20120305易元国际广场写字楼项目营销策划报告.ppt

1、易元国际广场项目营销策划报告,竞合地产机构 2012年3月,随着楼市调控的持续跟进，特别是对于住宅产品的限购，使得开发企业普遍调整发展战略，商业地产呈现出快速发展之势，这使得原本为配角的写字楼类产品逐步成为房地产市场主角。 对于郑东新区而言，在政府的强力推进下，已成为中部商务办公的汇聚之地，商业地产的开发如火如荼，如何在竞争日趋激烈的市场环境下脱颖而出，获取最大品牌效应和经济效益是本案的初衷所在！,前言,报告框架,价值篇,市场篇,东区写字楼市场情况 东区土地供应情况 东区写字楼分布 东区写字楼项目概况 东区写字楼典型个案分析 东区写字楼市场小结 项目价值体系 建筑立面 建筑风格 业态划分 项目

2、配套 项目价值点 项目SWOT分析,销售策略篇,项目核心卖点 市场各项目核心价值点 市场各项目价值点对比 项目价值点 生态办公EOD 案例借鉴 策略导出 项目定位 生态元素植入 国际感价值营造 物业管理建议 公共部分,项目创意表现 推广策略 体验式营销 主动式营销 推广攻略 营销策略 价格策略 营销总控 客源分析 客户定位 产品分割建议,东区写字楼市场情况分析,商 鼎 路,东 风 路,土地编号：023 绿地 土地规模：29.7亩 建筑面积：29.7万 成交地价：22140万元， 单 价:744万/亩 容 积 率：15 限 高：300米,土地编号：015 永和置业 土地规模：14.9亩 建筑面积

3、：6.9万 成交地价：8465万元， 单 价:569万/亩 容 积 率：7,土地编号：022 中原吉凯 土地规模：12亩 建筑面积：5.6万 成交地价：3925万元， 单 价:327万/亩 容 积 率：7 限 高：120米,土地编号：001 广地置业 土地规模：15.7亩 建筑面积：4.1万 成交地价：5573万元， 单 价:355万/亩 容 积 率：4 限 高：80米,土地编号：002 安阳投资集团 土地规模：26.9亩 建筑面积：7.1万 成交地价：6807万元， 单 价:253万/亩 容 积 率：4 限 高：100米,土地编号：003 台资企业 土地规模：12.9亩 建筑面积：4.2万

4、成交地价：4674万元， 单 价:363万/亩 容 积 率：5 限 高：100米,地铁大厦 土地规模：56.3亩 建筑面积：26万 成交地价：200000万元， 单 价:3552万/亩 容 积 率：7 限 高：120米,土地编号：021 河南亚新 土地规模：18.2亩 建筑面积：8.4万 成交地价：5935万元， 单 价:327万/亩 容 积 率：7 限 高：120米,土地编号：024 绿地 土地规模：33.57亩 建筑面积：33.4万 成交地价：22140万元， 单 价:661万/亩 容 积 率：15 限 高：300米,土地编号：004 三门峡投资公司 土地规模：20亩 建筑面积：5.3万

5、成交地价：5067万元， 单 价:253万/亩 容 积 率：4 限 高：80米,土地编号：005 技运科技 土地规模：14.8亩 建筑面积：3.9万 成交地价：1620万元， 单 价:110万/亩 容 积 率：4 限 高：100米,心 怡 路,康 宁 街,升龙 土地规模：160亩 建筑面积：60万 成交地价：22140万元， 单 价:661万/亩 容 积 率：15 限 高：300米,东区土地供应情况,土地编号：047 河南建业 土地规模：44亩 建筑面积：20万 成交地价：205333万元 单 价：503万元/亩 容 积 率：7 限 高：120米,土地编号：038 商丘驻郑办事处 土地规模：2

6、0亩 建筑面积：9.3万 成交地价：7450万元， 单 价:373万/亩 容 积 率：7,土地编号：039 焦作驻郑办事处 土地规模：22.7亩 建筑面积：9.3万 成交地价：8455万元， 单 价:373万/亩 容 积 率：7,土地编号：014 河南华泰 土地规模：18.7亩 建筑面积：8.7万 成交地价：9015万元， 单 价:661万/亩 容 积 率：7 限 高：120米,土地编号：020 联邦置业 土地规模：15亩 建筑面积：7万 成交地价：4095万元， 单 价:273万/亩 容 积 率：7 限 高：120米,郑州正岩 土地规模：10亩 建筑面积：4.6万 容 积 率：7 限 高：1

7、20米,土地编号：019 建业泰宏 土地规模：15.4亩 建筑面积：7.1万 成交地价：5030万元 单 价：327万元/亩 容 积 率：7 限 高：120米,土地编号：046 中新置业 土地规模：12亩 建筑面积：5.6万 成交地价：5600万元 单 价：467万元/亩 容 积 率：7 限 高：120米,土地编号：049 人民置业 土地规模：12.8亩 建筑面积：5.9万 成交地价：5990万元 单 价：466万元/亩 容 积 率：7 限 高：120米,土地编号：045 铁科塞得 土地规模：25.5亩 建筑面积：11.8万 成交地价：1180万元 单 价：466万元/亩 容 积 率：7 限

8、高：120米,商 都 路,农 业 东 路,心 怡 路,东 风 路,土地编号：016 大亚置业 土地规模：13.8亩 建筑面积：6.4万 成交地价：4500万元， 单 价:327万/亩 容 积 率：7 限 高：120米,土地编号：046 河南亿嘉 土地规模：14.7亩 建筑面积：6.8万 成交地价：6845万元， 单 价:466万/亩 容 积 率：7 限 高：120米,东区土地供应情况,东区土地供应情况,东区土地供应情况,郑东新区从2010年至今土地供应面积411.4亩，建筑面积达到211.48万平米，本项目未来竞争十分激烈。 按从2010年至今写字楼月均去化量7.5万平米的速度来看，未来郑东新

9、区潜在供应需要28个月才可基本去化完成。,东区土地供应情况,10,东区写字楼分布,东区写字楼分布特征：由CBD内环向外环延展，易元国际正处于东区写字楼的发展线上，未来升值潜力巨大。,由内向外,11,东区写字楼项目概况,郑东新区主要竞品写字楼概况,12,东区写字楼项目概况,郑东新区主要竞品写字楼概况,13,东区写字楼项目概况,目前东西写字楼项目硬件配套基本相当，除了绿地之窗、美盛中心和千禧广场采用全装外，其他写字楼一般只是公共部分精装，外立面以玻璃幕墙为主，少数采用石材或铝板做幕墙。,14,开 发 商：河南绿地中原置业发展有限公司 占地面积：43.5亩 建筑面积：24万 物业类别：写字楼、商业、

10、酒店 容 积 率：5.61 楼层状况：一栋60层 标层面积：2670 项目特色：地铁沿线、涉外办公楼、精装 销售方式：仅25F可分割销售，其余整层售 产 权：40年（可办按揭） 销售进度：2010.5开盘推出519层（已售罄） 2011年2月推出20-29F（已售罄） 2011年7月3035层开盘，185-3000。 对外报价：均价50000元/,15,标准层平面图 2670,535写字楼,3855酒店,千玺广场 高达280米 中原第一高楼 郑东新区CBD三大核心标志性建筑,16,建材装修及智能化配套分析,开 发 商：河南绿地广场置业发展有限公司 占地面积：77.4亩 建筑面积：48万 物业类

11、别：写字楼、商业 容 积 率：5.5 楼层状况：一期为1栋24层高层 ，二期为1栋36高层 标层面积：2000 项目特色：地铁沿线、涉外办公楼、精装 销售方式：整层与分割相结合 产 权：40年（可办按揭） 销售进度：2010-08-21推出一期D4（已售罄）； 二期D3,4.23日开盘（已售罄）； 三期6月开盘，仅剩130，260两种户型， 2011-11-6推出尚峰座（已售磬）； 目前已经属于清盘阶段。 对外报价：20000元/,D3标准层平面图 2000,D3,01,02,03,04,05,06,07,08,09,10,中科.金座-项目概括,中科金座集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多

12、种功能为一体； 总建面积7.5万，主体高120米，建筑结构为框架结构，地上31层，地下3层；地上建筑1层-6层为商业群房，以银行，咖啡厅，大型多功能厅，中型会议室为；6层-31层为高档写字楼，标准层十部电梯。 顶部设屋面直升机停机坪。 项目位置交通便利，连接中州大道、京珠高速公路、机场高速公路及连霍高速公路等多条城市主要道路。,项目数据,中科.金座，CBD核心，双动力，财富领航者，CBD最后一座写字楼。,周边配套,建材装修及智能化配套,广地.和顺中心,周边配套,建材装修及智能化配套,项目位于郑州市综合交通枢纽西广场的南侧，紧邻郑州新客站交通枢纽中心； 地上145层为商业（其中B-11为2层商业

13、）、主要由大型购物中心、主力品牌店、餐饮、娱乐影城等业态组成，4层（部分地块6层）及以上由2栋150米高层5A智能写字楼、2栋100米5A甲级办公、1栋45米高甲级办公楼、1栋五星级希尔顿酒店、2栋酒店式公寓等在内的8栋公共建筑组成，地下规划为3层, 除地下一层为部分商业外，其他为可停约3400辆机动车的车库。 项目一期推售B11地块2栋5A甲级办公楼， 1至2层是裙楼商业，3至22层是5梯10户设计的5A甲级办公空间，办公面积区间在83至1100之间，面积可自由组合，整层约1100，层高4.2米。,升龙站前商业广场,升龙站前商业广场,周边配套,绿地中央广场项目位于郑州市地铁、高铁交汇处的郑东

14、新区商住物流园区内，规划总建筑面积约45万平方米，总投资达25亿元，规划建设集150米甲级写字楼、四星级酒店、餐饮、娱乐、购物中心于一体的大型现代服务业综合体项目。 项目作为郑州交通枢纽中心的重要组成部分，将与郑州地铁、新客站前中心地下广场相连。 由2栋300米高楼组成，将成为中国开工建设的最高的双塔式建筑和建筑体量最大的超高层建筑。,绿地中央广场-项目概况,绿地中央广场,绿地中央广场,上上国际中心，集商业、金融、会议、服务业为一体的综合性项目，位于郑东新区心怡路与福禄路交汇处东南，距位于高铁西出站口南1.5公里，约19亩。东临和谐路，西临心怡路，北侧为福禄路，南接20亩市政绿地。 项目由两栋超5A甲级写字楼组成，总建面积约10.6万，总高度近120米，地上24层，地下2层，总户数252户，绿地率30.85%，机动停车位698辆。 两栋写字楼共享大堂面积达3000平方米，总体配置24部电梯， 22、23层空中连廊设有世界级会议中心、高端休闲健身中心等。,