土地进入房地产生产领域的关键——获得土地使用权(拿地).ppt

1、土地进入房地产生产领域的关键 获得土地使用权(拿地),第二模块 房地产运行过程 第四章 房地产开发过程,房地产开发过程图示,房地产开发过程图示,第一步 取得土地使用权,一、获得土地使用权的方式,中华人民共和国土地管理法第二条:国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 1、特点: 强制性、安置性、改制性,(一)农地征用,2、原则: 珍惜并合理利用土地 土地管理法第三条“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地” 第四条“国家实行土地用途管制制度”、“严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护” 第三十一条“国家保护耕地,严格控制耕地转为非耕地、国家实行

2、占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的,占多少,垦多少; 第三十七条”禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。” 保证国家建设用地 第四十三条“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地 ” 妥善安置补偿 第四十七条“征收土

3、地的,按照被征收土地的原用途给予补偿” 。 依法征地 第三条“制止非法占用土地的行为”,(一)农地征用,3、农地征用程序,(一)农地征用,4、农地征用费: (1)内容:三项之和 土地补偿费地租利息率 土地投资补偿费土地投资收益利息率 安置补偿费资金装备水平游离劳力人数 农地征用费=A + B + C =(地租+土地投资收益) 利息率 + C =该地块纯收入 利息率 + C =(该地块年产值年生产成本)利息率 + 安置补偿费,(一)农地征用,(一)农地征用,4、农地征用费: (2)补偿标准: 土地补偿: 耕地为三年平均值的3-6倍、有收益非耕地、无收益非耕地不补 投资补偿 附着物 青苗(区分幼苗

4、1/3产值、壮苗1季产值、成熟收获值) 新菜地开发建设基金 (连续3年种菜或养殖,每亩3000-10000元) 安置补偿 (征地面积征地前人均耕地面积)N倍前三年平均产值 N一般4-6倍,最高不超过15倍 临时用地补偿:一般不超过(A+C),(二)行政划拨,县级以上人民政府依法审核批准无偿取得国有土地使用权的行为 1、行政性特征 土地配置绕过市场 不是独立产权的买卖,不经国家同意不得转让出租抵押 可能支付费用,但不是土地出让金 使用权小于出让转让方式,有条件地转让、出租、抵押 无限期,但可随时收回(因迁移破产停用、规划需要、司法没收、主动放弃、连续两年未使用、不按照用途使用、核准报废),2、范

5、围: 土地管理法第五十四条“建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得;但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得” (具体参看划拨用地目录 ) 国家机关用地 军事用地 城市基础设施用地 公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律、行政法规规定的其他用地。 3、方式: 城市存量土地划拨:承担拆迁安置费 农地划拨:与征地合一,用的单位承担补偿 国有荒地划拨:无偿获得,(二)行政划拨,4、转让的规定: 经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押 5、收回的规定: 无偿取得划

6、拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。 对划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本条例的规定予以出让。 无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。,(二)行政划拨,(三)国有土地使用权出让,1、土地使用权出让含义 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第八条: 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让

7、金的行为。 (1)主体:土地所有者国家 负责:市、县人民政府 共同拟定方案:会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门, 实施:土地管理部门。 (2)客体:土地使用权,1、土地使用权出让含义,(3)最高期限(按用途确定) 居住用地七十年; 工业用地五十年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; 商业、旅游、娱乐用地四十年; 综合或者其他用地五十年。 (4)土地出让金 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后,应当依照规定办理登记,领取土地使用证,才能取得土地使用

8、权。,1、土地使用权出让含义,(5)土地使用权终止:因出让合同届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。 使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回使用权证书。 一般,国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。,2、土地使用权出让方式

9、,协议出让的变迁 11号令:中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、国土资源部签发11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 (2002、7、1起) 土地使用权出让可以采取下列方式:协议;招标;拍卖。 凡商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性房地产开发用地以及其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的,都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖或者挂牌竞价方式提供。”,11号令公布的那一天,潘石屹兴奋地说,“革命,这绝对是一次前所未有的土地革命！”,2002年下半年至2003年,潘石屹一直在等待市场公开出让土地,而未敢去寻求协议土地,“因为那是非法的”。但潘石屹

10、和他的SOHO中国一起失望了。 2002年下半年以来,“土地革命”遭到利益集团坚决而有效的抵抗。2003年,全国查处了16.8万起土地违法案例,北京98%以上的土地仍是通过协议方式出让。,831土地大限来临,71号令: 国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知即71号令,要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,从2004年8月31日起,所有经营性项目用地一律公开竞价出让,各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。,物权法(2007、10、1起): “设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。” “工业、商业、旅游、娱乐

11、和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。” “严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。” 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定( 2007年11月1日起施行) “工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。” “国有土地使用权”改为“国有建设用地使用权”,招 拍 挂,招标出让,招标出让国有建设用地使用权,是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他

12、组织参加国有建设用地使用权投标,根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为,案例:杭州2005年首场土地招标会,2005年3月30日下午2时30分至3时, 杭州市国土资源局, 在杭州市国土资源局十七楼会议室, 公开招标出让杭政(2005)10、11、12号三宗政府储备土地的使用权,共195亩住宅用地, 共有37家单位参与招标竞买,14:18 招标会即将开始,现场已经暴满 除了37家竞标单位, 大量房产开发商及专业人士也前来观摩 迟来的开发商们,坚持站在后面参会,14:20 主持人开始讲话,提醒大家冷静投标。14:23 主持人宣读注意事项。14:23 主持人正式介绍三宗地块情况。14:24 公证

13、员查看标箱。,14:30 投标正式开始14:31 1分钟内就有5个开发商代表投标书进箱14:36 已有17人投标,14:43 最近五分内无人响应,气氛紧张14:52 主持人提醒截止时间。已有23人投标,离37家尚有距离,14:58:投标结束。紧张等待,气氛热烈,14:59 公证员开启标箱,检查标书,15:00 国土资源局工作人员拆封标书,15:02 工作人员整理标书15:06 分类完毕,统计投标金额,15:07 主持人宣读标书15:32 报价完华,开始评标,15:20 10号地起价15994万元,有17家企业参加竞标 中标单位:参标金额最高的浙江富越控股集团有限公司 中标金额:29233万元,

14、比第二名多出800万左右,几乎高出起价一倍 楼面均价:8200元每平方米,15:24 11号地起价24264万元,14家企业参与竞标 中标单位:华立地产集团有限公司。 中标金额:38088.9999万元 楼面均价:4200元每平方米。,15:31 12号地块起价48046万元,15家竞标企业 中标企业:四家公司联合(浙江天阳、浙江绿地、杭州房屋建设开发总公司、杭州市房地产联合开发总公司) 中标金额:78190万元 楼面均价:4200元每平方米,15:50 公证员致公证词。 15:53 招标会结束。,招标程序(沈阳市),1、在招标开始日前20日在媒体和中心网站上发布招标公告。 2、制作招标文件,

15、内容包括:招标公告、投标时间、投标须知、投标申请书、投标书、中标确认书、土地交付条件、出让合同文本、宗地图、迁拆范围图等事项。 3、对申请者进行资格审查,即审查投标申请、法人身份证明、法定代表人(授权委托人)证明、身份证、上级主管部门意见、董事会(股东会)决议、缴纳履约保证金及监管资金到帐等情况是否符合竞买文件的要求。 4、审查合格者确定为投标人,填写投标书,并在投标截止时间前将标书投入标箱。 5、沈阳市土地招标拍卖挂牌价格评审委员会(简称“价审委”)评审招标标底,并投入标箱。 6、按照招标公告规定的时间、地点开标。 7、投标人退场,评标小组进行评标,根据评标结果确定中标人。 8、投标人复会,

16、宣布中标人。 9、签署中标确认书。 10、在宗地成交后,对宗地的规划条件等任何方面的修改,以中心出具的补充说明为准。,招标公告,辽宁庄河市国有土地使用权招标出让公告 2006 年9 月1 日 庄河市国土资源局定于2006年9月19日下午2时30分,在庄河市国土资源局六楼会议室对庄河市体育场及其周围地块开发改造用地土地使用权出让进行公开招标。 庄河市体育场及其周围地块开发改造用地占地面积为98140平方米,规定最大建筑面积为167000平方米,用地性质为商住综合用地,土地出让年限:商业40年、住宅70年。招标起始价3500万元,投标保证金为3500万元。 参加投标的单位必须具有三级以上房地产开发

17、企业资质,有意投标者请于2006年9月18日下午5时前到庄河市监察局报名。详情请看招标文件。联系人:潘先生联系电话:041189845261,拍卖出让,拍卖出让国有建设用地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。,拍卖程序(沈阳市),1、沈阳市土地招标拍卖挂牌价格评审委员会(简称“价审委”)评审确定拍卖起叫价。 2、在拍卖开始日前20日在媒体和中心网站上发布拍卖公告。 3、制作拍卖文件,内容包括:拍卖公告、拍卖时间、拍卖须知、竞买申请书、拍卖成交确认书、土地交付条件、出让合同文本、宗地图、拆迁范围图等事项。 4、对申请者

18、进行资格审查,即审查竞买申请、法人身份证明、法定代表人(授权委托人)证明、身份证、上级主管部门意见、董事会(股东会)决议、缴纳履约保证金等情况是否符合竞买文件的要求 5、审查合格者确定为竞买人,发给竞买标志牌。 6、价审委评审拍卖底价。,7、进行公开拍卖。拍卖按下列程序进行。一是主持人点算竞买人;二是主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项;三是主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的,应当明确提示;四是主持人报出起叫价;五是竞买人举牌应价或者报价;六是主持人确认该应价后继续竞价;七是主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的,主持人落槌表示拍卖成交;八是主

19、持人宣布最高应价者为竞得人。 8、签署拍卖确认书,并按其规定交纳购地款。 9、在宗地成交后,对宗地的规划条件等任何方面的修改,以中心出具的补充说明为准。,案例:马官桥地块拍卖,连接马官桥案例,挂牌出让,挂牌出让国有建设用地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。,挂牌交易程序(沈阳市),1、在招标拍卖挂牌开始日前20日在媒体和中心网站上发布交易公告。 2、沈阳市土地招标拍卖挂牌价格评审委员会(简称“价审委”)评审挂牌交易底价

20、和起始价。 3、制作并发布挂牌公告,挂牌时间不少于10个工作日。 4、制作挂牌交易竞买文件,内容包括:公告、表格、须知、申请书、报价承诺书、成交确认书、土地交付条件、出让合同文本、宗地图、拆迁范围图:等事项。 5、对申请者进行资格审查,即审查竞买申请、法人身份证明、法定代表人(授权委托人)证明、身份证、上级主管部门意见、董事会(股东会)决议、缴纳履约保证金及监管资金到帐等情况是否符合竞买文件的要求。 6、审查合格者确定为竞买人,填写报价承诺书,领取回执单,在土地交易市场大屏幕上更新显示挂牌价格。,7、挂牌交易期限截止时按四个原则确定是否成交:一是在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价,

21、并符和其他条件的,挂牌成交;二是在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外;三是在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件者,挂牌不成交。四是在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌地块进行现场竞价,出价最高者为竞得人。 8、组织摘牌仪式或现场竞价,签署成交确认书。 9、成交当日按成交确认书规定的付款期限和额度支付成交价款,到帐后领取挂牌交易成交确认书。 10、在宗地成交后,对宗地的规划条件等任何方面的修改,以中心出具的补充说明为准。,案例:蒲河地块挂牌,(6)土地

22、使用权出让合同,连接出让合同,(四)国有土地使用权转让与租赁,1、土地使用权转让 (1)土地使用权转让概念 指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。 (2)土地使用权转让的方式 出售 交换(置换) 赠与 继承,(3)转让的相关规定 年限:土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 登记:土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当依照规定办理过户登记。 合同:土地使用权转让应当签订转让合同。,(3)土地使用权转让流程,2、土地使用权租赁,(1)含义 指土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地使用权租赁合同,将国有土地出租给土地使用者使用,并收取租金的行为。 (2)方式: 国有土地使用权租赁,应当采取招标、拍卖、挂牌或者协议的方式进行。 (3)期限: 短期租赁:期限一般不超过5年; 长期租赁:期限最长不得超过法律规定同类用途土地出让的最高年期。,(4)国有土地使用权租赁合同,(一)当事人名称; (二)土地的位置和面积; (三)土地用途和其他使用条件; (四)租赁期限; (五)租金标准及其调整办法; (