第十章---物业租赁管理12.ppt

1、第十二章 物 业 租 赁 管 理,第一节 物业租赁概述,一、物业租赁的定义,物业所有权人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。(变相形式: 以房屋联营、入股经营、合作经营等),二、租赁的经济实质,物业租赁的经济实质就是其使用价值的零星出卖。 出租人、承租人平等的等价交换 出租人获得价值补偿 承租人获得物业使用权,物业租赁的一般特点:,1、只是占有权、使用权的阶段性转移，而不转移所有权。 理论上：生命期各期租金值和 起始售价 2、其流通过程与消费过程同时进行,三房屋租赁的法律特征 （一） 房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的阶段性转移 （二） 房屋租赁的标的物

2、是特定物而不是种类物，一般不能替代 （三） 房屋租赁是一种经济要式契约关系 租赁合同必须采取书面形式，且必须登记备案。,（四）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止 （五）对租赁关系的主体有相应的法律要求 租赁双方必须具有民事行为能力； 出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人； 承租人符合法律限制承租的要求（公租私、外租内等）。,（六）对租赁客体的有明确的法律要求 不能用于出租的房屋： 1. 未依法取得房屋所有权证的； 2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3. 共有房屋未取得共有人同意的； 4. 房屋已设定抵押，未经抵押权人同意的； 5. 权属

3、有争议的； 6. 属于违法建筑的； 7. 不符合安全标准的； 8. 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9. 有其它有关法律和行政法规禁止出租情形的。,第二节 租赁契约管理,租赁契约也称租赁合同，是出租人与承租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利、义务和责任的协议，也即以房屋为租赁标的物的契约。,一、房屋租约的法律特征,1房屋租约是双务有偿合同 双务合同：双方均享有权力和负有义务的合同，双方权利义务对等，核心是双方应同时履行义务。 有偿合同：当事人享有合同规定的权利而必须偿付代价的合同。,2房屋租约是诺成性和要式合同 诺成性合同：当事人意思表示一致即告生效成立的合同（涉及违约责任）。 对

4、应的是实践性合同(交付标的物时才成立) 要式合同指要求有特定形式和履行一定手续的合同， 分为：法定要式合同 约定要式合同,3房屋租约是继续性合同 双方义务与合同续存期有关，不因房屋产权转移而终止。,二、租有权的概念,租有权是承租人拥有的对租赁物业的一种权利。 有动产和不动产两种认知。,（一）有年限的租有权 最经常方式，有确定租期，可以继承租约。,（二）周期性租有权 可以自动续约相同一个时期的租有权。终止租约需提前通知。,（三）不定期租有权 双方均可随时终止租约，但需提前通知。,（四）默认租有权 境外有的一种强占租有权方式，租约到期可以不经房主许可续租。,三、有效租约的基本条款,1. 当事人姓名

5、或名称及住所； 2. 标的物（房屋的座落、面积、装修及设施情况） 3. 租赁用途； 4. 租赁期限； 5. 租金及支付方式（包括能否调整规定）； 6. 房屋修缮责任； 7. 转租的规定（转租必须经原出租人同意）；,8.变更或解除合同的条件； 城市房屋租赁管理办法规定，以下情形可以变更或解除合同： （1） 符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的； （2） 因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的； （3）协商一致的。,9. 违约责任； 10. 合同生效条件； 11. 当事人约定的其他条款。 如：税收与保险费的分担、改建的规定、保证金 等,租赁合同的作用： （1）确定合同原则 （2）明确标的物

6、 （3）明确权利义务 （4）约束双方租赁行为,四、租赁合同的建立与终止,1. 租赁契约建立 （1）租赁双方洽商谈判，达成租赁意向 （2）按统一规定填写契约 有特定协议内容，在合同的附记栏内填清。 （3）双方签字盖章即生效，各执一份，未尽事宜另订协议。,租赁合同签订后,30天内须到当地房地产管理部门办理登记备案。 双方同意，可办公正。,申请备案需交下列文件： 书面租赁合同 房屋所有权证书（共有人同意的书面证明等） 当事人合法证件 城市人民政府规定的其他文件。 主管部门审查合格后，颁发房屋租赁证,2、租赁契约的变更与终止 变更类型： （1）人变、权变 （2）房变 （3）用途变 （4）付租金额或方式

7、变 （5）期限变,一般终止条件： （1）租赁期满 （2）租赁房屋灭失或成危房 （3）承租人搬迁或一方严重违约、或其他有违有关规定的情况 严重违约： 出租人 提前收回房屋，不能及时维修房等 承租人 将房屋擅自转租,其他违反有关规定的情况 ： 将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； 拖欠租金六个月以上的； 公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的； 利用承租房屋进行违法活动的； 故意损坏承租房屋的。,五、租赁纠纷的调解和仲裁 一般程序 （1）协商 （2）调解（查明事实，分清责任） （3）仲裁或诉讼,六、租赁双方的权利和义务,（一）出租人的权利和义务

8、1、权利 （1）按期收租的权利 可加收滞纳金，合理加租。 （2）监督合理使用房屋的权利 改建装修、转租的否决权，合法使用的监督权及必要的进入权等。 （3）依法收回租屋权 （4）宣讲房屋政策权，制止违规权,2、义务 （1）保障承租人合法用屋的义务； （2）保证房屋安全完备可用的义务； （3）按协议担负修缮投资费用的义务； （4）倾听意见，接受监督，改进工作的义务。,（二）承租人的权利和义务 1、权利 （1）依约用屋的权利； （2）安全用屋的权利； （3）优先续租、购买权； （4）物业管理状况的监督、建议权； （5）在出租人同意的情况下，有转租获利的权利。,2、义务 （1）按期交租； （2）按约用

9、屋； （3）妥善用屋的义务； （4）遵法守规,第三节 物业的租金,物业租赁的价格，分期出售物业使用价值的货币表现。,一、物业租金的构成,1. 商品租金（也称理论租金） 包括实现正常消耗的完全补偿和一定的利润， 即按商品价格一般原理形成的租金。,一般由八项因素构成:,（1） 折旧费 （2） 维修费 属于生产过程在流通过程继续所发生的费用。 （3） 管理费 必要的管理和服务所需费用。 （4）税金 （5）利息 （6）保险费 （7）利润 （8）地租（向国家交纳的土地使用费）,2. 成本租金 房屋租赁交换时维持简单再生产所确定的最低租金标准，房屋租赁经营盈利亏损的临界点。包括： 折旧费 维修费 管理费

10、利息 地租 五项费用。,3.福利租金 依靠国家政策性补贴后缴纳的租金，通常只包含维修、管理费。,二、租金计租方式,（1）毛租金 承租户支付固定的租金，业主支付经营过程中所有费用。 水电费可协商（常用于公寓）,（2）净租金 纯租约：租户需承担租金以外的其他费用 单纯租约：租金+水电费+房产等税 双纯租约：租金+水电费+房产等税+保险费 三纯租约：租金+水电费+房产等税+保险费+维修费（工业物业常见）,若物业管理费是按租金比例收取时，承租人多愿意选择纯租约方式。 租户选择三纯租约时应特别注意大修周期与承租期的关系。,（3）百分比租金 百分比租金以（年）营业额为基础，按营业额一定比例计算。 多见于商

11、业物业,第四节 租赁营销管理,一、营销原则 市场营销的两个基本原则是： “熟悉你的产品” “新业务的最好来源是你目前的顾客” 为贯彻原则，物业管理者要做好以下工作：,（一）出租空间的检查 检查的目的： 确保每一待出租的空间均处于良好服务状态。 使物业管理者全面深入地熟悉自己所管物业。 使外界房地产经纪人熟悉待出租空间特征和布局。,（二）重视现有租户的推荐介绍 花费最少、成功可能性最大的出租物业的方法是： 来自对物业经理所提供服务感到满意的现承租户的推荐。,二、营销活动 完整的市场营销活动可以分成三类：广告竞争；形象宣传；个人销售活动。 （一）广告竞争,（二）形象宣传 物业管理者可以从三个方面来

12、开展工作： 1.保持与社会界、新闻界以及社会公众之间的良好关系,2、准备新闻稿供发表 可以写一份有趣的、有事实根据的“小文章”： 分析一个完成的交易案例 一个建设性的建议 大楼的历史和特点方面的介绍 一个培训方面的成就等等。 （是当前公众关心的社会热点或所愿意了解的信息，彰显物业的特殊价值） 3、利用电视作宣传,（三）个人销售活动 包括两个方面： 一是与独立的房地产经纪人（公司）合作 二是物业管理者直接与有意向的客户打交道,1、与代理商、经纪人合作 慎选经纪人、提供信息、明确目标与合作方式 2、直接销售 说服对物业有一定兴趣的客户，使其确信此物业是本地区任何其他物业中对此客户是最合适的。 要点

13、：创造兴趣和欲望、处理异议、谈判及达成协议。,三、谈判和签约 事关签约成败、租约风险大小 该阶段可以分成四步： 引导客户、鉴别客户、谈判条款、签约,（一）引导客户 一般客户至少需作两方面的判断和决策： （1）所看的房子在此价位上是否合适 （2）是否当即拍板 一些成功技巧： 1. 问题结束法 2. 好处强调法 3. 准备好完整的已填好的租约,（二）鉴别客户 客户的身份认定 着重：租赁历史 客户的财务状况 长期的营业目标等。,从二个方面进行： 1、填写租赁申请表 2、资料评估 围绕三个方面进行： （1）身份认定 对租户的身份证等有关证明作内容上的核实 确认客户的相容和相宜性 确认与当地法律无抵触,

14、（2）租赁历史 （3）财务状况 资信核查可通过以下几方面进行： 通过专业的资信调查公司提供租户的资信报告； 通过行业组织、商会等。,（三）谈判或协商 1、谈判的技巧和注意要点 （1）物业管理者应控制谈判全过程 （2）在签约以前业主与客户一般不接触 好处： 首先，可以充分利用代理人（物理管理者、经纪人）的经验、知识和技艺； 其次，可以避免租赁双方之间极易发生的直接冲突； 再次，让业主和物业管理者有充分的应变时间来分析客户的要求； 最后，代理人有避免让步的推脱或回旋的余地。,（3）让价幅度不宜太大 让价幅度过大反而会使客户降低对你的信任感度，造成谈判中讨价还价的不良持续。,（4）要有充分的自信心 （5）喜怒不形于色 （6）让客户感到你也是站在客户立场上为客户利益考虑的,2、让步 从整体利益出发，放弃一些对业主来说价值不高的条款。 控制因素： 业主的财务和战略目标； 本地市场的竞争情况； 客户搬迁的紧迫性。,3、谈判所涉及的一些主要条款 （1）租金 应兼顾：出租空间的价值和以低租金出租时整个 租期的费用。 两个方法可采用： 一是临时免费租金，是平衡租户的需要和目前市场条件的是最主要让步手段