2013年5月上海德普置地宝山商办项目定位报告.ppt

1、,德普置地宝山商办项目定位报告,二零一三年五月,前 言,本次报告主要是对于项目的整体定位及开发选择做出建议，具体内容包括：,第一章 项目及市场研究,第二章 项目整体定位,第三章 项目功能构想,1.1 项目理解,1.2 区域现状,1.3 市场现状,第一章 项目及市场研究,1.4 项目功能定位,项目建筑现状主要以3-6层仓库、办公建筑为主,项目现状：整体分为二大区域 1、租赁给九百的喜洋洋折扣广场，部分初级商业配套，酒店； 2、租赁给医药、食品、木材加工等企业的仓库物流集散地； ，拥有上海绝对量最大的优质客源,1.1 项目理解整体建筑现状,A,B,酒店,商业街,三号路以北区域整体租赁给九百经营 1

2、、A栋楼单层约4500平米，共3层，1层经营（2、3层作为居住、办公、存货），划分120个店面，租金约3.54.5元/平米每天； B栋楼基本相同（中庭挑空），划分330个店面，租金约34 元/平米每天； 2、商业街约20个店面左右，对外租金约4.5元/平米，主要为低端餐饮、超市等基础商业生活配套，苏州面馆、味多美、全佳便利店、拉面、服饰零售店； 3、酒店为俊朋宾馆158酒店式公寓，500-1200元/月每间，租客主要为区域类的经营者；,九百租用部分经营层次较低，但也形成了市场口碑度,1.1 项目理解目前经营情况,目前经营现状,理货棚,集装箱场地,集装箱场地,冷藏库,冷藏库,制冷车间 动力部,仓

3、库,仓库,汽车修理厂,办公楼,三号路以南区域外围场地、临时建筑： 主要作为集装箱堆放、汽修厂、海关检疫设施。,外场地租赁于部分木业、汽修厂等,1.1 项目理解目前经营情况,普库 存储费：0.4元-1元/天； 进出仓资格费：5元-10元/吨； 卸妆力资格费：5元-10元/吨； 冷库 包仓费：2.6-3.3元/吨天； 进出仓处置费：28-40元/吨；,仓库区：目前主要租赁给部分企业商家作为仓库之用,入驻企业：上海烟草集团黄浦腌菜糖酒有限公司、上海爱司凯孚轴承寄售站、川上国际、四川科伦、上海纯伟贸易有限公司司、声达木业,仓库主要用于医药、食品、器械等企业的中转仓储,1.1 项目理解目前经营情况,经营

4、价值不高,物业利用率不高,地块及项目价值未有最大化利用,商业形象不突出,经营主要业态为批发市场、基础生活配套，企业仓储用房，整体经营价值不高,物业基本使用了1F，2F以上利用率基本为零，物业使用价值未有最大的利用,整体商业形象较低端，体现不了项目本身的市场形象,1.1 项目理解项目现状总结分析,区域规划,五分区即中心城、新城、产业区、长兴、横沙两岛。,产业区,宝山新城 （优先发展）,上海中心城区 宝山组成部分,项目所属区域为中心城区建设，但无核心规划,由宝山外环线以南的集中城市化地区组成，是上海中心城区的组成部分。主要形成上海大学地区组团、张庙地区团及沿江发展组团，以完善城市功能，改善居住条件

5、，提升生活质量为规划目标。坚持“四增二减”的原则，即增加绿化、增加公共空间、增加就业岗位、增加公共配套，减少建筑容量、减轻历史负担，形成与市中心城相匹配的现代化城区；,1.2 区域现状区域整体规划,项目位于五角场、大柏树、江湾、宝山万达等几大板块的共同辐射区域，直线距离均在3,5公里范围内。,几大板块的共同辐射区，但未有形成聚合效应,1.2 区域现状项目地理位置,地块交通条件极为便利。目前火车轨道，紧贴高架是最大障碍,3号线地铁 公交枢纽： 132路-淞南四川北路商圈 302路-宝山区-上海火车站 713路-淞南鞍山新村 751路-淞南-海伦路 51路-宝山区四川北路商圈 52路-宝山区四川北

6、路商圈 116路-吴淞区域大柏树商圈 952路-宝杨码头人民广场 552路-共富新村-大柏树商圈 逸仙路高架入口： 距离项目约100米,1.2 区域现状项目周边现状,高境1村,高境2村,逸仙华庭,高境新苑,逸仙小区,美岸栖庭,吉浦小区,同济北苑,三花现代城,项目周边居住较为集中，人口较密集高,项目1.5公里范围内，汇聚15个集中居住社区，居住人口密度较高。 周边新建住宅约25000-28000元/平米,四季绿城,象屿郦庭,三门路居住区,1.2 区域现状人口氛围,商业形态发展不高，以大超市导入商业人流为主,主要商业集中于三门路吉浦路（乐购），殷高西路（沃尔玛、易初莲花）。,长江国际商贸城,景瑞生

7、活广场,高境社区生活中心,乐购,易初莲花,1.3 市场现状商业现状,高境大型社区商业中心为宝山建设社区商业中心之一,宝山商业规划形成“2442” ，分别形成： 两个区域性商业中心（牡丹江路为轴心的淞宝区域性商业中心、大华区域性商业中心）; 四个大型社区商业中心（庙行通河大型社区商业中心、高境大型社区商业中心、西城区（北上海商业广场）大型社区商业中心、顾村大型社区商业中心）; 若干个社区商业中心（祁连上大社区商业中心、淞南社区商业中心、海滨吴淞社区商业中心、月浦社区商业中心）; 培育两个特色商业区域（罗店中心镇“一镇两貌”商旅文结合的特色商业区域、宝山三林特色商业区域）;,高境大型社区商业中心

8、由殷高西路商业街，殷高西路南、江杨南路节点景瑞天际城商业项目建筑面积117000平方米）、殷高西路北长江国际商贸中心（建筑面积53300平方米），以及吉浦路、三门路节点乐购（建筑面积18000平方米）大型超市等两部分，加上零散沿街商业，总商业面积达30万平米。,1.3 市场现状商业现状,殷高西路商业相对集中，但商业的经营有待提升,景瑞生活广场,占地面积：42866平方米 建筑面积：118000平方米 容积率：2.76 绿化率：25.40% 物业费：8.00元/平方米月 开发商：景瑞物业,主力商家沃尔玛、麦当劳、苏宁,写字楼,主力店,商业街区,好百年家具城,景瑞生活广场,长江国际商贸,高境社区中

9、心,殷高西路,逸仙路,殷高西路站,易初莲花,1.3 市场现状重点商业项目现状,主力商家经营情况良好，沃尔玛带动作用较为明显，商业街沿街面已基本开业，内街空置率较高,商业街区整体开业率在45%左右，沿街商铺基本开店，以日常餐饮、足浴、网吧、会所等生活配套为主。,1.3 市场现状重点商业项目现状,1.3 市场现状重点商业项目现状,长江国际商贸城，5万5千平米，定位于“城市奥特特拉斯”，目前处于停业状态，分析来看，早期分割散铺销售，加之统一经营不善，导致目前经营难以为继。,高境社区中心,社区小型商业中心，约4000平米，以华联超市带动，周边零散沿街商铺配合，主要满足两个新村居民基本日常消费，以30-

10、60平小铺为主。,社区型沿街店面是区域周边主要的商业形态,1.3 市场现状重点商业项目现状,乐购,三门路,吉浦路,以18000平米的乐购带动，周边沿街形成社区型商业区域，服务吉浦路周边的住宅社区,超市导入对于区域原居民的吸引力较大,1.3 市场现状重点商业项目现状,办公物业带有明显的区域特征，以仓储物流商贸企业为主,仓储物流,仓储物流,仓储物流,仓储物流,仓储物流是高境地区早期发展的主要产业，区域周边的办公企业相应为此类产业,1.3 市场现状办公市场现状,人口及商业现状,周边目前有景瑞尚中心，高景国际等部分写字楼，主要为仓储物流的中小型商贸企业（钢贸、医药、食品）为主,租金约2-3元/平米每天

11、,办公物业带有明显的区域特征，以仓储物流商贸企业为主,1.3 市场现状办公市场现状,老居民居住 氛围浓厚,商业发展以 社区商业为主,办公以仓储物流企业为主办公层次较低,项目区域为高密度的居住区，主要为原有高境村进城居民，新上海人为主,商业发展目前较为欠缺，无大型中心商业出现，社区型商业较多，主要以居民日常生活配套为主，超市吸引度较高,仓储物流作为高境传统产业贯穿整个区域改造,板块区域仍处于以居住为主的 “旧改新”的阶段中,项目区域总结,1.4 项目功能定位区域存在的问题,问题之一,村改城的基础导致了板块整体居民消费能力有限，商业形态以发展中的社区商业为主,问题之二,“仓储物流区”的整体形象根深

12、蒂固，使得在中环同类比区域市场形象较弱，导致住宅、商业等价值有限,问题之三,宝山区政府对于宝山新城的优先级发展，也使得板块区域的发展相对仍旧缓慢 无大型重点规划进展。,商业承载能力有限,1.4 项目功能定位项目定位基础分析,交通,3号线地铁站，近10条公交枢纽中心、距高架路口约100米,产品,老是仓库建筑，多层建筑为主，外场区域大,区域,市中心组成部分，历史原因使得住宅、商业价值处于洼地,地段,中环区域附近，高架沿线,具备良好的 办公物业硬件条件,1.4 项目功能定位项目定位基础分析,产业一,原有仓储物流行业汇聚了一批商贸企业，大柏树等区域的租金日益高企也呈现了部分办公企业的外延,产业三,宝山

13、区政府对于创意高境的产业规划,产业二,项目距同济大学、复旦等大学不足3公里，辐射创业需求大,具备良好的 办公产业基础,1.4 项目功能定位项目整体定位,以办公为主，商业居住配套为辅,1.1 旧仓房改造分析,1.2 项目产品定位,第二章 项目整体定位,1.3 项目产品定位,1.1 旧厂房改造分析现有市场分析,上海旧厂房改造数据统计及其分布,上海共有130余处老厂房，为盘活闲置在各个角落的旧工厂，05年到06年，上海市经济委员会共推出52个创意产业集聚区，总建筑面积超过100万平方米。其中由空置厂房变身而成的共有40处，占77%市场份额，典型个案如：8号桥、传媒文化园、时尚产业园、工业设计园、M5

14、0。X2创意空间、创邑源、创邑河，这些项目地段优越，集中徐汇、长宁、静安、虹口等中心城区。 上海创意产业起步只有五年，但其发展速度、规模和独创性引导创意产业成为上海经济的新增长点；2010年，创意产业集聚区数量达到100家以上，建筑面积达200万-250万平方米，创意产业增加值占全市GDP的10%。,1.1 旧厂房改造分析现有市场分析,1.1 旧厂房改造分析经典案例,1.1 旧厂房改造分析现有市场分析,根据对目前已开业和即将开业的37个创意产业园的产业调查，目前上海的创意产业确定了五大类重点发展行业，是目前市场上旧厂房最常见的改造方向：,1.2 项目产品定位市场面,规模,规模较小基本在3万平米

15、以内,行业,覆盖率高行业众多,配套,功能单一餐饮为主、时尚创意零售、商务中心、极少园区提供、物业管理,概念,概念推广雷同创意产业、创意园区、建筑改造,1.2 项目产品定位现有市场分析,市场面,本项目,1.2 项目产品定位形象定位,创异公社,办公、商业、生活,1.2 项目产品定位形象定位,非常办公 逸术生活 生活化创异商务社区 工作与生活的延伸 与传统园区的超越 从园区扩展到社区,1.2 项目产品定位功能定位,双核 办公核+商业核,1.2 项目产品定位功能定位,1.2 项目产品定位功能定位,双链 DNA式双链结构联动生意+生活,1.2 项目产品定位功能定位,1.2 项目产品定位功能定位,1.2

16、项目产品定位功能定位,功能实现所需构筑的软性平台 系统的软性平台体系 联动产业链各环节共同作用 保证项目功能处于最佳运行状态 切实提升入驻商家(企业)运作效率和收益,1.2 项目产品定位功能定位,动感韵动 休憩公舍 灵感涂鸦 交流会馆,1.2 项目产品定位功能定位,1.2 项目产品定位功能定位,1.2 项目产品定位功能定位,1.2 项目产品定位客户定位,区域商业组团以低辐射性的社区消费为主 消费结构以满足生活基本需要的餐饮、服务类为主，消费金额难冲高 休闲娱乐的比例偏低 区域的商业氛围尚不发达，靠单体项目对区域商业能及提升有一定难度 参考创意产业园区案例：八号桥、尚街Loft、同乐坊，商业比例

17、不宜过高。,1.2 项目产品定位商业部分,1.2 项目产品定位商业部分,餐饮为主、娱乐为辅、零售为补,规避区域其他中心商业的冲击，同时满足区域周边居民生活配套,1.1 项目功能规划,1.2 项目运作模式,第三章 项目功能构想,1.1 项目功能规划规划策略,1.1 项目功能规划规划策略,城市公园式功能分区系统/城市公园式公共空间系统/城市公园式道路交通系统/城市公园式景观绿化系统,1.1 项目功能规划功能分区,融合创意办公与传统办公的创新融合，办公核与商业核的融合 融汇生意与生活、工作与休闲、办公与商业 融通八小时之内与八小时之外、界内与界外 融洽各类人群在社区内的和谐交融,创意服务区,创意总部

18、,创意设计,创意展示,办公核,商业核,城市公园式功能分区系统 功能“融合”原则,1.1 项目功能规划功能构想,创意设计区构想要求,1.1 项目功能规划功能构想,创意展示区构想要求,1.1 项目功能规划功能构想,创意总部区构想要求,1.1 项目功能规划功能构想,商业配套与公社,1.1 项目功能规划功能构想,城市公园式功能分区系统/城市公园式公共空间系统/城市公园式道路交通系统/城市公园式景观绿化系统,融合创意办公与传统办公的创新融合，办公核与商业核的融合 融汇生意与生活、工作与休闲、办公与商业 融通八小时之内与八小时之外、界内与界外 融洽各类人群在社区内的和谐交融,空间“融汇”原则,开放性空间的引入,1.1 项目功能规划功能构想,广场空间-运动广场 运动场地、器械区、游戏场、活动场 身体是革命的本钱 不要