D.规划确定答案A7.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有（）的权利。A.占有、使用、收益B.占有、使用C.占有、使用、收益、处分D.使用、收益答案B8.下列关于不动产登记簿的表述，错误的是（）。A.登记簿由登记机构管理B.登记簿应当采用电子介质C.登记簿是物权归属和内容的根据D.任何人不得擅自修改登记簿答案B（可采用电子介质，但不强制“应当”。）9.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.三十日B.三个月C.六个月D.一年答案B10.下列属于所有权的继受取得方式的是（）。A.建造房屋B.征收C.买卖D.先占答案C11.共同共有人对共有不动产享有（）。A.按份权利B.均等权利C.共同权利D.连带权利答案C12.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向（）请求损害赔偿。A.登记机构B.异议登记申请人C.人民法院D.行政机关答案B13.地役权自（）时设立。A.地役权合同生效B.地役权登记C.供役地交付D.需役地登记答案A14.国有建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为（）年。A.40B.50C.60D.70答案D15.根据《民法典》，抵押权人应当在（）行使抵押权。A.主债权诉讼时效期间B.抵押合同约定的期限C.抵押登记有效期内D.自债务人不履行债务之日起两年内答案A16.下列哪种情形，当事人可以申请更正登记？（）A.登记簿记载的房屋面积与实际不符B.房屋被查封后需要转让C.权利人起诉请求确认所有权D.买卖双方需要办理转移登记答案A17.在不动产登记代理中，代理人应当如实向登记机构提交申请材料，不得出具虚假材料。这体现了（）原则。A.诚实信用B.勤勉尽职C.专业胜任D.保密答案A18.因继承取得不动产所有权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.登记完成C.公证文书送达D.遗产分割完毕答案A19.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续。A.10B.15C.30D.20答案C20.下列权利中，属于不动产担保物权的是（）。A.采矿权B.抵押权C.渔业权D.取水权答案B21.建筑物区分所有权中，业主对专有部分享有（）。A.共有权B.所有权C.使用权D.管理权答案B22.关于不动产登记簿与不动产权属证书的关系，下列说法正确的是（）。A.权属证书与登记簿记载不一致的，以权属证书为准B.权属证书是权利人享有不动产物权的证明C.登记簿由权利人持有D.权属证书与登记簿具有同等效力答案B23.因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有（）债权、承担（）债务。A.按份；按份B.连带；连带C.按份；连带D.连带；按份答案B24.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。该规定属于（）。A.任意性规范B.强制性规范C.禁止性规范D.倡导性规范答案A25.下列选项中，属于不动产用益物权中具有永久性质的是（）。A.土地承包经营权B.国有建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权答案C（宅基地使用权无期限限制）26.依照《民法典》规定，占有人返还原物请求权自侵占发生之日起（）未行使的，消灭。A.一年B.两年C.三年D.六个月答案A27.下列哪类不动产权利可以依法设定抵押权？（）A.土地所有权B.宅基地使用权C.学校、幼儿园的教育设施D.海域使用权答案D28.不动产登记代理人违反行业规范，给委托人造成损失的，由（）承担赔偿责任。A.代理人所在机构B.代理人个人C.登记机构D.行业组织答案A29.在办理不动产转移登记时，下列哪项材料是必须提交的？（）A.完税凭证B.公证文书C.询问记录D.宗地图答案A30.根据《民法典》，因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权变动的，自（）发生效力。A.法律文书生效B.登记完成C.法律文书送达D.执行完毕答案A31.不动产登记机构实地查看的范围不包括（）。A.房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.预告登记D.因灭失导致注销登记答案C32.关于居住权的消灭，下列说法错误的是（）。A.居住权期限届满或居住权人死亡，居住权消灭B.居住权人放弃居住权的，居住权消灭C.居住权合同约定解除条件成就时，居住权消灭D.居住权不能因居住权人丧失行为能力而消灭答案D33.农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。该所有权归属属于（）。A.法人所有B.自然人所有C.共有D.集体所有答案D34.当事人申请不动产登记时，登记机构要求申请人进行实地查看，申请人应当配合。实地查看费由（）承担。A.申请人B.登记机构C.国库D.双方协商答案A35.下列哪项不属于不动产权利登记的基本程序？（）A.申请B.受理C.审核D.公证答案D36.按份共有人转让其享有的份额，其他共有人在（）条件下享有优先购买权。A.同等B.优惠C.书面通知D.登记完成答案A37.关于集体土地所有权，下列表述正确的是（）。A.集体土地所有权不能流转B.集体土地所有权可以抵押C.国家征收集体土地后，土地所有权变为国有D.集体土地所有权无须登记答案C38.不动产登记机构在审核中认为申请材料需要进一步证明的，应当（）。A.当场告知B.及时退回C.书面告知申请人补充材料D.不予受理答案C39.下列情形，登记机构应当办理注销登记的是（）。A.土地使用权期限届满B.房屋买卖C.权利人姓名变更D.不动产被查封答案A40.对于土地承包经营权，其采取的是（）登记模式。A.登记生效主义B.登记对抗主义C.强制登记D.自愿登记答案B41.下列关于不动产登记簿的记载事项，属于自然状况的是（）。A.不动产的坐落、界址B.权利人姓名C.共有情况D.他项权利答案A42.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照（）清偿。A.抵押权登记的顺序B.债权成立的先后C.抵押合同的先后D.债权数额的大小答案A43.在不动产登记代理中，代理人不能代理的事项是（）。A.代理申请登记B.代理领取证书C.代理签订买卖协议D.代理进行现场指界答案C44.地役权的设立需要（）双方自愿协商。A.需役地人与供役地人B.土地所有权人与使用人C.相邻关系人D.国有土地出租人与承租人答案A45.不动产登记簿采用电子介质的，应当有（）的备份。A.每日B.每周C.每月D.实时答案D46.权利人在不动产登记簿中记载的（）应当与实际相符。A.权属来源B.用途C.面积D.以上全部答案D47.下列哪项属于依嘱托登记的情形？（）A.权利人申请更正登记B.人民法院要求协助执行登记C.预告登记D.异议登记答案B48.根据《民法典》，占有是指（）对于物在事实上的控制。A.权利人B.所有人C.占有人D.使用人答案C49.集体经营性建设用地使用权出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议（）以上成员或者（）以上村民代表同意。A.三分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.二分之一；三分之一D.三分之二；三分之一答案B50.不动产登记代理人参加继续教育的时间每年累计不少于（）学时。A.30B.45C.60D.90答案C二、多项选择题（每题2分，共30分）1.根据《民法典》，下列属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.抵押权D.宅基地使用权E.居住权答案ABDE2.不动产登记具有（）等效力。A.公示效力B.公信效力C.确定效力D.对抗效力E.创设效力答案ABC3.下列不动产权利中，属于所有权范畴的有（）。A.国有土地所有权B.集体土地所有权C.私人房屋所有权D.建筑物区分所有权E.地役权答案ABCD4.同一不动产上设立多个抵押权的，拍卖所得价款清偿顺序可为（）。A.按登记先后顺序清偿B.按债权比例清偿C.已登记的先于未登记的清偿D.先设立的抵押权优先于后设立的抵押权E.抵押权人与抵押人约定顺序的，按约定顺序清偿答案AC解析已登记的抵押权优先于未登记的，登记顺序相同按债权比例清偿。约定顺序需经其他抵押权人同意，不能当然优先。5.下列情形，当事人可以申请预告登记的有（）。A.预购商品房B.不动产买卖的抵押C.以预购商品房设定抵押D.不动产买卖的租赁E.不动产买卖的转让答案ABC6.关于更正登记，下列说法正确的是（）。A.权利人、利害关系人认为登记簿记载错误的，可以申请更正登记B.登记机构发现登记簿记载错误需要更正，但需经权利人同意C.更正登记既可以由权利人申请，也可以由利害关系人申请D.更正登记后，原权利证书应当收回E.更正登记涉及权利归属的，需要权利人书面同意答案ACDE解析登记机构发现错误，非自身原因更正的，应当通知权利人在规定期限内办理；权利人逾期不办的，登记机构可予以更正，但需公告（依细则）。B表述不全面。7.下列哪些情形可能导致地役权消灭？（）A.供役地灭失B.需役地灭失C.地役权人放弃D.供役地人解除合同E.地役权合同期限届满答案ABCE8.关于不动产登记代理人的执业义务，包括（）。A.遵守法律法规和行业规范B.维护委托人合法权益C.对执业中知悉的商业秘密保密D.可以同时代理双方委托人办理同一不动产登记E.不得以不正当手段承揽业务答案ABCE9.根据法律规定，下列集体土地使用权可以用作抵押的有（）。A.乡镇企业厂房所占用的集体建设用地使用权B.集体经营性建设用地使用权C.宅基地使用权D.集体公益设施建设用地使用权E.土地承包经营权答案ABE10.在不动产登记中，需要提交不动产界址、空间界限、面积等材料的情况包括（）。A.首次登记B.变更登记（涉及界址变化）C.转移登记D.注销登记E.更正登记（涉及面积）答案ABE11.下列关于共有权的表述，正确的有（）。A.按份共有人可以随时请求分割共有财产B.共同共有人不得随意分割共有财产C.处分共有不动产，应当经全体共同共有人同意D.对共有物的管理费用，按份共有人按份额负担E.共同共有人对共有财产享有连带权利，承担连带义务答案BCDE解析A错在“随时”，约定不分割时不得请求分割。12.不动产登记机构可以依法进行实地查看的情形有（）。A.房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因不动产灭失导致的注销登记D.异议登记E.预告登记答案ABC13.下列权利中，属于不动产物权的有（）。A.所有权B.土地使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权答案ABCD14.关于建设用地使用权分层设立，下列说法正确的是（）。A.同一土地可设立多个建设用地使用权B.分层设立包括地上、地表和地下C.分层设立的权限范围依据规划确定D.分层设立需取得全体利害关系人同意E.分层设立的登记应在登记簿中注明空间界限答案ABCE15.不动产登记代理人在从事代理活动中，不得有下列行为（）。A.收取合同外的报酬B.同时代理双方办理同一不动产登记C.利用执业便利谋取不正当利益D.以个人名义执业E.未经委托人同意转委托答案ABCDE三、综合分析题（每题2分，共20分）案例一：甲村村民张某拥有一块宅基地，于2019年建成住宅并办理了宅基地使用权及房屋所有权首次登记。2023年张某去世，其子张乙作为唯一继承人继承了该房屋。张乙申请办理继承登记。登记机构在审核中，发现该宅基地面积超过当地规定标准，部分房屋可能属于违法建设。1.张乙申请继承登记，需要提交的材料包括（）。A.不动产登记申请书B.张某死亡证明C.张乙的身份证明D.继承公证书或生效法律文书E.原不动产权属证书答案ABCDE解析继承登记一般需提交原权属证书、死亡证明、继承人身份证明、继承权证明（公证或法律文书）、登记申请书等。2.关于宅基地面积超标问题，登记机构应如何处理？（）A.直接不予登记B.可以办理登记，在登记簿中注明超标情况C.要求张乙拆除超占部分后办理登记D.要求张乙缴纳罚款后登记E.登记机构无权处理，应当先由国土部门处理答案B解析根据规定，对于历史原因超标的宅基地，可予以登记，但在登记簿中注明超标情况。3.若张某在生前已将部分房屋出租给李某，则对张乙的继承权有何影响？（）A.租赁权阻碍继承权B.张乙继承房屋后应继续履行租赁合同C.租赁关系因所有权灭失而消灭D.李某可以主张优先购买权E.租赁合同须重新签订答案B解析买卖不破租赁，继承也不破租赁；房屋所有权变更不影响租赁合同的效力。案例二：某房地产公司A以出让方式取得一宗国有土地使用权，用于开发商品住宅。A公司与银行B签订了土地使用权抵押合同，并办理了抵押登记。此时，土地上已建成一栋房屋。后A公司无力偿还贷款，B银行主张行使抵押权。请回答。4.关于抵押权的效力范围，下列说法正确的是（）。A.仅对土地使用权产生效力B.对土地使用权及其上的已有房屋均产生效力C.对土地使用权及其上的已有房屋和新增房屋均产生效力D.仅对已有房屋产生效力E.抵押合同可以约定仅对土地使用权产生效力答案B解析根据《民法典》第397条，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；当事人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，抵押效力自然及于已有建筑物。5.若抵押后A公司又在土地上新建一层房屋，该新增房屋是否属于抵押物？（）A.属于，因为已经建成B.属于，因为房地一体C.不属于，但抵押权人有权要求一并处分D.不属于，抵押权人不得主张权利E.属于，但要办理追加抵押登记答案C解析《民法典》第417条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，但该建筑物与建设用地使用权一并处分时，抵押权人优先受偿范围不包括新增建筑物。6.若B银行在实现抵押权时，发现该房屋已出租给刘某，租赁期限尚未届满。下列关于租赁与抵押关系的说法正确的是（）。A.B银行行使抵押权可以要求解除租赁合同B.租赁合同继续有效，但B银行实现抵押权后新的所有权人不受租赁合同约束C.租赁合同对新的所有权人具有约束力D.若租赁设定在先，则抵押不破租赁E.若抵押设定在先，租赁设定在后，则抵押权实现后租赁关系终止答案D解析《民法典》第