《业主大会议事规则》(示范文本)

《业主大会议事规则》(示范文本)第一章总则第一条为规范本建筑区划内业主大会的组织、决策与运行程序，保障业主依法行使共有和共同管理权利，维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规及规范性文件规定，结合本建筑区划实际情况，制定本规则。第二条本规则适用于本建筑区划内业主大会的设立、会议召开、议事表决、业主委员会（以下简称业委会）选举及运行、监督管理等全部活动，对本建筑区划内全体业主、物业使用人、业委会成员、物业服务人具有普遍约束力。第三条业主大会由本建筑区划内全体业主组成，代表和维护本建筑区划内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行共有事项管理职责。业委会是业主大会的常设执行机构，由业主大会依法选举产生，对业主大会负责，接受全体业主的监督。第四条业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得损害国家利益、社会公共利益及业主合法权益，自觉接受物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会的指导和监督，配合相关部门做好社区治理、公共安全、应急管理等工作。第二章业主身份与表决权确认第五条依法登记取得或者依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主身份的确认，以不动产权属登记簿记载的权利人为准；尚未办理不动产权属登记的，以经备案的商品房买卖合同、房屋征收补偿协议、继承文书或生效法律文书等能够证明其权属的合法有效文件为依据。第六条业主在业主大会会议上的投票权，按照专有部分面积和业主人数确定，表决权计算标准严格遵循以下规则：（一）专有部分面积计算：已办理不动产权属登记的，按不动产权属证书记载的专有部分建筑面积计算；尚未办理不动产权属登记的，按具备资质的测绘机构出具的实测面积计算；尚未完成实测的，按商品房买卖合同记载的建筑面积计算。建设单位未出售、已出售但尚未交付的专有部分，其面积计入专有部分总面积。（二）业主人数计算：一个专有部分按一人计算，同一权利人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；建设单位尚未出售、虽已出售但尚未交付的专有部分，按一人计算。总业主人数为按照前述规则统计的人数总和。第七条业主可以自行行使表决权，也可以书面委托代理人代为行使表决权。委托代理人参会投票的，代理人应当出具经业主签字确认的授权委托书，载明委托事项、委托权限、委托期限，出示本人及委托人的有效身份证件、不动产权属证明材料；授权委托书未明确载明表决意见的，代理人应当按照委托人的口头明示意见投票，不得违背委托人真实意愿；委托期限届满、委托人解除委托或者代理人丧失民事行为能力的，委托代理权自动终止。无民事行为能力、限制民事行为能力的业主，由其法定监护人代为行使表决权；业主死亡的，由其合法继承人或者遗产管理人持有效权属证明、身份材料代为行使表决权；单位业主的，由其法定代表人或者法定代表人书面委托的工作人员代为行使表决权。物业使用人受业主书面委托的，可以代为参会并行使表决权，但不具备业委会成员候选资格。第三章业主大会职责与议事范围第八条业主大会依法履行以下职责，决定以下共有事项：（一）制定、修改本议事规则、管理规约；（二）选举、更换、罢免业委会成员，表决通过业委会候补委员人选；（三）审议业委会年度工作报告、年度财务收支报告，监督业委会履职；（四）选聘、续聘、解聘物业服务人，审议、批准物业服务合同方案、物业服务收费标准、物业服务质量考核办法；（五）审议、批准专项维修资金的筹集、使用、续筹方案，监督专项维修资金的管理和使用；（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施，审议重大维修改造项目方案及预算；（七）决定改变共有部分用途、利用共有部分从事经营活动的方案，审议共有部分经营收益的分配、使用方案；（八）审议、批准业主大会、业委会年度工作经费预算、业委会成员津贴标准；（九）决定业主大会、业委会的诉讼主体资格，授权业委会就涉及全体业主共同利益的事项开展协商、调解、仲裁、诉讼等维权活动；（十）审议、决定建筑区划内公共秩序维护、环境卫生提升、安全防范保障等涉及全体业主共同利益的其他事项；（十一）撤销业委会作出的与法律法规、管理规约、本议事规则相抵触或者侵害业主合法权益的决定；（十二）法律法规规定或者本规则约定应当由业主大会决定的其他事项。第九条业主大会决定的事项分为一般表决事项和特别表决事项，表决通过标准严格执行法定要求：（一）一般表决事项包括本规则第八条第（一）项至第（四）项、第（八）项至第（十二）项，以及改变共有部分用途、利用共有部分从事经营活动事项之外的其他常规管理事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意方可通过。（二）特别表决事项包括筹集专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施、改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动三类事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意方可通过。业主大会作出的决定，自通过之日起对全体业主具有法律约束力，全体业主应当严格遵守执行。第四章业主大会会议召集与筹备第十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开1次，原则上安排在每年第一季度召开，会议内容应当包括上一年度业委会履职情况通报、共有部分经营收益及工作经费收支审计报告公示、物业服务质量年度考核结果通报、本年度工作计划及预算审议等内容。第十一条有下列情形之一的，业委会应当在情形核实后15日内组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分面积占比20%以上且人数占比20%以上的业主联名提议，且提议事项属于业主大会职责范围的；（二）业委会正式成员缺额比例超过总人数三分之一，需补选成员的；（三）因突发重大安全隐患、公共利益受损等紧急事件，需要及时由业主大会作出决策的；（四）管理规约、本议事规则规定的其他应当召开临时会议的情形。业委会未按照前款规定按期召集业主大会会议的，由物业所在地居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导下代行召集职责。第十二条业主大会会议筹备阶段，业委会应当完成以下工作：（一）梳理、核实业主清册、专有部分面积清册，确认全体业主的联系方式、送达地址，确保表决通知能够送达全体业主；（二）公开征集会议议题。会议议题可由业委会提出，也可由专有部分面积占比5%以上且人数占比5%以上的业主联名提出；业主联名提出的议题，业委会应当在收到申请后3个工作日内完成审核，对属于业主大会职责范围且不违反法律法规规定的，应当列入会议议程，不得擅自搁置；对不符合要求的议题，应当书面告知提议人并说明理由；（三）根据议题拟订会议方案，明确会议时间、地点、召开形式、表决规则、会务联系人及联系方式，针对涉及资金使用的议题，应当同步编制详细预算方案、收益分配测算说明，涉及工程类项目的应当提前公示设计方案、报价比对材料；（四）组建会务工作组，从非业委会成员及其近亲属、与表决事项无直接利害关系的业主中招募监票人、计票人，监票人不少于3名、计票人不少于2名，负责会议全程监督、选票发放、表决统计等工作，监票人、计票人名单应当在会议召开前3天在小区公示，接受业主监督。第十三条业主大会会议召开15日前，业委会应当通过建筑区划内主出入口公告栏、各单元楼栋公示栏、经实名认证的官方业主交流群、书面逐户送达等多渠道发布会议通知，对未在本小区居住的业主，应当通过预留的手机号发送短信、电子邮件送达通知，所有送达环节应当留存记录备查。会议通知应当载明以下内容：（一）会议召开的时间、地点、会议形式、投票起止期限；（二）提交会议表决的全部议题及相关说明材料，涉及选聘物业服务人、维修资金使用、工程建设项目的，应当附具体方案、报价文件、合同草案；（三）投票方式、表决规则、计票规则、表决结果公示方式；（四）会务联系人姓名、联系电话、业主咨询反馈渠道。会议通知发布后，业委会应当安排业主代表、楼栋长逐户告知业主会议安排，针对业主提出的疑问，业委会应当在会议召开前组织不少于1次专题答疑会，逐一回应业主关切，不得隐瞒相关信息、误导业主判断。第五章业主大会会议形式与表决流程第十四条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、官方认可的业主决策电子投票三种形式，具体形式由业委会根据议题类型、小区实际情况确定，但应当保证全体业主能够充分表达意愿、投票过程可追溯、投票结果可核查。（一）采用集体讨论形式的，应当提前布置会场，设置身份核验区、签到区、写票区、独立投票区，安排专人引导业主有序入场，业主到场后经核验身份、签到后方可领取表决票，按照自己的真实意愿填写后投入指定票箱；集体讨论过程中应当安排专人记录参会业主的发言意见，作为会议档案留存，不得限制业主正常发表意见的权利。（二）采用书面征求意见形式的，表决票应当逐户送达业主，送达方式包括：直接送达，由业主或共同居住的成年家属签收；留置送达，业主无正当理由拒绝签收的，由2名以上监票人、楼栋长或社区工作人员在场见证，将表决票放置于业主专有部分入户位置，拍摄带时间戳的照片留存记录；邮寄送达，按业主预留的通讯地址通过挂号信或特快专递寄送，邮件签收之日为送达日，邮件被拒收或退回的，退回之日视为送达；电子送达，通过业主预留的微信号、电子邮箱、短信发送表决票及填写指引，信息发送成功即视为送达。业主填写完成的表决票可通过指定投票点投放、专人上门收取、加密线上通道提交等方式反馈。（三）采用电子投票形式的，应当使用住房和城乡建设主管部门认可的业主决策电子投票系统，提前告知业主系统登录方式、投票操作流程，严格做好业主身份实名认证，确保一人一票、票权对应，系统自动记录投票数据，留存时间不少于5年，任何个人不得篡改、删除投票数据。第十五条无论采用何种会议形式，单次业主大会会议的投票期限最长不超过60日，投票期限内业主可随时参与投票，投票期限届满后投票通道关闭，不再接收表决意见。投票过程中严禁任何单位或个人实施以下行为：（一）通过赠送现金、礼品、消费卡，承诺减免物业费、给予其他不正当利益等方式贿赂业主拉取选票；（二）伪造业主签名、冒名顶替投票、篡改业主表决意见；（三）威胁、胁迫业主按照指定意愿投票，阻挠业主正常行使表决权；（四）故意隐瞒议题真实情况，散布虚假信息误导业主作出表决。存在前述行为的，相关行为一经核实，对应表决票作无效处理；涉及无效票数占比过高影响表决结果真实性的，本次会议全部表决结果无效，在街道办事处指导下重新组织召开会议；相关行为人涉嫌违法犯罪的，依法移送司法机关处理。第十六条投票期限届满后，由监票人、计票人共同开展计票工作：（一）核验票箱完整性，核对发放表决票总数、回收表决票总数、有效票数、无效票数、废票数，确认参与表决的业主人数、对应专有部分总面积，达到法定参与表决比例的，进入具体事项表决结果统计环节；未达到法定参与表决比例的，本次会议终止，就相关议题优化方案后重新组织会议；（二）逐一核对有效表决票上业主的表决意见，分别统计每个表决事项的同意、反对、弃权票数，计算对应同意事项的业主人数占比、专有部分面积占比，对照法定表决通过标准确认事项是否通过；（三）采用电子投票的，由监票人现场导出系统投票数据，核对投票业主身份、票权数，确认数据未被篡改后统计表决结果。计票过程应当全程录音录像，邀请居民委员会工作人员到场见证，计票结果由全体监票人、计票人、见证人员签字确认后存档。第十七条计票工作完成后24小时内，业委会应当在小区各公示渠道发布表决结果公告，公告期不少于7日，公告内容应当包括：本次会议参与表决的业主总人数、参与表决的专有部分总面积、每个表决事项的同意/反对/弃权对应的业主人数、专有部分面积占比、事项是否通过的最终结论。公告期内业主对表决结果有异议的，可持本人不动产权属证明、身份证件向监票组提出书面核查申请，监票组应当在3个工作日内完成表决票、投票记录的核对工作，将核查结果书面反馈申请人；确有计票错误的，应当重新统计并发布更正公告；核查结果与原公告一致的，应当做好解释说明工作。第十八条发生危及房屋安全、人身财产安全的紧急情况，包括电梯故障停运、消防设施严重损坏、外墙墙面有脱落危险、给排水管道破裂堵塞、供配电设施故障影响正常使用等情形，需要立即开展应急维修的，可按照应急维修相关规定简化表决程序，由业委会在征求居民委员会、相关主管部门意见后直接组织实施维修，维修费用按规定从专项维修资金或共有收益中列支，事后应当将维修方案、工程决算、费用支出明细、施工单位资质材料等向全体业主公示，接受业主监督。第六章业主委员会组成与运行规则第十九条业委会由业主大会选举产生，成员人数根据建筑区划规模确定：总户数500户以下的，设正式成员5名、候补委员1-2名；总户数500-1000户的，设正式成员7名、候补委员2-3名；总户数1000-3000户的，设正式成员9名、候补委员3名；总户数3000户以上的，设正式成员11名、候补委员3-4名，正式成员总数最多不超过15名。业委会成员应当覆盖不同楼栋、不同物业类型，兼顾商业、住宅等不同业态业主的代表性。业委会每届任期5年，成员可连选连任。业委会设主任1名、副主任1-2名，由业委会正式成员在首次全体会议上互选产生。第二十条业委会正式成员、候补委员应当是本建筑区划内的业主，并符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，身体健康，能够正常履行职责；（二）遵守法律法规、管理规约、本议事规则，模范履行业主义务，无欠缴物业费、专项维修资金记录，无违法搭建、侵占公共空间、损坏房屋承重结构等侵害业主共同利益的行为；（三）热心公益事业，责任心强，公道正派，无刑事犯罪记录，未被列入失信被执行人名单；（四）具备必要的沟通协调能力，能够保证充足的履职时间；（五）与本建筑区划服务的物业服务人不存在直接利害关系，未在物业服务人处任职、持股，与物业服务人法定代表人、主要负责人无近亲属关系。第二十一条业委会作为业主大会执行机构，依法履行以下职责：（一）负责召集业主大会会议，制定年度业主大会会议计划，向业主大会报告年度履职情况、财务收支情况、物业服务合同履行情况；（二）根据业主大会授权，代表全体业主与选聘的物业服务人签订物业服务合同，建立物业服务质量月度考核机制，通过日常巡查、业主满意度调查等方式监督物业服务人按照合同约定提供服务，督促业主按时足额交纳物业费，协调处理业主与物业服务人之间的矛盾纠纷；（三）建立业主诉求收集反馈机制，设立每周固定接待日，安排业委会成员接待业主来访，及时了解业主、物业使用人的意见建议，对业主反映的问题建立台账跟踪落实，做到件件有回应；（四）监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为及时劝阻、制止，对侵占公共空间、损坏公共设施、拒缴物业费等侵害全体业主共同利益的行为，根据业主大会授权依法开展维权；（五）组织专项维修资金的筹集、续筹，监督专项维修资金的使用，每年定期公示专项维修资金的交存、使用、结余情况，配合相关部门做好维修资金的对账、审计工作；（六）管理本建筑区划共有部分经营收益，开立共有资金对公账户，建立健全财务管理制度，保障共有资金安全，每季度公示共有收益收支情况；（七）建立业主大会、业委会档案管理制度，安排专人保管会议记录、表决资料、合同文本、财务凭证等档案材料，为业主查阅提供便利；（八）配合居民委员会开展社区建设、公益宣传、应急处置、文明创建等工作，执行业主大会作出的各项决议，完成业主大会交办的其他事项。第二十二条业委会实行例会制度，每月至少召开1次全体会议，由主任召集；经三分之一以上正式成员提议，可召开业委会临时会议。业委会会议应当有过半数正式成员出席方可召开，作出的决定应当经全体正式成员过半数同意方可生效。业委会会议召开前3日，应当将会议议题通知全体成员，并告知居民委员会，邀请居民委员会派代表列席会议。会议应当安排专人做好记录，参会成员应当在会议记录上签字确认，会议记录作为档案材料永久留存。业委会作出的决定应当在作出后3日内在小区公示，公示期不少于3日。第二十三条业委会成员有下列情形之一的，其成员资格自动终止，由业委会在小区公示7日后报下次业主大会会议备案：（一）不再具备本建筑区划业主身份的；（二）丧失民事行为能力或者因疾病、意外等原因无法正常履行职责连续超过3个月的；（三）被依法追究刑事责任或者被列为失信被执行人的；（四）以书面形式向业委会提交辞职申请，且辞职后不影响业委会正常运行的；（五）连续3次无正当理由缺席业委会会议，或者一年内累计缺席业委会会议次数超过总次数一半的；（六）存在违法搭建、侵占公共利益、欠缴物业费或专项维修资金超过6个月等情形，经劝阻拒不改正的；（七）利用职务便利收受物业服务人、相关利害关系人财物，谋取不正当利益，或者挪用、侵占业主共有财产的；（八）存在泄露业主个人信息、违规使用印章、擅自决定应由业主大会决策事项等严重不履职行为，给业主造成损失的。业委会正式成员缺额的，从候补委员中按照得票高低依次递补，递补后成员任期与本届业委会剩余任期一致；候补委员全部递补后缺额人数仍超过正式成员总人数三分之一的，应当及时组织召开业主大会临时会议补选成员。第二十四条业委会任期届满前3个月，应当在街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会指导下成立换届选举工作组，按照首次业主大会选举程序开展换届工作。换届期间，原业委会继续履行职责，不得擅自处置共有资产、签订期限超过1年的涉及全体业主利益的合同，不得突击花钱、违规发放津贴；新一届业委会选举产生后10日内，原业委会应当在居民委员会监督下完成全部资料、印章、资金、资产的移交工作，移交完成后原业委会职责自动终止。第七章财务管理与印章管理第二十五条业主大会、业委会的工作经费来源包括：共有部分经营收益列支、经业主大会决定的业主分摊、其他合法收入。工作经费年度预算由业委会编制，报业主大会审议批准后执行，经费使用严格按照预算执行，单项目支出超出预算10%以上的，应当报业主大会审批。工作经费使用范围包括：会务办公耗材费、必要的通讯费、聘请法律顾问、财务审计服务的费用、业主公共活动开展费用、业委会成员履职津贴等。其中业委会成员履职津贴标准由业委会提出方案，结合本地工资水平、成员履职时长确定，主任每月津贴不超过当地月最低工资标准的50%，副主任不超过40%，其他正式成员不超过30%，具体标准报业主大会审议通过后执行，不得超标准发放津贴、补贴，不得使用共有资金为业委会成员购买商业保险、发放福利。第二十六条共有部分经营收益包括：公共区域广告收益、公共车位停车收益、公共场地租赁收益、通信基站等设施场地使用费、共有房屋出租收益、快递柜等公共服务设施进场费等，属于全体业主共有，应当全部存入共有资金对公账户，优先用于补充专项维修资金，也可以经业主大会决定用于公共设施维修改造、业主公共利益支出。业委会应当建立严格的财务管理制度，实行账钱分离，指定1名成员负责会计记账、1名成员负责出纳管理，不得由同一人管理全部财务权限，严禁将共有资金存入私人账户。每季度最后10日内，业委会应当将本季度共有收益、工作经费的收支明细在小区公示，列明收入来源、支出项目、金额、对应凭证编号，接受业主监督。每年1月底前，业委会应当委托具备资质的第三方会计师事务所对上一年度共有资金收支情况进行年度审计，审计报告全文在小区公示，审计报告应当对共有资金的合规性、支出合理性出具明确意见；经专有部分面积占比20%以上且人数占比20%以上的业主联名提出专项审计要求的，业委会应当在15日内委托双方共同认可的第三方机构开展专项审计，审计费用从共有收益中列支，业委会不得拒绝、阻挠审计工作，不得隐瞒、篡改财务凭证。第二十七条业主大会印章、业委会印章、财务专用章由业委会持街道办事处出具的备案证明到公安部门指定刻章机构刻制，刻制完成后送居民委员会留模备案。印章应当指定专人分别保管：业主大会印章、业委会印章由副主任保管，财务专用章由负责出纳工作的成员保管，个人名章由本人或其授权人员保管，严禁由业委会主任一人保管全部印章。建立印章使用登记制度，每次使用印章应当登记用印事由、用印时间、用印文件份数、审批人，用印文件复印件存档备查。使用业主大会印章的，必须附业主大会对应事项的表决通过决议，无有效决议的不得用印；使用业委会印章的，必须附业委会会议过半数成员签字同意的决定，不得擅自用印，不得在空白纸张、空白合同上加盖印章。印章保管人变更时，应当办理交接手续，由业委会主任监交，形成书面交接记录；业委会换届移交时，应当将全部印章移交给新一届业委会，原保管人不得私自留存印章，拒不移交造成损失的，依法承担赔偿责任。第八章监督机制与档案管理第二十八条业委会应当建立全面信息公开制度，所有涉及业主共同利益的事项，包括业主大会决议、业委会决定、财务收支、物业服务合同、共有资产处置、维修资金使用等内容，都应当及时通过小区公示渠道向业主公开，公开时间不得少于7日，不得隐瞒、拖延公开。业主对公开内容有疑问的，可向业委会提出书面