别墅前期物业服务实战培训.ppt

1、好的开始成功的一半-前期物业服务实战篇，假设我们刚被命令组成管理小组，接管某个项目，材料工的前人植树，后代凉快，准备迎接挑战，接管新盘最需要的是什么，前期物业新的成功新的开始，前期物业服务包括哪些阶段，新项目的整体流程图，第一阶段，第五阶段，前期干预是什么，前期干预物业管理前期干预是物业公司接管项目前的物业开发的各个阶段，项目的决定，修订，市场营销、前期干预、施工建设阶段、营销策划阶段、规划设置修订阶段、新项目整体流程图、第一阶段、第一阶段：规划设置修订阶段、消防交通布局、照明交流设置修订、员工宿舍、安全模式、垃圾中继站、管理用房、 整体布局值得关注的焦点问题春眠不知到处嗅鸟类武器：项目形成的

2、物业管理设施修订要点依据：政策法规、项目特征、业主关注焦点注意：跟进方法、时机、手段、干预质量、焦点1、安全系统围墙高度、闭路监测探头夜间红外线周边防越系统、集团关闭、出入室对话系统、出入口门的形式(电动门、磁门的利害)、物防设施、企划设施修订阶段、第一阶段：企划设施修订阶段， 焦点1 :安防系统物业管理方案必须结合安全对策系统，坚持内容：切断面向外围墙及区外一层所有者围墙的红外报警系统主出入口及车场出入口的闭路监控系统电源后，电控出入口系统的开放将资源合理利用(探测器和包围红外线、 滚动开发项目的技术防护设施的前置利用)考虑集团关闭的安防系统周界红处线警报系统闭路监视系统对话系统广播系统巡回

3、系统车辆道门系统居家安防系统物防设施、物防设施优先关心、稳定、可靠、后期成本低墙：包围对照表示意防刺煤气管箱等出入口集团封闭技术设施分布合理确定非多益善关键击球人防优化、沙盘导出、安防干预侧重点、采光井等重要部位设置防登设施、防登设置、采光井设置隐形防犯网、连接中心、3层平台，通过地产防登网监控镜头分布合理的关键镜头确定固定摄像机、三可变摄像机及一体化摄像机选择合适的红外报警位置：关注施工现场围板，同时设置联动照明控制中心的位置、门太低，外接商业，干净不实用， 大树构成新的攀登危险源，大厅单元玻璃门的弹簧前期限制在90度，经常引起门的开放，出入系统形成虚拟，客户不满，从有大的安全危险的后期变为

4、无限位的地弹簧，焦点二，交通布局所有者特别是规划学校某道路的开放式和封闭调和车辆的乱停车的设施玄关的设置成本考虑停车场的集中分布标识问题考虑高峰时车辆流量开放型小区车辆的控制，应该关注的焦点问题与规划设计修改部门一起讨论，第一阶段：规划设计修改阶段，焦点二道路交通系统，可动停车商店单独控制焦点，控制在垃圾中转站和带垃圾平面上放置垃圾的实用焦点，消防中心、控制中心的设置和“两个一个”设置焦点6、管理用房、职工宿舍、社区辅助用房(关注国家和地方政策法规) 开发人员不重视，通过持续的沟通解决问题是以法规为基础的：形成房地产订划要点，由政府部门报告批准管理用房的标准，当地法规规定的，当地法规没有根据该

5、规定规定的， 开发人员应以项目总建筑面积的千分之二比例(不足50平方米的50平方米单位)为房地产公司提供管理用房，不足的部分由房地产公司自行解决，由此产生的成本在房地产管理费的修订时应统一考虑。装修标准每平方米500元以上由开发人员支付，房间装修时间管理：预约至少3个月，重视水电问题的解决，确保入住后工作正常开展的管理用房间布局：“前店后工厂”、“一站式服务”、员工宿舍集中分散痛苦！ 影响较大的解决方法：通过管理用房的财富解决俱乐部会所和管理用房调换解决架空楼层解决、通风问题、产权纠纷及业主感受到的房地产提供商业用房解决注意直接建造综合大楼，最好方案难以实现(荣山水美地项目)，焦点是六物业管理

6、用房， 焦点是七，自行车，摩托车停车场，公共厕所焦点是八，其他情况如水景，山体，商业指南和识别系统，值得关注的焦点问题和修订部门一起讨论，绿化带没有沟渠，黄泥水流出，交货时造沟渠，施工阶段已经与、设订部门对接，后期增加安全隔离定装置，减速坡、凸镜、斑马线、导向系统前期干预，一期油棕挡住了商户的视线，开放性差，商户意见大，二期乔木美观实用，且影响了商户的视线和开放性同时路灯灯罩采用透明玻璃，提高小区通用部分的照明亮度。 对于生长繁茂、抑光性强的乔木，要充分考虑栽培密度，在树下种植一些比较耐荫的植物，不要铺设草皮，接线盒：草坪中有几个接线盒，竖立，易被人踩坏，改为平接埋地，打蜡采光井：前期的做法是

7、种植绿化，这里阴郁，绿化很难生长，经常需要施肥浇水，这里不仅绿化生长不好，同时还大量投入人力物资养护，容易繁殖蚊子，客户也经常抱怨各组的经验共享请各组列出修订、设置、修订阶段介入的典型方案列(成功或失败)，与大家共享。 研究5分钟，各组发言35分钟，整个新项目流程图，第二阶段，第二阶段：营销支持规划、物业管理规划、物业管理模式、销售承诺、营销支持、服务标准、合同签订、创新构想、管理费、业主文件、规划模式物业管理方案第二阶段：营销支持策划、模式设置修订、调查分析构想概念内容、模式设置修订、第三阶段：营销策划阶段、荔景大厦酒店式服务模式、荔景大厦酒店式管理模式背景：大厦96年入团、当时高级商住楼、

8、中心地带、 大楼有两个大厅：办公大楼大厅和住宅大厅酒店式管理：设立大厅男孩，提供摩宁呼叫，提行李，叫出租车，代洗等时尚服务，在大厅设立商务中心，客户回家原因、物业项目开发的客户同质化问题物业服务的同质化问题物业管理前后期管理脱节问题模型设置修订的物业促销问题、销售支持和销售承诺规范、营销支持：在制定销售包装设置修订任务书和营销业务方案时，物业管理概念和模型研究作为项目企划的一部分是必要的。 满足包装修订内容销售要求的销售人员培训物业管理常识和物业的品牌优势项目物业管理服务特色销售过程中有关物业管理的注意事项(违约承诺、合作承诺、服务承诺等)销售承诺、照片、面板、提交报告资料等注意归档、顾客相关

9、文本的制定， 前期物业管理合同所有者临时条约与当地法规的融合，前期物业管理合同签订时间：新的现在销售的商社项目必须在现在销售前的30天完成(各地法规不同)。 预售商社项目在取得商社预售许可证前必须完成的备案：当地法规政策要求与客户签订的情况：以销售合同附件方式(不鼓励)补充条款的方式：总结有关所有者权利义务的重要条款， 上期物业管理合同内容填写的重要性不正当承诺(突发事件为0，设备完成率为100%等)注意事项：物业管理费缴纳时间项目类型的全面性(会所、学校等) 不同财产权车位的不同标准和收入分配利用公共部位和公共设施得到的经营收入按约定纳入维修基金附件的房地产构成部分：前期维修资金能否使用违约

10、金房地产的性质是所有者的承诺，而不是所有者与房地产公司或者开发者或者三者之间的协议，而是开发者对房地产签订：时间：开发人与所有人签订房屋买卖合同时，必须要求所有人对遵守临时公约作出书面承诺。 主体：业主单方面在确认书上签字即可，房地产公司和开发商不得签字/盖章，或作出其他约定。新项目整体流程图，第三阶段，第三阶段：从工程开始到项目开始，经营工程干预、房地产关系、房地产设施管理、开始、市场化委托关系的合同化业务关系制度化、房地产与房地产关系、房地产关系、房地产进入可行性研究房地产管理概念和模型房地产管理费用商业、 管理用房的前期干预、接管检查、集中入所、开垦费、水电热差额、差额、有房地产所有权的

11、空房、车库、商店、项目部办公室、柜台、会所及娱乐场所、食堂、房地产车辆行政关系、经营审查、委托管理、经营、代理、临时服务业务、项目房地产管理委托关系房地产和房地产关系的形象、委托合同、房地产关系的整理、服务内容和房地产各部门业务的对接方式的流程和操作规范费用结算方式、房地产管理前期服务协议开始房地产管理的发散服务协议、准备开始示范区垦卖所的现场配置人员和车辆管理制定应急方案、 双向八车道市道、项目工地、房地产项目部、销售厅备有足够的椅子、伞给排队等人提供面包，饮料等行列人员购买时分批进入，出入口设置足够的车辆交通指挥岗设置足够的停车区域， 根据需要考虑市政道路的可能性在销售厅外和销售厅内设置接

12、待区域，处理客户争议和突发事件设置集会信息警署，挂横幅的对讲机分配、移动厕所、午餐安排、车辆进不去、现场事务、便服机动人员安排、工程施工跟进、范围：主目的：了解质量监测、设备设施功能的早期学习、随时功能改善建议内容(设备安装和隐蔽工程)委托项目的各种机电设施设备的配置和容量、设施设备的安装调整、各种管道的分布方向、隐蔽工程、房屋结构等，指出修订中的缺陷、泄漏工程项目的常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程从业主的使用功能的角度，要注意完善各种开关、空调位置(孔)、插座、排水、预约电源、排烟道、门的打开方向等相关设定修订画面的缺陷。接管检验、流程内容注意事项资料(接管清单、分类归档)公共设施(新版

13、销售合同约定更严格)、细节检验、不动产提供服务结果性检验的全面质量检验参考：细节检验每1元平方米不动产可支付费用，入团前接管检验的重要性、 模拟检验时间和频率：提前组织23次模拟检验主导单位：房地产公司、房地产服务中心参与单位：项目部、总包单位、施工单位、监理公司重点事项：检验内容检验标准、集团人员定期召开检验通信会议，确定整改时间和要求作用：早期发现、早期解决、 提高产品交货质量，提高顾客满意度，融洽交货标准与销售合同及图纸是否一致：应特别关注。 例如，是否有缺失项目，阳台露台等标准是否与合同一致，入户花园的地面是否与合同一致等。 否则有赔偿及法律上的危险。园建等外观设施：绿化提前植苗、道路

14、是否有积水、辅助设施是否按交货标准及时到达等门窗工程：常见问题、门窗是否关闭、把手、门锁等检验常见问题及对策接管土建工程：空排水设施是否有水电工程：通水通电试验、自来水线路行驶指示通球试验：所有公共排水、雨水管道与套房内公共管道之间连接的管道均进行通球试验，保证建筑垃圾无堵塞，避免后期装饰和使用时出现故障。 其他：是否与智能系统配合，空调设置是否合理，供水恢复后，废水箱与供水箱的联络阀打开时，由于箱的水位超高溢出，2楼的地下水泵室浸水，积水达到50cm，2楼地下室的由于地下室和配电室污水管网的管径仅为50mm，系统设备全部启动后，流量不能满足排水要求。 2005年5月30日，一家小区的修理部从

15、客户中心打来电话说“反映了所有者止住了家的水”，立刻派人去检查，9楼的地下主供水管破裂，所有者的家止住了水。 管理责任之外，还应该吸取什么样的教训：废水箱的处理水箱的水位警报？ 积水池的水位警报？ 水泵房浸水也许是常识，但配电室需要防止浸水，有可能浸水和向不动产提交过吗污水管网的管径只有50mm吗？ 新项目总流程图，第四阶段，第四阶段：服务中心的设立到交付，工作的交接，组织结构，物资装备，管理流程，入所企划，印章，管理用装修，公共关系，前期干预继续推进， 交付前月的物业管理时间和要求严格的控制经理建议对关键节点和关键事项的控制前期事务复杂，每天简单见面验证执行情况，制作人员招聘：进度：项目的人员招