梅溪湖竞品个案分析

1、重点竞争项目个案研究,旭辉御府 达美D6区 金茂梅溪湖 中建梅溪湖壹号 和泓梅溪四季 罗马商业广场 中一九骏,占地面积：108108.35平方米 总建面积：343428.64平方米 栋数及套数：高层住宅9栋，共2138套 容积率 :3.0 绿化率 :40% 主力产品：90-120平米 开发商：长沙旭海房地产开发有限公司 项目地址：先导区梅溪湖长郡中学旁 物业类别：高层住宅，联排别墅，精装公寓、商铺 开盘时间：2012年6月22日 最新动态：旭辉御府目前在售79-120阔景美宅，交5千享2万，全款97折，另有7号栋96-120阔景住区在售中，均价6300元/。,旭辉御府,项目概况, 最新开盘动态

2、：2012年12月30日，推出5# 栋共136套房源，VIP办卡50多张，约40多批客户到场，预计当天成交30套左右。最新推售房源如下：,规划有高层住宅、公寓、联排别墅和大型集中式商业，一期为纯高层，二期别墅+高层，首推一期高层部分。,项目规划及最新推货情况,首次开盘6月22日推出9栋,6栋9月推出,7栋8月推出,8栋7月推出,高层及联排别墅均采用ART DECO风格，易凸显项目品质感，目前外立面效果尚未呈现。,高层外立面效果图,联排外立面效果图,建筑风格,一期25000园林景观，全灌木移植，中央水景规划，二期主要依托别墅前后花园的园林景观。,组团规划：水景,园林规划,户型周正；南北阳台设计，

3、通风采光好；无飘窗设计、阳台相对较小，附加值相对一般。,3房2厅2卫1厨：120.44,3房2厅1卫1厨：96.58,阳台赠 送一半,阳台赠 送一半,阳台赠 送一半,阳台赠 送一半,产品分析,旭辉御府,项目优劣势分析,优势： 教育配套：学区房，临近区域名校院区，小区内有教育局直属公立幼儿园，且拥有名校学位资源； 项目规划：规划有别墅物业，社区部分绿化率高，景观视野较好； 地理位置：离梅溪湖及龙王港自然风光带较近，景观资源丰富，且临近地铁站口，仅有5分钟路程。 户型设计：以舒适性产品为主，户型通风采光效果较佳，3.8-4米客厅开间宽敞大气。 劣势： 交通路网：项目不临城市主干道，无公交线路直达项

4、目，交通不便； 周边配套：项目周边生活配套、商业氛围都未形成 ，还需较长时间发展成形； 产品规划：项目户型赠送面积较少，与目前市场主流的N+1户型相比无竞争优势。,重点竞争项目个案研究,旭辉御府 达美D6区 金茂梅溪湖 中建梅溪湖壹号 和泓梅溪四季 罗马商业广场 中一九骏,数据来源：合富辉煌市场监测,品牌：湖南达美地产 占地面积：9万平 建筑面积：46万平 容积率：4.46 产品：住宅（36万平）+商业（10万平） 主力户型：84-92的2+1房 ，114-127 3+1房 配套：商业配套+酒店+交通枢纽中心 入市时间：2011年7月 客户情况：客户年龄集中在30-50岁之间，主要来自于望城、

5、宁乡及长沙市岳麓区；购房目的以自住为主，也有较大比例客户是作为投资兼顾自住。,大河西交通枢纽城市综合体，商业价值高,达美D6区,项目概况,四 期,规划分四期，一、二期为高层住宅，三期为住宅+商业，四期为商住楼+酒店公寓。,项目规划及最新推货情况,1,2,5,6,7,8,9,10,11,12,3,4,13,14,15,16,商住楼,酒店公寓,2012年3-5月推出 12栋85-130平,2012年8月推出 8栋89-127平,2012年10月22日 推出11栋85-127平,2012年11月17日推出9栋 以140-170平大户型为主,三 期,一 期,2011年9月9日, 推出12栋85-130

6、平,2011年7月23日首次开盘, 推出67栋88-130平,2011年10月23日,推 出5栋精装85-140平,二 期,2011年4月,5月,营销中心开放 首批住宅启动认筹,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,推盘节点,推 货 量,7月23日，住宅6#.7#首次开盘,9月9日，住宅12#栋开盘,推出一期住宅6.7#栋,推出一期住宅 12#栋A、B座,10月23日，住宅5#栋开盘,推出一期住宅 5#栋A、B座,整体推货顺序,2011年,2012年4月,5月,5月加推1号栋房源,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,推盘节点,推 货 量,8月，二期8号栋开盘,11月17日

7、，住宅9#栋开盘,年初平推1、2#栋,消化一期剩余房源,10月22日，住宅11#栋开盘,推出二期首批8号栋,2012年,3月平推2号栋房源,推出二期 11号栋AB座,推出二期 9号栋AB座,127的3+1房,89的2+1房,产品分析,半面积赠送,全面积赠送,半面积赠送,全面积赠送,均设有空中花园、入户花园、空调板等创新设计，赠送面积大，具有较高的附加值。,分析：动静分区，干湿分离，居住的舒适度高；入户设有玄关或入户花园，保证主人私密性；每间卧室甚至卫生间都设有凸窗，另外设有空调板都是全面积赠送，还有空中花园、阳台都是半面积赠送，创新设计多，赠送面积大，附加值相当高。,项目优劣势分析,达美D6区

8、,优势： 地理交通：位于西站旁，临近地铁双站口，交通便利，路网畅通； 产品优势：N+1户型设计，赠送面积基本达到了20-40平，户型实用率超高，竞争优势明显； 景观资源：岳麓山风景区、梅溪湖、西湖公园等外部景观资源丰富； 周边配套：处于西站商圈辐射范围内，生活休闲配套较为齐全； 物业顾问：国际顶级物管衡信柏迪，源于1875年英国伦敦。 劣势： 居住环境：项目正东临二环主路，交通噪音严重；项目正南为污水处理站，空气质量较差；项目正西为当地安置小区，人流杂乱，环境较差；项目正北有加油站、加气站，有一定汽油异味，且存在一定的安全隐患； 休闲配套：项目周边生活配套档次较低，附近无大型高档的购物娱乐中心

9、。 区域位置：处于梅溪湖边缘地带，离梅溪湖国际新城内的优质资源尚有一定距离。,重点竞争项目个案研究,旭辉御府 达美D6区 金茂梅溪湖 中建梅溪湖壹号 和泓梅溪四季 罗马商业广场 中一九骏,数据来源：合富辉煌市场监测,开发商：长沙方兴盛荣置业有限公司 占地面积：15.7万平 建筑面积：40万平 容积率：2.5 产品：别墅、小高层、高层、超高层 主力户型： 92-170二、三房 项目地址：梅溪湖大道与雷锋西大道交汇路口西北面 规划特色：一线临湖，视野无限，观国际大师打造梅溪湖国际文化艺术中心。,金茂梅溪湖,项目概况, 规划有高层住宅、公寓、联排别墅和大型集中式商业，一期为别墅+16F高层，首推一期

10、高层部分。2012年10月27日，首次开盘推出1、2、4、5、7、8、9、11、12栋加推3、6号栋2个户型共538套，现场VIP签到1300批次，到场客户2000，现场销售451套，销售率83.8%。 年后将推出3、4、6栋剩余单元的房源（120多平的大户型已售完），户型为92-94平两房、117平2+1房，预计价格在8500平左右,项目规划及最新推货情况,开盘当天销售价格： 不瞰湖7500元/ 部分瞰湖8500元/ 多角度瞰湖9500元/,主力产品分析,92-93二房二厅一卫,多阳台赠送，视野景观极佳,主卧享受豪宅大尺度，生活舒适,次卧有飘窗、阳台赠送，舒适度高,主力产品分析,135-13

11、6三房二厅二卫,景观阳台改书房次卧绰绰有余,主卧带单独卫生间享受套房绰约,客餐厅南北双阳台，会客舒适景观极佳,建筑风格,海派ARTI DECO立面风格，长沙湖景华宅典范。,项目优劣势分析,金茂梅溪湖,优势： 开发品牌：世界百强企业，梅溪湖板块投资开发商，项目尽享区域的一线优质资源； 项目规划：规划有别墅物业，社区部分绿化率高，景观视野较好； 景观资源：尽揽梅溪湖一线湖景资源及岳麓山支脉桃花岭景观； 产品优势：多阳台赠送，N+1户型设计，户型空间宽敞舒适，景观视野较佳； 物业顾问：金茂自身物业，号称五星级酒店总统级物业服务； 教育配套：内有幼儿团、博才小学、师大附中等15年一站式名校教育。 劣势

12、： 交通路网：尚未通公交车，出行较为不便； 周边配套：区域内暂时无任何商业配套，生活购物、休闲娱乐十分不便 居住环境：周边大片项目尚待开发，在后续开发当中将会出现将尘土飞扬，不利于居住。,重点竞争项目个案研究,旭辉御府 达美D6区 金茂梅溪湖 中建梅溪湖壹号 和泓梅溪四季 罗马商业广场 中一九骏,开发商：长沙中建梅溪房地产开发有限公司 占地面积：24万平 建筑面积：70万平 容积率：2.4 绿化率：41% 主力户型：78-126的2+1房 ，114-127 3+1房 配套：规划有15班4000国际双语幼儿园、双会所；临湖会所内配备270无边际泳池、顶级茶社、SPA、运动等高端服务设施。,中建梅

13、溪湖壹号,项目概况,3#,8#,7#,6#,1#,2#,4#,项目是梅溪湖板块容积率最低的住宅用地，规划呈现“指状”布局，预计分4 期、5 年左右开发完毕。最新一次开盘推出了1#、2#、4#、10#，78-126 平米，共370 套。,项目规划及最新推货情况,9#,10#,5#,一期一批2012年10月推出,一期二批2012年12月推出,一期三批2013年春节后推出,项目首次开盘具体情况,开盘时间： 12/10/20日上午9点 开盘地点：售楼部 选房方式：按摇号顺序进行选房 推出货源：4栋400套 到场客户：VIP办卡500张签到450批次，到场客户约500人 优惠活动：认筹即享2万抵3万，按

14、时签约99折 销售率：263套65.8% 折后价格：8栋6900元/、3栋7400元/、6、7栋7800元/,大面积三房热销，户型功能和赠送外加湖景等综合因素打动客户.,项目第二次开盘具体情况,开盘时间： 2012年12月21日 开盘地点：运达喜来登酒店 选房方式：按摇号顺序进行选房 推出货源：4栋370套 销售率：285套77% 到场客户：VIP办卡450张签到320批次，到场客户约500人 优惠活动：认筹即享2万抵3万，按时签约99折 折后价格：1栋8175元/、2栋7400元/、4栋7700元/、10栋7000元/ 。,产品分析,厨房单独带生活阳台，生活方便,空中花园可改次卧、书房等,主

15、次卧均有飘窗、阳台赠送，舒适度高,792+1房,产品分析,1102+1房,阳台、飘窗等多重赠送，附送价值高,主次卧均有单独卫生间设计，生活舒适,空中花园可改次卧、书房等,主卧阳台设计，舒适度高,产品分析,1262+1房,花园、阳台、飘窗附送价值高，赠送率15%,主卧套房设计，带湖景阳台及衣帽间、卫生间,项目优劣势分析,中建梅溪湖壹号,优势： 开发品牌：世界前百强，央企身份，中国最大建筑房地产综合企业集团，在全球拥有地标建筑； 产品优势：N+1户型设计，阳台、飘窗等赠送面积较大，110-126平户型客厅开间4.2米，主卧开间3.7-3.9米开间，户型通风采光性能佳； 项目规划：容积率最低的梅溪湖

16、项目，楼栋景观视野开阔； 景观资源：坐享1100米无障碍一线湖景资源，岳麓山桃花岭支脉景观资源； 内部配套：规划有幼儿园、双会所、无边际泳池、公共泳池、环湖自行车道等私属豪华配套； 物业顾问：中建自身物业，“零干扰”和“24小时贴身物业服务。 劣势： 交通路网：尚未通公交车，出行较为不便； 周边配套：区域内暂时无任何商业配套，生活购物、休闲娱乐十分不便 居住环境：梅溪湖新城开发周期长会影居家氛围。,重点竞争项目个案研究,旭辉御府 达美D6区 金茂梅溪湖 中建梅溪湖壹号 和泓梅溪四季 罗马商业广场 中一九骏,开发商：湖南和泓房地产开发有限公司 占地面积：约8万平 建筑面积：约40万平 容积率：3

17、.5 绿化率：42.3% 主力户型：88-128的N+1、N+2户型 规划户数：约2700套 产品：高层住宅+底商。,和泓梅溪四季,项目概况,项目规划与推售情况,项目一期规划有8栋高层住宅，2013年3月底首期开盘将推出1、7、8栋，80-126平米N+1、N+2户型。,项目优劣势分析,和泓梅溪四季,优势： 开发品牌：12年谋局全国10余城，成就中国责任地产“TOP25”； 产品优势：N+N空中院落，围合式庭院布局，户型高赠送面积，实用性高，景观视野开阔； 景观资源：暂时拥有龙王港河、梅溪湖一线湖景资源，梅岭公园、体育公园零距离接触； 交通路网：与地铁站口仅有5分钟路程，且临近梅溪湖环湖干道，

18、未来交通将较为便利； 教育配套：临近百年长郡、岳麓区实验小学，享受板块内高质的教学配套资源； 劣势： 交通路网：项目不临城市主干道，无公交线路直达项目，交通不便； 周边配套：项目周边生活配套、商业氛围都未形成 ，还需较长时间发展成形； 景观资源：梅溪湖与项目之间有较大的空地，今后将会进行地产开发，届时形成的高层建筑将会对项目的景观视野造成一定的遮挡。,重点竞争项目个案研究,旭辉御府 达美D6区 金茂梅溪湖 中建梅溪湖壹号 和泓梅溪四季 罗马商业广场 中一九骏,罗马商业广场,项目概况,品牌：湖南双金置业 占地面积：3万平 建筑面积：约16万平 容积率：5.72 产品：住宅（4.1万平）+商业（3

19、.9万平）+公寓（3万平）+酒店（5万平） 主力户型： 住宅：45-57一房，88二房，94三房； 商铺：15-215； 精装公寓：33-46 。 配套：齐全的商业配套+地铁2号线+大学资源 入市时间：2012年4月 客户情况：河西客户为主，部分周边拆迁户，少部分来自河东，另外项目还吸引了部分地级市投资客户。,集商业、住宅、公寓、酒店于一体的大型综合项目，结合罗马古典建筑风格，打造区域情景式欧式复古商业广场。,项目规划及最新推货情况,2012年12月推出33-46平精装国际公寓,商务办公+酒店300户,2012年4月推出华美住宅,以8894平户型为主,2012年4月8日推出 30-70平商铺5

20、00户,2011年11月初营销中心开放； 2011年11月人人乐百货超市、肯德基、国际影院三大巨头强势进驻，VIP认筹； 2012年4月15日首次开盘，推出30-70商铺，45-88公寓，销售情况良好； 5月4日第二批30-70商铺加推； 9月第三批商铺加推。 12月推出33-46平精装国际公寓,2011年10月,2012年3月,5月,6月,9月,虚筹发卡,营销节点,推广阶段,定筹升级、少量底商、华美住宅发售,第二批独商开盘,三批独商开盘,工程节点,广场、样板铺示范区开放,新销售中心进入,第一阶段 形象导入期阶段,第二阶段蓄客推广、少量底商发售阶段,第三阶段 开盘销售阶段,第四阶段 持续销售期

21、,项目推货具体情况,12月,推出33-46平精装公寓,第五阶段 公寓蓄势销售期,产品分析,推售的公寓楼栋共30层，1-3层为商业。每层26套房源，奇数层为毛坯房，偶数层为精装房（精装标准900元/平，精装只含地板、墙面、厨卫），每两层差价50元/平左右。,项目优劣势分析,罗马商业广场,优势： 交通便利：位于枫林路主干道旁，公交线路众多，路网畅通； 商业规划：结合罗马古典建筑风格，打造区域情景式欧式复古商业广场； 地理位置：周边科技园拥有高端消费平台、学府商圈校园经济吸附力强，项目投资前景较大； 物业顾问：“戴德梁行”全程商业物业顾问，免除经营后顾之忧； 成熟配套：中影、KFC、人人乐等品牌商家入驻项目，步步高广场布局周边，周边商业配套发展迅猛。 劣势： 产品规划：所在片区还有待发展，公寓户型较为单一； 周边配套：项目周边生活配套、商业氛围尚未形成 ，还需一定时间发展成形。,重点竞争项目个案研究,旭辉御府 达美D6区 金茂梅溪湖 中建梅溪湖壹号 和泓梅溪四季 罗马商业广场 中一九骏,占地面积：3.6万平 建筑面积：15.6万平 容积率：4.0 产品：住宅+底商 主力户型： 86-123可变户型，含N+1，N+2户型 配套：私家山体公园，龙王港景观带 入市时间：2011年10月