深业上城项目考察分享

1、,深圳深业上城项目案例考察分享,项目定位 时代地标CBD生态综合体(总面积120万平米） 项目特色 东西两侧各300多米的廊桥连接两座城市公园，形成千米生态景观长廊 城市“取景框”48米高的辅楼宴会厅 特色商业街，集中商业(MALL)+品牌街(STREET)+体验小镇(TOWN) 商务公寓精装地上停车场 打破交通体系后重建，每层每种业态功能的可达性极大增强 两栋超高层写字楼，引入文华东方酒店 销售状态商务公寓（在售） 价格：12万元/平米（440/470平层公寓毛坯）；8-9万元/平米（精装360平及以下户型） 开盘时间：2013年9月；开盘价格：7-8万元/平米； 去化：现去化率达76%，预

2、计回款已超百亿,【案例要点】,目录,2,营销管理,1,项目概况,3,规划设计解析,绝对NO.1的城市核心地段！ 占据深圳城市资源聚集地！ 拥有最便捷的交通路网!,项目区位：核心地段，项目位于皇岗路、彩田路与笋岗西路围合区域，紧邻福田CBD，占据稀缺公园资源,纽约中央公园,深圳中心公园,项目区位：CBD生态中轴，坐拥四山一公园，占据稀缺生态资源，高层可以俯瞰深圳湾海景,项目概况：深业上城项目总建面超百万，业态复合，为大型城市综合体项目,项目概况：项目临近两座公园，将城市综合体价值与公园价值有机结合，创立城市地标,史无前例地在项目和两座山体公园间架设了专属的人行天桥，让业主不必出小区、不必忍受车水

3、马龙的干扰就可以享受到深圳市中心仅有的两座山体市政公园生态资源。 这一点，无论是世界第一豪宅海德公园旁的海德公园一号还是纽约中央公园旁的ONE57都是无法做到的。 住在这里，随时都能享受到与城市稀缺生态资源的零距离接触。只需几步，通过专属的人行天桥就能与家人共享生态生活。,项目概况：架设私享天桥，联通两座山体公园，做到了足不出户即逛公园,意大利Varenna橱柜,厨具：嘉格纳、西门子,卫浴：汉斯格雅、唯宝,龙头花洒：当代、高仪,公寓精装：万元精装，集合世界超五星级品牌,位置：高塔的顶部15层部分。 这家酒店已经拥有60多年历史，源自香港，是与柏悦、四季齐名的世界顶级奢华酒店，以严格的选址、精致

4、的设施、细致的服务著称，全球仅44家，全部设在国际大都会的中心地段，比如在伦敦海德公园、纽约中央公园等。 文华东方酒店是西方贵族品尝下午茶的常去之处，苏菲玛索、张曼玉等都是他的粉丝。 签约情况：2013年8月19日正式签约，将于2017年底开业，拥有190间客房，标间70平，大于文华东方在其他城市的平均客房面积。,合作方及团队：项目引入文华东方酒店，为世界三大顶级奢华酒店，预计2017年开业,合作方及团队：项目引入国际大师团队鼎力加盟，合力打造深圳市新的地标,合作方及团队：项目引入国际大师团队鼎力加盟，合力打造深圳市新的地标,操盘手：香港商业地产教父级操盘手郝继霖先生全程操盘，保证了项目整体品

5、质的实现,“第一太平戴维斯”（Savills）联手深业物管合作管理，致力于为业主营造尊贵、绿色、时尚的生活氛围。全城唯一双空中会所引领圈层“尚上生活”,178m天际会所，全城唯一双空中会所,海拔178m，位于49层，横跨AB两座； 提供恒温泳池、健身、宴会餐饮、休闲娱乐等尊贵服务；,深业物业+第一太平戴维斯铂金物管,尊贵礼遇,尊贵国际超星级酒店式白金管家礼宾服务 采用一对一形式专属服务，同时分级，授权管理业主信息，最大程度保障私密性 绿色善用环保资源，倡导绿色生活 太阳能、充电桩使用、节能降耗、垃圾分类、废物回收再生等。 时尚云上生活 建立数字化服务平台，实现科技创新服务模式。如通过微信公众平

6、台或手机APP，为业主提供便利的物业基础服务。,物业服务：项目引入第一太平洋戴维斯合作进行物业管理，打造五星级酒店式优质服务体验,无道路指引 周边遮挡严重 除北区高层外无昭示性 符合营销策略 对实际成交影响较小 私密性与体验感,营销中心：项目周边遮挡严重，且无道路指引，整体如封似闭，保持私密性（神秘感）,营销中心：现状照片,第一印象：销售动线与施工动线冲突，且销售动线在进入售楼处之前无限制。,营销中心：销售中心实景图片（来自官网）,实际感受：在进入售楼处之后，彻底颠覆外围印象。主要原因为项目进入尾盘销售阶段，且销售中心运营时间较长。,此图为深业上城官网保存的售楼处开放之初的实景照片，鉴于对项目

7、整体品质的感受，相信图上展示即为当时售楼处的实际效果。,营销中心：功能示意,营销中心：二层接待中心,接待中心：左图所示为接待中心电动门，从外面看基本不会发现里面还会有空间，私密性极佳。右图为接待中心实景。,1,2,3,4,5,6,7,营销中心3楼入口,影音室,模型区,大户型样板房,小户型样板房,交楼标准样板房,洽谈区,营销中心2楼,营销中心：三层营销动线,营销中心动线：12由入口至影音室,三层展示中心：入口设置电动门，进入后为休息等待区，起到一定的客户缓冲作用。（深业上城展示中心各功能区必须保证同一时间仅接待一组客户）,营销中心动线：12由入口至影音室,通道：灯光缓缓亮起，鸟鸣、山风由浅入深，

8、令体验客户有一个整理心情、调和情绪的时间，逐渐静下去。,营销中心动线：2影音室,影音室：区域沙盘在ipad控制下慢慢抬起，介绍区域；之后客户会戴上3D眼睛，电控关灯后，大屏幕播放3D宣传片。,营销中心动线：入口及影音室官网效果图,品牌展示,3D播放效果,营销中心动线：模型区,项目沙盘：项目沙盘处于独立空间内，沙盘品质优，恰当的传达了项目与周边及各功能、业态之间的关系。,营销中心动线：模型区,商业沙盘：该沙盘处于独立空间内，保证沙盘区针对性介绍及各组客户的私密性。,营销中心动线：模型区,商业沙盘：沙盘可整体抬高，各功能间联系明确，内部动线清晰。,营销中心动线：模型区,商业沙盘：沙盘一端设有台阶，

9、可整体俯瞰整个沙盘。,营销中心动线：样板区,营销中心动线：写字楼实体参观动线,售楼处至写字楼实体通道：通道包装设计后效果，配饰不多，空间开敞不显逼仄,营销中心动线：写字楼实体参观动线外部实际照片,通道外围：外围施工现场，包装后即为上一页通道内效果。,营销中心动线：写字楼实体参观休息区,营销中心动线：写字楼实景,营销中心动线：写字楼实景,营销中心动线：商务公寓部分精装地上车位,精装车库：项目所处地质条件，开挖地下成本高昂，1-3层为精装车库，降低成本的同时，保证了公寓部分的景观及采光,营销中心动线：商务公寓入口部分展示,公寓入口1：影壁保证私密性及尊崇感，松树提升了整体品味，去除立柱后的玻璃空间

10、更通透,营销中心动线：商务公寓入口部分展示,营销中心动线：商务公寓大堂,公寓大堂：设置影壁，做一定的空间处理，降低了较差景观面的影响,营销中心动线：商务公寓大堂,公寓大堂电梯厅：楼层分区间乘坐专门电梯，且各有专属电梯厅，最大程度的保证了业主的私密性,营销中心动线：商务公寓入口及大堂,公寓大堂2：另外一栋公寓大堂做了水景，保证两栋公寓大堂各具特色,营销中心动线：商务公寓车库上部景观建设,营销中心动线：商务公寓立面,如果你是去踩盘的，而不是客户，将是以下局面： 1、进入营销中心前，保安：“有预约吗？” 哪怕是路过的客户也是要预约！ 2、在1层等候，对不起，前面有几组客户，要等到出来一组后才能进去

11、3、当知道你不是来买房的，而是来参观学习的。 前来参观，去不了2层，只能直接参观样板间，而且不能独自参观，需有相关人员 带领！ 4、参观也不能乱跑，固定路线，固定顺序，甚至每个样板间的滞留时间也不能太长（减少同其他客户的摩擦时间） 5、3层同样设有沙盘讲解，而且不只一个沙盘，不同组客户被带到不同的沙盘独立讲解 6、真正的客户会被带到VIP室详谈，踩盘的就拿拿楼书走人 7、2层非客户禁止进入（政府领导视察除外),客户接待：原则尊贵、安静、独立,1、 流线设置：连贯曲折环闭，按照大户型、小户型、交楼标准的顺序设置 2、客户引导：尽量减少不同组客户、客户与非客户间的空间重叠，提升宽松感 3、沙盘：多

12、沙盘，做到每座沙盘只为一组客户进行讲解 4、设有休息区、VIP室，路线为环线封闭，参过结束后自然回到电梯间 5、2、3层间无法自行走动，须经由电梯，电梯由专人负责管理（非销售员） 6、软装材料：大量使用木质、竹制、金属、石材等天然材料，提升环境的品质感 7、精装点：厨具、卫浴较先进，地面、墙面、电气、门等较普通,客户接待：三层样板区打造描述,一个营销中心，3600平米，6000万,步上二层 且听风吟,全石材等候厅,开发商 代理商 二对一,品牌厅 （日立电视）,品牌厅 （深业）,操盘大哥 郝继霖,原木墙,3D影视片,石门,综合体模型,仿真客厅,建筑设计理念,三层,客户接待：二层流线解析,客户预约

13、,预约跟进及确认,客户身份识别,现场接待,客户回访,客户预约中心,客户维护系统,客户接待流程,客户维护平台,注：即深业名源系统,注：需设计相应平台,客户接待：深业Upperhills高端客户接待系统,采取“预约优先制+身份验证”客户接待制度：,特权客户,按预约时间段,营销中心,样板房,未预约客户,当天预约后 按照预约时间前来,身份验证,新预约,老客户预约,同行踩盘,无需身份验证、无需预约,无需身份验证、按预约时间段,在同行踩盘日（周二），按预约时间段,客户接待：深业Upperhills预约流程及规定,需出示可体现客户高端身份信息的相关证明，包括： 个人所在公司、企业名片 客户所居住豪宅高端小区

14、门禁卡、停车卡、一卡通等 银行VIP金卡 客户高端会所会员卡 客户高尔夫球会会员卡 其它 若客户无法提供任何相关可体现高端身份的物件，则机动处理，可采取验资的方式： 验资100万,客户接待：深业Upperhills客户身份验证方式,客户接待：深业Upperhills客户接待流程分区,创造性地提出“缝合城市空间”的设计策略缝合原本割裂的城市孤岛，连接莲花山与笔架山，形成“山谷漫游”的复合型城市地貌。此策略获得了政府、甲方及专家们的高度认可。,规划设计：深业上城“缝合城市空间”的设计理念，将项目优势最大化释放，令城市功能进一步融合,将自然、城市景观引入建筑群的同时，公园和综合体的行为也将相互渗透，

15、使人们得以在“山谷漫游”、“多元商业体验”和“有序办公”中找到平衡。,规划设计：项目投资1.5亿元，建起两座300多米长的人行廊桥，形成近千米的生态景观廊道,投资1.5亿元，将分别在东西两侧建起两座300多米长的人行廊桥将莲花山和笔架山连接起来，与项目连为一体形成近千米的生态景观廊道，以实现“缝合城市”的理念。两条廊桥建成后将成为深圳市整个城市绿道的一部分，市民可以通过廊桥方便地到达深业上城商业部分的小镇。,廊桥上面，不但有绿化、有遮荫、有高有低，还设计了可供市民随时停下来休息的座椅。人行廊桥采用了最缓坡道，残疾人轮椅也可上行。这里灯光柔和而均匀，光源都隐藏在膝盖以下的高度，夜间行人也可在其中

16、行走闲坐。而从空中俯瞰，线状的光源流动而有韵律，将成为深圳一片新的宁静绿色休憩之地。,交通组织：聘请专业的交通顾问公司，与各设计单位通力合作，构筑深业上城交通体系,结构系统上采用“巨柱”体系，让用户可以体验3米宽的玻璃幕墙直接迎向莲花山和笔架山景观。同时，为了降低风荷载，塔楼四角做了内凹处理。大厦的外立面为纯净的全超白玻璃幕墙，玻璃板块分隔为3米，达到通常分隔(1.5米)的两倍，为用户提供无遮挡的视觉展示面。,位于390米高的办公楼顶部，是深圳市第一家引入的建筑面积约45，000平方米的文华东方酒店，可俯瞰深圳市360度全景，向全球旅客展现深圳国际大都会的城市魅力。塔楼北侧，距离笔架山最近的位

17、置，还设置了一个楼高48米的具有公共性质的建筑体块，作为酒店宴会厅辅楼。将其塑造为一个坚实而空灵的城市“取景框”，将现代生活、自然、人文万象定格其中。,商办设计：充分融合景观优势，引入文华东方酒店，设置都市“取景框”级别的辅楼宴会厅,设计亮点：平衡购物中心与内街的关系，设置名品街，既丰富了业态又提升了购物体验,名品街（LuxuryStreet），位于商场北面，从L2到L3，未来高架路可直达，既保持奢侈品牌的私密性，又与商场连接。加盖半开放式奢侈品街，温度调节营造舒适氛围，犹如置身于伦敦、巴黎和罗马历史悠久的拱廊内购物一样。,小镇（Town），位于L3商场的平台，为商业组合设计亮点，在激活屋顶平

18、台活力的同时，再现城市日益匮乏的街铺商业文化。配合小镇上方Loft居住SOHO人群，齐聚设计感、文化元素、休闲概念及创意品牌，将欧洲、日本、中国香港和中国台湾等地的个性特色店铺与餐饮引进这里。,设计亮点：设置名品街，平衡购物中心与内街的关系，既丰富了业态又提升了购物体验,产品概况：深业上城项目住宅产品户型跨度较大，分布复杂，以245-355平米户型为主,约358 4+1房2厅4卫 实用率约为67% 优点 整体户型：户型方正实用，动静分区合理，通风采光极佳 尺度感：9.3m主卧开间，6.5m阳台开间，约70主卧套间，约59客餐厅，尽显尺度感 景观面：景观视野极佳,可眺梅林山、莲花山/笔架山及城市景观 功能性：三套间设计、双阳台设计、主卧套间设置衣帽间、书房