土地使用权划拨与出让.ppt

1、土地法学、法学部教育课程、第六章土地使用权的分配与转让、第二节土地使用权出让、本节主要内容： 1、土地使用权出让与分配的区别、3、土地使用权出让的程序、4、土地使用权出让方式、5、无法土地使用权出让的东西，如何获得？ 根据城市房地产管理法第七条的规定，所谓土地使用权出让，是国家在一定年限内将国有土地使用权(以下简称土地使用权)转让给土地利用，土地利用为国家支付土地使用权出让金的行为。 一、土地使用权出让、(一)概念、土地管理法第八条规定：城市市区土地归国家所有。 但是，国家不是完全占有和利用土地，而是实现了使用权和所有权的分离。 创办财产权；(2)1)理解转让是转让使用权的行为，不影响或变更国

2、家的土地所有权。 出了两人的单一性和受让人的广泛性，在土地使用权出让法律关系中，一方当事人是土地所有者，即国家，国家授权地方人民政府的属地管理部门代表，可以称为转让者，特定的一方是土地利用者，国内外的公司、企业经济组织和个人，可以称为受让人。 不特定、3转让是土地使用权转让的特殊方式，宪法(10.4 )和土地管理法(2.4 )的土地使用权转让行为统称为“转让”。 但转让和转让是同一使用权转让的方式，分别是国家垄断土地一级市场的法律反映和土地二级市场产生的法律行为和法律关系。 (3)特点，1 .根据期限性转让条例第12条，土地使用权转让最高年限由以下用途规定：居住用地70年工业用地50年教育、科

3、技、文化、卫生、体育用地50年商业旅行娱乐用地40年综合或其他用地50年。土地管理法第五十五条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的单位，先缴纳土地使用权转让金等土地有偿使用费用和其他费用，再使用土地。 2 .有偿性、与土地使用权分配的明确区别、3 .行使权利的相对任意性、4 .本质是民事法律行为、二、土地使用权出让与分配的区别、民事行为行政行为、有偿、有效期限无偿、无限期、相对任意处分流程的限制、两种不同的取得方式的基本内容：位置、面积、用途、年限、转让方式等。编制土地使用权出让合同(草约)，向有审批权限的上级人民政府地政部门预报： (二)审批，1 .审批权限，原规定：耕地1000亩

4、以上，其他土地2000亩以上，国务院批准耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由县级人民政府批准。土地管理法(第四十五条)、征地批准权限如下：基本农田以外的耕地超过35公顷，国务院批准其他土地超过70公顷，基本农田以外的耕地小于35公顷，其他土地小于70公顷的，由省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院2、正式申报书，根据编制的方案和有关部门的审查资料，(3)由组织实施，方案经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府对属地管理部门的组织实施。 受让人与受让人签订受让人合同，60天内支付转让金，然后办理登记，领取国有土地使用证。(四)备案，东方(集团)公司总部从家电行业利润滑坡考虑，为提高利润，解

5、决企业下岗职工安置问题，公司将位于王城东街60号的国有修订土地(批准用途为仓库用地) 14000平方米改为经营用地，于2001年6月正式开工“金碧辉” 四、土地使用权出让方式、转让和转让条例第十三条、不动产管理法第十二条规定：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协商的方式。 转让方式：国有土地的财产权代表采用一定的形式和程序向土地利用确认国有土地使用权。 (1)协议是指土地使用权的意图受让人直接向受让人的土地所有者提出有偿使用土地的请求，受让人和意图受让人在不涉及第三方的情况下，通过协议转让土地使用权的协议方式。 政府或政府委托属地管理部门进行选择，(2)招标是指：在规定期限内，符合招标条

6、件的单位或者个人，以书面招标形式招标某一区域土地使用权，由投标者有选择地确定土地利用者的出让方式。 (3)拍卖是在土地使用权转让人指定的时间、地点，利用公开场所，就转让的土地使用权进行公开竞争，按照“得到价格高的人”的原则，确定土地使用权转让人的方式。 (四)挂号费，实例：2005年8月25日，哈药集团千手法房地产开发公司以7400万元的价格竞购友谊路505号区5038.7m2土地，平均地价为14500元/m2，建立了哈注音字市土地限制价格。 10800元/m2 (2003年)、11700元/m2 (2004年)、“超白金”部门！ 咦！ 其他城市的土地使用权拍卖价更高！ 亚麻跌！ 亚麻跌！ 五

7、、土地使用权出让合同、土地使用权出让人与土地使用权出让人就土地使用权出让关系达成的明确相互之间权利义务关系的协议。 (1)概念、国家、(2)兼具特征、1民事合同和行政合同的双重属性，2 .转让合同目标的特殊性，3 .严格的要求式合同，(3)遵守所签订的原则1国家法律、法律规范和政策2，符合土地利用的总体规划和城市规划要求3，坚持平等2转让的土地的位置，从邻里间， 面积等自然情况3土地的使用期限，即转让期限4转让金的金额和支付方式5土地利用规则6违约责任7双方认为应当约定的其他方式8纠纷的解决方法9签订的场所、日期、(5)当事人的权利义务、转让人的权利：继续享受土地所有权监督检查权的土地使用权依法解除合同、转让人的义务：保证提供合同约定土地使用权的必要萨通讯端口的受让人权利不干扰作用。受让人权利：合同期满后可以继续，合同再签订，作为民事合同双方的权利义务对等。 特