房地产开发流程

1、房地产开发流程 2014年8月,课程开发目标,1、培训对象： 策划经理、策划主管 2、课程目标： 了解房地产一级开发的工作流程及主要工作节点； 了解房地产开发过程中开发商关注的重点； 掌握房地产开发的全流程及各阶段的主要工作内容；,生地,熟地,项目,土地的变迁,待开发用地,规划建设用地,建设用地,城市建成区,程序,思源服务,“三规”,一级开发,招拍挂上市,项目开发,政府储备用地,状态,区域开发研究阶段,一级开发实施阶段,土地上市交易阶段,房地产项目开发阶段,项目运营管理阶段,总体定位、规划设计建议、开发策略,开发模式、可行性研究、实施方案,投资回报、拿地咨询,项目策划、营销代理,物业服务、二手

2、经纪,房地产开发流程,第二章,第一章,第三章,第四章,房地产开发流程,房地产开发案例,土地一级开发,房地产开发小结,第五章,房地产开发习题,政府主导和企业参与的城市整体规划,根据国民经济和社会发展规划确定城市整体规划。 城市整体规划包括城市定位、发展目标，及控制规模。,认知-概念,关注城市国民经济、社会发展及城市整体规划，是认知房地产的基础,城市总体规划是实施土地开发的依据,认知-概念,北京城区,友情提示,北京市规划展览馆,根据城市总体规划调整土地利用规划,地块现状图,地块利用规划图,产业功能布局图,认知-概念,结合城市总体规划和土地利用规划确定控制性详细规划,认知-概念,确定城市土地储备规划

3、及土地供应计划,认知-概念,土地权属关系,认知-权属-关系,开发 一级开发,依据 1.北京国民经济和社会发展计划 2.北京城市总体规划 3.北京土地利用总体规划,原土地所有者或使用者 1.征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意 2.向市国土局提出土地一级开发申请,市国土局 1.受理申请并进行土地预审 2.委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案,计划编制,委办局 联席会 市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见,市国土局会同相关部门 1.确定土地一级开发主体（委托或招标） 2.下达土地一级开发批复 3.签订土

4、地一级开发合同,市国土局商相关委办局 1.审核土地一级开发成本 2.组织验收土地 3.根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4.纳入市土地储备库,相关 委办局 办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续,土地一级开发主体 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设,市政府 批准 1.新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续 2.存量国有建设用地收回国有土地使用权,土地一级开发主体,征询意见和审批,组织实施土地一级开发,土地一级开发,国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的 内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的

5、解决方式以 及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约 定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有 关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。 发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。 市规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。 市建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开 发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的 批复工作。,开发 政府职能部门,房屋拆迁,土地平整中,土地平整后,城中村改造,土地一级开发实施前生地,土地一级开发实施后熟地,开发-实施,通给水、通排水、通电、通燃气、通热力、通

6、讯、通路及场地平整。,开发 成本,成本构成： 征地、拆迁补偿及有关税费； 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； 市政基础设施建设有关费用； 招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； 贷款利息； 土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。,收益： 委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。 委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。 对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。,开发 收益,第二章,第一

7、章,第三章,第四章,房地产开发流程,房地产开发案例,土地一级开发,房地产开发小结,第五章,房地产开发习题,入市准备,依据 市政府年度土地供应计划 1.北京市国民经济发展计划 2.宏观调控和房地产市场运行情况 3.储备开发土地情况,市相关部门 办理建设工程相关手续,市土地 交易市场 1.到土地交易市场购买相应土地的招标拍卖挂牌文件 2.交纳竞买保证金或者投标保证金 3.竞买人按规定参加招标。拍卖、挂牌现场,投标人.竞标人,市场交易,签订合同和办理后续手续,土地入市交易,中标人、竞得人,市国土局 1.签订国有土地使用权出让合同 2.交纳政府土地收益和土地开发费等,市发改委、 市建委 项目核准或备案

8、,市规划委 建设用地规划许可证,市国土局会同市发改委等有关部门 确定土地出让价格,市国土局 1.确定土地出让方案 2.发布国有土地使用权出让公告（报纸、网站、土地交易市场） 3.制定招标拍卖挂牌文件,开发-入市交易,土地市场交易招标、拍卖、挂牌,开发-交易,此节点为北京房地产开发节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得 经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点 此节点未含大、小市政的节点内容,开发-节点,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,验收入住,资源获取,资源加工,房地产开发流程,物业管理,产品入市,整体思路,地块分析

9、 容积率 限高,客户分析 结合区域了解 客户特征及需求,市场、产品定位,三大可行分析,细化产品设计指标,细化产品设计建议,执行,完善分析,完善定位,产品类型,产品定位原则：以开发商的最终目标位核心,市场分析 什么产品好卖 市场机会,定位决策,房地产开发流程,产品设计,根据项目定位进行规划设计,1、概念方案设计； 2、项目初步设计； 3、施工图设计。,房地产开发流程,项目报建,2.规划审批,3.开工审批,4.预售审批,1.立项审批,房地产开发流程,国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证。,施工建设,房地产开发流程,推广销售,房地产开发

10、流程,取得商品房预售许可证应当具备下列条件： (一) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； (二) 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书; (三) 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续； (四) 已确定施工进度和竣工交付使用时间； (五) 七层以下的商品房项目，已完成结构工程并封顶，七层以上的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程； (六) 投入开发建设资金达到投资总额25%以上。,验收入住,房地产开发流程,两书：住宅质量保证书 住宅使用说明书 一表：竣工备案证明表,物业管理,房地产开发流程,第二章,第一章,第三章,

11、第四章,房地产开发流程,房地产开发案例,土地一级开发,房地产开发小结,第五章,房地产开发习题,案 例 奥林匹克中心区,根据城市整体规划，确定的规划设计,奥林匹克中心区发展变迁,第二章,第一章,第三章,第四章,房地产开发流程,房地产开发案例,土地一级开发,房地产开发小结,第五章,房地产开发习题,在区域开发的各个环节满足企业诉求，系统化实现企业区域运营战略,房地产开发小结,第二章,第一章,第三章,第四章,房地产开发流程,房地产开发案例,土地一级开发,房地产开发小结,第五章,房地产开发习题,房地产开发 | 习题(1),地块容积率1.1，限高18米（局部限高30米),保利拿地要求 第一章 地块现状分析

12、 一、地理位置 二、地块现状 三、周边配套 四、用地指标 五、SWOT分析 第二章 市场分析 一、市场环境分析 二、房地产市场分析 三、竞争项目分 第三章 项目定位 一、客群定位 二、项目定位 三、产品定位 四、价格预测,房地产开发 | 开发商关注点,首开拿地要求 第一章 项目概况 一、宗地位置 二、宗地现状 三、项目周边配套 四、规划意见控制要点 第二章 市场调研与分析 一、区域市场成长情况 二、区域内竞争项目调研 三、区域市场目标客户调研 四、区域二手房市场调研 五、当地开发成本调研 六、销售政策与环境调研 七、本项目定位 第三章 规划设计分析 一、规划设计思路 二、规划设计的可行性分析 三、概念性规划设计方案,城建拿地要求 第一章 项目概况 土地位置 规划情况 宗地现状 第二章 竞买要求 竞买时间及