开发流程及经济测算2.ppt

1、开发过程与经济评估，顾问课程讲义：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世界联合房地产顾问(中国)有限公司所有。未经世界联合房地产顾问(中国)有限公司书面许可，不得擅自向任何其他机构和个人传播、引用、复制和发布报告的部分或全部内容。2007.01.08，本课程的目的是了解房地产项目开发的决策和过程，掌握经济评价及其在决策中的作用。课程分为两节，预计时间为3小时；本课程将分析实际案例和现象，并与您讨论。我们对课程发展的看法，为什么我们要了解过程和经济评价，有哪些实际应用，关于发展过程，什么时候做什么？谁会做什么？最好做什么？链接有什么问题？这个过程对开发者有什么影响？关于经济评价：评价什么指标？

2、评估在哪里使用？如何评估？题目1:房地产项目的开发决策和过程环节、整体开发过程什么是房地产项目的整体开发和运营行为？土地收购、定位决策、产品设计、项目申请、建设、推广和销售、物业管理、资源收购、资源加工、资源流通和再流通。房地产的本质问题是土地资源的再分配和流通：政府流向开发商，开发商流向消费者，消费者转移。因此，房地产的问题在于流通！在土地收购、定位决策、产品设计、项目申请、建设、推广销售、物业管理、企业是否取得土地及土地价格等方面应考虑哪些因素？市场未来预期；项目或区域发展预期；规划条件的市场实现和经济实现；开发商的发展战略和机会成本；竞争对手情况分析。一、政府出让土地的方式、拍卖、招标和

3、协议；(挂牌是一种拍卖方式)在什么情况下？竞价将增加目前的现象：北京的双限、深圳的15%收益率指数等。土地收购、定位决策、产品设计、项目申请、建设、促销、物业管理、现有土地政策问题、单一供应商造成的信息不对称；政府供给计划混乱，缺乏可持续的土地供给政策；出价最高者的土地分配系统。土地拍卖中黑马对项目开发的不同预期导致郑州北城地块的战略性高价建设；(不在土地本身)高价工业企业的转型企业进入房地产；(低利润预期)资金密集型无地企业金地龙华大厦；(狼吞虎咽式)非理性企业收购土地和许多不成熟的企业。企业如何在挂招牌中为自己谋利？设定投标门槛：资本门槛、资格门槛；改变土地使用条件：增加酒店、降低容积率、

4、支持公共建设等规划条件；有计划拍卖：设定一个计划或要求一个短期计划；人为因素：得到拍卖人(锤子)、政府(回扣)和对手(给钱)。土地收购、定位决策、产品设计、项目申请、建设、推广销售、物业管理、主要决策问题(资金、土地和人):决策资金：如何使用、如何平衡、利润预期、融资渠道决策项目：发展方向、盈利模式、承接功能、实施进度决策人力：团队运作能力和实施城市背景：山东省某地级市，2004年1月地块情况：1036亩，r=1.3，30%高层上市：1.36亿起开发商账面资本：4000万，银行信贷额度：2亿，抵押给另一个在建项目，先拿1.2亿投资土地。抵押给上述银行再融资8000万元。低价预售图纸：1690元

5、/套，开盘800套，近2亿元；银行：快速抵押贷款，作为条件；工程款：3 1/3，1/3房屋，1/3主要材料(开发商赊销)，1/3现金，从0开始；成本：1400元/平方米；启动资金：商品房建设和拆迁的资金平衡：快速现金流满足平衡，vs、征地、定位决策、产品设计、项目申请、施工、促销、物业管理、开发商决策中常见的问题是什么？例如：关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中提取的资金被挪作他用，导致项目资金流动出现问题；关于项目方向，有多少种死法？想赚就想死(总是想赚得更多，违背市场规律)，反映在市场上滞销的产品上，如商业问题、建筑面积比例问题、产品形式问题；如果你有足够的勇气去死，不要与土地价格、政

6、府和专业公司搅在一起；生意就是生意。不要牵扯到别人，比如教派，比如文化，比如面子工程；省钱而死，省钱而避免事故、竞争问题、质量问题和成本压力；在人力方面，项目运作、项目管理、财务管理和对外公关是否有足够的人力，内部管理制度是否理顺；人力问题实际上是一个管理问题。讨论：新科在发展壮大中有哪些问题值得反思？征地、定位决策、产品设计、项目申请、施工、推广销售、物业管理，包括主要设计阶段：地块测绘：提供设计依据，310天规划建筑设计：落实决策思路，36个月施工图设计：施工标准和结构形式，13个月景观设计：景观环境设计，23个月样板房进度问题：进度难以控制，难以联系专业公司。质量问题：缺乏评估体系和经验

7、、土地收购、定位决策、产品设计、项目申请、施工、促销和物业管理。专业公司之间的合作和分工是什么？规划单元和施工图：初步设计、施工图控制规划单元和景观：完善、技术交底、施工图和景观：隐蔽管道工程设计，最好的设计成果是最能反映开发商发展思路和意识的成果，而不是作品。土地收购、定位决策、产品设计、项目申请、建设、推广销售、物业管理、开发办公室、开发经营许可证、项目手册、计委、固定资产投资计划、项目立项、规划局、建设用地规划许可证、土地调查评估、国土资源局、国有土地使用权证、土地确权审批、土地交易基础设施许可包费、开发管理费、人防场外建设费、墙体装修基金、消防设施费、环境评估及排污费。 规划局、建设工

8、程规划许可证、方案审批、规划局、中标通知书、质检站、三水办公室、劳动保护办公室、配额站、安全许可证、配额认定、劳动保护统筹、三水保证金、质检委员会、城管大队执法大队、规划局工作证、预售许可证、放线管理、征地、定位决策、产品设计、项目申请、施工、销售推广、物业管理、工程建设相关知识：工程建筑构件：土建、水电、安装及设备整体工程施工：单件、 环境部分，室外管线建筑结构类型：砖混、框架、框剪、钢结构等项目施工工期(平均进度，不考虑冻结期):多层低密度：912个月，小型高层建筑：1.5年，高层建筑：2年至2.5年，施工组织顺序：外墙装饰及基础主体工程安装竣工验收，征地拆迁，定位决策，产品设计，项目应用

9、，施工推广销售，物业管理，工程建设相关知识2: 影响工程造价的主要因素：建筑结构及建筑形式：钢结构框剪(小)框砖混结构立面材料及设备等级：玻璃幕墙及立面材料选择是否符合标准施工费用等级：根据施工定额增减基础条件：岩石、流沙及软基是否决定基础工程造价。 场地条件：是否平整，是否为山地抗震等级：6、7、8级节能要求：是否满足。项目进展缓慢的主要原因是项目前期最重要的时间延迟：(1)决策时间重复；规划和设计的时间延迟；专业单位之间的联系不够紧密；施工计划和报告的延误；也可能遇到异常因素，如：基础问题导致隐蔽工程施工进度缓慢，资金短缺导致施工进度缓慢，天气原因(雨季基础、冬季施工等)。)，因现场事故和

10、违法行为造成的施工现场临时停工和整改，如何加快工程进度(以某多层工程为例)，征地拆迁，12个月定位决策，68个月产品设计，1个月工程报建，810个月施工，促销。高水平项目所需时间为一年半至两年；(Sunco最早将在半年后开始销售)，主题2:经济评价的应用，我们对课程开发的看法，我们为什么要了解过程和经济评价，有哪些实际应用，关于开发过程，什么时候和做什么？谁会做什么？最好做什么？链接有什么问题？这个过程对开发者有什么影响？关于经济评价：评价什么指标？评估在哪里使用？如何评估？项目经济评价指标体系模拟和分析项目的盈利能力和风险。利润评估指标：利润(净利润和税后利润)，利润率(成本利润率，自有资本

11、收益率)，财务净现值，投资评估指标：投资高峰资金缺口，评估体系：现金流分析，负债(资金来源)分析和不确定性分析。项目前期的经济计算不同于项目预算和房地产开发财务。项目经济评估的任务是模拟现金流，帮助项目开发人员做出决策。项目经济评价的基本结构以房地产开发项目为例，包括指标与资产比率的模拟、成本与投入节奏的估计、租售计划的模拟、现金流分析、不确定性分析、开发过程模拟、财务评价、经验价值法、容积率的确定、资产比率的经验安排。缺点：比例不强，难以体现社区形式。缺点：流程复杂，对经验要求高，房地产开发成本构成、开发成本、土地出让成本、土地拆迁安置项目前期成本、建安项目成本、室外项目成本、公共设施成本、

12、不可预见成本、开发过程中的税费(含税费)、开发成本、管理成本、销售成本、财务成本和现金流分析。财务净现值(FNPV):内部收益率(FIRR):动态回收期(Pt):投资回收期，反映抗风险能力，不确定性分析，盈亏平衡点分析，也称盈亏平衡点分析，分为：价格盈亏平衡点分析，销售率(租金和销售率盈亏平衡点分析)，盈亏平衡点分析，敏感性分析，也称敏感性分析，它反映单个不确定因素对项目效益的影响。一般认为土地价格、建筑安装成本和销售价格的不确定性。我们将通过具体案例来说明经济评价在决策中的应用，如案例1，辅助决策财产形式，案例2，辅助决策资金计划，案例3，辅助决策建筑面积比，经济评价的基本原则，客观合理，等价。对于基本假设，如容积率、成本、价格等。价值应该客观合理，不同质量的商品不应该在同一价值体系下进行比较，经济评价中常见的误区应该得到准确的解释。事实上，施工图设计阶段后的项目预算误差约为10%，项目前期经济评价的误差范围较大。提交单一方案的“大而全”经济评价不仅浪费大量时间，而且缺乏参考意义。这些值是随机的，不能令人信服；在计算和计算价值时难以把握的