物业筹建管理方案

1、.*物业筹备方案（报审稿）物业筹备组2018年10月10日目录一、*项目概况4二、本项目适合自主运营模式4三、本项目适合综合经营性物业5四、物业的服务定位与目标6五、*物业组织架构7*物业组织架构（单纯服务型）7*服务中心组织架构（综合运营型）8客服部开展工作示意图9职能部门及岗位职责说明（略，详见附件）10六、物业绩效考核评分及奖惩方案（略，详见附件）10七、*物业组建及运营收支预算10*预期年营收10*物业营收测算12*物业人员配置表18布岗示意图23员工保险及福利24环境卫生及绿化养护25行政办公费26开办物资配备预估费用表27八、现阶段急需工作301、专业人才的招聘和培养储备302、明

2、确物业与公司其他部门责权利303、房屋的承接查验及资料的移交304、物业用房及社区活动室布置方案需尽快审批实施；315、维修（保障金）基金计提。316、老配电房需整改及物资库房需尽快解决317、设立综合审计（内审）部31九、武汉市物业服务星级标准（略，详见附件）31十、业主手册及装修管理文件（略，详见附件）31十一、进度表（略，详见附件）31一、*项目概况*小区目前房屋主体是由1、2#地小高层公寓、公司自有房产、老商业区、新商城综合体四部分组成。整个项目（住宅小区+商业综合）规划建筑面积46万平方米左右。整个小区道路都是相互连通处于开放式状态，小区周围没有围墙及相应的安防措施，南面紧临森林大道

3、出入口较多，老商业区管理不规范，路面和街面脏乱，车辆停放无序状态。从物业管理角度看，除*外小区整体分布不是规则的地块，并且相互有咬合，特别是老商业部分与2#地住宅出入通道高度重合，停车和营业时段的噪声对园区管理的影响；综合来看管理环境还是比较复杂，管理难度高。*住宅区和底商比达到*2，现总体租售率勉强达到*。整个项目增值变现成为当务之急，先期交付部分房之后无论是收房业户的需要还是房屋租售的需要，物业服务急需同步跟上。二、本项目适合自主运营模式（一）优势分析1、本土化优势。由于直接对口公司相关部门和领导，对于公司整体经营策略把握更为贴近，能上下保持一心。而如果外包物业，我司没有相关专业人员对外判

4、单位作业过程和结果的把控，很容易背离公司进行物业管理的初衷；2、成本优势。自主经营，花的每一分钱都是自己的，因此在管理中必然会更重视成本管理的绩效。3、团队优势。由于一开始就可以着手建立自己的企业文化，这种文化熏陶下的员工具有更强的团队归属感，因而员工队伍结构将更趋向于稳定，这对于物业持续发展来说相当重要。（二）劣势分析一、经验劣势。由于不具有或不完全具有物业服务的管理经验，在管理理念和管理思路上将遭遇重大挑战。如不能及时调整思路，跟上行业发展的步伐，将有可能导致失败。二、专业知识劣势。物业管理是一个对相关知识积累度要求较高的行业，这需要对内部培训及培训考核要有高度重视和计划。三、本项目适合综

5、合经营性物业1、物业用工成本上涨但物业费增长很难。人力成本所占比例最大，大约在60%左右。如果公司闲置资产运营纳入到物业服务中心，由物业进行统一调度和安排，充分利用人力资源，降低人力综合成本；2、物业有与业主、租户最短距离的先天优势，可以成为业主经营资产的最佳合作伙伴。以业主潜在的和未来的需求为导向，整合资源、丰富服务的内涵、延伸服务的范围，实行多元化经营，为企业创造新的经营模式，增加服务中心利润增长点。万科、绿城为代表的优秀企业率先通过调整产业结构，向业主提供基本服务的同时，积极开展多种经营，实现了企业净利润的持续增长。3、空置的房屋租售过程中需要物业基础服务的密切配合，如此才能更好的将空置

6、房屋资产变现，这样加速空置资产利用率，减少隐形损耗；4、属地原则，*土地产权为公司所有，作为产权单位对产权范围内整体公共利益需要负有管理服务义务。如属地范围内的基础公共设施、消防设施保障义务。5、一般商住比低于*的小区首先考虑作为商住综合体来运营和服务。而*中仅*商住比平均为*，具体如下：区域住宅数量住宅面积底商面积商住比*19820*0001:*2#地*1640*5001:*合计*30*6000*5001:*四、物业的服务定位与目标1、*地住宅*市三星级物业服务标准。服务于民，为业主提供优质的基础服务，保障小区环境整洁、安全的同时给营销创造良好的租售环境；2、依托*地三星级服务的经验积累和业

7、绩承接3#地商城的物业和外接业务，进而增强物业自我造血能力；3、通过不断组织开展社区活动，提高居民的幸福指数进而实现物业的社会价值；4、利用物业有与业主、租户最短距离的先天优势积极参与空置资产的租售，以达到快速增值的目的。.五、*物业组织架构*物业组织架构（单纯服务型）服务中心经理1人副经理1人客服部5人财务部2人综合行政内勤2人 员工食堂2人工程部7人秩序部20人环境部21人经理1人*服务中心组织架构（综合运营型）行政综合品质内勤4人财务2人招商策划运营部6人管理（客服）部5人秩序20人工程维修7人环境21人客服部开展工作示意图工程、环境、秩序专业主管房 管前 台经理、副经理业主、其他相关方

8、说明：通常综合商业物业分营运、服务两大体系。营运由物业经营、 租赁代理 、策划推广三大板块组成；服务由物业培训 、政策咨询、 工程咨询、 物业管理四大板块组成。每一板块独立成型，但又互为支援，互为补充。客服部作为商业体物业营运、物业服务两大体系之中物业基础服务的转运枢纽核心，担负服务中心和业主联系的纽带，其他专业部门在做好本职工作基础上无条件配合支持客服部的报事报修安排。职能部门及岗位职责说明（略，详见附件）六、物业绩效考核评分及奖惩方案（略，详见附件）七、*物业组建及运营收支预算*预期年营收序号项 目预期年收入（元）备 注入住期年收入成熟期年收入物业费、泊车服务费等2,713,323 4,4

9、87,989 受租售因素影响，前两年为入住期预期收益-1,181,624 593,043 *年支出费用预算序号项 目单 项 费 用（元）备 注占比单项年费用单项月费用1人员工资2,498,600 208,217 64.15%2保险及福利457,522 38,127 11.75%3环境卫生及绿化养护43,200 3,600 参照原13万项目，预估值1.11%4维修保养120,000 17,667 3.08%5设备运行能源费280,000 23,333 7.19%6电梯维保费200,000 16,667 40部电梯，每部电梯每年5000元5.13%7行政办公费48,360 4,030 含外联及社区

10、活动费用1.24%8固定资产折旧费37,225 3,102 0.96%9小计3,684,907 307,076 0.00%10税金210,040 17,503 按5.7%计提5.39%11小计0 0 0.00%12服务费用总支出3,894,946 324,579 9项+11项100.00%*物业人员配置表序号部门人数人均月工资 （含社保补贴）年工资 （一年13个月计算，含社保补贴）人员配备说明1物业经理16007,000含社保补贴部分，下同2客 服 部客服部主管15007,500经理助理（副经理）兼任前台12003,400前台接待、易耗品库管、收费房屋管家112003,7001#地16#楼73

11、1户住宅，48个商业门面房屋管家212003,7002#地13#楼811户住宅，37个商业门面房屋管家3120037,700老区116#楼房屋管家4020001#地7#楼及4#地商户小计5221,000客服管家不设倒休3财务部24000104,000出纳会计各一人，会计兼采购、内勤等部分内勤工作4综合行政2350091,000人均工资。职责：外联、人事、内勤、品质、库管，可考虑会计兼任一职5招商运营部64000312,000人均4000，6人年工资288000元。园区底商和3#地商城招商、宣传、运营策划6工程维修部领班1430055,900非专职综合维修42800145,600设备运行2400

12、0104,000高压电工1人，低压电工1人，主责强弱电公共设施维护保养及零星维修小计7305,5007秩 序 部领班1350045,500出入口132600101,4001#地7#楼主出入口一班一人兼收费，三班倒花园行人出入口0260001#地7#楼东设为活动人行出入口，需要时人工开启出入口232600101,400家*设置为4#地双向出口一班一人兼收费，三班倒出入口3026000农贸超市处可设置单向入口监控中心32600101,400主监控中心一班一人，三班倒1#地监控室026000分区管理一班一人，两班倒。整体综合管理不设专人值守2#地监控室026000分区管理一班一人，两班倒。整体综合管

13、理不设专人值守园区巡逻62600202,800园区巡逻一班二人，三班倒，集中装修期后可调整为一班1人车场管理026000倒休42600135,200单休，每6人配备1人倒休小计20687,7008环 境 部保洁领班1350045,500保洁员13230089,7001#地17#楼楼内保洁员22230059,8001#地17#楼外及*等前停车场保洁员32230059,8002#地13#楼内保洁员41230029,9002#地13#楼外及*2#地车库2230059,8002#地车库配备洗地机，如不配备设2人老区42300119,600保洁兼服务员绿化工2220057,200倒休42300119,6

14、00单休，每6人配备1人倒休小计21640,9009食堂主厨1250032,500帮厨1200026,000小计258,500103#地招商中心水吧030000如需：服务人员1人，前停车场及招商中心内3人，形象岗暂设，一班一人，三班倒，3人。年工资252000元保洁028000保安032000合计662,498,600布岗示意图员工保险及福利序号项 目单项费用计算依据备 注年费用 （元/年）月费用 （元/月）1社会保险127,296 10,608 17人x624元（单位缴纳部分981元扣除个人社保补贴357）/人/月管理人员及工程、客服17人购买社保2工作餐288,000 24,000 400

15、元/人/月60人包两餐3节假日加班费22,786 1,899 50%人员值班，基本工资2%计提法定节假日11天4服装费13,440 1,120 -人均20元/月5意外伤害6,000 500 -60人，人均100元/年合计457,522 38,127 -环境卫生及绿化养护序号项 目单项费用（元）计算依据备 注年费用 （元/年）月费用 （元/月）1生活垃圾清运费432003600经验估值每户5.00元2化粪池清掏费一次/年；3000元/次； 3绿化养护费4生活水箱清洗消毒一次/年；3000元/次； 5清洁物耗费-6灭虫害消杀费-7其他-合计432003600-行政办公费序号项 目单项费用备 注年费

16、用 （元/年）月费用 （元/月）1通讯费3000250含座机电话、宽带2办公用品低耗960803员工招聘、培训费36003004社区文化活动2880054005外联120001000合计483604030开办物资配备预估费用表项目单位单价数量费用合计年限月均费用年均费用一、办公用品1办公桌椅柜套900 54,500 5759002其它办公用具批1,000 11,000 2425003电脑台2,500 512,500 52082,5004打印机部1,450 11,450 5242905电话机部200 1200 53406复印机部3,500 13,500 558700二、员工宿舍用品0 001床套

17、380 103,800 5637602热水器台1,500 11,500 5253003电视机部3,000 13,000 5506004铁皮柜等其它用品组1,000 55,000 5831,000三、工程工具0 001对讲机部500 31,500 3425002应急灯部100 4400 2172003冲击机部1,500 23,000 5506004手电钻部500 21,000 5172005切割机台780 1780 5131566疏通机台1,500 11,500 5253007万用表个100 2200 36678绝缘表个500 21,000 3283339砂轮机台200 1200 366710气

18、泵台0 10 50011铝合金梯部500 21,000 51720012工衣柜套200 2400 578013材料架若干1,000 55,000 104250014个人工具套500 42,000 2831,000四、保安执勤用品0 001对讲机部500 63,000 3831,0002应急灯部100 4400 2172003雨衣套120 101,200 3334004警棍根75 10750 5131505盾牌个180 5900 5151806灭火器具60 301,800 11501,8007巡更系统套3,000 13,000 550600五、清洁用品0 001手推车部300 103,000 3

19、831,0002杂物车部3,600 27,200 32002,4003垃圾桶个150 304,500 31251,5004园区道路机动清扫车辆60,000 160,000 51,00012,0005手推室内电动清洗车辆8,000 216,000 52673,200六、绿化工具0 001枝剪个30 260 32202高枝剪个18 236 31123锄头个20 240 31134铲锹个30 260 32205人力斗车部305 2610 3172036胶管卷200 1200 281007绿篱机台1,900 11,900 353633合计159,086 3,10237,225月折旧费3,102 年折旧费37,225 说明：灭火器可考虑先行购买，集中装修期按每具100元/3个月出租给业主，表中每具60元是每年换药费用八、现阶段急需工作1、专业人才的招聘和培养储备（1）物业工程主管可以考虑先行招聘到位，物业内部的工作核心是工程维保，只有物业工程尽快规范运行才能为我们的服务打下坚实的基础。也可以考虑在筹备试运行期间可以对于现有人员进行有效