宁德市金港名都推广策略.ppt

1、第一，分析市场情况，2006年宁德市房地产市场回顾，全市房地产开发投资持续增长。销售市场仍然旺盛，竣工面积减少销售面积，供求关系基本平衡。库存土地开发的进展有些慢，但容积率有所提高。住房供应结构基本合理。地板地价上涨，房价迅速上涨。金融部门对房地产业的信贷支持增加了。房地产业的发展适应当地经济和社会的发展，与相关产业相协调。2006年，房地产业以地方税和财政证书税3.34亿韩元，占地方财政收入15.7亿4的21.22%。其中房地产业占地方税2.24亿韩元，占税收总额11.17亿韩元的20.05%，与去年动机相比增加了8441万韩元，增长了47.4%。财政契税为1.1亿韩元，占同级财政收入15.

2、74亿韩元的7.0%，同比增加了2512万韩元，增加了29.70%，房地产的投资和消费有力地促进了英德市国民经济的发展。受“国育组”的影响，部分项目提前开工，部分建设项目、未批准的建设项目暂停等待现象。从新开工面积构成看，住宅开发仍然是房地产开发的主要旋律，占79.33%，写字楼和商业住宅继续下降，符合目前宁德房地产市场的需求情况。房地产市场供求总量及比较情况下，整体批准的商品房面积71.72万平方米，同比增加4.85万平方米，增长7.25%，其中商品住宅批准预售面积63.83万平方米，同比增加2.7万平方米，增长4.42%；商品房销售面积84.84万平方米，同比减少19.26万平方米，减少1

3、8.5%，其中商品房销售面积76.98万平方米，同比减少18.79万平方米，减少19.62%。储藏室交易面积为116.41万平方米，同比增长36.79万平方米，增长46.21%。土地收购面积为78.76万平方米，同比增长19.73%。全市商品住房供求关系基本合理，要求略大于供应。商品住宅购买层发生变化，消费主体逐渐被原来工薪阶层逐步进入乡镇的人和在外地做生意的高收入阶层和部分购房投资者所取代。商品房空置面积为5.49万平方米，同比下降13.34万平方米，下降70.88%。这表明市场销售需求相对旺盛，进一步促进了房地产市场的健康发展。以永德市为例，全年批准商品房28件，38.770万平方米，其中

4、商品住宅34.7100万平方米，批准商品房总量的89.52%，商业用房3.670万平方米，占商品房总量的9.47%。商品住宅供应结构要进一步调整和优化。从供应结构上看，商品住宅开发市场绝对占据主流，商业住宅市场份额明显下降。以销售型为例，套装面积为100-120平方米和120-144平方米面积的商品住宅分别占20%和40%，成为最畅销的旗舰型。但是，套餐面积在90平方米以下的只有10%，套餐面积为144-180平方米的商品住宅批准预售面积约为4.22万平方米，销售面积仅为2.9万平方米，表明要进一步优化大户型的供应结构。2006年末全市商品住宅平均价钱2200元/平方米，上半年增加350元/平

5、方米，增长18.92%，延安县市涨幅更大。例如，英德市丰家院年初开盘平均价格为2100韩元/m2，年末开盘平均价格为2500韩元/m2，从2007年上半年开始，宁德房价上涨速度进一步加快，东坡新区代表项目金伊兰湾、高层平均价格突破了4000韩元/M2。房价上涨较快，导致房价上涨的原因： 1)土地供应相对减少，库存土地开发缓慢，新交易的土地购买费用增加。2)商品住宅开发小区配套设施的完善和政府相关部门的规制管理、高层住宅数量的增加、开发费用也增加了。3)随着城市化进程的加快，大量人口进城、投资购房等因素的影响也提高了房价。买房子的人往往起到不买高的或低的心的作用。5)短期内竞争不足，开发企业想提

6、高房价。据金融部门加强对房地产业的信贷支持，据金融部门透露，2006年全市房地产开发贷款余额为9.1亿韩元，比去年同期增加了2.44亿韩元，其中住房开发贷款余额为7.34亿韩元，比去年同期增加了2.44亿韩元。从以上数据可以看出，银杏贷款支持住房购买作用显着，刺激市场的供需，受商品房新开工面积增加的影响，房地产投资资金中的自筹资金也相应提高，受宏观政策的影响，金融部门将减少房地产开发贷款，开发企业资金主要取决于企业的自助。市场现状分析摘要，近几个月宁德市场商品住宅销售势头良好，涨幅快。房地产销售面积略大于批准的预售面积，空置率明显下降，很好地显示了英德市房地产市场供求的基本平衡，供应量略大。商

7、品住宅正在向供给结构的基本合理化发展，新开工面积的83.95%是住宅，办公住宅和商品房开发量的比例比较小，这与我市目前市场以住宅需求为主是一致的。以宁德市内为例，从销售号型情况来看，套装面积达100-120m2和120-144m2的商品住宅分别占近20%和40%，成为最畅销的旗舰户型。目前商品住宅旧城经营性房地产开发地供应紧张，供应节奏不平衡，房屋拆迁难度加大，土地供应不足问题进一步深化。2007年取得施工许可证，计划案已获批准，但未获得施工许可，计划案已申报但未批准的项目将为60万至90万m2，这些项目将全部投入建设，预计比2006年增长8%以上。英德市商业用房空着，住房入住率低的话，会变得

8、更大。近年来，东桥民新区的集中开发，配套设施方面不完善，新旧商业氛围不成熟，山区县买房者、买房者不断增加，永德市商品房空置率和住房入住率进一步提高。目前宁德市区房地产概况：可销售房地产：6个(大部分集中在东教区)华富、户部、户部、户部、省、郡、流动湖、天安郡站、兰万人、杨洁京、天河、湖亭、东教区强势房地产品牌的包围下，本案如何突破？2.本案所处地区的劣势对本案有何影响？3.项目的整体平均价格有多合适，采用什么价钱策略？如何避免同质化竞争，形成项目特色和个性？要解决项目面临的这些问题，应定位项目，包括开发整个市场定位、基于目标客户的市场定位、产品市场定位、图像市场定位、价钱市场定位和竞争战略。3

9、，项目SWOT分析，优点：1)500英亩的社区规模优势，社区支持功能2)景观模型领域更好，具有特定的市场魅力。3)由于球位不同，与同城市其他项目相比，本案具有价钱优势。缺点：1)位于郊区，交通很不方便。2)建设地区、公路状况差；入住率低，人气弱。人少，本案难以吸引一定规模的社区商业。5)居住房地产不标准化，区域社会管理普遍。机会：1)目前，英德的房价迅速上涨，整个房地产市场的销售趋势良好。2)对面的巴士车站即将完工，这会给本案带来更多的人气和商业机会。3)海滨路(海滨路)通往东教区的大道开通后，更接近新城，人气更高。威胁：1)东教区强势房地产牌子天安等下属项目，市场知名度高，被归为本案客群。2

10、)下半年宁德商品住宅放量大，市场销售仍有压力。4，项目运营事故，1先“潜力”，然后“诗”:根据市场需求挖掘消费潜力。引导消费思维，改变消费理念。事先做了“三”，后期做了“诗”，用“三”铺了“诗”和“诗”。，2套前导，加强买方信心，硬件套前导，如(1)改善社区景观模板区域重建，(2)组建社区公共汽车组，便于业主旅行，为买方提供自信的前景和积累。可以利用车身做流动广告，还可以进行项目展示。(3)在闹市区设立小型接待中心。安排12名现场招待，一名为项目小型展厅，另一名为区域巴士终点站及市区起点。利用网站优势，除了皮卡业主外，还可以在目标顾客现场看到房间，引导销售。柔软的手是销售、推广、服务，硬手是工

11、程的质量和工程形象。用强硬的双手同时树立和解决项目发展的“高姿态”。3、区域媒体单一，传统报纸媒体角色薄弱。以销售现场活动及市中心宣传活动为主，销售道具最好以户外、DM、销售现场展示为主。4目标客户群的市场定位牙齿项目的主流消费群由4组A型：投资者组成。b型：公务员等工薪阶层。c型：乡镇城市职员。d型：在外面做生意的高收入层。5，销售价钱战略开盘，移动战略，价钱优势吸引市场关注；通过项目的逐步改进，逐步提高价格。6、2期产品单独宣传，明确处理1期产品，园林比较差，2期园林景观比较好，2期产品建议单独推广，明确处理。5，项目全体市场定位，1，项目属性：宁德大型高贵的亲景社区景观社区大碟子体现了本

12、项目的园林特色。因为市中心地面板块基本上传达了“富贵”的概念，暂时没有宣传“景观生态”的概念。本项目带头营造市中心罕见的生态环境，以差异化竞争优势吸引市场。2，市场形象市场定位：质量栖息地生活领土强调此事件的综合属性，是一个适合居住的质量社区。3，产品等级市场定位：支持地区社会，完善低成本价钱实用型产品，根据项目目标客户群的定位，从产品等级定位到中级精品大厦，不与牌子高竞争，以产品为基础打动客户，开拓市场，在建筑风格、古道处理、弧形设计、园林景观等方面满足目标客户的需要。4，分裂提案：野郡，美国站金道儿郡金道儿郡金港名都岛站，(1)质量明宅精英庄园主推：“质量明宅”是产品的基本定位，“精英庄园

13、”满足目标客群的心理定位。牙齿精英是指本案的所有成年消费者。5，主宣传语，(2)心情舒畅的花园主推：强调适合居住、温暖、舒适景观的大社区的故乡。6，整体营销营销理念，1，质量生境(模型景观郑源开放，第一期中庭景观区改造)，宁德第一个社区巴士(业主专车)，激活项目整体形象2，作为市场攻击点的市场中低价价钱；考场时机评价2007年十月初的原因：1，利用国庆节时机，人力流量大的特点引起了市场的关注。2、为项目前市场预热工作预约2个月。3.销售现场装修完成，销售材料准备就绪，具有良好的项目形象展示。，准备进入市场的5个“1”工程室外展示(广告牌)销售中心准备卖方材料(DM，弧形1页)广场展示区(销售中

14、心前的广场包装)社区入口图像展示墙，7，营销促销阶段，第1阶段：蓄水期(2007年八月)活动细则：1，预约号1，10位顾客，享受购房，提供4888韩元儿童教育基金。2、第1120号预订客户，享受购房，赠送儿童教育基金3888元。3、第2130号预订客户，享受购房，赠送2888元儿童教育基金。(B)VIP VIP卡增值计划(暂定)高层促销为主1，订阅卡命名禁港名称均相当于VIP增值卡2，青衣金20000韩元3，订阅卡打折3.1，首先预约的单位3.2，订阅卡相当于储存卡。从预约加入卡当天开始，每天计算88元的附加值，截止到开张日。卡购买得越快，折扣就越多。4.订阅卡发行时间： (待定)，5，订阅卡

15、使用细则：5.1，“禁港名也VIP”持有人在加入活动中享有优先加入权，可以根据卡号确定优先加入顺序。5.2、各“金港明均VIP”号只能享受1单位的房地产折扣，相当于一张打折储存卡，每天增加88元，直到开放日截止，结果金额在正式签订购买合同时直接从购买贷款中扣除。持卡人不进行实际购房行为的话，牙齿增值金额将自动全部取消。5.3、“金恒明”圣心金人民币20，000元(暂定)，持卡人进行实际购买行为时，牙齿圣心金将直接从购买额中扣除。持卡人最终如果不进行实际购买行为，开发者将全额退款。5.4，“金抗名VIP”是实名制。也就是说，只有持卡人本人(收据证明的签名人)在购买金港明道房地产时享有优惠权，牙齿

16、卡不可转让，不得改名。，具体工作：宏观环境分析区域市场分析房地产市场调查区域房地产市场调查项目分析宗地分析项目周边环境分析交通状况分析，项目整体规划思路核心价值图像专题市场定位营销战略项目的SWOT分析项目开发定位项目目标客户定位目标客户说明， 项目VIS的设计项目分钟名徽标和相关要素设计项目市场定位和宣传语户外广告设计户外广告选择点建筑设计折叠设计、弧形单页设计纸杯设计名片设计套件设计胸卡设计海报设计宣传海报设计宣传礼品设计、销售部背景墙设计销售部内部装修建议销售部外部景观为工地围墙包装设计销售部外部罗马机精神堡垒设计、关系营销宣传活动规划项目宣传会相关培训价格定位和战略推进策略。 广告市场分析房地产广告分析广告战略目标项目分析和广告市场定位广告创意表达广告战略广告阶段战略媒体战略