资产全生命周期管理信息化建设立项报告

1、信息化建设立项报告,战略流程中心,2017.2,背景研究,现状分析,范围与交付物,目录一,目录二,目录三,目 录,计划与预算,目录四,四步战略提出 “增量开发” 转向“综合运营”，运营的核心要素是资产，如商业、会所、写字楼等； 为实现战略目标，远洋商业和远洋服务须进一步提升总资产规模、收入规模，势必增加资产管理的规模；,集团四步战略的要求,注：以上摘自远洋集团第四步发展战略规划报告p7和p42。,注：以上摘自2016战略执行回顾p20。,截止2016年9月，住宅类项目留存资源总面积约111.4万平米； 资产管理项目要求“对各类留存资产进行专业运营，提升项目的经营收益与运营效率”。,集团经营现状

2、和经营诉求,注：数据来源为资产管理基础工作盘点数据，截止2016年9月,注：内容摘自留存资产管理项目立项报告,随着多元业务发展，资产运营问题凸显,经营资产池,资产获取,资产退出,购买人 / 企业,商家,招商管理 签约租赁,运营管理,多元业务的发展，必然导致资产种类多样化；业务规模提升，资产数量规模化；再加上低效资产的堆积，如果不加以管理，如资产的总量、经营状态等将无法识别和跟踪； 资产管理的目的是盈利、多少资产、怎么运营，才能完成战略目标。规模越大，管理难度也越大； 无论是从战略还是经营角度看，都有必要加强资产运营能力，使资产信息透明，提升资产运作的收益和效率，加强运营与战略之间的关联；,经营

3、主体,目 录,背景研究,现状分析,范围与交付物,目录一,目录二,目录三,计划与预算,目录四,对标分析-商业,信息化已成为支持不动产业务提升资产运营能力、盈利能力的主要举措； 万达商业，已实现招商、运营、全面预算、物管等多系统覆盖；,173 座万达广场,101 家酒店,2831 万平米,注：数据截止2016-12-12,对标分析-写字楼,信息化已成为支持不动产业务提升资产运营能力、盈利能力的主要举措； 中海商业，已实现招商、租赁、运营多系统覆盖；,20 座商务写字楼,150 万平米运营面积,500 万平米待开发,注：数据截止2016-12,对标分析-客户服务业,信息化已成为支持客户服务业提升资产

4、运营能力、盈利能力的主要举措； 彩生活，已实现项目拓展、招商、运营、商户服务多系统覆盖；,180 个城市,2236 个服务项目,36010 万平米,注：数据截止到2016-06-30,商业事业部业务和信息化现状,信息化现状,业务现状,资产相关的商业模式主要有3个、分别是社区集中商业、综合体开发持有和综合体运营； 信息化仅覆盖了设计施工、租赁签约和运营的部分内容；,项目获取,定位策划,规划招商,设计施工,租赁签约,商业运营,物业服务,资产退出,社区集中 商业,综合体 开发持有,综合体 运营,资产获取,资产退出,项目获取,定位策划,规划招商,设计施工,租赁签约,商业运营,物业服务,资产退出,规划招

5、商,租赁签约,运营管理,海鸥ii,非海鸥ii,写字楼事业部业务和信息化现状,信息化现状,业务现状,写字楼 运营,联合办公,城市更新,资产相关的商业模式主要有3个、分别是写字楼运营、联合办公、城市更新； 信息化仅覆盖了设计施工、租赁签约业务，同时，思源系统也在推广中；,项目获取,定位策划,规划招商,设计施工,租赁签约,运营,物业服务,资产退出,资产获取,产品设计,策划推广,改造实施,租赁签约,运营服务,增值服务,资产退出,资产获取,定位策划,招租,改造实施,租赁签约,运营,物业服务,资产退出,海鸥ii,非海鸥ii,客户服务业事业部业务和信息化现状,资产相关的商业模式主要有5个、分别是社区底商运营

6、、服务式公寓、养老运营、车场/会所运营； 信息化仅覆盖了养老运营；,信息化现状,业务现状,社区底商 运营,服务式公寓,养老运营,资产获取,规划招商,自营管理,运营管理,资产退出,资产获取,策划招租,装修装饰,租赁签约,运营服务,资产退出,项目获取,产品设计,项目实施,策划推广,租赁签约,客户服务,运营管理,资产退出,海鸥ii,非海鸥ii,资产获取,招商管理,装修改造,运营管理,资产退出,车场/会所 运营,问题识别,内部，资产全生命周期管理在三个事业部均未实现全覆盖； 外部，对标企业的信息化程度更高，覆盖的业务更全面；,现状观察,问题分析,业务访谈,商业-资产的运营情况需要更好地整合和提取，以提

7、高运营能力； 写字楼-资产的测算和估值工作需要加强；从战略到租赁管理，分解和监控执行是痛点； 客户服务-资产及其经营情况没有足够的精力、有效的手段管理清楚；,信息不透明，如资产所在项目、物业类型、面积、租售状态模糊分散； 工具不高效，如资产获取测算、资产估值和租赁的联动关系难以获取； 管理缺标准，如客户服务业签署租赁合同缺少标准和工具；,目 录,背景研究,现状分析,范围与交付物,目录一,目录二,目录三,计划与预算,目录四,项目目标,解决3个问题,信息不透明,工具不高效,管理缺标准,建立资产全生命周期管理 （获取、招商、运营、退出）,资产定义：凡远洋拥有产权或经营权的实物资源，都纳入远洋资产管理

8、的范围，如集中商业、住宅、办公、车位、会所等； 流程范围：4个通用主线流程，能够实现资产的全生命周期管理，包括：资产获取、招商管理、运营管理、资产退出；,项目范围,集中商业,住宅,社区底商,车位,会所,办公,物业类型,阶段和方法,现状观察/用户访谈 vca soa sipoc va,流程八个文件夹 人依附于事 sipoc epc 原型法,togaf v9架构 数据库设计标准,togaf v9架构 编码规范 压力测试 uat,培训视频、文档 推广启动会 raci,运维标准,项目可以拆分为6个阶段来推进，每个阶段都有方法和可参照的标准规范；,交付成果 | 流程,资产信息收集 可行性分析 投资决策

9、资产获取实施,编制招商需求 品牌落位 签署招商合作协议 装饰装修,租赁合同订立 租赁合同执行 租赁合同变更 物管数据录入,退出方案试算 资产退出决策 资产退出实施,以事为中心，适用于资产全生命周期管理的流程；,立项申请,会前准备 发表会议意见 编制会议纪要 发布纪要 归资料库,立项会议,风控申请,y,n,填写资产信息 上传附件 会签 审批,风控会议,选择资产 修订资产信息 审批 （自动传阅） 各模块上传尽调报告 风控资质审核,会前准备 发表会议意见 编制会议纪要 发布纪要 归资料库,投决申请,选择资产 完善资产信息 上传风险审查报告 投决资质审核,y,n,投决会议,会前准备 发表会议意见 编制

10、会议纪要 发布纪要 归资料库,n,y,招、营、退,以项目为核心 批量订立 范本可选 灵活添加,不同版本线上可比较 各合同经办人明确,合同订立申请,审批,资产获取合同订立,批量审批,合同盖章,确认生效,投资决策,合同文本修订,示例,示例,交付成果 | 查询,以资产为管理对象，实时获取资产数量、状态、属性多个维度的信息；,经营资产池,资产分布-物业类型,资产经营-现金流,资产签约租赁明细,资产分布-留存年限,资产池（内部）,目 录,背景研究,现状分析,范围与交付物,目录一,目录二,目录三,计划与预算,目录四,实施计划,召开启动会,完成管理假设,完成流程及原型,上线,培训和推广 启动数据导入,召开启动会,完成管理假设,完成流程及原型,上线,培训和推广 启动数据导入,资产获取,资产退出,招商管理,运营管理,整体拆分为2个子项目，需求和