高新写字楼商业分析

1、岳麓区概况,岳麓区经济指标：商业消费增加迅速,三年来人口保持快速增长； 三年来GDP增长率均达到或超过15%，GDP年均增长率较高； 社会消费品零售总额逐年稳定增加，增长率均超过17%，； 城镇居民人均可支配收入保持较快增长，三年平均增长率超过10.6%，表明城镇居民购买力逐步加强，居民生活相对富裕。,岳麓区商业现状,1、传统商圈以荣湾镇为龙头，商业体量6.5万，吸纳了全河西消费人群； 2、以湘腾为中心的市政府商圈，加上御院、永祺西京、郡原广场、金麓国际、西城龙庭等上也体量约13万，崛起为新的核心商业中心； 3、观沙岭商圈也已奥克斯、绿地、世贸.泊翠湾为代表开始崛起。,麓谷商业中心是未来大河西

2、商务大道东方红路的核心节点，将与雷锋湖片区、梅溪湖片区共同构筑长沙西客厅，成为城市西“客厅”。,项目商业能否成为麓谷新城商业中心？,河西当前商业分布格局：“三横三纵五商圈”，区域级商业中心为主，商业成熟度自东向西逐步衰减，发展势头猛；,观沙岭商圈：新兴区域级商圈，“府前经济圈”最早受益者，安居小区为主，档次低，正高密度开发；,银盆岭商圈：老城区生活商业中心，辐射范围小，商业发展前景受限。,溁湾镇商圈：市级商业中心，河西核心商圈，河西人口消费聚集区。,望城坡商圈：物流中心，专业建材、批发市场集中，流动人口、个体经商户为主力消费群，,大学城商圈：依托学校产品发展，满足教师、学生群体日常生活需求，商

3、圈规模小，消费局限性强。,河西当前商业分布格局：核心商业圈有待升级，其他商圈以各自为政为主，主要辐射区域内人口，整体水平偏低,关键词：在具备了一系列成功发展因素的机会下，可以预计2012-2014年五年将成为麓谷工业爆发机会点。,麓谷高新产业园经济发展阶段示意,430亿元,500亿元,产业园生产总值,时间：年,附：麓谷产业园发展关键因子分析,区域市场背景：麓谷经济发展趋势研判,住宅初期,住宅发展,住宅成熟,麓谷高新产业园区房地产发展走势图,住宅产生,典型 楼盘,加州阳光、 麓古E家人等,湘麓国际、麓谷 坐标、远大麓园,住宅发展,誉峰、麓谷 风情、远大麓园,住宅成熟,户型,居家型户型,实用型户型

4、,实用投资型户型,客户,居家自住,投资结合自住,麓谷园区房地产发展变化,430亿元,500亿元,经济发展线路,地产发展线路,住宅发展趋势分析： 房地产开发商对区域有不认可转变为逐步认可； 购买人群主力由少量的企业高层客户转变为企业较多数的中高层管理人员； 区域内产品类型逐步由实用居家户型转变为实用投资（短住）户型； 面积需求小化。,区域市场背景：麓谷住宅发展现状（住宅市场逐步成熟）,目前麓谷区域出现了已长沙软件园、麓谷坐标、橡树园等商务办公物业，但仍处于相对较低层次，纯写字楼物业比较稀少。,商务初期,商务发展,430亿元,500亿元,经济发展线路,地产发展线路,麓谷高新产业园区房地产发展走势图

5、,区域市场背景：区域商务状态（商务市场仍处发展期）,区域商务典型案例软件园,长沙软件园主要以信息技术产业为主，入园企业40余家，目前招租率达仅70%左右，吸引软件企业进驻的方式是政府强制入园规定、享受税收减免政策、较低的租金水平。,麓谷坐标主要以信息产业及服务行业为主，入驻企业17家，整体空置率较高；主要原因是毛坯房需要装修费用，租金水平相对较高，商务配套不齐全。,区域商务典型案例麓谷坐标,橡树园主要以先进制造及医药为主，厂房结合办公楼方式，入驻企业20多家，空置率较低；主要原因是能够解决中小型企业需要购地自建的约束。,区域商务典型案例橡树园,商务初期,商务发展,商务发展趋势分析： 商务空间满足麓谷产业园发展带来的配套需求，从而为区域商务型物业提供了发展机会。 服务型及中小软件企业将逐步成为发展热点； 目前区域内商务的租金承受及购买能力未体现，纯写字楼物业存在一定风险。,典型 楼盘,麓谷坐标、软件园,商务初期,麓谷中央、麓谷工业园,商务发展,发展态势,购地自建少量配套,写字楼办公,客户,园区大中型企业,服务型及中小软件企业,麓谷园区商务发展变化,430亿元,500亿元,经济发展线路,地产发展线路,麓谷高新产业园区房地产发展走势图,区域市场背景：麓谷商务现状（纯商务同质化严重、风险较大）,市场背景小结：,居住需求：区域内产品类型逐步由实用居家户型转变为