2018苏州年报-中指

1、,China Index Academy,中指院苏州分院 2019年1月,2018年苏州房地产 市场形势总结与趋势展望,CONTENTS,目 录,01,02,04,05,宏观政策,土地市场,商品房市场,商品住宅,商办市场,小结及预判,03,06,宏观政策,PART ONE,图：2016年以来各月出台政策频次,2016至2018年：120个地级以上城市（约444项政策）；69个县市（约69项政策）。海南、河北从省级全面调控。 4-9月均为政策高峰。4月海南全域收紧。5月住建部约谈地方、发文重申调控。6月西安、长沙、杭州、重庆开启新一轮调控潮。七部委开展30城楼市乱象整治。8月住建部再次约谈5城。

2、9-11月加强市场监管，稳控楼市秩序，11月以来约束性政策锐减，12月以来极少部分城市调控政策出现微调。,全国政策,图：2016-2018以来各月出台政策频次,苏州政策,2017.4.5,首套首贷房贷利率调整为95折,明确 “商改住” 申报审批程序,2017.5.15,“商改住”新政，允许部分商用转为住宅,2017.1.9,苏州位列“购租并举”试点城市,2017.5.19,房贷利率上浮至10%,2017.8.22,首套房贷利率95折上调至基准,首套房贷利率上浮5%,2017.7.26,额度从紧，房贷利率上浮15%,2017.12.12,2017.6,普通住宅每户限购一车位,2017.9.18,

3、2017.7.25,新建装配式住宅全装修,苏州住房城乡建设局携手建设银行共推住房租赁市场发展,2017.12.26,2018.1.18 苏州市规划局2018新规出台,2018.8.15 苏州住建局联合9部门联合印发打击侵害群众利益违法违规行为 规范房地产市场秩序专项行动方案,2018.8.23 苏州市人民政府网站发布了关于加快培育和发展住房租赁市场的意见通知。,2018.11.19 相城区推房产市场管理意见，外地户口社保缴税满一年，还需600积分,2018.4.12 放宽高层次人才住宅公积金贷款限额，最高可放宽4倍,2018年苏州楼市调控整体稳定，调控力度维持“高压”状态不放松，年末房贷利率略

4、有下调。此外， 加速长效机制建立，治标又治本。,图：2017-2018年苏州楼市重大政策,2018.12 部分银行贷款利率上浮比例小幅下调,土地市场,PART TWO,数据来源：CREIS中指数据，,土地市场大数据（经营性用地）,同比上涨2%,同比上涨5%,同比下降13%,同比下降15个 百分点,同比上涨4个百分点,数据来源：CREIS中指数据，,住宅用地,苏州市各区域成交规划建面占比,2018年苏州市区（含吴江）共成交82宗宅地，成交总建面793万，与17年基本持平，成交楼面价和溢价率均有所下降，吴江和新区是成交大户，两区成交规划建面占总成交的56%，未来将成为住房供应主力区域。,数据来源：

5、CREIS中指数据，,商办用地,苏州市各区域成交规划建面占比,由于商办物业库存积压，近2年商办用地供应有所减缓，成交楼面价和以及溢价率双双持续回落，多以底价成交为主。商办用地成交主要集中在吴江和高新区，占总成交的80%。,数据来源：CREIS中指数据，,地块流拍,苏州2018年土地市场流拍汇总表,2018年苏州共有8宗流拍地块，其中吴中5宗，新区2宗，相城1宗。 原因追踪：土地出让条件较为严苛、推出楼面价偏高成为影响房企拿地决策的重要因素，此外，融资环境趋紧，房企负债率不断攀升，资金链进一步承压。,数据来源：CREIS中指数据，,成交榜单,2018年苏州土拍地块成交总价TOP10,2018年苏

6、州土拍地块成交楼面价TOP10,商品房市场,PART THREE,数据来源：CREIS中指数据，,商品房市场,量价走势,2018年苏州商品房整体成交表现为量价齐升，但供应量略有缩水，年度供销比为0.86。 按月度来看，上半年呈逐月上升态势，6、7月达到高峰后逐渐下滑，成交均价走势持稳，12月有明显翘尾现象。,2018年全年商品房数据指标,数据来源：CREIS中指数据，,2018年，住宅成交面积占比仍处于高位，为86%，较17年上升2个百分点；酒店式公寓与17年相持平；商业、办公成交占比较17年均下降了1个百分点。 18年除住宅成交均价有小幅上涨外，其他物业成交价格均有不同程度下跌。,商品房市场

7、,各物业成交对比,商品住宅,PART FOUR,数据来源：CREIS中指数据，,商品住宅,量价走势,经历了2015、2016年的牛市之后，成交规模明显萎缩，近2年苏州主城五区成交量回归到2011年水平。整体来看，供应量减缓，成交量回升乏力。价格方面，由于限价政策不放松，高价地的入市使得成交均价逐年上涨。,吴江区,数据来源：CREIS中指数据，,商品住宅,量价走势,2018年全市商品住宅供应836万方，同比下跌4%，18月整体表现供不应求，9月后供应量大增，供需矛盾得到缓解；成交量价微涨，18年月度平均去化76，较去年增加3平米。,2018年全年商品住宅数据指标（同比）,17年月度平均去化73万

8、方,18年月度平均去化76万方,数据来源：CREIS中指数据，,区域成交,2018年苏州各区域商品住宅供销价,商品住宅,供应,成交,苏州住宅供应、成交量最高的区域均为吴江区，供应占全市总量的36%，成交占全市总量的33% ；其次是吴中、相城区。 苏州市区6大区域成交均价均全面上涨，其中姑苏、新区、相城由于近年土拍高楼面价陆续入市，大幅拉伸整体成交均价，新区、相城成交面积同比均有所缩水，其他区域成交同比上升。,2018年苏州各区域商品住宅供销面积占比,数据来源：CREIS中指数据，,成交结构,商品住宅,从面积段来看，120以下产品成交占比有所缩减，其中100以下跌幅最大，占比下降4个百分点；12

9、0以上产品成交占比均有所增加，其120-144成交占比增幅最大，改善型需求释放明显。 从总价段来看，100-200万依然是市场绝对主力，但成交占比明显收窄。200万以上各总价段成交占比均有所上升。,数据来源：CREIS中指数据，,成交项目TOP10,2018年苏州商品住宅成交套数TOP10项目,2018年苏州商品住宅成交金额TOP10项目,成交套数TOP10主要以华丽家族太上湖为刚需盘，成交均价以1300016000元/为主； 成交金额TOP10以核心区中高端改善项目为主，前5名主要集中在姑苏区和园区，成交均价以35000元/为主。,商品住宅,数据来源：CREIS中指数据，,市场存量,商品住宅

10、,受近几个月供应量大幅上升，成交下滑影响，库存及去化周期持续攀升，库存量创近2年新高。 截止12月底，苏州商品住宅可售面积为694万方，出清周期约9个月。,商办市场,PART FIVE,数据来源：CREIS中指数据，,商业市场,量价走势,2018年全年商业市场数据指标,2018年全市商业供应31.94万方，同比上升4%；成交量价均有所下跌，成交面积跌幅12%，均价微跌2%。 截止12月底，苏州商业存量为 278.77万平方米，去化周期约92.8 个月。,数据来源：CREIS中指数据，,区域表现,商业市场,2018年苏州各区商业供求量（万方）,商业供应以吴中、新区为主，成交量以吴中、园区居多，商

11、业价格最高的园区、姑苏区均价达到1.87万/平，新区、吴中区处于价格低位。,数据来源：CREIS中指数据，,成交项目TOP10,2018年苏州商业市场成交套数TOP10项目,2018年苏州商业市场成交金额TOP10项目,2018年商业成交TOP10占比全市成交30.9%。其中，丽丰时代商业广场、熙金广场、恒业站前广场在同类产品中表现异常突出，雄踞商业成交前三。,商业市场,数据来源：CREIS中指数据，,办公市场,量价走势,2018年全年办公市场数据指标,2018年全市办公市场供求价均有明显下跌，其中供应、成交跌幅均超过35%。截止12 月底，苏州办公市场存量为 144.61 万方，去化周期约9

12、2.51 个月。,数据来源：CREIS中指数据，,区域表现,办公市场,2018年苏州各区办公供求量（万方）,办公物业的供求均集中在园区，遥遥领先与其他区域。成交均价最高依然为园区，而价格最低的区域为吴江区，仅8302元/。,数据来源：CREIS中指数据，,成交项目TOP10,2018年苏州办公市场成交套数TOP10项目,2018年苏州办公市场成交金额TOP10项目,办公市场,成交金额TOP10项目中，有6个项目位于园区内占据榜单半壁江山，苏州国际财富广场位居成交金额榜首，吴中万达广场位列办公市场成交套数首位。TOP10项目占据全市成交总金额一半以上，占比达57%，集中度较高。,小结及预判,PA

13、RT SIX,市场小结,4,2,3,政策 从全国政策来看，4-9月为政策高峰，9-11月以加强市场监管为主，11月后约束性政策锐减，12月中央会议强调房住不炒主基调不变，但更加强调因城施策，地方调控自主性明显提高。从苏州政策来看，18年楼市调控整体稳定，调控力度维持“高压”状态不放松，年末房贷利率略有下调。此外，加速长效机制建立，治标又治本。,住宅 18年苏州苏州供应量持续减缓，成交量价微涨。供需主力区域为吴中、吴江区，两区占苏州大半壁江山。而姑苏、新区、相城房价由于近年土拍高楼面价陆续入市，大幅拉伸整体成交均价，房价同比涨幅明显。18年苏州商品住宅成交结构上移，改善产品逐渐成市场主流，其中1

14、20-144面积段与200-300万总价段成交占比涨幅最大，而100以下与总价200万以下产品成交萎缩。截止到12月底，苏州商品住宅可售面积为694万方，出清周期为9个月。,土地 18年苏州土地出让较2017年微涨，吴江和新区是成交大户。但18年地市降温明显，成交溢价率为近5年新低，流拍率为近5年的次低位。究其原因，主要是由于土地出让条件较为严苛、推出楼面价偏高成为影响房企拿地决策的重要因素，此外，融资环境趋紧，房企负债率不断攀升，资金链进一步承压，导致流拍现象增多。,商办 2018年苏州商办市场成交量价同比跌幅明显，库存高企，去化周期长，面临巨大的库存压力。商业物业供应以吴中、新区为主，成交量以吴中、园区居多；办公物业的供求均集中在园区，遥遥领先与其他区域。,1,趋势展望,预判,政策,土地,市场,苏州市场内需依然较为旺盛，但供求存在一定结构性错配，低价存量持续减少、高地价项目入市去化承压，部分购房客群挤压到二手房市场，导致2018年二手房住宅成交活跃。预计2019年市场供需矛盾态势依旧延续，成交量有所