天颐乐天家居建材装饰城招商方案

1、天颐乐天家居建材装饰城招商方案行业规划2010.6.16一、招商启动时间2011年元旦开业计划规定，一般规模相同的商业项目工程至少应在8个月前进行招商(包括2个月的室内装修期间)，由于天颐乐天的家庭建材装饰城各种原因，开业之日起只剩下6个多月，因此招商时间建议最晚从7月下旬开始星空卫视。二、招商人数商业街占地206个，建材城装饰类别多，商店内部结构复杂，招商难度大。 与此相对，招商员以20人为宜。 具体工作分配如下：曾：有责任统一整体，协特罗尔构想。范经管人：制定招商方案，跟进招商进度，安排招商人员具体日常工作。招商人员(20名):由经管人安排具体招商业务其中瓷砖卫浴区地板区由4名招商员担任壁

2、纸涂料区板材区由四名招商人员负责厨具柜区的门窗业区由四名招商员负责灯具灯饰五金机电由三名招商员负责家纺家具窗帘区由四名招商人员负责招商部配有秘密一名三、招商办事处因整个招商需要与销售合作，建议在销售小卖店进行招商四、整个项目工程招商的原则和目标保证到2010年10月底项目工程整体招商完成70 % 2011年1月1日项目工程开业前整体招商完成80%，确保项目工程能如期开业。到明年项目工程开业剩下的下半年多的时间(2010年6月16日2011年1月1日)，除招商前期的细节准备和确定外，后期的两个月的室内装修期限，由于实际剩下的时间只有3个月，完成70 %80 %的招商修订计划有一定的难度和压力，但

3、前期有一定的客户2、在招商过程中确保按既定功能划分进行招商，保证商业经营整体秩序井然。招商区域行业已经细分，但经营者的经营类别并不完全单一，在招商过程中要适度灵活，大体保证百货大楼整体的经营类别井井有条。3、确保招商业务业主第一年投资收益率达到5%以上，稳定业主投资自信心。根据对本公司项目工程周边商店的租赁价格的调查分析和商业行业的标准收益率，本公司推定保证业主第一年的投资收益率达到5%以上才能给投资者带来一盏茶魅力，高投资收益率对于提高投资者的自信心，保证商业的持续经营是重要的。4 .确保整个商业形象的统一和经营稳定。五、天颐乐天家居建材装饰城投资业主、自营业主和开发商三者风险分析1、投资业

4、主风险分析商店不能马上出租商店租赁的价格比较低商店高的潜力有限，不能转手或转手困难。2、出租人风险分析项目工程招商能否在开业前完成85%以上，室内装修未完成，项目工程不能如期开业，开业时间无限期推迟由于招商工作的疏忽，商业项目工程内部经营无序，鱼龙混杂不统一的物管和物业费很高生意并不理想开发者卖完了就出去。3、开发人员风险分析投入大量招商推进费用后，招商效果不明显或效果小由于开发者本身没有专业的招商者，需要雇用专业的招商公司，费用增加招商如果不理想，今后的经营和销售将困难由于项目工程不能如期开业，商家引起骚动如果项目工程未来的经营不理想或经营惨淡，不利于开发者的布兰德确立。项目工程得不到稳定的

5、投资收益率，业主会有麻烦六、招商存在的主要问题和回避方法问题1 :招商时间紧迫，任务量大天颐乐天家居建材装饰城整体招商尚未与订划相星空卫视。 如前所述，整个项目工程招商时间只剩下下半年左右，共有约26000 m2，206多个楼板层需要招商，时间非常紧迫，从7月头儿进行订正，到今年12月末(包括装饰期)，只剩下4个月的时间。 也就是说，3个月的时间达到20680% (开业率)=165实体店，平均每月募集55实体店，每天募集1.8实体店左右，任务偏颇。回避方法：尽快确定整体招商执行方案，引进有相关经验的招商机构开始工作，组织专业部门监督管理。问题2 :房屋租金过高会导致难以入住大型布兰德和龙头企业

6、，房屋租金过低会导致失去开发者和商店的采购师利益。大型主力店、著名布兰德的交易商引进将产生示范效果，大型主力店、著名布兰德的交易商由于面积需求大，房屋租金相对下降。 吸引中小客户可以缩短整个招商周期，保证如期开业，但降低整个百货大楼的质量。解决方法：开发者给予承租者相对较低的出租价，并对云同步、商店的采购师给予适当的一定的出租政府补贴。问题3 :如果按功能严格划分招商，招商将非常困难。本公司的项目工程招商主要面临的集团是蓬莱当地经营者，当地经营者经营的建材种类比较复杂，现有的蓬莱布兰德店已经成型不容易移动。 由于失去了原来的室内装修费用，租金没有到期等，很难严格按照功能区分招商。回避方法：招商

7、过程中地产适宜，不影响整体行业划分灵活处理。问题到2011年1月招商任务不能完成80%，影响开业解决办法：要根据当前市场状况，对招商业务进行科学合理的评价，认真分析招商业务存在的问题和困难，准确预测确定项目工程开业时间。 或者制定当时相关的广告推广活动，保证开业率达到80%以上。问题5 :项目工程内的基础设施没有按时完成，开业很晚解决方法：加快基础设施建设，如安装自动电梯、建材市场通风设备、是否安装中央空调等。q6:项目工程企划在施工完成后一般的商业项目工程考虑到今后的商业形象和稳定，企划招商业务先行。 及工程开始时就有功能定位构想，按规划要求进行施工和招商，一般星空卫视时间与销售或销售同步，

8、对于天颐乐天派建材装饰城来说，因为没有事先规划，项目工程主体已经完成，结构方面特别不适合建立建材市场，招商过程中可能发生的困难或工作操作性回避方法：选择科学客观的定制招商方案和招商，为承租商提供有吸引力的租赁优惠条件，保证诚招商的现有数量更有质量7功能定位和招商对象1 .功能定位：蓬莱市因处于城市建设的高峰，对装饰建材类的需求越来越大，只有市内从事装饰建材经营的达一百多户，分布零散，没有集中有序的建材市场，不仅市容，而且给买卖交易带来很多不变，也不利于市场管理另一方面，以城市为方式给城市带来了交通拥挤和不便，市场功能单一的现代蓬莱建材第三产业在网站分布上无法形成一定规模，规模效益不高，没有一定

9、的辐射性，提供一次性掌门人建材服务的功能区分明显的购物商城不仅易于管理， 因其聚集人气、生意兴隆，项目工程总体上位于一贯的建材家庭装饰城。2 .招商对象：1-11-20 (含内铺):瓷砖地板业1-21-1-30 (含内铺):卫生器具1-31-1-35 (含内铺) :五金机电及综合区2-1-2-8 (含内铺) :壁纸涂料涂料区2-9-2-14 (包括内铺) :烹调器具柜区域2-15-2-25 (含内铺) :灯灯装饰区2-26-2-30 (含内铺) :门窗隔扇区3-1-3-8 (含内铺) : 家纺区3-9-3-25 (含内铺) :家具区3-26-3-30 (含内铺) :窗帘区域该地区划分不过是初步

10、修订，招商运营后将根据实际情况进行调整。3 .招商方式：1 .项目工程招商发布会2、项目工程介绍洽谈会我去拜访您4、网络招商五、电话沟通6、面对面交流七、行业协会和政府部门八、各地商会八、具体招商细则：委托租赁的具体操作程序公司收集承租人信息(填写经营意向调查表)，承租人按经营行业划分的区域签订租赁合同，缴纳履约保证金和租金，明确室内装修完成时间、开业日。9 .招商定位原则a .引进的项目工程必须提高整体业务形象，提高人气，提高业主和经营者的投资自信心b .优先引进国内外知名商业布兰德。c .优先引进当地建材经营大规模入场10 .定价原则租金按门面销售价格的3.358%征收年租金(参照定价提案

11、)。一楼外铺： 405.64元/平米/年一楼内铺： 303.56元/平方米/年二楼店： 237.34元/平方米/年三楼店： 203.59元/平方米/年结合市场目前的出租行情提出出租价如下：一楼外敷： 350元/平方米/年一楼内铺： 260元/平方米/年二楼店： 190元/平方米/年三楼店： 150元/平方米/年在规定日期内，所有驻地经营者免除14个月的租金(包括2月的室内装修期间)，驻地经营者免除1年的物业费(详见房屋租赁合同)。十一、天颐乐天家居建材装饰城整体招商计划1、进行全市商业状态和招商、租赁市场调查和宣传(初步完成)。2、确定功能区分，确定招商平面图和面积(初步完成)。3 .确定本项

12、目工程招商形式和条件至2010.7.54 .制定具体招商项目明细7.10前(1)项目分类(2)作为营销对象的客户定位(三)招商区域场所；5 .制定各种招商项目工程租金费用、收益概预算，至编制租金表7.156 .制定宣传推广订划和招商文本详情(一)招商单位及办公用品截至7月5日；(2)物管的确定和到工商管理工作团队的干预7月30日为止(三)印刷宣传单、文件、价目表至7月20日(四)招商手册7月20日截止(五)租赁合同(初步完成)(六)物管文本至8月5日止；(七)截至商务管理文本八月五日(8)制定详细的广告创意、战略、诉求和执行、控制方案，截止到7月20日(九)在确定媒体及发布订正计划的7月25日

13、之前(十)在确定新闻媒体操作方案的7月30日之前；(十一)整体形象推进方案7月30日截止7 .从8月1日开始全面开展招商业务8 .全体像推进实施从8月1日开始9 .招商结束2010年10月30日10 .试运行及开业推进2010年12月28日11 .开业2011年1月1日十二、商业街整体招商订划时间完成招商率2010.8.30完成35%2010.9.30完成60%2010.10.30完成70%2010.11.1前承租商的入场装饰2010.12.30完成80%1、修订保障的完成目前，营销学线上积累了多个意向强烈的客户因为前期的长时间跟进，理解了租赁用户的意见和需求目前正在联系多个大型租赁用户进行一

14、盏茶的市场调查，了解项目工程周边商店的租赁情况和价格有专业的策划营销学工作团队，对蓬莱建材市场有一定的了解。十三、总体方案中的费用负担商业项目工程，特别是大型商业项目工程，招商势头尤为重要孙子兵法说：不战而屈人之兵，造势要依靠自各儿优势，重视宣传协同效应。运用各种媒体，以新闻消息软文宣传炒作为主，配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势。 在短时间内，使本项目工程成为烟台地辖区的热门事件，从而大大提高本公司项目工程的知名度。 这样做的好处如下1 .为了节省大量的广告费，好的选题和和好的文章，有些报纸的收费要比广告费低很多。2 .可以让营销对象业者更详细地知道我们的项目工程状况。 原媒体宣传分析显示，原媒体宣传形式比较单一，主要以硬广告为主，缺乏详细的分析介绍。 这种广告只流于形式，掠夺不能引起业者的注意和研究，广告性不强，不会引起读者的警惕和厌恶。 有新闻消息的软件和有主题的软件比较有新闻消息性，专业性，权威性，经常阅读。 我们能马上达成目的。3 .由于是专业的宣传，可以提高商业地产项目工程的等级，形成良好的品牌形象，对后续的开业经营有良好的打底子。招揽龙头企业进行宣传，应该采用报纸、行业新闻、专业杂志、网际网络媒体等多种宣传手段。 电视媒体主要以中小散户为对象。 目前，根据