商业地产的基础知识03.ppt

1、商业地产的基础知识,一、行业介绍 1、市场的转变 第一代粗放管理型市场 第二代行政管理型市场 第三代物业管理型市场 第四代伦达国贸城导向型市场,商会的概念 商会是指商人依法组建的、以维护会员合法权益、促进工商业繁荣为宗旨的社会团体法人。 商会是市场经济条件下实现资源优化配置不可或缺的重要环节，是实现政府与商人、商人与商人、商人与社会之间相互联系的重要纽带。,商会一般具有以下四个法律特征： 公益性、民间性、自律性、法人性。 商会是商品经济的必然产物。商会萌芽于欧洲封建社会的商人行会，即商人基尔特。法国是世界上最早成立商会的国家，是近代商会的发源地。商会是指有独立的经营单位、事业单位或由自由商人、

2、企业职员等自愿组成，保护和增进全体成员既定利益的非营利性组织。商会种类：一种典型的商会是行业协会，是由同一行业的企业法人、相关的事业法人和其他组织依法自愿组成的、不以营利为目的的社会团体。其宗旨是加强同行业企业间的联系，沟通本行业企业与政府间的关系，协调同行业利益，维护会员企业的合法权益促进行业发展。另一种商会是地域性的，通常由某地区企业公司、公务人员、自由职业者和热心公益的公民所自愿组成的组织。,二、商圈介绍,1、商圈含义 商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围 。 项目在选址时，首先要明确商圈范围，了 解服务

3、对象，确定经营范围，评估经营效益。,商圈，是指,2、商圈的构成 商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。 主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。 次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。 边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。,3、商圈分析应考虑的因素 人口数量及特点 包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。 建设状况 包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。 社会因素 分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆

4、），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。 商业发展潜力 包括购买潜力和现有商场的经营状况。,商业地产新理念,商业地产开发经营新理念一、 关于售、租、旺场逻辑关系上的认识论 （1）租铺问题解决得好是旺场的必要条件，但不 是充分条件。 （2）售铺问题解决得好是旺场的补充条件（开发 商有较充足旺场经费），既不是必要条件， 也不是充分条件。 （3）旺场问题解决得好才是租、售铺的充分必要条件。,二、 关于售、租、旺场逻辑关系上的方法论误区 （1）系统结果性问题不能通过局部过程性问题来解决。租、售问题不能解决旺场问题。但旺场问题可以解决租、售问题。 （2）简单问题复杂化。 不旺场带来很多小问题（

5、租户、业主诸多纠纷干扰管理公司），导致管理公司（开发商）产生偏差决策想法只租不售。 （3）复杂问题理不出重点。 租户由于经营不善，要求减免租金，开发商给予补偿而不是使用经费来旺场，可补偿只能救急救不了冷场。,三、关于开发商、业主、租户、顾客四方共赢关系 （1）终端消费是顾客，培养忠实顾客需要经营者（租户）和商场管理者（开发商）的细心培育、呵护，共同实现细节服务和合理价格的商品销售。 （2）在对待旺场态度上，业主“杀鸡取卵”、“急功近利”思想的根基要纠正，业主的引导和教育的责任落在开发商身上，可通过出售商铺各种政策来控制。 （3）开发商所出售的商铺价格的确定，要体现市场规律的理性、合理，更不能比“急功近利”还有过之，表现为 “虎头蛇尾”，不管旺场。 （4）开发商、业主、租户共同挣取零售市场的钱（这就是共同的价值观），之后再重新分配。开发商一开始就得策划好，并能较合理地进行资源“分配”和收益“分成”。,四、关于商业地产开发经营各项目时间和费用上的认识 （1）商铺的销售一般需要在基建期间内（1年左右时间）