2013龙湖北京高端豪宅别墅双珑原著案例分享

1、龙湖北京高端豪宅别墅 双珑原著案例分享,项目基本信息,项目体量较小，位于中央别墅区核心位置，区位优势明显，配套成熟，交通便利,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,2,项目交通状况,高速路： 大广高速、京平高速和机场高速，可直达首都机场、六环和五环； 京顺路： 京顺路贯穿北京五环、四环和三环。 地铁： 15号线孙河站，东至顺义，西至望京，未来修建可至海淀五道口,项目交通四通八达，三条高速相互通达，京顺路贯穿至北京三环，未来地铁15号线可实现顺义海淀一线贯通,土地情况分析,拿地情况： 2012年9月位于朝阳孙河乡北甸西村地块，龙湖地产以14.7亿元，溢价8.7%的价格竞得该地块，起始楼面价仅次于万

2、柳地王的二类居住用地，最终楼面价为20158元/平米。 地块四至： 东至：规划孙河组团四号路中线； 南至：规划孙河组团七号路中线； 西至：规划孙河组团六号路中线； 北至：规划孙河北路中线。 其他地块拿地时间： 泰禾2013年1月； 首开2013年2月。,地块所在区域受市场关注，众多大型开发商进驻，土地成本为区域内最低，随着区域陆续开发，地块产品存在较大价值空间,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,4,项目整体规划,叠拼区域 共规划162套； 面积238-240平米； 备案单价47407-62299元/平米； 备案总价1128-1494万元/套,叠拼区域,大独栋区域 共规划41套； 面积510-

3、543平米； 备案单价68711-103102元/平米； 备案总价3600-5500万元/套,大独栋区域,小独栋区域 共规划87套； 面积358-395平米； 备案单价53298-71836元/平米； 备案总价1901-2752万元/套,小独栋区域,共规划别墅290套 其中128套独栋和162套叠拼；,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,5,小结,区位交通,中央别墅区核心位置，配套齐全，交通便利,土地分析,区域地价最低，泰禾首开陆续入市助涨价值空间,整体规划,独栋叠拼双业态别墅，分开布置迎合产品属性,开盘分析,以独栋产品实现高调性拔升，以高带低促进去化,先天资源+精准定位+后天借力 实现产品高

4、端调性+价值空间,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,6,项目基本信息分析,产品分析,营销情况分析,产品特点分析 项目户型分析,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,7,产品特点分析,酒店式入园大堂设计，不以寻常而立,打造酒店式独立入园设计，师法巴厘岛奢华酒店大堂精心设计理念，以独立建筑取代普通别墅社区门岗入门。 石材立面阳光玻璃顶入园大堂，将带来超五星级的入园体验，业主尊贵感与身份感将得到凸显。,入园大堂前打造环岛广场，停车步入归家尊贵感、礼仪感十足。同时，入园大堂也是业主尊享的会客大堂。,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,8,产品特点分析,三进照壁，重塑当世门第秩序,依据北方园林造园中“障

5、景”的手法，在园区的主入口设立“迎水照壁”彰显礼仪；景观大道“组团照壁”空间隐秘转折；私宅前“门庭照壁”专属图纹定制，三进照壁，三重礼序。既突出对传统东方生活的追溯与守望，为空间塑造出礼仪层次，同时确保了宅邸之间的私密性。,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,9,产品特点分析,龙形中央水系设计，千方灵动,此次超越龙湖以往溪谷流水的营造，首次以近千方龙形水景，无边界水池与溪涧流水相印成趣之手法，让整个园区的景观灵动起来。主入口龙首恭候，点睛全国。花园临水，水近花园，私家小院与园内景观融为一体。以“龙湖著龙”定制手法，映照“双珑”之美。,为景观让道，历二十一载春秋后，中央别墅区方现全人车分流。业主

6、的车从园区门口直接进入地下车库，径自停泊在车位之上。这一设计在确保园区安全安静的同时，也保持了景观的完整性，极大地增加了园区的绿化面积。,全人车分流设计,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,10,产品特点分析,台地园林景观设计,台地，是一段精神高度的刻标。打造台地式园林景观，以高出周边地面之势造园，缔造出高台之上建筑的领地感。依据国人贵上坡这一步步高升吉祥如意的心理寄予，修建缓坡台阶，营造一种拾阶而上的归家之感。,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,11,产品特点分析,回字形景观设计,整个园区采用回字型景观设计，外环是围绕园区一周的坡地绿化隔离，依托地势，以种植大冠木、乔灌木覆层的方式，保护园

7、区私密性的同时，有效避免光污染和噪声污染，营造出静谧、私密的社区氛围。社区内回形康体大道以及多景观主题的设计，可满足业主慢跑、晨读、休憩、观景等多项需求。,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,12,产品特点分析,中魂西技,延续颐和原著西技中魂的设计理念，主要为石材外立面，局部为仿石涂料。,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,13,小结,源自龙湖原著系，东西合璧、东魂西技实现区域产品创新 入户奢华大堂，石材立面，龙湖特色园林，细节打造到位,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,14,产品户型分析,地上一层,地上二层,地上三层,地下一层,地下夹层,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,15,产品户型分

8、析,开放式厨房,厨房景观窗,家庭厅,会客厅,老人房 （独立卫生间和衣帽间）,挑空,南 北 通 透,南 北 通 透,南 北 通 透,地上一层,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,16,产品户型分析,挑空,主卧 （独立衣帽间和卫生间，卫生间双洗漱台设置，南北通透）,兴趣室,次卧,各房间过道人性化设计，最大限度保护隐私，互不干扰,地上二层,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,17,产品户型分析,次卧（独立衣帽间和卫生间）,露台,次卧（独立衣帽间和卫生间）,地上三层,属于三层的活动室，增加趣味性,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,18,产品户型分析,影音室,家庭室,下沉庭院,车库,私人图书馆,公共卫

9、生间,桌游空间,台球室,挑空,保姆间,采光井,采光井,地下一层,地下夹层,灰色赠送空间,夹层赠送空间,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,19,小结,地下二层地上三层设置，实现地下一层、露台和挑空多赠送，超高性价比 开敞式楼梯、5纯南卧室套设置，实现高舒适度，主卧空间极致奢华 首层双客厅设置，二层三层均设置活动厅，以超高趣味性实现情感沟通 保姆房实现高采光，细节打造到位,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,20,除地段外 龙湖精美园林+创新产品+绝佳户型 =营销关键,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,21,项目基本信息分析,产品分析,营销情况分析,营销思路分析 推广策略分析 推盘节奏分析 营

10、销展示分析 开盘情况分析 客户来源分析 销售价格分析 销售政策分析,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,22,营销思路分析,品牌借势 系列推广 上下呼应 饥渴营销,利用龙湖地产在市场上的影响力进行推广，吸引市场上追随龙湖品牌的客户。,推广主诉求为系列推广，从世界到中国，再到中央别墅区，制造神秘引发关注，最后主角登场，充分利用户外擎天柱功能，实现项目高度拔升。,线下举办活动，线上紧跟活动内容进行项目推广，形成线上线下无缝隙组合拳推广，有效实现市场关注和增加现场来电来访量。,现场销售说辞统一，释放项目房源数量不多，同时看房机会难得，造成客户一”龙墅“难求的心理，促使，心理紧张，时刻关注，实现客户到

11、访和成交。,短暂四月，炮轰推广，营造神秘，吸引关注，揭开面纱，引爆市场,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,23,推广策略分析,“世界 重回东方”，以世界观来吸引客户眼球，引发常关注。,“久违了，中央别墅区”，范围从世界缩小到中央别墅区。,“墅境，美作”，阐明“原著系”扛鼎之作，从侧面引用颐和原著市场影响力，制造神秘，引发市场财富阶层关注。,“原著立世”，结合线下推广活动和营销节点说出“原著立世”，线上线下齐发力，进一步引发市场业内外和财富阶层关注。,“主角登场”，以中国丨北京丨中央别墅区去回应之前一系列推广，最终引爆市场，实现开盘热销。,预计会持续大力度推广，为下阶段销售热销做充分准备,预计

12、第二次开盘推出约40套独栋产品,推广时间轴,6月开盘后计划还将有三次开盘，前两次为独栋，最后推出叠拼产品,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,24,推广策略分析线上系列推广,世界观“世界重回东方”,范围缩小“久违了 中央别墅区”,制造神秘 “墅境，美作”,揭开面纱“久仰不如亲见”,引爆市场“主角登场”,以中国丨北京丨中央别墅区去回应之前一系列推广，最终引爆市场，实现开盘热销。,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,25,推广策略分析,小结： 2012年2月开始投放户外擎天柱广告，3月开始进行大力度网络推广，至今户外和网络画面更换过6次，网络专题软文推广2次； 线上推广以来广营桥擎天柱、富壁路与李

13、天路交汇口东北方向擎天柱、大广高速与京平高速交汇处擎天柱、北六环酸枣岭桥擎天柱、搜房网、搜狐焦点、新浪乐居和三联生活周刊为主； 线下结合项目营销节点定期举办样板间开放活动、奢侈品品鉴活动、价值论坛活动、新闻发布会等活动。,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,26,营销展示分析,精神堡垒,墙体细节,停车场,大门原石精神堡垒,售楼处,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,27,营销展示分析,售楼处门口,儿童游艺区,园区内景观,园区内景观,园林采用龙湖五重景观，不露土地，注重细节打造,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,28,开盘情况分析,项目于2013年6月10日第一次开盘，共推出36套独栋产品，当

14、日36套独栋全部认购，单价为47000元/平米起，认购额为7.5亿元，下次开盘时间预计为8月份，独栋计划共分三次开盘，最后一次开盘推出叠拼。,开盘当日情况,开盘之前蓄客情况,截止开盘当日蓄客达1000组左右，蓄客阶段对客户实行先验资，审资格，所以认购客户都有资格，客户来源为老业主和老带新占到50%，其他为追随型客户和市场客户，目前正在为第二次开盘做准备，之前没有买到的客户准备第二次开盘购买。,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,29,开盘房源分析,首次开盘： 共推出358-395平米小独栋24套，成交价1660-1995万元/套； 510-543平米大独栋12套，成交价3300-3650万元/

15、套。 二次开盘： 预计7-8月推出约25套独栋 叠拼产品预计2013年底推出,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,30,客户情况分析,精准拓客：根据龙湖内部人员介绍，销售员主要电开人员为在京之前想买但是没有买到龙湖产品的客户，针对客户的购买预算进行筛选后电开。同时针对已购买龙湖高端公寓产品业主进行精准电开，例如长盈时代天街业主； 老带新：以颐和原著为首的北京龙湖别墅项目业主老带新为主，还有一部分业主为龙湖经济型别墅进行终极置业。 市场客户：市场客户主要来源为户外和网络。,客户来访渠道分析,北京市场高端项目分析之龙湖双珑原著,31,销售策略分析,建委报价均价为81000元/平米，地下按算产权计算，均价59000元/平米，总价为1800-4000万元/套；,价格分析,排号20万抵40万（折合为1个点左右），全款98折，贷款/分期99折，排号额外1个点，所以实际成交价为销售报价的96折左右。,优惠政策,北京市场高端项目分析之龙湖双珑