2011年4月昆山市房地产月报5.10.ppt

1、2011年4月昆山房地产市场报告,昆山天地合 2011-05-06,诚信 / 专业 / 高效 / 价值,目录,PART1/房地产政策 PART2/全国土地市场 PART3/全国房地产市场 PART4/昆山土地市场 PART5/昆山房地产市场 PART6/新推楼盘 PART7/投资链接 PART8/总结,PART1/房地产政策,历史最严历的房地产调控时期,PART1,1、2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点； 2、4月6日起公积金存贷款利率上调 ； 3、2011年4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点； 4、国务院确定经济体制改革重点，完善

2、房地产税收政策； 5、楼市调控收紧贷款额度，一季度房地产贷款同比少增3338亿。,PART1,新一轮调控政策即将出台 保障房/一房一价/再涨利率,带来怎样的房地产市场？,PART2/全国土地市场,供应量上涨，成交量大跌， 住宅用地推出价和成交价均呈明显下跌趋势。,PART2,土地供应情况： 从年初楼市调控组合拳出台以来，各地成交量不同程度陷入低迷，房价快速飙涨势头得到一定程度遏制。 据中国指数研究院分析，房价迟迟未现松动，调控政策不会放松，新一轮调控政策或将出台，房地产相关的税收、信贷、土地政策都可能再度加码。 4月全国120个城市共推出土地1543宗，环比增加12%，同比增加14%；推出土面

3、积7548万平方米，环比增加18%，同比增加18%。其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）411宗，环比增加7%，同比增加6%；推出住宅用地面积2452万平方米，环比增加11%，同比减少15%。,来源：中国指数研究院,PART2,土地成交情况： 受国务院派出的8组楼市督查组影响，各地政策处于观望阶段，各地楼市成交陷入低迷，4月成交量大幅缩水，比3月份减少3成，但房价依旧保持高位。 全国120个城市共成交土地902宗，环比减少30%，同比减少15%；成交土地面积3759万平方米，环比减少42%，同比减少21%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交24

4、5宗，环比减少45%，同比减少35%；成交土地面积1434万平方米，环比减少47%，同比减少40%。,来源：中国指数研究院,PART2,土地成交价格： 第一季度限购政策抑制了高端楼盘的成交，市场陷入观望，导致成交萎缩，房价快速飙涨势头得到遏制，住宅用地表现较为明显。本月全国120个城市平均楼面地价848元/平方米，环比下跌27%；其中住宅用地平均楼面地价946元/平方米，环比下跌35%。 土地方面政策： 国土部4月19日表示2011年将加大住宅用地供用。今年普通商品住宅的用地量将高于前两年平均水平，同时要继续完善招拍挂制度，改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。同时加强对

5、土地违法的管制，保证土地调控政策完整准确的执行。,来源：中国指数研究院,PART2,2011年4月全国重点城市经营性土地成交汇总表（部份）,来源：中国指数研究院,PART2,土地成交量及成交价格出现下跌， 会带来怎样的房地产销售量？,PART3/全国房地产市场,成交量下降，价格涨跌不一。,PART3,一季度上海商品住宅成交量大幅下滑，而与住宅装修密切相关的家电市场也受到 影响，冰箱、洗衣机、空调及厨卫等“白色”家电销售乏力，而俗称“黑色”家电的消费类电子 产品则受新品频出的刺激，继续保持高速增长态势。,一季度贵阳二手住房成交面积下降8.6%，全市新建商品房批准上市面积126.48万 平方米，同

6、比下降2.9%。二手房成交量持续下降，成交面积24.49万平方米，同比降7.8%， 其中二手住房成交面积22.02万平方米，同比下降8.6%。,4月北京新房成交价格同比降一成，整体成交均价为20461元/平米，环比小幅上涨 6.42%，但同比去年同期下降了9.67%近一成。,来源：搜房网,PART3,2011年4月底，主要城市房地产供应普遍增加。但全国主要30个城市中， 6成的成交面积环比下降，8城市跌幅接近或超过30%，其中跌幅最大 的是大连，下降幅度达87.13%。本月，全国100个城市住宅平均价格为8773 元/平米，较上月上涨0.40%，涨幅回落。,4月全国重要城市商品住宅成交量表与成

7、交价格,全国 主要城市,来源：搜房网,PART3,周边城市,上海：成交量下滑11%。 2011年4月上海商品住宅成交9944套、成交面积99.29万平方米，环比下跌11.36%；均价 14390元/平方米，环比上涨4.23%。 苏州：成交量环比上涨，同比下跌。 2011年4月，苏州楼市住宅类房源共成交3061套，同比减少52.18%，环比上升30.92%； 成交总面积为341493.99平方米，同比减少53.45%，环比上升35.44%；成交均价为 10347.20元/平方米，同比上涨25.23%，环比上升2.76%。,来源：365地产家居网,PART3,多数城市出现成交量下挫，价格回稳， 上

8、海成交下跌，苏州成交量同比下跌，价格涨幅缩小。,昆山房地产市场又是怎样的表现？,PART4/昆山土地市场,4月昆山土地供应及成交量以工业用地为主， 成交土地14宗，供应土地33宗。 其中，商业用地仅有2宗成交、5宗供应； 住宅用地为“0”。,PART4,4月份昆山商业与住宅用地成交信息,本月商业用地成交2宗，均为花桥镇用地，成交面积41118.3，成交均价为1235元/； 住宅用地没有成交记录。,来源：昆山房产网,PART4,成交 分析,4月份昆山商业与住宅用地成交统计,本月商业用地成交2宗，都在花桥镇，其他各区镇没有成交； 本月住宅用地没有成交。,PART4,3月份商业用地成交2宗，分别是开

9、发区、巴城镇各1宗；住宅用地没有成交； 4月份商业用地依然成交2宗，与上月持平；住宅用地依然没有成交。,PART4,4月份昆山商业与住宅用地出让信息,本月共出让商业用地5宗，均出自周市镇，出让面积114511.2，起始均价为1470元/； 住宅用地没有出让信息。,来源：昆山房产网,PART4,出让 分析,4月份昆山商业与住宅用地出让统计,本月商业用地出让5宗，都在周市镇，其他各区镇没有出让信息； 本月住宅用地没有出让信息。,PART4,3月份商业用地出让2宗，来自花桥镇；住宅用地没有出让信息； 4月份商业用地出让5宗，环比增加150%；住宅用地依然没有出让信息。,PART5/昆山房地产市场,上

10、半年楼市饱受政策摧残，限购和加息让更多的购房者陷入观望，楼市成交一路下滑。 根据昆山楼市网初步统计发现大约有60%的购房者陷入观望，预期房价下跌。 鉴于购房者的观望，众多开发商在加推和开盘活动中推出了一系列优惠活动，刺激消费 者的购房欲望。,4月昆山楼市在开发商主动示好的行动中出现逐渐回暖的趋势。,PART5,4月昆山楼市供应量为49964套，环比上涨0.6%，各区域供应量均有不同程度的增加。,2011年昆山3/4月份楼市供应量对比,总供应量,来源：昆山房产网,PART5,2011年昆山3/4月份楼市成交量对比,总体来看，除城西、花桥成交量小幅下跌外，各区域均有不同幅度的上涨。其中城北区域 上

11、涨显著，增加了194套；其次是中心城区增加了141套；城南区域增加101套。,来源：昆山房产网,PART5,从图表中可以看出，受国家调控政策影响，昆山楼市出现下跌，2月份成交量成为谷底。 4月份在众多开发商优惠活动的刺激下，楼市成交量出现一定程度上涨，环比上涨22%。 但相对1月份和往年同期相比，成交量下跌，同比2010年4月的4678套， 同比下降49.4%。,来源：昆山房产网,PART5,来源：昆山房产网,PART5,4月份昆山楼市环比成交量微涨，但同比下跌。 随着国家调控政策的收紧及重拳， “5.1风向标”的表现如何？,PART5,三天成交207套，昆山5.1楼市不算火,据昆山官方网站数

12、据显示， 4月30日-5月2日，昆山5.1房展会，全市只成交207套。 从区域成交来看，南部水乡因顺城锦湖湾成交51套居各区域之首，开发区一直倍 受购房者关注自然成交不俗，其中绿地21世纪和世茂蝶湖湾贡献不小。,来源：昆山房产网,PART5,来源：昆山房产网,PART5,本届五一房展会特点：,1、观望、促销，是主题词； 2、人流量和意向客户量，都少了很多； 3、较之于大户型及豪宅，以“刚性需求”为突破点的楼盘更受欢迎； 4、优惠、折扣多，如买房送奔驰、购房代金券、特价房、特价秒杀、送万元家电、洗车卡等；,PART5,五一房展会的冷淡，对于新盘的影响如何？ 接下来整个昆山楼市的新推或开盘项目如何

13、？,PART6/新推楼盘,4月已推新楼盘,【荣记玖珑湾】 开发商：荣记置业 销售地址：车站路388号（项目现场） 销售电话：50319999 占地面积：50627 总建面积：175170.8 容积率：3.5 绿化率：35% 物业类别：住宅、商铺 装修情况：精装修 总户数：1270户 物管费：2.6元/月 配套设施：大润发、百老汇、中央公园、友谊公园、东方医院、虹桥医院、震川小学、 昆山三中、玉山中学（在建）。 项目4月10日开盘，推出8、9、12三栋楼242套房源，精装修，面积91-237，均价13000元/， 号称去化130多套，实际60多套，详见下表。,PART6,玖珑湾 -06幢,01室

14、： 3室2厅，130.9， 共计31套，已售10套； 02室： 2室2厅，92.9， 共计31套，已售8套； 03室： 3室2厅，136.3， 共计31套，已售0套。 总计：93套，已售18套。,来源：昆山房产信息网,代表已售,PART6,玖珑湾 -10幢,01室： 5室2厅，237.6， 共计31套，已售4套； 02室： 5室2厅，198.4， 共计31套，已售11套； 总计：62套，已售15套。,来源：昆山房产信息网,代表已售,PART6,玖珑湾 -11幢,01室： 3室2厅，143.1， 共计29套，已售14套； 02室： 2室2厅，91.1， 共计29套，已售10套； 03室： 3室2

15、厅，143.1， 共计29套，已售8套。 总计：87套，已售32套。,来源：昆山房产信息网,代表已售,PART6,玖珑湾目前推出242套房源，面积从91-237，其中： 2室户型91左右，60套，已售18套，销售率达30%； 3室户型130多，62套，已售10套，销售率达16.1%； 3室户型140多，58套，已售22套，销售率达37.9%； 5室户型200-240，62套，已售15套，销售率达24.2%； 整体销售率达26.85%。,【博威黄金海岸】 开发商：上海博威益诚投资（集团）有限公司 销售地址：新纬路888号（项目现场） 销售电话：57666622 占地面积：101160 总建面积：

16、202320 容积率：2.0 绿化率：45% 物业类别：小高层、高层 装修情况：精装修 配套设施：易初爱莲、湿地公园、中央大湖。 项目4月23日开盘，推出一期354套房源，精装修，面积86-223，均价16500元/，去化 5套，详见下表。,4月已推新楼盘,PART6,PART6,黄金海岸 -01幢,01室： 4室2厅，186.6， 共计15套，已售0套； 02室： 2室2厅，90.1， 共计15套，已售0套； 03室： 3室2厅，141.2， 共计15套，已售1套。 总计：45套，已售1套。,来源：昆山房产信息网,代表已售,PART6,黄金海岸 -05幢,01室： 3室2厅，152.48，

17、共计11套，已售0套； 02室： 2室2厅，118.27， 共计11套，已售1套； 03室： 2室2厅，94.66， 共计11套，已售2套； 04室： 2室2厅，87.68 共计11套，已售0套。 总计：44套，已售3套。,来源：昆山房产信息网,代表已售,PART6,黄金海岸 -06幢,01室： 5室2厅，223.15， 共计18套，已售0套； 02室： 4室2厅，195.04， 共计18套，已售1套； 总计：36套，已售1套。,来源：昆山房产信息网,代表已售,PART6,另外，02幢/03幢/04幢/07幢/08幢，共计265套，一套未售。,黄金海岸目前推出290套房源，面积从86-223，

18、其中： 已售5套，未售349套。 整体销售率达1.41%。,PART6,PART6,该区域有7个楼盘即将开盘或加推，新房源涉及住宅、公寓、商业等类别。 两房面积80左右，三房面积130左右。,来源：昆山楼市网,PART6,本区域多数楼盘已在五月到来之际推出了大量的房源，购房者选择面较大。,来源：昆山楼市网,PART6,相较于4月平静的市场，5月城西不再平静，4个住宅、2个别墅都有所动作。,来源：昆山楼市网,PART6,城北相对平静，新政和不断加息给城北的住宅市场带来的打击是显而易见的。,来源：昆山楼市网,PART6,五月，本区域很多高端项目会陆续亮相。,来源：昆山楼市网,PART6,该区域加推

19、项目6个，放量都较大，这与正在建设中的地铁11号线有着密不可分的关系。,来源：昆山楼市网,PART6,此外，将有一批下半年或更晚推出的新楼盘，分别有：,【港龙财智国际】 开发商：昆山港龙投资有限公司 售楼地址：前进中路99号昆山宾馆附楼1层 销售电话：50163888 占地面积：9206 总建面积：74195.3 容积率：7.2 绿化率：20% 物业类别：5.2米挑高小户型 总户数：847户 主力面积：40-60 周边配套：晨曦小学、世茂实验小学、开发区高级中学、华东世茂商城、银行、医院、 夏驾河景观带、国际会展中心、吴江大润发 销售进度：目前办理VIP卡，可享受2000抵10000及开盘30

20、0元/优惠，办卡送礼品。 预计9、10月份推出。,PART6,【金茂云庭】 开发商：江苏金茂投资发展有限公司 售楼地址：庆丰路与长江路交汇处 销售电话：50359999 占地面积：10000 总建面积：35000 容积率：3.5 绿化率：30% 物业类别：4.5米挑高小户型、商铺 总户数：428户 周边配套：大润发、银行 销售进度：正在预约登记。 预计8、9月份推出。,PART6,【昆玉九里 】 开发商：华润置地（昆山）有限公司 售楼地址：虹桥路与万步路 销售电话：57766666 占地面积：250000 总建面积：2750000 容积率：1.1 绿化率：40% 物业类别：别墅、大平层 周边配套：北门路、人民路、前进西路三大商圈、玉峰实验小学、玉峰实验中学 、亭林公园 销售进度：正在预约登记。