土地估价报告(扣土地增值税)

1、*抵押贷款涉及的土地使用权价格评估评估报告书*地址：浙江省杭州市*联系电话：（0571）*传真：（0571）* 邮编：土地估价技术报告项 目 名 称 ：*抵押贷款涉及的土地使用权价格评估（杭州市）受托估价单位：*土地估价报告编号：杭*（2009）（估）字第*号土地估价技术报告编号：杭*(2009)（技）字第*号提交估价报告日期：二九年*月*日关键词：杭州市；抵押贷款；*；2009年。 土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称*抵押贷款涉及的土地使用权价格评估二、委托估价方*三、受托估价方估价机构：* 单位地址：杭州市* 法人代表：*估价机构执业范围：全国估价资格有效期限：2009年*月

2、*日资格证书编号：*联系电话：0571-*邮政编码：四、估价目的*因抵押贷款的需要，特委托*对其所使用的，位于杭州市余杭区余杭镇沈家店村的三宗国有出让住宅用地土地使用权进行价格评估，为其办理抵押贷款手续提供土地使用权价格参考依据。五、估价依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国担保法；4、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；5、房地产抵押估价指导意见； 6、 杭州市基准地价；7、 委估宗地国有土地使用证；8、 建设工程规划、施工许可证；9、 委托方提供的其它有关宗地资料；10、*掌握的资料；11、评估人员实地调

3、查取得的资料。六、估价基准日2009年6月17日七、估价日期 2009年6月17日至2009年6月22日八、价格定义委估宗地为西溪山庄二期A区块相邻三宗地，三宗地名称分别确定为A宗地、B宗地和C宗地。根据委托方提供的资料及现场勘查情况，委估三宗地价格定义详见下表：表1-1 估价对象价格定义一览表宗地名称使用权类型设定用途剩余使用年限（年）实际开发程度设定开发程度A宗地出让住宅63.3外围五通，内部待开发外围五通，内部待开发B宗地出让住宅63.3外围五通，内部待开发外围五通，内部待开发C宗地出让住宅63.3外围五通，内部待开发外围五通，内部待开发九、估价结果估价人员在实地调查踏勘的基础上，遵循估

4、价原则，经过评估测算与综合分析，确定委估三宗地在估价基准日的土地使用权价格如下表1-2。表1-2 评估各宗地地价一览表宗地名称使用权类型设定用途设定使用年限（年）土地面积（M2）土地使用权单价（元/M2）总地价（万元）A宗地出让住宅63.34883717828702.75B宗地出让住宅63.3420937500.97C宗地出让住宅63.334108.16078.06合计.122281.78总地价大写（人民币）：贰亿贰仟贰佰捌拾壹万柒仟捌佰元整具体详见附表土地估价结果一览表十、说明事项（一）估价假设条件1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费；2、估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，

5、并会产生相应的土地收益；3、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场；4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规；5、在评估时，委估宗地只有建设工程规划许可证和施工许可证，正在进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及到的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象建设工程规划许可证和施工许可证的技术指标数据为准，并参照区域一般情况来确定。（二）本报告使用有效条件1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告及评估结果无效；2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地

6、开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整；3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任；4、本报告估价结果，需经土地估价师签章，土地估价机构盖章后方能生效；5、本报告的估价结果自提交报告之日起半年内有效。（三）资料来源说明1、报告中有关估价对象的土地权属状况、土地用途、土地面积等以委托方提供的国有土地使用证为依据，估价对象容积率等建筑指标以建设工程规划许可证和施工许可证为依据。2、委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。3、土地区位条件、地产市场交易资料等评估

7、相关资料由估价人员实地调查而得。4、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（四）其他说明1、本次估价结果为估价基准日正常市场条件下的国有土地使用权价格，未考虑市场变化、短期强制处分、处分时点与抵押权设定日不一致带来的年期减少等风险因素，具体贷款额度由发放贷款银行根据贷款风险，在此基础上确定，本次估价结果并非等同于贷款额度；2、土地增值税要以未来发生的相关费用为基础计算得出，由于在估价基准日无法预测在未来进行强制变现时的土地成交价格，故本次土地增值税测算是以本次评估的土地价格为基础计算得出，具体以未来的土地成交价

8、格为准；由于委托方未提供二期A区块拆迁安置成本支出证明，故本次评估以西溪山庄整宗地所发生的费用按本次评估面积分摊而来。3、委估宗地为西溪山庄二期A区块相邻三宗地，本次评估把三宗地合并为一整宗地评估。4、评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格；5、委托方对提供资料的合法性、真实性、准确性负责；6、本报告的技术报告其他单位和个人未经许可，不得随意查阅、转用、发表；7、本报告解释权属于*。十一、土地估价师签字*李 峰 十二、估价机构盖章 法人代表（签字） * （机构公章） 2009年6月22日土 地 估 价 结 果 一 览 表 估价机构：* 估价报告编号：杭

9、*（2009）（估）字第*号 估价基准日：2009年6月17日 估价基准日土地使用权性质：国有出让宗地名称估价基准日的土地使用者土地使用证编号宗地位置基准日证载用途估价设定用途容积率估价基准日实际土地开发程度估价设定土地开发程度土地使用权年限（年）土地面积(M2)土地使用权单价（元/M2）总地价（万元）A宗地*杭余出国用（2003）第15-644余杭区余杭镇沈家店村住宅住宅0.41外围五通、内部待开发外围五通、内部待开发63.34883717828702.75B宗地杭余出国用（2003）第15-648住宅住宅外围五通、内部待开发外围五通、内部待开发63.3420937500.97C宗地杭余出国

10、用（2003）第15-571住宅住宅外围五通、内部待开发外围五通、内部待开发63.334108.16078.06合计.122281.78一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：详见土地估价报告 2、基础设施条件： 地面平整状况：未平整 供电状况：良好 周围道路状况：良好 通讯状况：良好 供水状况：良好 排污状况：良好 3、规划限制条件：无4、影响土地价格的其他限定条件：详见土地估价报告二、其他需要说明的事项：详见土地估价报告 估价机构：（加盖公章）2009年6月22日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况估价对象的土地使用权人、宗地座落、土地证编号、

11、用途、面积、地号、图号等国有土地使用证土地登记状况详见表2-1。表2-1 估价对象土地登记状况一览表土地使用权人座落土地使用证编号土地用途土地面积（M2）使用权类型地号图号*余杭区余杭镇沈家店村杭余出国用（2003）第15-644住宅48837出让9-15-20-4145.00-95.75杭余出国用（2003）第15-648住宅42093出让9-15-20-3746.00-98.75杭余出国用（2003）第15-571住宅34108.1出让9-15-20-4346.00-98.752、土地权利状况估价对象的土地所有权属于国家所有，土地使用者*以出让方式取得宗地的使用权，来源合法，产权清楚。估价

12、对象的土地使用者，国有土地使用证号、他项权利等土地权利状况详见表2-2。表2-2 估价对象土地权利状况一览表土地使用者国有土地使用证编号出让 年限终止日期剩余使用年限他项权利*杭余出国用（2003）第15-64470年2072-9-2663.3年杭余出国用（2003）第15-64870年2072-9-2663.3年杭余出国用（2003）第15-57170年2072-9-2663.3年3、土地利用状况根据委托方提供的资料，本次评估为西溪山庄二期A区块的三宗地，现状程度为正在开发建设，主要经济技术指标为：三宗地总用地面积.1 M2，建筑密度：29.8%，容积率：0.41，绿地率：35%，总建筑面积

13、97135 M2，其中地上建筑面积52159M2，地下建筑面积44976M2。二、地价影响因素分析1、一般因素(1)地理位置：杭州市余杭区地处浙江省北部，位于杭嘉湖平原和京杭大运河的南端，西依天目山，南濒钱塘江，是长江三角洲的圆心地区，地理坐标为北纬3009至3034、东经11940至12023，东西长约63公里，南北宽约30公里，总面积约1220平方公里，辖14个镇、1个乡、4个街道，总人口约82万。余杭区从东、北、西三面成弧形拱卫杭州中心城区，东面与海宁市接壤，东北与桐乡市交界，北面与德清县毗连，西北与安吉县相交，西面与临安市为邻，西南与富阳市相接。（2）交通条件余杭区交通便利、环境优越、

14、区位优势明显。沪杭、宣杭铁路穿越该区，在境内设有5个站台，其中乔司站设有浙江省乃至华东地区最大的现代化铁路编组站。公路交通以104和320国道，01、02、03、09、015等5条省道和沪杭、沪宁高速公路余杭段、杭州外环线为主干线，与县乡公路纵横交错连成网，距离上海市和宁波市约一个半小时车程。目前，全区公路里程约为866公里。每平方公里公路密度达71公里。水路交通历来发达，东苕溪、大运河与钱塘江相互贯通。现境内航道53条，通航里程374.4公里。余杭区距离杭州萧山国际机场仅20分钟车程。（3）经济发展状况：2008年，全区实现地区生产总值（GDP）501.92亿元，比上年增长11.1, 但增幅

15、与上年相比回落4.8个百分点。其中第一产业31.97亿元，下降1.0%；第二产业286.45亿元，增长8.3%；第三产业183.50亿元，增长18.5%，全区按按户籍人口计算的人均GDP为60320元，全年完成财政总收入82.50亿元，增长25.4，其中地方财政收入48.20亿元，增长31.0。2008年，全区实现工业总产值1310.80亿元，增长12.5%。其中，规模企业实现总产值1025.54亿元，增长13.4，实现销售产值989.47亿元，增长13.1。2008年，全区完成全社会固定资产投资244.01亿元，全年实现建筑业增加值22.16亿元，增长17.1，开工面积529万平方米，累计竣

16、工面积412万平方米，造价32.99亿元。全区资质以上建筑企业达到185家，其中：一级资质7家，二级资质21家。（4）基础设施基础建设日益完善。规划覆盖面继续扩大，编制完成接轨杭州决战东部发展战略、五常地区产业与空间发展、运河保护与开发等规划。 市民广场、“595”立交桥改造、体育路延伸、02省道综合整治、老104国道瓶窑段整治、鸬鸟陡岭隧道等工程圆满竣工；高教路一期、高教南路、人民路西延二期、西安路北延二期、南大街南延、和睦路、长新路、崇贤港口作业区一期、径山古道一期工程基本完工；水景园二期、迎体路二期、文二西路延伸、勾仁大道南线、杭浦高速临平互通连接线、“两口两线”余杭段综合整治、石大线整

17、治、仁和港口作业区一期、地铁一号线余杭段、高教路二期等工程加快实施。径山黄湖供水一期、220千伏横岭变二期扩容、110千伏凤山变二期扩容和五常变等6个110千伏输变电工程全面竣工。余杭区具有完善的移动通讯和数据通讯服务，邮政特快至香港的EMS已实现次日投递。金融服务网点遍及城乡，结算便捷、服务优质。全区水资源丰富，劳动力素质较高，此外，余杭本地还有五星级酒店和多家星级酒店，有一大批名胜古迹和旅游景点。2、区域因素估价对象所在区域为余杭区余杭镇，全镇下辖14个建制村，7个社区，户籍人口58986人，区域面积93平方公里。02省道、杭徽高速公里、杭州绕城高速公路穿境而过，区位优势明显。公交车有50

18、6、356路和小型中巴车经过。区域土地利用多以住宅、工业和农用地为主，周边有闲林山水、盛世嘉园 翡翠城、溪上凰庭、金都雅苑等较多楼盘，繁华度一般，公建配套和基础设施条件一般，已达市政五通配套，在七级地中属于较好地段。区域内车流量一般，噪音小，环境条件较好。3、个别因素估价对象均位于余杭区余杭镇沈家店村，根据评估人员实地踏勘结合委托方提供的资料，估价对象现状为待开发空地。根据委托方提供的相关资料，估价对象主要经济技术指标为：三宗地总用地面积.1 M2，建筑密度：29.8%，容积率：0.41，绿地率：35%，总建筑面积97135 M2，其中地上建筑面积52159M2，地下建筑面积44976M2。估

19、价对象所处位置外围基础配套设施已达通水、通电、通路、通讯、排污等五通配套；三宗地地块地势较平坦；形状较规则；环境质量较好。 第三部分 土地估价一、估价原则 1、客观性、公正性、科学性、独立性原则从实际出发，调查估价对象的利用现状及条件，按照有关政策、文件，实事求是地分析估价对象的现状、影响因素等客观条件，坚持有效性、真实性原则，客观反映当前地价的实际水平，采用科学的方法、标准和程序，保证地价的公正与合理。估价机构和人员与委托方无任何利害关系。 2、供需原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格，取决于供求的均衡点，需大于供，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比具有较为特殊的人文

20、与自然特征，形成了自己特有的供求规律。主要表现在土地价格容易形成垄断。地价不是在充分竞争的地产市场中形成的，而是形成于不完全的竞争市场中。3、最有效使用原则土地具有区位性，不同的区位适宜于不同的土地利用。因此同一地块随着用途，使用条件不同而地价不同，有时甚至不同用途地价相差悬殊。但就一宗地而言，根据其区位、个别条件的限制，在合法原则下，总有一个最佳用途和使用条件。在此用途下土地收益最大，地价也最高。为了保护土地权利人的利益，在估价时必须以最佳使用原则为基础进行评估。4、替代原则土地价格的实现，是受地产市场中具有相同使用价格的地块的价格所影响。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间会相互

21、影响，使其价格趋于一致。5、综合分析原则 地价受自然、经济、社会及政治等许多因素的影响，因此，在地价评估工作中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，并进行综合分析，才能评估出比较合理、切合实际的价格。6、多种方法相比较原则 土地估价方法比较多，不同的方法有着不同的适用范围和自身的限制条件。因此，土地估价应以几种方法相互验证，这样才能得出合理、公正、令人信服的价格。 总之，在评估过程中，严格按照国家、地方的有关规定，恪守客观、公正、科学的总原则进行地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确。二、估价方法与估价过程根据城镇土地估价规程，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法

22、、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等，由于估价对象坐落于余杭区余杭镇，该区域近期交易的案例比较多，故可考虑采用市场比较法进行评估；估价对象为典型的待开发土地，并且有较为详细的规划控制指标，因此以估价对象预期开发总价值为基础的假设开发法是较为适宜的方法。综上所述，本次评估采用市场比较法和假设开发法进行评估，在两种方法试算的基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。（一）市场比较法市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。1、 选取案例:根据替代原则，从杭

23、州市余杭区近期土地交易案例中,选取同一供需圈内与估价对象最相关的三个交易实例进行比较,实例选取如下:实例1：余政挂出（2007）05号，土地坐落闲林镇横板桥村，用途为住宅用地，交易时间为2007年3月12日，土地面积21328m2，容积率2.3，建筑密度30%，绿化率30%，出让年限为住宅70年，土地使用权成交价格为1782元/m2。实例2：余政挂出（2008）19号，土地坐落余杭区闲林镇民丰村，用途为住宅用地，交易时间为2008年7月11日，土地面积m2，容积率1.6，建筑密度28，绿化率30，出让年限为住宅70年，土地使用权成交价格为3786元/m2。实例3：余政挂出（2008）20号，土

24、地坐落余杭区闲林镇里项村，用途为住宅用地，交易时间为2008年7月8日，土地面积67024m2，容积率1.01，建筑密度28，绿化率30，出让年限为住宅70年，土地使用权成交价格为2407元/m2。2、 比较案例因素说明（见表3-1）： 表3-1比较因素条件说明表 估价对象与比较案例比较因素估价对象实例1实例2实例3交易（评估）时间2009年6月17日2007年3月12日2008年7月8日2008年7月11日单位地价(元/M2)待估178237682407交易情况正常正常正常正常交易方式挂牌挂牌挂牌土地使用年限63.3年70年70年70年土地用途住宅住宅住宅住宅区域 因 素区域繁华度一般较差较

25、繁华一般道路通达度一般较差优一般交通便利度一般较差一般较差环境质量空气清新度较好空气清新度较好空气清新度较好空气清新度较好基础设施市政五通市政五通市政五通市政五通公用设施完备度现状以住宅、未利用土地为主，公共设施一般现状以住宅、工业、未利用土地为主，公共设施较差现状以住宅未利用土地为主，公共设施较好现状以住宅、未利用土地为主，公共设施一般区域位置一般较差较好一般个别因素距区域中心距离距区域中心一般距区域中心较远距区域中心一般距区域中心一般项目用地面积适宜开发适宜开发适宜开发适宜开发地质条件一般一般一般一般内部开发程度正在开发建设正在开发建设正在开发建设正在开发建设宗地形状规则多边形规则多边形规

26、则矩形规则多边形规划限制无限制无限制无限制无限制土地利用强度容积率0.41容积率2.3容积率1.6容积率1.013、因素条件指数分析确定(1)交易情况：通过对案例的分析，三案例均为招标、挂牌出让价格，属正常市场价格,本次评估目的为市场价值估算,其评估价值也为正常市场价格,因此以估价对象交易情况修正指数为100时，各案例修正指数均为100。 (2)交易期日：估价对象和各案例交易时间从2007年3月至2009年6月，根据本公司积累资料，2007年至2008年地价年增长幅度达10%左右，2008年中至2009年初地价年保持平稳水平，以2007年3月的地价指数为100，则估价对象与案例1、2、3的地价

27、指数分别为113、100、113、113。(3)使用年限：估价对象设定使用年限为63.3年，而各比较案例土地使用年限均为各用途最高使用年限，则需要进行年限修正.以评估宗地土地使用年限指数为100，各比较案例指数分别为101，101，101。(4)其余因素：根据上述比较因素条件说明，分别以估价对象的各项因素条件状况为基准，相应指数为100，将比较样本相应因素条件与估价对象相比较。确定比较样本相应指数，列表如下：表3-2 估价对象与比较案例因素条件指数因 素估价对象案例1案例2案例3土地价格（元/平方米）178237682407交易基准日113100113113交易情况100100100100交易

28、方式100100100100土地使用年限100101101101土地用途100100100100区域因素区域繁华度10097105100道路通达度10096104100交通便利度1009610096环境质量100100100100基础设施100100100100公用设施完备度10095105100区域位置10098102100个别因素距区域中心距离10098100100项目用地面积100100100100地质条件100100100100内部开发程度100100100100宗地形状100100102100规划限制100100100100土地利用强度1001101101034、因素修正和土地单价确

29、定在上述案例比较因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与各案例进行比较，得到各因素修正系数，列表于表3-12，由此得出各案例修正后的土地单价。表3-3 估价对象因素比较修正系数和修正地价计算表因 素案例1案例2案例3土地价格（元/平方米）178237682407交易基准日113/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地使用年限100/101100/101100/101土地用途100/100100/100100/100区域因素区域繁华度100/97100/105100/100道路通达度10

30、0/96100/104100/100交通便利度100/96100/100100/96环境质量100/100100/100100/100基础设施100/100100/100100/100公用设施完备度100/95100/105100/100区域位置100/98100/102100/100个别因素距区域中心距离100/98100/100100/100项目用地面积100/100100/100100/100地质条件100/100100/100100/100内部开发程度100/100100/100100/100宗地形状100/100100/102100/100规划限制100/100100/100100/

31、100土地利用强度100/110100/110100/103最后修正地价（元/平方米）2222284324105、地价的计算经比较修正后，案例1、2、3修正地价比较接近，经综合分析，市场比较法测算估价对象土地单价确定为2492元/M2。（二）假设开发法1、估价对象建设期及利用方式分析本次评估为西溪山庄二期A区块的三宗地，主要经济技术指标为：三宗地总用地面积.1 M2，建筑密度：29.8%，容积率：0.41，绿地率：35%，总建筑面积97135 M2，其中地上建筑面积52159M2，地下建筑面积44976M2。估价人员根据当地同类房地产开发状况及对当地市场进行认真调查和分析，结合估价对象的规模,

32、确定其开发期为3年。由于本次评估目的为待开发土地估算市值，估价基准日为2009年6月17日，则开发期自估价基准日算起。2、预期售价确定及销售状况分析根据估价人员市场调查，西溪山庄一区销售情况较好，山庄配套正逐步完善，依托一期排屋销售的良好态势，二期也将有极可观的目标市场。经分析，确定该地块开发完后其平均售价为12580元/M2，则其预期总售价为：12850元/M252159=67024.32万元。考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，并针对估价对象所处位置的具体情况，本次评估假设估价对象建设后销售状况为：项目不采取预售方式，在开发完后销售并可很快售完。3、开发总费用的确定根据委估宗地

33、现状，要建成一个完整可售的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和小区配套建设三个阶段。期间发生的费用概括有前期勘察设计、可行性研究费用，临时三通一平费用，土建安装及附属工程费用，室外工程、小区绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、小区建设费用、管理费用四大项。分别估算如下：前期费用：包括勘察设计可行性研究，临时三通一平及水电增容费等费用。主要依据为地块实际拆迁量，场地平整量及其它设计收费标准。委估宗地现状为尚未开发的综合用地;参照现有的类似房地产开发的实际情况，考虑到该地块实际情况，确定其前期费用为150元/M2（按土地面积计），共计为150元/M2.1

34、M2=1875.57万元，并设定为开发初期一次性投入。建造成本：包括土建、安装等费用。主要依据目前市场上较普及的户型、省建筑工预算定额、省建筑安装工程费用定额和定额编制与使用说明、目前主要建材市价信息、并参照类似房地产开发资料确定。经比较分析确定其地上建筑平均建造成本为1000元/M2，地下建筑平均建造成本为1100元/M2，共计为1000元/平方米52159平方米+1100元/平方米44976平方米=10163.26万元，并设定为开发期内均匀投入。建设费用：包括室外配套设施建设，室外水、电、通讯、有线电视、道路、小区绿化等费用。参照类似房地产的开发状况资料，经分析确定为200元/平方米（按总

35、建筑面积）,共计为200元/平方米97135M2=1942.7万元,并设定为开发期内均匀投入。管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等。按惯例为上述+的5%计，确定为699.08万元。设定为开发期内均匀投入。4、销售费用包括广告、代理、手续费及销售税金等。其中主要为营业税及其附加和广告费，则此项费用可按总收入的8%计，为5361.95万元。该项费用设定为期末一次性投入。5、利息率和利润率确定利息率 本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2008年12月23日公告的银行一至三年期贷款利率5.4%。利润率房地产开发投资利润与开发项目类型、开发周期、房地产政策等风

36、险因素有关。估价对象开发项目规模大、周期长，且目前房地产市场正处国家宏观调控之下，该开发项目有一定的风险。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合杭州市统计年鉴统计的资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为18%。6、地价测算根据假设开发法基本公式：地价=（总售价-销售费用）/（1+5.4%）3-前期费用+（建安费+小区配套费+管理费）/（1+5.4%）开发周期/2（1+利润率）-地价利润率解上式得到：总地价=30919.67万元土地单价=30919.67万元/.1 M2=2473元/M2四、地价的确定1.地价确定的方法估价对象经市场比较法评估的结果为2492元/平方米；经假设开发法评估的结果为2473元/平方米。两种评估方法评估结果相近，可采用两种评估结果的算术平均值作为该宗地的最终评估结果。评估单价=（2492+2473）/2=2483元/平方米2、土地增值税测算根据中华人民共和国土地增值税暂行条例、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则和国