商场商业计划书

1、1.商业计划书，开发商：上海乐商投资管理有限公司管理公司：上海津官财产管理服务有限公司中介服务2。目录，第一章上海概述- 3。地理- -经济力量-8。经济实力- - 13。cepa的总体目标- 15。开发cepa将为上海带来的东西- 22 .第五章HK100留林点- 23。项目简介- - 31。交通和未来建设- 32。第六章项目管理管理理念- 33。HK100概念-战略- 38。宣传战略-现场调查结果分析-第9章展望- - 64。投资条件- 64。投资活动简介-长江三角洲最前沿、南林杭州湾、西部与富饶的江苏、浙江牙齿相邻，进入北界黄金水道长江牙齿海口，是世界第三大港口和中国最大港口。面积：东西

2、宽100千米，南北长120千米，市总面积7823.5平方千米，其中陆地面积6340.5平方公里。气候：北热带季风气候，四季分明，日照充足，降雨量丰富。气候温和湿润，春额短，冬季夏季长，年平均气温16左右。全年无霜期约为230天，年平均降雨量约为1200毫米。5 .人口构成，上海总人口1673.77万人，外来人口387.11万人，占上海常驻人口的18.63万人。牙齿中男女比例约为1.02:1，拥有专科以上文化程度的人口占6岁以上人口的比重为11.4%，高中文化人口也占23.9%，初中文化人口也占38.2%。收入分布：*3040岁年龄段的人占上海高收入群体的37，牙齿年龄段的人大多受过良好教育，充

3、满活力。*4050岁年龄段占上海高收入群体的3180，牙齿年龄段的人经验丰富，经济基础比较好，事业成功，收入高，稳定。* 2030岁的人占上海高收入群体的165，知识、技术新、年轻、开拓力丰富，很大一部分是IT行业的从业者。6 .交通运输，上海是中国的水，陆地，航空交通的枢纽。上海港是世界著名的十大港口之一，国内航运很发达，国际活动可达世界160多个国家和400多个港口。上海铁路有京、沪、杭两条干线连接全国铁路干线，每天有80多对列车往返全国各国。从上海到南京、杭州的沪港高速公路已经开通，长江三角洲之间的联系将更加方便和顺畅，上海和北京高速铁路也将开始建设。从上海虹桥国际机场出发的航空线路有3

4、00多条，民航年旅客运输量已达到1300万人。上海最大的航空港浦东国际机场于1999年投入运营，第一期工程客运吞吐量为2000万人，货物75万吨，便于国内外旅客出入。7 .第二章上海的红观经济，8 .经济增长，自1992年浦东开放以来，上海经济连续11年保持了两个数量级增长。2002年前实现市值国内生产总值5408.76亿韩元，达到5年来的最高点，比2001年增长了10.9%。随着上海经济的迅猛发展和成功加入WTO，到1999年底，上海累计批准外商投资项目日20456个，利用合同利用外资390.34亿美元，实际利用外资277.29亿美元，在上海投资的国家、地区达85个。未来5年上海国民经济保持

5、了持续健康的发展，国内生产总值年均增长率继续高于全国23个百分点，到2007年人均国内生产总值达到7500美元左右。9 .经济实力、社会生产力水平进一步提高，综合经济能力不断增强。1990年全市人均国内生产总值首次突破1万韩元，1996年跃上2万韩元台阶，1999年上升到3万韩元新台阶，2001年达到3万74万韩元。据当年汇率折算，市人均国内生产总值为4500美元，成为全国香港、澳大利亚、台湾地区以外各省级地区第一位，相当于世界中等收入国家水平。10 .财政收入与经济发展的良性互动，经济运行质量不断提高。2001年，全市财政收入1995.62亿韩元，同比增长13.9%。每年地方财政收入为620

6、.24亿韩元，同比增长了24.6%。其中增值税为111.95亿韩元，增长了19.7%。营业税为191.12亿韩元，增长了24.3%。个人所得税为78.44亿韩元，增加了30.2%。房产税为14.66亿韩元，增长了10.7%。年度地方财政支出为726.38亿韩元，同比增长16.6%。财政收入，11 .第10个5年计划预期指标，到2005年为止，以2002年价格计算的国内生产总值为7500亿韩元左右，年均增长911%。人均国内生产总值约54000元。到2005年为止，3，2，1产业结构的比例为55 :43.8 33601.2。到2005年，对外贸易进出口总额为850亿美元，其中出口额超过400亿美

7、元。到2005年，社会消费品零售总额为2500亿韩元，年均增长7.8%。到2005年，国际标准集装箱吞吐量为1000万箱，年均增长913%，到2005年为止，全社会研发(RD)经费支出占国内生产总值的2.22.5%，到2005年为止，国际网络普及率为50%左右。到2005年，城镇居民和农村居民家庭人均年可支配收入分别达到15000元和7100元。到2005年，新劳动力的平均教育年数为14年，高等教育总入学率约为55%。到2005年，城镇居民住宅的人均使用面积为18-20平方米，市区绿化范围为28-30%。12 .第三章消费经济合作伙伴关系内地与香港建立紧密经贸关系的准备，13 .CEPA的内容

8、是为了促进内地和香港特别行政区经济的共同繁荣和发展，创造持续低迷的香港。中央政府代表和香港代表于2003年六月二十九日在香港实现了内地和香港建立更紧密经济贸易关系的安排(Closer Economic Partnership Arrangement)，即CEPA。根据协议内容，从2004年1月1日开始，273种4000多种香港当地产品中，约有90%可以享受零关税进入国内市场，香港的制造商和商家也可以在内地设立单独零售公司。第二阶段是，最晚只要符合2006年1月1日原产地规则的所有香港产品，当地企业就可以申请零关税优惠。在香港和欧洲及美国经济继续低迷的时候，以香港数以千计的原始欧洲、美国及日本市

9、场为对象的中小制造商和商人希望借牙齿机会开拓内地市场，开拓事业的新世界。14 .详细信息请访问网站www . tid . gov . hk(2003 . 10 . 2)15 .请逐步减少或取消CEPA的总体目标、双方实际上对所有商品贸易的关税和非关税壁垒。逐步实现服务贸易自由化，减少或废除双方实际上所有的歧视性措施。促进贸易投资便利化。同时，在中小型企业合作方面，加强双方中小企业的信息交流，组织双方中小型企业交流和考察，共同探讨了支持中小型企业发展的战略和支持政策。并且在促进贸易投资方面加强贸易、投资方面的相互促进和共同国际商品、工程市场开拓方面的合作。16 .CEPA会给上海带来什么？CEP

10、A会给上海带来什么？CEPA会给上海带来什么？香港成衣、珠宝、手表、电子行业的上海市场营销力今年将明显加强。这些行业也是最近香港产品以零关税进入市场的主要受益者，如果今年第四季度上海商业销售机构以贸易协会的名义与香港建立稳定的业务关系，今年第一季度将在上海各大商业网上掀起香港优质名牌销售的热潮。(David assell，Northern Exposure(美国电视电视剧，Northern Exposure)，牙齿方面可以使上海商业提高产品营销等级，同时将长江三角洲地区内的高级消费者吸引到上海商品零售市场，使上海左右真正成为华东地区流行商品的发祥地。(威廉莎士比亚，温斯顿，商品名言) (威廉莎

11、士比亚，商品名言)香港金融机构，尤其是银行业，可以进一步加强对上海的投资税。香港服务业中具有国际水平的行业即将登陆上海，帮助进一步提高上海经济运行质量。香港资金介入上海文化领域的投资过程将加快。17 .要强调的是，实施已经在香港获得了广泛的赞誉，国际社会相信香港经济从年初开始将真正进入恢复状态。复苏的香港经济将对第一城市群的市场开发和运行有更大的兴趣和实力。第六个城市群长江三角洲地区是以上海为中心的16个城市，将在短时间内全面合作，打造世界关注的另一个世界城市群。美国东北部城市群、加拿大多伦多城市群、日本东京城市群、英国伦敦城市群、法国巴黎城市群后最具活力的世界第六大城市群。18 .第四章上海

12、零售业的发展趋势，19 .零售百货的演变过程，90年代以前，上海的零售百货都是百货商店，将有各种商品，但各种商品可供选择的不多。当时零售业还在计划经济模式下。也就是说，商场里有顾客的话，买什么都行，只是卖方市场。进入20世纪90年代，中国市场经济逐步开放，这种“锅端”现象开始瓦解，取而代之的是家乐福、农工商等一些大型卖场的入住。牙齿超市提供了多种商品、系统促销活动、开放式购物环境，将上海的零售带进了买方市场。时间进入21世纪，上海人不再满足于纯粹的物质消费，他们更加关注精神消费。他们对商品有个性化的要求。因此，上海的零售业又有了质的发展。主题性购物中心登场了。例如宜家、英乐、SPORT100、

13、牙齿商店都有自己经营的主题，购物中心的整体装饰和布局也有特色，成为上海零售业的先驱。(请参阅线路图表格)，20。卖场，主题性购物中心，家乐福，音乐购买等，宜家，国美，灵乐等，大众化，个性化(例如SPORT100)，百货店，21。上海人消费质量的提高，恩格尔系数首次下降40%，接近中等发达国家水平，成为上海市民富裕消费的重要标志。过去5年，上海国内生产总值年均增长10.4%，2002年人均国内生产总值达到4909美元。2002年城市家庭人均可支配收入达到13250元。也就是说，目前上海绝大多数家庭是三口之家，上海家庭的平均年可支配收入共可达4万元。城乡居民的生活总体上达到了比较宽裕的小康水平。2

14、007年，上海人均将达到7500美元。假设上海家庭人均可支配收入的增长略低于GDP的速度，到2007年，人均可支配收入也可能达到17732元，上海500万城市居民家庭的年可支配收入将再次上升。平均超过5万韩元。恩格尔系数：指食品支出金额在生活消费总支出金额中所占的比例。食品支出金额生活费总支出金额计算为100。一般来说，恩格尔系数越高，贫困程度越高。相反，恩格尔系数越低，意味着富裕度越高。22 .随着零售业市场的快速发展，2002年上海商业零售总额在全国继续领先，实际增幅连续8年保持了两个数量级快速增长的良好势头，取得了历史性突破。社会消费品零售总额突破2000亿元，达到2035亿2100万元，同比增长9.3%，保持了与市内国内生产总值同步增长的良好势头。第一产业：产业第二产业：农业第三产业：产业农业以外的产业，第三产业比重的增加代表了国家