房地产金融与投资义华东师范大学管善来PPT课件

1、.,1,房地产金融与投资,第三章 房地产投资环境和市场分析 管善来,.,2,目录,.,3,第一部分 房地产投资概述,第一章房地产投资与投资风险 第二章房地产项目开发程序与管理 第三章 房地产投资环境和市场分析,.,4,第一部分 房地产投资概述,第三章 房地产投资环境和市场分析 【内容框架】第一节 房地产市场概述第二节 房地产市场结构与指标第三节 房地产市场的特性与功能第四节 房地产市场的运行规律第五节 房地产市场的政府干预,.,5,第三章 房地产投资环境和市场分析,第一节 房地产市场概述1.房地产市场的概念2.房地产市场的运行环境3.房地产市场的参与者,.,6,第三章 房地产投资环境和市场分析

2、,1. 房地产市场的概念一般的定义指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式经济学的定义指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动房地产市场体系包括交易当事人主体作为交易对象的房地产资产客体交易制度制度促进交易的组织机构中介,.,7,2. 房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）社会环境政治环境经济环境金融环境法律制度环境技术环境资源环境国际环境【重点难点】区别社会因素和经济因素,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,8,3. 房地产市场的参与者（七类参与者）,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,9,第二节房地产市场结构与指标 1.房地产市场的垄断竞争关系2.房地产市场的数

3、量比例关系3.房地产市场细分4.房地产市场指标,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,10,1.房地产市场的垄断竞争关系（四类）,【重点难点】房地产的市场结构具有明显的垄断竞争特征，即垄断与竞争并存，以竞争为主存量市场交易双方为分散的家庭，所以竞争多于垄断（二手房市场）增量市场市场供应者是开发商，垄断多于竞争（一手房市场）,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,11,2.房地产市场的数量比例关系（六大结构）,【重点难点】租买结构的影响因素租金和售价的关系人们对所有权的偏好可供出租数量经济发展水平,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,12,3. 房地产市场细分（五种分类）3.1 按地域范围细分

4、3.2 按房地产用途细分3.3 按增量存量细分3.4 按交易形式细分3.5 按目标市场细分,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,13,3.1 按地域范围细分（区域性市场）按城市划分按城市内的某一具体区域划分按省或自治区划分按大片区进行划分 3.2 按房地产用途细分居住物业市场商业特业市场工业物业市场特殊物业市场土地市场,不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途、将其分解为若干子市场,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,14,3.3 按增量存量细分,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,15,3.4 按交易形式细分

5、,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,16,3.5 按目标市场细分,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,17,4. 房地产市场指标（四大类40小项）,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,18,第三章 房地产投资环境和市场分析,【指标一】新竣工量（竣工面积）指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和 【指标二】灭失量指房屋存量在报告期期末由于各种原因灭失掉的部分 【指标三】存量指报告期期末已占用和空置的物业空间总量报告期存量上期存量+报告期竣工量报告期灭失量 【指标四】空置量指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋

6、建筑面积中，尚未销售或出租的面积包括以前年度竣工和报告期竣工的面积不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的面积,.,19,【指标五】空置率指报告期末空置房屋占同期房屋存量的比例空置率空置房屋面积/同期房屋存量面积 【指标六】可供租售量可供租售量上期可供租售数量上期吸纳量+报告期新竣工量由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于该时点的可供租售量 【指标七】房地产价格房地产市场中价格水平的中位数或平均数 【指标八】房地产租金房地产市场中租金水平的中位数或平均数 【指标九】房地产价格指数反映一定时期内房地产价格变动趋势和程序的相

7、对数包括房屋销售价格指数、租赁价格指数和土地交易价格指数,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,20,3.4 市场监测与预警指标 【指标一】土地转化率土地转化率当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积监测土地供应与住房供应之间关系，反映土地转化为房屋的效率 【指标二】土地开发强度系数开发强度系数房地产开发投资/GDP或固定资产投资反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况 【指标三】开发投资杠杆率开发投资杠杆率房地产开发投资/自有资金或权益资本反映企业财务风险水平，值越高，说明自有资金越少，风险越大 【指标四】住房可支付性指数住房可支付性指数家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价

8、格 【指标五】住房价格合理性指数从经济基本面可支撑住房价格的角度对当前实际住房价格合理性做出判断,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,21,【指标六】房价租金比房价租金比房价/租金房价租金比考察房地产价值是否过度偏离其使用价值 【指标七】量价弹性量价弹性过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率判断市场所处的景气阶段 【指标八】个人住房抵押贷款还款收入比抵押贷款还款收入比抵押贷款月还款额/家庭收入反应个人住房抵押贷款违约风险水平 【指标九】住房市场指数反映开发商对未来市场预期的指标根据开发商对当前销售、未来6个月销售量、对潜在购买者数量预期的调查结果构造 【指标十】消费者信心指

9、数消费者近期的购房意愿根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果构造,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,22,第三节房地产市场的特性与功能 1.房地产市场的特性2.房地产市场的功能,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,23,1. 房地产市场的特性（6特性）1.1 市场供给的垄断性1.2 市场需求的广泛性和多样性1.3 市场交易的复杂性1.4 市场价格与位置密切相关1.5 存在广泛的经济外部性1.6 市场信息不对称性,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,24,1.1 市场供给的垄断性,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,25,1.2 市场需求的广泛性和多样性需求量购置房地产时有不同

10、的目的和设想，可以自用也可以投资，因而需注多样性 1.3 市场交易的复杂性房地产具有不可移动性，所以交易的是产权房地产交易需要经过复杂和严密的法律程序交易市场信息缺乏，需要专业人员的服务 1.4 市场价格与位置密切相关房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%70%由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋是总体向上发展的但现实价格也会受经济周期、市场预期、社会经济政治军事事件以及交易个体个别因素的影响而出现短期波动,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,26,1.5 存在广泛的经济外部性,第三章 房地产投资环境和市场分析

11、,.,27,1.6 市场信息的不对称性 概念指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不以称的 一般情况房地产市场中卖方对信息的了解程度远远高于买方，使消费者的利益容易受到损害（买的不如卖的精）解决信息不对称的途径发展房地产估价等专业服务提高专业水平政府加强房地产市场信息的发布工作提高信息透明度,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,28,2. 房地产市场的功能（五方面）配置存量房地产资源和利益显示房地产市场需求变化（价格与需求成反比）指导供给以适应需求变化（价格与供给成正比）指导政府制定科学的土地供给计划引导需求适应供给条件的变化,第三章 房地产投资环境和市场分析,.

12、,29,【重点难点】引起需求增加或减少的原因未来预期收益变化政府税收政策的影响收入水平变化或消费品味变化原用于其他方面资金的介入土地供给的变化 【重点难点】供给如何适应需求（两种方法）新建或改变用途可替代物业间的租售价格比发生变化如房价高了，对租房的需求就大了如写字楼价格上涨，则有些公寓就作为办公用房进行出租，租金上涨,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,30,第四节房地产市场的运行规律 1.房地产空间市场与房地产资产市场2.房地产市场的周期循环3.房地产泡沫与过热,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,31,1.房地产空间市场与房地产资产市场1.1 房地产空间市场1.2 房地产资产市场1.

13、3 空间市场和资产市场的联系1.4 均衡状况 房地产具有投资品和消费品的双重特征，所以房地产市场存在空间市场和资产市场两个层面,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,32,1.1 房地产空间市场 房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间 1.2 房地产资产市场 资产市场 房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易， 其目的是获取投资收益 投资收益（两部分） 在拥有房地产期间内每单位时间所获得的租金 在转售时所实现的增值收益,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,33,1.3 空间市场和资产市场的联系（两关系）【关系一】空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求 【关系二】资产市场决定空间市场的

14、供给（拥有房屋资产的人可以提供自用市场的供给）,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,34,1.4 均衡状况,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,35,2. 房地产市场的周期循环2.1 房地产周期循环的原因2.2 传统的房地产周期理论2.3 房地产周期的新观念2.4 房地产市场的自然周期2.5 房地产市场的投资周期2.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,36,2.1 房地产周期循环的原因（七原因） 供求因素影响，金融因素变动最关键 市场信息不充分，导致供需两方面调整不均衡的时间存在时滞 生产者与消费者心理因素影响 政策因素影响，如容积率控制，用途管制

15、等 政治冲击 制度因素影响 生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,37,2.2 传统的房地产周期理论 在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，投资者具有自我调节投资量的能力 房地产市场呈现出一种自我修正的模式，每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏、再次扩张（六步曲）的过程 产生新的使用空间需求促使新建筑产生刺激经济增长（扩张）经济过热导致供给大于需求（出现空置）宏观调控因需求减少导致建筑减少回复到空间市场供需均衡状况经济扩张导致对新建筑需求增加，即产生新的使用空间需求 2.3 房地产周期的新观念 传统理论的前提是房地产市场存在均衡

16、状态 新观念认为均衡是瞬间的，不均衡才是真实、永续的 经济扩张活动不再立即绝对导致新建筑增加,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,38,2.4 房地产市场的自然周期【两轴一线五点四阶段的倒V型】,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,39,2.4 房地产市场的自然周期【两轴一线五点四阶段的倒V型】,第三章 房地产投资环境和市场分析,【重点难点】两轴一线五点四阶段,.,40,2.4 房地产市场的自然周期【两轴一线五点四阶段的倒V型】,第三章 房地产投资环境和市场分析,【第一阶段】（A-B）消化过剩供给 始于市场周期谷底，此时空置率最高，存在供给过剩 此阶段需求增长，供给不增加，需求的增长将吸纳

17、先前过剩的供给 没有新项目出现（即开发商不投新项目），空置率下降 租金有小幅度的增长,.,41,2.4 房地产市场的自然周期【两轴一线五点四阶段的倒V型】,第三章 房地产投资环境和市场分析,【第二阶段】（B-C）新增供给 市场复苏至繁荣 需求继续增长，原有的过剩供给吸纳完毕，形成了对额外房屋空间的需求 空置率降到了合理空置率以下，租金开始迅速上涨 新项目出现，供给增加（开发商开始投新项目） 【重点难点】关于C点 C点是最低的空置率水平 C点是供求转折点 C点之前需求的增长的速度一般高于或同步于供给的增长速度 C点之后，需求的增长速度低于供给增长的速度,.,42,2.4 房地产市场的自然周期【两

18、轴一线五点四阶段的倒V型】,第三章 房地产投资环境和市场分析,【第三阶段】 （C-D） 供过于求，空置率增高，市场降温阶段 空置率低于合理空置率 供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升趋向于合理空置水平 该阶段不存在供给过剩，租金停止上涨，开工项目少，但竣工项目多,.,43,2.4 房地产市场的自然周期【两轴一线五点四阶段的倒V型】,第三章 房地产投资环境和市场分析,【第四阶段】第四阶段（D-E） 供严重过于求，市场低迷阶段 始于市场运行到平衡点并向下运动 供给高增长，需求低增长或负增长 租金降低，空置率上升,.,44,2.4 房地产市场的自然周期【两轴一线五点四阶段的倒V型】,第三章 房地

19、产投资环境和市场分析,房地产市场自然周期四阶段总结,.,45,2.4 房地产市场的自然周期【两轴一线五点四阶段的倒V型】,第三章 房地产投资环境和市场分析,房地产市场自然周期四阶段总结 需求在前三个阶段都在增加，只不过增加率不同 供给在后三个阶段都在增加，只不过增加率不同 租金在前三个阶段都在上涨 租金的上涨率，只有在第二阶段在增加，其它三个阶段均在下降,第四阶段甚至为负数,.,46,2.4 房地产市场的自然周期【两轴一线五点四阶段的倒V型】,第三章 房地产投资环境和市场分析,房地产市场自然周期四阶段总结 需求在前三个阶段都在增加，只不过增加率不同 供给在后三个阶段都在增加，只不过增加率不同

20、租金在前三个阶段都在上涨 租金的上涨率，只有在第二阶段在增加，其它三个阶段均在下降,第四阶段甚至为负数,.,47,2.5 房地产市场的投资周期 -可理解为开发商愿不愿意出资兴建项目,第三章 房地产投资环境和市场分析, 第一阶段:很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目 第二阶段:投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本开始流入市场。到了第二阶段的后半段，资本流量显著增加 第三阶段前半段:由于空置率低于平衡点，投资者继续购买存量项目并继续开发新项目，资本流入也显著 第三阶段后半段:投资者意识到市场转向，资本流入会减少,.,48,2.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系,第三章 房地

21、产投资环境和市场分析, 投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化（先市场好，再会有投资） 在第三阶段和第四阶段超前于市场自然周期（预期市场不好，先不投资）,.,49,3. 房地产泡沫与过热3.1 房地产泡沫及成困3.2 过度开发及诱因3.3 房地产泡沫和过度开发的区别3.4 房地产泡沫和过度开发的联系,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,50,3.1 房地产泡沫及成因,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,51,3.2 过度开发及诱因,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,52,3.3 房地产泡沫和过度开发的区别,第三章 房地产投资环境和市场分析,.,53,3.4 房地产泡沫和过度开发的联系 泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定由泡沫引发 如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制，则很容易迅速发展引起泡沫，同时会伴随过度开发等现象 3.5 房地产泡沫的衡量房地产泡沫指数 房地产泡沫指数（综合了以下指标） 实际价格/理论价格 房地产价格增长率/实际GDP增长率 房地产价格指数/居民消费价格指数 房价收入比 个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率 房地产投资需求/房地产使用需求,第三章 房地