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1、如何了解房地产开发项目？,范宝芬 2010年11月4日,1 房地产的含义,1.1房地产的定义 是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。,房地产的三要素,我住在天津市南开区老城厢新世纪花园，私产房，高档社区呢,区位因素,位置,方位 距离 楼层 朝向,公共交通便捷程度：地上、地下公交设施、线 路、流量 道路通达：道路等级、路网密度、通达方向 交通管制 对外交通设施：机场、码头、高速公路、铁路、长途,外部配套设施,交通,周围环境与景观,大气环境 水文环境 声觉环境 视觉环境 卫生环境 人文环境,市政基础设施 公用设施,医疗设施 文教设施 体育设施 商业设施 休闲设施,实物因

2、素,土地实物因素,土地面积与土地形状 地形、地势 土壤及地基状况 宗地内基础设施完备程度和场地平整程度,建筑物实物因素,建筑规模 建筑外观 建筑结构 设施设备 装饰装修 层高与室内净高 空间布局 防水保温、隔热、隔声通风、采光、日照 维护养护程度及完损程度,权益因素,权利状况,房屋所有权或使用权？ 是否共有？共有类型？ 国有用地或集体用地？剩余使用年限？ 是否有他项权利？ 产权是否明晰、纠纷？,土地用途管制 房地产用途管制 规划管制,使用管制,相邻关系,为相邻权利人用水、排水提供便利 为相邻权利人通行提供便利 为相邻权利人建造、修缮建筑物以及 铺设管线提供便利,土地,对土地含义的理解： 土地是

3、指田地、地面 土地是地球上陆地的表层，是自然综合体 土地是自然资源,土地是立体的： 地球表面， 地球表面以上一定范围内的空间 地球表面以下一定范围内的空间,建筑物,广义的建筑物： 房屋、构筑物,狭义的建筑物： 房屋,建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所,房屋: 是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的空间场所.,构筑物: 是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如

4、烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。,其他地上定着物,建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。,埋设在地下的管线、设施,地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花,房地产实物的含义,三个方面。 (1)有形的实体； (2)该实体的质量 (3)该实体组合完成的功能,房地产实物的含义,建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条件（例如：道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的完备程度)、平整程度。,房地产权益的含义,是指房地产中无形的

5、、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。,房地产权益以房地产权利为基础,房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等,受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时设立了抵押权、租赁权。,受到房地产权利以外的各因素限制的房地产权利，例如城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制。,房地产的额外利益或收益，例如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入。,房地产权益：,(1)所有权 (2)土地使用权 (3)地役权 (4)抵押权 (5)租赁权,房地产权益的含义,房地产所有权 可分为

6、： 单独所有； 共有； 建筑物区分所有权。,土地使用权：指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、 收益和部分处分的权利。 建设用地使用权 宅基地使用权 土地承包经营权,房地产区位的含义,房地产区位(location)的含义 一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。,土地的描述与分析,土地的描述与分析1,(1)名称(2)位置(3)四至(4)面积(5)形状,土地的描述与分析2,(6)地势,该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。,土地的描述与分析3,(7)土壤及 地基状况,包括土壤是否受到

7、过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址 地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况 有无不良地质现象(例如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等),垃圾填埋,垃圾填埋土,土地的描述与分析4,(8)权利状况。,集体土地？ 划拨土地使用权？ 临时用地？ 违法占地？ 土地所有权或土地使用权共有？ 国有出让土地使用权： 土地使用期限及其起止年月日、可否续期，土地是否抵押、出租，是权属争议？,一、土地的描述与分析5,(9)使用条件 城市建设用地规划设计条件：用途；容积率；建筑密度；绿地率；建筑高度；建筑后退红线距离；建筑间距；,交通出入口方位； 停车泊位

8、； 建筑体量、体型、色彩 地面标高； 其他要求 环境保护 消防安全 文物保护 卫生防疫,土地的描述与分析6,(10)开发利用情况 (11)交通条件。 (12)周围环境景观 (13)公共服务设施完备程度,房地产的描述与分析,建筑物的描述与分析,建筑物的描述与分析1,1.名称 2.位置 3.规模：包括： 建筑面积 使用面积 其他面积 2.20m以上(含2.20m),套内建筑面积套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积,成套建筑面积套内建筑面积 分摊的共有建筑面积,建筑物的描述与分析2,4.年龄：开工年限建成年限 5.层数和高度,建筑物的描述与分析3,6.建筑结构 是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。,钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构 简易结构。,建筑物的描述与分析4,7.设施、设备。包括给排水、卫生、供暖、通风、空调、燃气、 电力、照明、电梯、通信、防灾等系统和设备。 8.装饰装修。粗分为毛坯、粗装修和精装修三类，具体需要了解外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，