珠江国际新城前策定位及推广（上）

1、思考珠江国际城项目的定位和传播，提交：珠江国际城建议书：鸿基广告发布日期：2002年7月，在鸿基看来，这是一个销售的时代。根据鸿基地产的经验，我们相信成功的地产项目是相似的。即-销售力量销售力量定义：是否有USP(独特的销售主张)，即对目标群体有竞争力的产品力量和形象力量，这是一个可操作性很强的定义；而且，一个项目的销售队伍会发生变化，随着项目的发展和形势的变化，销售队伍也会发生相应的变化，所以我们应该做出相应的调整，尤其是对于销售周期超过一年的大型项目。因此，美国药典是最畅销项目的基本秘密。根据洪凯的说法，这是一个充满风险的时代。根据鸿基的经验，我们认为房地产开发商最大的风险是时间，这几乎是

2、无法控制的。然而，房地产的利润在很大程度上集中在资本运营的速度上。因此，在任何时候，成交量和交易速度都应该是关键指标。洪凯认为，这是一个融合的时代。基于宏基的经验，我们相信传播和推广永远不会有“足够”的预算，只有通过“一个声音”的全方位整合和传播，才能实现效益的最大化。因此，我们需要进行整合和传播。因此，宏基的观点是，打造热销房地产的解决方案是优秀的建筑设计(强势产品)、USP(生活方式宣言)、营销设计(整合强大武器)，宏基的观点是，我们的目标和所有的目的都是为了销售“珠江国际城”一个热销的明星房地产，宏基的使命。1.寻找“珠江国际城”的市场机遇。2.确定“珠江国际城市”的定位。3.制定综合沟

3、通计划，分析项目的产品/竞争对手/消费者。位置：位于通州区东北部永顺镇，是永顺河东新城的核心区域，未来将在通州区开发。距通州卫星城3公里。交通条件：主干道网：南距京哈高速700米，西距同顺路2公里，东距六环路1公里。它离国茂22公里，开车需要20分钟。社区巴士：1号线：社区北苑环岛轻轨换乘站；线路2:社区国际贸易乘坐地铁。现有公交车：388路(朝阳社区-丽丽)，930路、2路、7路、9路(通州区)直达社区；通州轻轨距社区仅3.5公里；社区东侧有728条道路(凤鹿园-石景山古城)、848条道路(凤鹿园-西站)、846条道路(凤鹿园-鼎晖桥)。附近有月亮湾等高档度假村、中国和加拿大的双语学校以及大

4、型加油站。未来规划：永顺新城商业金融街位于西侧，拥有行政办公、金融商业、文化娱乐设施。东北部靠近医疗中心和体育中心。绿化环境：东、南、西均为保护绿地，有大片农田和生态绿地。项目分析-选址与交通、项目分析-区域规划、社区规模：占地面积133万平方米，总建筑面积100万平方米。第一期为15万平方米。建筑风格：一期欧洲建筑社区规划：低密度住宅区。以“充分尊重原始地貌”为基本规划理念，建筑布局应在因地制宜保护生态环境的基础上合理进行。园林林：柳荫大道一期生态水景。建筑形式：花园洋房、别墅。配套设施：社区拥有完善的娱乐设施，如娱乐、体育俱乐部、医疗、餐饮、金融、托儿所、幼儿园、社区巴士等。为建立目标市场

5、，影响消费者购房选择的主要因素如下：1。目标消费者的工作和生活范围(地点)。根据项目的地理特点，确定了目标消费者的交通方式和道路交通(交通):项目的目标市场是以通县为补充的中央商务区及其周边地区，并对竞争态势进行了分析。京通高速公路沿线的竞争市场可分为三个区域。亦庄开发区朝阳路附近、相同价格、综合指数相近的项目为五大客户群，主要来自CBD和通县。价格相同、综合指数相近的项目主要是来自中央商务区的五大客户群，价格相同、综合指数相近的项目是来自中央商务区的五大客户群，形成了竞争区域。根据对三大区域现有项目的调查和初步筛选，以下主要项目以本项目的平均价格(35，005，500)为基础，获得潜在的竞争

6、对手：通惠家园、蓝T公寓、兴隆家园和京通高速公路沿线的雅舍。万科青青家园亦庄开发区毛静国际公寓湘桥：东京。金代尔国际酒店。狮城百丽庄园朝阳路星岛花园(二期和三期)绿城：朝阳奥林匹克花园。无限、柏林爱乐、陆道渊、美兰动力街、京通高速公路沿线、亦庄开发区和朝阳路附近，直接竞争对手被“总价”和“面积”两个尺度筛选出来：从供给角度来看：柏林爱乐、奥林匹克花园、万科青青和金地绿城仍有较大的利润率，这将对本案的销售构成很大威胁。同时，由于整体风格和与竞争对手的综合比较，着眼于竞争对手，开发商品牌：北京金地视觉房地产开发有限公司项目定位：北欧小镇项目规模：建设30万平方米街区和交通：亦庄经济开发区，靠近五环

7、路和京津高速公路；公交系统相对发达；有序规划；各种配套设施齐全；白领新移民有良好的人文环境；城市化水平很高。主要户型：130-233平方米建筑风格：北欧现代简洁的设计风格规划特色：首先进行景观规划，并在此基础上进行建筑设计。三条线形景观带延伸到社区的各个区域，沿线设计了大量的主题公园和广场，让人们有更多的机会在户外与他人交流。目标人群：在中央商务区和亦庄经济技术开发区工作的人群的核心理念是“北欧风格，四季绿园”，强调人与自然和环境中其他人之间的交流，努力在北欧城镇创造一种安静、自然和交流的生活方式。金地绿城、奥林匹克花园、开发商品牌：奥林匹克房地产项目定位：活力城市项目规模：建设100万平方米

8、街区和交通：靠近五环路；周边城市化水平低；未来规划中的大型生活区；目前，环境没有特征；交通不方便。主要公寓类型：120-160平方米。建筑风格：没有明确的定位规划特征：以体育为主题，以奥林匹克大道为主轴的社区，分为九个相对独立的区域；三级绿化模式。目标群体：在中央商务区和燕莎生活圈，核心理念是“在运动中享受健康生活”，以运动和健康为特色，与业主建立健康向上、守望相助的邻里关系。柏林爱乐乐团，开发商品牌：北京城乡房屋建筑开发公司项目定位：北京首家德国进口住宅建筑项目规模：60万平方米街区及交通：朝阳路附近，周边环境混乱，交通拥堵。建筑风格：德国风格设计主要户型：47-197平方米规划特点：SMA

9、RT多空间概念：10，000平方米KURHAUS游泳池休闲俱乐部目标人群：CBD商务区和燕莎商务区工作人群的核心主张：“精致简洁协奏曲”，宝洁、飘柔、潘婷、海飞丝、成熟品牌雨伞的成功案例：人人都知道它们属于P&G，它们自成一体。它具有很强的扩展性；整合后，品牌具有更强的张力和形象感。沙宣，万科青青家园，开发商品牌：北京万科项目定位：城市项目规模性质：建设30万平方米街区及交通：靠近京沈高速公路，周边区域为空，主要为农田，缺乏完善的市政设施。规划特点：以自然纹理为基础，地形起伏，根据情况创造景观。住宅公园中心的湖水沿着山丘和洼地以及整个社区通向一条小河。建筑风格：德国风格主要公寓类型：93-15

10、7平方米目标人群：中央商务区核心主张：“中央商务区、新城市、住宅”，营造绿色自然景观和体现现代西方人文空间的生活氛围。莱茵河畔星岛嘉园三期，开发商品牌：北京汇英房地产开发有限公司项目定位：浪漫滨水住宅项目规模：建筑30万平方米街区及交通：亦庄开发区建筑风格：欧洲新古典主义规划特色：以“莱茵河畔”为核心， 营造异国水景风格主要公寓类型：100-170平方米目标群体：在中央商务区和亦庄经济技术开发区工作的人核心命题：“浪漫的水”概要：地块：在三大地块中，亦庄开发区相对成熟，配套设施完善，其人文居住环境优于其他地区，具有白领地区的趋势。 交通：亦庄路、京通路沿线的高速公路和公交车相对便利，东坝朝阳路

11、沿线交通拥堵。规模：除了奥林匹克公园的规模相当于国际城市的规模外，其他项目只能在短期内与我们竞争。户型：通常是多层、平层和超层，这说明有市场潜力。品牌：在竞争对手中，万科和南澳开发商拥有强大的品牌优势。交流：他们大多专注于建筑的宣传，但很少描述生活。SWOT分析表明，实力珠江地产具有较高的知名度和信誉度。大型项目社区生活设施齐全，一期开发周期短(入住时间短)。建筑风格国际化、多样化，具有欧洲特色的人文景观，可提供具有接待能力的国际体育俱乐部和森林公园。总价合适，跃层潜力大，容积率低，精装，地理环境条件差，周边建筑环境不均匀凌乱，市场运营周期长，可持续发展困难，距通州市区和高速公路较远，交通条件

12、差，使用成本高。CBD发展机遇政策明确，CBD重心东移至轻轨建设，通州区大型欧式项目缺乏欧式风格，受到消费者青睐。然而，“欧式”项目很少，仅限于建筑风格和园林规划的郊区项目，大多以“自然环境”为USP，缺乏满足目标客户需求的人文性。从他们的洞察力开始，他们创造了独特的项目定位并分离了市场。威胁中央商务区内的项目竞争对手很多，开发商多，综合实力强，USP明确，广告支持强。通州地区的居民购房意愿较低，消费能力有限，这种情况需要一段时间才能改变。在今天的市场上，有大量的供应商，其中有很多相似之处。没有人试图把自己和别人分开。如果你愿意主动与众不同，你将很容易控制市场需求。亨利福特(Henry Ford)国际城市的契机，项目定位为“多元人文的欧洲生活城市”，欧式建筑风格和国际化住宅设计，完善的生活设施塑造浓厚的生活风格和文化氛围，欧式人文景观设计门楼/钟楼/商业街/河水等。1。市场运行周期长，中间有很多不可控因素，市场印象容易让人觉得老2。到目前为止，总体项目规划还不完善。3.第一阶段的运作可能会限制未来的整体项目！不可避免的问题：核心问题作为一个超大型项目，如何建立可持续管理的发展战略？解决的办法是“充分利用品牌保护伞的原则”，使“珠江国际城”成为一个大项目，有多个阶段性