评估师职业道德及执业风险案例分析

1、主讲人：杨剑萍,评估师职业道德及执业风险案例分析,主要内容,2,一、资产评估职业道德准则介绍,资产评估职业道德概念1、道德：道德是调整个人之间以及个人和社会组织之间相互关系的行为规范的总和。2、职业道德：职业道德是从事某种职业的人们在进行该种职业活动时必须遵循的道德准则和规范。3、资产评估职业道德：是指注册资产评估师及其评估机构在从事资产评估职业活动中应当遵守的职业道德准则和规范。,3,一、资产评估职业道德准则介绍,资产评估职业道德与道德、职业道德的关系,4,一、资产评估职业道德准则介绍,资产评估职业道德与诚信的关系1、诚信是资产评估职业道德的精髓。2、资产评估诚信的核心是保持较高的职业水准。

2、3、诚信依赖于制度建设完成。,5,一、资产评估职业道德准则介绍,资产评估职业道德准则1、资产评估职业道德准则基本准则共六章，32条，从2004年5月1日期施行。主要包括：基本要求、专业胜任能力、与委托方和相关当事方关系、与其他注册资产评估师关系等。2、资产评估职业道德准则独立性共四章、16条，从2013年7月1日期施行。主要包括基本要求、操作要求等。,6,森林资产,价值类型,7,利用专家工作,企业价值饰,金融国资,质量控制,抵质押,上市公司评估,专利,价值类型,著作权,商标权,独立性,一、资产评估职业道德准则介绍,关注点一：,第八条注册资产评估师执行资产评估业务，应当独立进行分析、估算并形成专

3、业意见，不受委托方或相关当事方的影响，不得以预先设定的价值作为评估结论。,第九条注册资产评估师执行资产评估业务，应当合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。,关注点二：,第十条注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。,第十五条注册资产评估师执行资产评估业务，应当形成能够支持评估结论的工作底稿，并按有关规定管理和保存工作档案。,关注点三：,关注点四：,资产评估职业道德准则-基本准则,8,一、资产评估职业道德准则介绍,关注点五：,第十八条注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的评估业务。,第

4、十九条注册资产评估师应当接受后续教育，保持和提高专业胜任能力。,关注点六：,第二十条注册资产评估师应当如实声明其具有的专业胜任能力和执业经验，不得对其专业胜任能力和执业经验进行夸张、虚假和误导性宣传。,第二十一条注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。,关注点七：,关注点八：,资产评估职业道德准则-基本准则,9,一、资产评估职业道德准则介绍,关注点九：,第二十二条注册资产评估师与委托方或相关当事方之间存在可能影响注册资产评估师公正执业的利害关系时，应当予以回避。,第二十三条注册资产评估师执行资产评估业务，不得对委托方和相关当事方进行误导和欺

5、诈。,关注点十：,第二十五条注册资产评估师不得向委托方或相关当事方索取约定服务费之外的不正当利益。,第二十九条注册资产评估师不得以恶意降低服务费等不正当的手段与其他注册资产评估师争揽业务。,关注点十一：,关注点十二：,资产评估职业道德准则-基本准则,10,一、资产评估职业道德准则介绍,关注点一：,第二条本准则所称独立性，是指评估机构和注册资产评估师在执业过程中不受利害关系影响、不受外界干扰的执业原则。,第六条评估机构和注册资产评估师执行资产评估业务，应当独立进行分析、估算并形成专业意见，不受委托方或者相关当事方的不利影响，不得以预先设定的价值作为评估结论。,关注点二：,（一）独立性风险控制目标

6、；（二）独立性风险控制主体及其责任；（三）独立性风险识别和判断；,关注点三：,资产评估职业道德准则-独立性,（四）为消除对独立性的不利影响采取的措施；（五）对背离独立性风险控制目标的处理。,第八条评估机构应当建立和实施独立性风险控制制度。独立性风险控制制度内容主要包括:,11,一、资产评估职业道德准则介绍,关注点四：,第十一条可能影响独立性的情形通常包括评估机构、注册资产评估师或者其亲属与委托方或者相关当事方之间存在经济利益关联、人员关联或者业务关联。,资产评估职业道德准则-独立性,影响独立性的几种情形,12,一、资产评估职业道德准则介绍,资产评估职业道德准则-独立性,13,一、资产评估职业道

7、德准则介绍,经济利益关联,资产评估职业道德准则-独立性,委托方或,相关当事方,14,一、资产评估职业道德准则介绍,资产评估职业道德准则-独立性,人员关联是指注册资产评估师或者其亲属在委托方或者相关当事方担任董事、监事、高级管理人员或者其他可能对评估结论施加重大影响的特定职务。业务关联是指评估机构从事的业务之间可能存在利益输送或者利益冲突关系。,15,一、资产评估职业道德准则介绍,消除不利影响的措施通常包括：人员回避、业务回避、消除关联关系、第三方审核、充分披露等。,关注点五：,资产评估职业道德准则-独立性,当所采取措施不能消除对独立性的不利影响时，评估机构和注册资产评估师不得承接该评估业务，或

8、者应当终止该评估业务。,第十二条评估机构和注册资产评估师应当识别和判断经济利益关联、人员关联、业务关联对独立性的影响，并采取相应措施消除不利影响。,16,一、资产评估职业道德准则介绍,关注点六：,第十三条评估机构应当在承接评估业务之前，就评估机构和注册资产评估师的经济利益关联、人员关联、业务关联情况进行独立性调查。,第十五条注册资产评估师应当在工作底稿中记录遵守独立性风险控制制度和程序的情况，包括识别影响独立性的情形、所采取措施及其结论。,关注点七：,资产评估职业道德准则-独立性,17,国外资产评估职业道德准则国际评估准则委员会制定的国际评估准则（IVS）英国皇家特许测量师协会制定的英国皇家特

9、许测量师操守（评估指南REDBOOK)美国评估促进会制定的美国专业评估统一准则(USPAP)澳大利亚资产学会制定的评估业务手册加拿大评估学会制定的加拿大职业评估统一准则,一、资产评估职业道德准则介绍,18,一、资产评估职业道德准则介绍,19,资产评估业务风险定义是指与资产评估有关的单位或个人因资产评估事项所遭受损失的可能性。资产评估业务风险特点不确定性；客观性；阶段性；资产评估风险的发生是由于具体的评估事项而引起的；资产评估风险承担主体是资产评估机构及评估师。,二、资产评估业务风险识别与防范,20,资产评估外部风险识别资产评估立法风险资产评估管理风险市场信息不完善带来的风险行业自身发展不成熟产

10、生的风险资产评估报告使用风险,二、资产评估业务风险识别与防范,21,资产评估内部风险识别评估机构内部管理不健全可能带来的风险职业道德水平不高可能带来的风险资产评估执业风险,二、资产评估业务风险识别与防范,22,评估业务承接环节的风险点分析：,23,评估业务承接环节的风险点分析：,24,阶段,风险点,资产评估业务风险清单举例（1）,（一）资产评估业务风险的识别,25,来自评估对象的风险,26,来自评估对象的风险,27,案例,来自评估对象的风险,28,评估业务约定书不规范的几种情况:没有业务约定书，或只有付款协议、委托函；没有评估机构和委托方的法定代表人或合伙人签字及签字日期；业务约定书中有关要素

11、不完整、不全面；业务约定书载明的评估目的不是唯一的；评估重要事项发生变更（如评估基准日、评估范围）但未签订补充协议；关于价值类型。,评估业务约定书不规范的风险,29,案例：业务约定书约定的评估范围与实际评估范围不符。如某股权转让项目，评估报告中描述“土地使用权、采矿权为其他机构评估，报告只进行引用。”而业务约定书中未约定土地使用权、采矿权另行委托评估的事项。（或者变更事项，未签补充协议）,评估业务约定书不规范的风险,30,阶段,风险点,资产评估业务风险清单举例（2）,（一）资产评估业务风险的识别,31,现场勘查风险,（1）评估业务执行过程中的现场勘查记录不完整：未见对主要生产设备、重点房屋、构

12、筑物、管道、土地的现场勘查记录；现场勘察记录没有评估人员签字，且没有日期；房屋现场勘查记录记载日期与报告所述现场工作日不符。案例,32,现场勘查风险,（2）评估基准日变更，底稿中仅有上次评估现场勘查记录，未见本次勘查记录。案例,33,现场勘查风险,（3）现场勘查记录过于简单。案例,34,如现场勘查受限：对于重要实物资产，如井下设施、隐蔽的管道沟槽等无法现场清查时，应采用替代程序对其历史生产数据、技术图纸等各类技术经济指标进行详尽的调查分析，以便确定其存在真实性、可靠性、现存性能情况，并在此基础上做出专业判断，并重点披露替代程序的实施过程。,现场勘查受限风险,35,1、限制事实本身2、无法履行的

13、具体评估程序及其原因3、采取的必要补救措施4、对评估结论的影响,无法采取措施确信评估结论合理,重要工作底稿,36,评估方法及参数选取的风险,37,评估方法及参数选取的风险,38,影响评估方法选择的因素,评估目的,价值类型,评估对象,资料收集,39,评估方法及参数选取的风险,以收益法为例主要参数选取：（一）未来收益预测（1）收益预测的主体思考：未来收益预测的主体是谁？评估师？企业？,40,评估方法及参数选取的风险,第二十七条注册资产评估师应当充分分析被评估企业的资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景，考虑宏观和区域经济因素、所在行业现状与发展前景对企业价值的影响，对委托方或者相关当事方提供的企业

14、未来收益预测进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设，形成未来收益预测。,评估师形成未来收益！,41,评估方法及参数选取的风险,（2）收益预测责任划分问题：首先，尽管评估收益预测及其对应的预测假设由注册资产评估师形成，但这并不是说，企业可以不提供预测资料。其次，注册资产评估师基于企业提供的收益预则，进行分析判断。,42,评估方法及参数选取的风险,（3）收益预测注意事项：销售收入产品的市场需求情况如何？主要消费群体是哪些？影响消费的主要因素有哪些？未来发展变化趋势如何？产品的生产要素情况（劳动力、资金、技术、生产或服务设施、原材料、能源供应情况等）是否能够

15、满足销售量增长的需要？同类企业竞争情况，企业的产品开发、营销策略如何？企业产品的定价方式，供需形势是否对产品价格有影响，预测的销售价格是否有足够的依据？收入的预测值及增长率是否与企业往年的经营状况的趋势一致？如果不一致，为什么？引入新产品或采取新的策略或淘汰老产品？对销售收入预测值的影响有多大？未来资本性支出能否准确确定？企业预期的销售收入增长率与行业增长率是否一致？如果不一致，为什么？这种情况将维持多久？企业目前的市场份额及预期的变化趋势如何？,43,评估方法及参数选取的风险,毛利率预则产品成本结构是否与历史数据相一致（人工成本、材料成本、制造费用构成，变动成本、固定成本构成）？如果不一致，

16、为什么？预则的毛利率是否与历史数据相一致？与行业中其他企业的毛利率水平相比，是否在合理的范围内？如果不是，为什么？企业未来的产品结构是否会有变化，如增加高附加值的产品？是否可行?对产品成本和毛利率的影响如何？营运资金预则营运资金水平是否与企业实际情况业务经营模式、结算方式、与结算方的主导关系）吻合，如存货、应收账款、应付账款等的周转天数？预则的营运资金水平是否与预测的企业增长相一致？企业是否有足够的资金来满足营运资金增长的需要？,44,评估方法及参数选取的风险,资本性支出预则的资本性支出中有多少是用于更新现有的固定资产，多少是用于企业生产规模的扩大？重大资本性支出的总投资额、投资明细、分年度投

17、资额、投产时间和投产后的收益是否能够明确的预测，有无依据，是否经过审批？预则用于更新现有固定资产的资本性支出时，所采用的经济寿命年限是多长？是否符合行业惯例？资本性支出是否与产品产量相匹配？企业是否有足够的资金来满足资本性支出的需要？,45,评估方法及参数选取的风险,（二）收益期的确定明确3个概念：收益期、预测期和预测期后（或稳定期）,收益期,预测期,预测期后（稳定期）,评估基准日,46,1、收益期的确定：（1）国家有关法律法规、企业所在行业现状与发展前景对收益期的影响。,评估实践中，应当注意一种情况，如果企业仅有部分非核心资产受到相关法律法规限制，其收益期限仍可视为无限期限；但若企业整体受到

18、限制，或经营必须的相关核心资产均受到限制，则其收益期限应不长于相关法律法规的规定期限。,47,（2）公司协议与章程，通常约定了企业经营期，尽管到期可以续展企业经营期，但也是决定企业收益期的直接因素，特别是对于外商投资企业、项目类公司等。（3）企业的经营状况，也是收益期确定需要考虑的重要因素。（4）企业经营期依赖于耗竭性资源。所谓耗竭性资源是指耗竭性的、不可再生的自然资源、矿产资源，如石油、天然气、煤、铁、铜，等等。依赖于耗竭性资源进行生产经营的企业主要包括矿产资源采选企业，以耗竭性资源为主要原料的生产企业等。,48,例：某煤炭开采企业A，其矿井在评估基准日的可采储量为5000万吨，核定生产能力

19、为100万吨/年，储量备用系数取1.4，则其矿井的服务年限计算公式为：N=Q/AK式中：N：矿井服务年限；Q:矿井可采储量；A：矿井核定生产能力；K：储量备用系数。计算可得，A公司的矿井服务年限为5000/（100*1.4）=35.71（年）即A公司的收益期为35.71年。,49,（5）企业正常经营所必须的主要生产资料的取得是否存在不确定性，也是确定收益期需要考虑的主要因素。此类企业中最有代表性的即为房地产企业。例：某房地产企业A，其基准日有三个房地产项目，预计项目完工时间分别为2010年、2011年、2012年，项目完工后预计均在4年内销售完毕。则其收益期应截至2012+4=2016年。若该

20、企业将项目中的一层商铺均用于租赁，在正常经营的情况下，该租赁业务可视同永续经营，即这种情况下该企业的收益期为无限。（6）具有核心盈利能力的资产的使用期，也是决定收益期的重要因素。如公路收费权、专利技术许可使用权、商标使用权、特许经营权等。,50,评估方法及参数选取的风险,评估假设方面存在的主要问题举例1、本次评估对涉及抵押、查封的资产，评估时假设其已解除抵押、查封；2、本次评估对产权不完整、产权手续尚未办理或产权资料缺乏，但确属被评估企业的资产，评估时假设其已具有完整产权；3、评估假设中“假设折现年限内将不会遇到重大的应收款回收方面的问题（即坏账情况）”，与2009年至2011年6月存在平均4

21、0.22%比例的表外债权情况相矛盾；4、本次评估房产占用土地为高尔夫俱乐部用地的一部分，该高尔夫会所的证载土地用途是体育用地，评估假设中称“可延期至住宅用途法定最高土地使用年期70年”。5、其他。,51,实务操作中出现的相关问题:没有建立内部质量控制制度；虽然建立了质量控制制度，但与实际执行情况不符；内部复核流于形式，仅仅是表格化，每项均为“”；没有复核人签字，没有复核日期；个别机构审核人安排不当，评估师自己审核自己的工作底稿及报告，起不到真正审核的作用。,未执行有效的报告审核的风险,强调审核的实质内容，而不是多少层次和形式！评估机构根据机构内部设置及人员安排，合理进行审核。,52,实质性复核

22、需关注以下事项：对评估资料全面性、客观性、适时性的复核；对评估技术思路合理性的复核；对评估目的、评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数以及评估结果在性质和逻辑上一致性的复核；对计算公式及计算过程正确性的复核；,未执行有效的报告审核的风险,53,实质性复核需关注以下事项：对技术参数选取合理性的复核；对各个计算表格之间链接关系正确性的复核；在运用多种方法评估同一对象时，对各种评估方法所依据的各种假设、前提条件、数据参数可比性的复核；对最终评估结果合理性的复核；对评估报告合规性的复核。,未执行有效的报告审核的风险,54,引用其他专业机构报告的风险,引用其他专业报告的几种情况,55,资产评

23、估准则-利用专家工作第二条利用专业报告，是指因涉及特殊专业知识和经验，利用某一领域中具有专门资质或者相关经验的机构所出具的专业报告，作为资产评估依据。引用单项资产评估报告，是指根据法律法规、相关规定以及委托方的安排等要求，引用具有单项资产评估资质的评估机构出具的评估报告，作为资产评估报告的组成部分。,56,利用专业报告,类型,内容,协商,分析,57,58,引用矿业权评估报告需关注的几个风险点,经济行为的一致性价款缴纳情况矿业权评估方法与资产评估方法的关系,59,案例某能源开发公司拟进行股权转让，委托A评估公司进行股东全部权益价值评估，委托B评估公司对其中的矿业权价值进行评估，并由A公司汇总B公

24、司的评估结果。检查人员在检查中发现，B公司出具的矿业权评估报告委托方为某能源开发公司的股东，且评估目的不是用于股权转让，而是用于普查探矿权的评估。A评估公司没有认真审阅B公司出具的矿业权评估报告，直接拿过来汇入自己的评估报告中。,1,关注经济行为的一致性,60,矿业权评估分为价款评估和以转让、重组等为目的的评估，其中价款评估主要是为国土资源部门服务，以转让、重组为目的的评估才与资产评估相关。矿业权评估与土地使用权评估一样，需向国家缴纳价款后才可以进入二级市场交易。引用矿业权评估报告一定要关注价款缴纳情况，否则会直接影响评估值。（分期缴款）,2,关注价款缴纳情况,61,矿业权评估方法根据矿产资源

25、于评估基准日的状况，采用不同的评估方法。探矿权：可根据不同阶段情况，采取成本途径（勘查成本效用法、地质要素评序法）或收益途径（折现现金流量风险系数调整法）进行评估。采矿权：根据矿山的实际情况，可采用折现现金流量法、折现剩余现金流量法、剩余利润法、收入权益法等。,3,关注矿业权评估方法与资产评估方法的关系,62,资产评估准则-利用专家工作关于评估报告披露的要求：第三十五条：注册资产评估师引用单项资产评估报告作为资产评估报告的组成部分，应当在评估报告中披露以下内容：,63,实务操作中出现的相关问题:缺少对评估结论有重大影响的现场勘查纪录、询价纪录和评定估算过程纪录，有的没有形成纸质文档；没有重要参

26、数的确定过程及确定依据；涉及收益法评估的资料缺失很多；重要工作底稿的电子版仍由项目经理或项目承做人管理（包括已离开公司的项目人员），没有集中管理和形成纸质档案，难以保证档案的完整性；归档的电子版报告与纸质版报告不一致；工作底稿没有索引号和顺序编号。,来自工作底稿归档的风险,64,ISO31000:2009标准对风险识别中的“连锁反应”是这样要求的：“风险识别应包括对特定后果连锁反应的测量，包括级联效应和累积效应”。如“评估收费降低的风险”，虽然恶意压价影响的是评估机构本身的收入水平，但由此引发社会对评估行业整体收费水平的公允性产生了质疑，同时由于服务收费偏低，势必会影响评估业务的执业质量，长此

27、以往下去将会对整个评估行业产生重大影响，不利于行业健康发展。,评估收费降低的风险,65,（二）资产评估业务的风险防范,第一，建立健全风险评价等业务承接环节的控制政策和程序。第二，加强独立性申报与核查工作，并形成记录，防止评估机构及相关人员与委托方或其他相关当事方违背独立性原则。第三，加强对业务洽谈人员和评估人员风险识别和评价能力的培训与考核。第四，针对每一项业务履行必要的风险评价与管理程序，恰当分析和评价评估机构及相关人员的执业能力，并形成记录；同时，应搜集并分析拟交易股权以往的评估及交易资料，关注股权交易各方的交易动机、管理层诚信记录以及委托方或其他相关当事方操纵评估结果的可能性，识别股权交

28、易过程中可能存在重大风险的领域。,66,评估业务承接环节的风险防范：,第五，做好业务洽谈阶段的调查工作，在与委托方正式签订业务约定书之前，对拟委托事项进行必要了解，确信有能力满足委托方的合理要求，并能有效控制风险，不以股权交易过程中预先设定的价格作为评估结论。第六，在决定承接业务后，应及时与委托方签订业务约定书，明确委托事项，并按照业务约定书的规定履行相关义务，不得将业务转交给其他机构承办。,（二）资产评估业务的风险防范,67,评估业务承接环节的风险防范：,第一，股权评估对象是股东全部权益或股东部分权益，评估股权价值时应当把企业作为一个有机整体，不仅要考虑企业财务账内的资产和负债，也要考虑重要

29、的可识别和评估的账外资产和负债，例如无形资产和或有负债等。第二，仔细阅读公司章程或投资协议，了解股东在利益分配、股权转让等方面的权利和义务是否存在特殊的约定，例如分红限制、清算约定和存在限售期等，并考虑其对股权价值的影响。第三，关注公司最新的工商登记情况和近期的董事会决议等材料，取得最新的公司章程，确信评估报告准确地反映了股东持股比例及各项权益。,（二）资产评估业务的风险防范,68,评估对象调查分析环节的风险防范：,第四，采用收益法或市场法评估股权价值时，应当对评估范围内的重要资产和负债，通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行必要的调查，了解其经济、技术和法律权属状况，及其对股权价值

30、的影响。第五，如果存在影响评估结论的重要事项，应当要求委托方或被评估企业就该事项提供专项承诺等内部证明材料和律师函等外部证明材料，作为支持评估结论的依据；同时就该事项对评估结果的影响，采取如暂估负债、在盈利预测时考虑相关费用或在特别事项中进行披露等方式进行处理。,（二）资产评估业务的风险防范,69,评估对象调查分析环节的风险防范：,第一，对股权进行评估时，应逐一分析资产基础法、收益法和市场法等3种基本评估方法的适用性。在持续经营前提下，原则上应当采用两种以上方法进行评估。除被评估企业不满足其中某两种方法的适用条件外，应合理采用两种或两种以上方法进行评估。如果只采用了一种评估方法，应当有充分依据

31、并详细论证不能采用其他方法进行评估的理由。第二，评估方法的选择应有充分依据，不得只采用更接近预先设定的交易价格的评估方法进行评估。,（二）资产评估业务的风险防范,70,评估方法选择环节的风险防范：,第三，对同一股权采用多种评估方法时，应当对使用各种评估方法产生的结果之间的差异进行分析，复核各种方法的适用条件、重要参数的选取依据、评估方法的运用过程等，结合差异原因判断评估结果的差异程度是否属于合理范围。例如，当收益法评估结果低于资产基础法评估结果时，应当关注相关资产是否存在如经济性贬值等情况；反之，则应当分析在运用资产基础法评估时，是否存在评估范围不完整等情况。第四，对同一股权采用多种评估方法时

32、，应根据股权交易目的、不同评估方法使用数据的质量和数量，结合市场相关信息进行论证，综合判断并形成最终评估结论。,（二）资产评估业务的风险防范,71,评估方法选择环节的风险防范：,三、资产评估师执业风险案例分析,案例1某评估公司在为某公司用实物出资设立公司进行评估时，委托方用所有权不属于自己，而是代管的存货进行出资，评估人员未到现场进行盘点清查，只根据委托方提供的复印的虚假发票进行评估。委托方使用评估报告注册成立公司后，到银行进行贷款和非法集资，最后携款潜逃，给金融机构和社会造成了重大损失。后被工商部门处以所得收入2倍的罚款。,72,三、资产评估师执业风险案例分析,案件分析：违反了资产评估职业道

33、德准则-基本准则第六条：注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则。资产评估准则-评估程序第五条:注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，履行适当的评估程序。第十九条:注册资产评估师应当通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。代价：评估机构-责令停业、罚款签字评估师-吊销直接责任人员资格证书,73,三、资产评估师执业风险案例分析,案例22001年6月，长江控股以1626亿元债权等资产与四川泰港实业（集团）有限责任公司（以下简称“四川泰港”）所持四川省甘

34、孜州大香格里拉旅游发展有限公司（以下简称“大香格里拉”）5467%的股权进行置换，另外以现金297299万元收购四川泰港所持大香格里拉10%的股权。D资产评估事务所有限公司（以下简称“D所”）受委托对大香格里拉资产（主要为土地使用权）进行评估时，将耕地在整个土地中所占比例为105%作105%加以计算，导致耕地21亩计为210亩，使评估值高估581万元，致使长江控股拥有的6467%的大香格里拉股权价值相应高估了375.73万元。上述事实，有D所（2001）78号和（2001）86号资产评估报告以及相关评估工作底稿、土地转让合同和缴款凭证、当地政府的情况说明、询问笔录、评估业务约定书、D所有关情况

35、的说明及备查文件等证据支持，足以认定。,74,三、资产评估师执业风险案例分析,案件分析：违反了资产评估职业道德准则-基本准则第五条:注册资产评估师应当诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。D所出具评估不实的评估报告构成股票发行与交易管理暂行条例第七十三条规定的“资产评估机构违反本条例规定，出具的文件有虚假、严重误导性内容或者有重大遗漏的”行为。代价：评估机构-警告签字评估师-警告,75,三、资产评估师执业风险案例分析,案例3：F评估机构被T公司利用，通过评估增值骗贷1案件背景F资产评估事务所受T公司委托，对Z和G两家旅游公司的资产进行评估。F所在未取得土地的全部合法手续，又未核实土地

36、权属、征地费用、土地等级等一系列涉及资产评估的重要依据的情况下，分别将Z旅游公司的资产虚高评估为1.9亿元，将G旅游公司资产虚高评估为2.9亿元。,76,三、资产评估师执业风险案例分析,F在与委托方签订合同后，派王某和李某（没有注册资产评估师资格）负责Z公司的评估工作。在涉及Z公司评估的两宗土地中，王某和李某二人仅看了其中一块土地。在评估过程中，王某在未取得土地的全部合法手续，又未到当地有关部门调查核实土地权属、征地费用、土地等级等一系列涉及资产评估的重要依据的情况下，仅凭T公司提供的Z公司一宗土地国有土地使用证复印件和另一宗土地“国有土地使用证正在办理中”的证明复印件，采取基准地价法进行估算

37、，完成了Z公司的资产评估工作并出具了评估报告。,77,三、资产评估师执业风险案例分析,案件分析：评估机构在执业中存在明显的不规范行为，主要体现在现场核查不规范，未充分关注权属依据。注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见第六条注册资产评估师在接受业务委托前，有明确告知委托方及相关当事方提供真实、合法、完整评估对象法律权属等资料的义务，并在业务约定书中明确说明委托方和相关当事方对此应当承担的责任。第七条委托方和相关当事方所提供评估对象法律权属资料存在瑕疵，或委托方委托注册资产评估师对其不具有所有权的资产进行评估，注册资产评估师应当对评估对象法律权属予以特别关注，要求委托方和相关当事方提供承诺函

38、或说明函予以充分说明。注册资产评估师应当根据前述法律权属状况可能对资产评估结论和资产评估目的所对应经济行为造成的影响，考虑是否承接评估业务。,78,三、资产评估师执业风险案例分析,注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见第八条注册资产评估师明知委托方和相关当事方提供虚假评估对象法律权属资料，不得承接评估业务。第九条注册资产评估师执行资产评估业务，应当对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，并对查验情况予以披露，但不应超越执业范围明示或暗示承担验证评估对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。第十一条注册资产评估师应当在评估报告中描述评估对象法律权属及其资料

39、来源、查验情况，并说明评估对象法律权属对评估结论的影响。注册资产评估师应当在评估报告中对评估对象法律权属瑕疵状况予以充分披露。注册资产评估师以设定产权为前提对委托方不具有所有权的资产进行评估，应当对评估对象法律权属和设定产权前提予以充分披露，并明确说明设定产权状况与实际法律权属状况存在重大差别。,79,三、资产评估师执业风险案例分析,后果：虚高评估造成损害T公司在取得上述的虚高评估报告后，顺利地将其持有的Z公司的95的股权以虚假评估的价格，作价1.9亿元赠与C公司。同时，又将持有G公司54.67的股权以虚假评估的价格，作价1.6亿元与C公司价值1.6亿元的不良资产进行置换。利用虚高的价格实现了

40、与C公司的重组，并成功取得C公司的控股权，从此打开利用C公司为其提供担保，在金融机构疯狂骗取贷款1.66亿元并非法占有的大门。代价：评估机构-犯有重大证明文件失实罪，判处罚金100万元。签字评估师-王某犯有重大证明文件失实罪，依法判处许有期徒刑1年零6个月，缓刑两年，并处罚金人民币10000元。,80,三、资产评估师执业风险案例分析,案例4：不符合职业道德准则行为的分析：资产评估职业道德准则-基本准则第八条：注册资产评估师执行资产评估业务，应当独立进行分析、估算并形成专业意见，不受委托方或相关当事方的影响，不得以预先设定的价值作为评估结论。第十条：注册资产评估师不得出具含有虚假、不实、有偏见或

41、具有误导性的分析或结论的评估报告。本案例中，评估师没有在事实的基础上进行评估，而是根据委托方的授意随意编造评估值，给相关当事方造成了重大损失。,81,三、资产评估师执业风险案例分析,案例5：1、案例背景2、不符合职业道德准则行为的分析：（1）违反评估准则的规定，随意编造评估数据。资产评估职业道德准则-基本准则第五条：注册资产评估师应当诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。第八条：注册资产评估师执行资产评估业务，应当独立进行分析、估算并形成专业意见，不受委托方或相关当事方的影响，不得以预先设定的价值作为评估结论。然而，本案例中的叶某、徐某为了满委托方在银行贷款150万元的需求，在林木资

42、产实地调查过程中未按小班调查法的规定，采取了少选样园、选林相好的做样园的方式增加蓄积量，同时还通过变更标准地检尺记录汇总计算表中的每块样园内的检测株树，增加了杉木、马尾松树株，从而达到每亩蓄积量增加的目的。使得评估值虚增200万元。,82,三、资产评估师执业风险案例分析,（2）利用执业便利，为自己和他人谋取不正当利益。资产评估职业道德准则-基本准则第十三条：注册资产评估师不得利用执业便利为自己或他人谋取不正当利益。本案例中，委托方汪某在取得虚假评估报告后，从县农村信用合作社贷得120万元，至今本金和利息尚未归还。而叶某从汪某处收受了除评估费之外的3500现金。,83,三、资产评估师执业风险案例

43、分析,案例6:Z公司诉B评估有限责任公司民事赔偿诉讼案1案情起因：2000年原告Z公司与D公司签订了重组协议，约定重组后的DZ公司注册资本为1000万元人民币，D公司以其子公司评估后的净资产作为出资，并约定由D公司办理评估立项和报批手续。重组协议签订后，D公司委托B评估公司对其子公司实有的资产进行评估。原告方Z公司在评估结果的基础上，与D公司共同重组为DZ公司。针对被告B评估公司提出资产报告存在诸多不实情况，其中DZ公司成立后一直经营不善，Z公司发现DZ公司存在严重潜亏，并出现经营恶化。原告Z公司认为在公司重组时评估虚假导致投资损失，要包括：（1）长期股权投资不实。其一，D子公司投资的X公司，

44、被人民银行以违规经营、财务恶化为由予以关闭。但被告评估公司在评估报告中对此项长期投资的评估值却是250万元，而其他长期投资项目中有资不抵债或不存在的公司，其长期投资均评估为零，原告认为被告有选择性的将该笔投资按账面价值进行评估，违反了资产评估应恪守的客观、公正原则。其二，D子公司投资的P有限公司15%的股权不实。经原告进行工商登记档案资料调查，证明D子公司只拥有P公司5%的股权，由此认为评估虚增500万元。,84,三、资产评估师执业风险案例分析,（2）应收帐款不实。原告认为评估报告应收帐款明细表中应收G公司房产转让款300万元没有事实依据，属于虚增资产。原告认为，鉴于上述评估虚增资产的不实评估

45、报告误导，原告与D公司重组成功，并造成原告投入的资本金大量被债务侵蚀。2002年10月，原告Z公司作为DZ公司股东向法院提起诉讼，要求B评估有限责任公司更正评估报告失实之处，并赔偿误导原告投资造成的经济损失190万元。2被告方答辩内容：针对该诉讼，被告B评估公司立刻做出反映，聘请律师积极应诉，并同时向行业协会递交了申请法律援助的报告。在被告提交的答辩状中，针对原告的认为的评估不实事项分别予以答辩：（1）长期股权投资说明。其一，答辩人认为资产评估报告真实、合法列示了D子公司对于X公司的长期投资，并对该长期投资作了特别提示。评估过程中已注意到被投资方关闭的事实，但该公司尚在清算中，无清算结果，因此

46、评估作价时按账面值列示。由于评估报告特别事项说明部分已作详细说明，作为原告应关注到特别事项说明，其投资损失是因其自身过错造成，而非评估的责任。,85,三、资产评估师执业风险案例分析,其二，答辩人真实、合法评估了开发公司持有P有限公司的股权。评估方根据P公司出资协议书、会计师事务所验资报告、P公司股权结构的证明书、P公司章程等依据，评估D子公司对P公司15%的股权投资，特别是会计师事务所的验资报告，具有充分的说服力。因此，答辩人认为已获得了确凿、充分、完整的文件资料，依据相应法规和事实依据，在评估基准日作出了开发公司占P公司15%股权的价值评估，对评估日后股权变化没有义务承担评估责任。（2）应收

47、帐款说明。答辩人认为评估报告应收帐款明细表中所列应收G公司房产转让款300万元依据充分，不属于虚增资产。评估的依据是房产证和房地产转让协议，房产证显示开发公司拥有转让协议中的标的物，同时房地产转让协议也明确了转让双方的主体及交易价格。答辩人认为，D子公司合法拥有该房产的所有权，如房产不出售，应以固定资产的形式体现在资产负债表中，而房产出售后收回价款前，应反映为应收帐款，这仅是资产形态的不同，而非“虚增”。另外，被告B评估公司还就原告诉讼主体资格、原告损失与被告评估行为之间的因果关系及评估报告的作用等方面进行了答辩。并请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。,86,三、资产评估师执业风险案例分析,3案件的审理该案件是典型的专业责任侵权赔偿案件，评估机构作为中介组织，其提供的评估意见会直接关系市场投资主体的利益。当评估意见严重失实时，受害人可以侵权责任提起诉讼。本案争议的焦点集中在两方面。一是评估报告的用途、基准日：本案中原告认为被告出具的资产评估报告即评估结论是资产价值的依据，原告的投资行为依赖于评估结果。被告对此质疑，评估报告并非认定D公司资产数额的唯一依据，在评估后还须经财政部确认，此后由当事人认可才能称为对出资的确认。法院认为，评估机构做出的评估报告是一参考性文件，而非最终决定性结论，报告使用方应根据相关财务制度正确理解、