二手房交易基本知识培训.ppt

1、2008年6月，在我和清华源律师事务所学习中古住宅交易的基本知识，培训讲师，lakey，清华源律师事务所执行律师，北京大学硕士，清华大学科技园法律顾问，清华大学毕业的总会法律顾问MSN，邮件： lakey_、房地产开发基本知识北京中古住宅市场常见房地产类型中古住宅转让必要条件中古住宅交易流程中古住宅交易流程中常见问题中古住宅交易合同模板说明其他说明问题和回答，房地产开发基本知识一套民房诞生共经过8个阶段，办理167种手续， 应缴纳103种税款(不包括建立房地产公司的手续)”、“竣工文件保证金、土地权利调查、地籍测量费、新菜田开发建设基金、实地瓷砖限制使用费、街灯维护费”中最重要的一项取得建设用

2、地修订计划许可证、建设工程修订计划许可证3、房屋建设， 建设工程施工许可证(建设工程着工证) 4、取得房屋检验、商社销售(预售)许可证5、交付、住宅质量保证书和住宅使用说明书统称“五证二书”这一住宅合法地位的基本要求和取得房地产证书的基本保证的目录， 不动产开发基本知识北京二手住宅市场常见的不动产类型二手住宅转让必要条件二手住宅交易的流程二手住宅交易常见的问题二手住宅交易合同模板解释其他解释问题和回答，北京二手住宅市场常见的不动产类型是五花八门，2007年，北京共完成二手住宅交易90，000套，共4个病历筹资合作室、产权限制室、北京二手住宅市场常见的房地产类型为五花八门，11种常见的二手住宅类

3、型1、一般民生住宅(商社) 2、非民生住宅(商社) 3、成本办公室(购买完毕办公室) 4、标准价格办公室(购买完毕办公室)5 11种常见的二手住宅类型6、三方搬迁住宅(筹资合作住宅) 7、住宅合作社(筹资合作住宅) 8、限价住宅(财产权限制住宅) 9、经济适用房、康居住宅、安居住宅、 绿化隔离带农民安置房房地产开发基本知识北京二手房市场常见的房地产类型二手房转让必要条件二手房交易流程二手房交易中常见的问题二手房交易合同模板解释了其他问题和回答，二手房转让必要条件、房地产没有交易障碍，卖方有权处置房地产， 房地产本身可以上市交易2 .有产权证，但在贷款期银行同意转让贷款的情况下，不得依法登记转让

4、已领取权利证明书的房地产。中古住宅转让的必要条件是什么样的房屋可以上市交易，已经购买公房1，有产权证，在抵押期间2，不拖欠物业费，取暖费等相关费用3，原产权单位在原购买协议中对员工购买后上市销售有特殊限制(原购买协议有特殊限制) 需原产权单位同意可上市销售) 4、符合各县房地局其他规定5、以低于住房改革政策的价格购买、按规定本价(优惠价或标准价销售的住房)上市交易6、符合中央产上市交易国关住房改革(2003)165号文件的中央产住房、经济适用房(2003)165号文件除了补充经济适用住房、满足购买条件的家庭或政府有关部门只能销售2，已经住5年的可以按现在的市场价出售，但售后业主必须按住房交易额

5、的10支付综合地租。 二手房转让必备条件是什么样的住房可以上市交易，国务院国家发行了解决城市低收入家庭住房困难的一些意见200724号已经购买经济适用住房的家庭如果购买其他住房，原来的经济适用住房由政府按规定购买。 经济适用住宅是政策性住宅，购买者拥有有限的财产权。 购买经济适用住宅不足5年，不得直接上市交易。 当买家因各种原因需要转让经济适用住宅时，政府应以原价格考虑折旧和物价水平等因素进行购买。 购买经济适用住宅5年后，购买者可以转让经济适用住宅，当时应该按地区普通商品住宅和经济适用住宅的差额的一定比例向政府支付土地收益等价款，具体的支付比例由城市人民政府决定，政府可以优先购买购买者向政府

6、支付土地收益等价款中古住宅转让的必要条件是什么样的住宅可以上市交易，经济适用房购买完毕的经济适用住宅上市销售相关问题的通知(2008年4月8日边界、新房新方法、老房旧方法)新房： 1、5年以下的不能上市2、确实需要上市的是区县住宅保障管理部门以锁定等方式进行条件应该补充3、5年后发售的土地收益等货款，补充金额根据购买原经济适用住宅时的价格和销售时同一地区的住宅状况基本相似的普通商社的价格差的70%进行补充。 在同等价格条件下，购买经济适用住宅财产权人户籍的区县住宅保障管理部门可以优先购买。 旧房：未满1、5年不能上市的交易2，确实上市交易是由区县住房保障管理部门以锁定等方式满足条件的购买者按成

7、本购买，或者由区县住房保障管理部门确定按成本购买的3、5年后交易可以上市，补货按原有关规定执行在同等价格条件下，购买经济适用住宅财产权人户籍的区县住宅保障管理部门可以优先购买。中古住宅转让所需条件何种住宅不能上市交易；(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定扣押、冻结、保全或者以其他方式限制中古住宅的权利；(2)依法回收土地使用权；(3)共享中古房间； 未经其他共有人书面同意的；(4)权利属有争议的；(5)未依法登记领取权利证明书的；(6)被抵押，未经抵押权人书面同意转让的；二手房屋转让必须条件何种房屋不能上市交易；(7) 以低于住房改革政策规定价格购买，且未按规定补充住房价格金的(八)住房面积

8、超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标装修， 超标部分未按规定归还或补充房价和装修费用的；(9)户籍冻结地区，在拆迁公告范围内的；(10 )上市销售后难以形成新住宅的；(11 )随意改变房屋使用性质的；(12 )法律、 法规及县级以上人民政府不得出售其他(中央产房、军事产房、学校产房)，这是从国家安全和军事安全的角度出发，由国家安全部门规定，部分地区房屋不得出售国外人员。 套房的一部分一般是不能单独交易的中古住宅转让所必须的条件房主，(1)中古住宅转让人依法取得了房地产权证书的中古住宅权利者a代理人b未成年人的监护人c表见代理，(2)中古住宅转让人可以是中华人民

9、共和国国内外的自然人、法人和其他组织，但是也可以是法律、 法规、规则另有规定或者土地使用权转让合同另有约定的除外；(3)二手住宅属于有限责任公司、股份公司的，公司董事会、股东会审议同意的书面文件；(4)二手住宅属于国有或者集体资产的，有政府主管部门的批准文件，二手住宅转让的必要条件均为权利， 有优先权和其他权利的共享、分部共享、实体分割) 2、共享二手住宅买卖的，在同等条件下，二手住宅共享者有优先购买权享受借出的二手住宅买卖的，在同等条件下，二手住宅租赁者有优先购买权， 并且可以继续租赁的二手住宅优先购买权人未放弃优先购买权证明合同法第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合

10、同效力的第二百三十条租赁人出售租赁住宅的，应当在出售前的合理期限内通知租赁人。 承租人享有同等条件优先购买的权利3、二手房有无抵押等其他权利设置情况。 如果，需要取得抵押权的人等其他权利者书面同意买卖的证明，目录、房地产开发基本知识北京二手住宅市场上常见的房地产类型二手住宅转让必要条件二手住宅交易的流程二手住宅交易中常见的问题二手住宅交易合同模板解释其他的说明问题和回答， 确定二手房交易流程，缴纳执行税款，办理新房地产证，办理房地产、房地产交付，出借，设置抵押(可选)，达成协议后签署协议，缴纳存款(可选)，首次缴纳，确定贷款银行(储备金机构) 提供贷款承诺书(可选)解除抵押(可选)最终治理(可

11、选)、交易完成、实际情况、二手房交易流程(购买方)、房地产权利和实际情况：卖方提供合法证明书，包括财产权证明书、身份证明书、资格证明书及其他证明书。向房屋归属地的房屋主管部门询问房地产登记薄弱，对上述信息进行验证，卖方应当提供共权人的同意证明、优先权人的同意证明、其他权利人的同意证明，并根据需要进行公证，卖方及中介机构应当书面承诺上述信息的真实性、合法性、全面责任，有瑕疵担保信息承诺不实时进行违约处理和赔偿，决定二手住宅交易的流程(买方)，确定住房价格和交易的详情：买卖合同(1)买卖当事人的姓名或名称，住所(2)二手住宅的就座场所，面积，4范围(3)土地所有权的性质，土地使用权获得方式和使用期

12、限(40年) 剩馀的佗年限) (4)二手住宅的修订使用性质(住宅、公寓、商业、事务)住宅的性质(商社、购买完毕的办公室、经济适用房) (5)房屋的平面布局、构造、建筑质量、装饰标准及附属设施、辅助设施等的状况(6)二手住宅买卖的价格、支付方式和期限税负担(7)二手住宅的交付交付方式(8)房屋户口的转移(9)保守基金的处理(10 )违约责任(11 )争议的解决方法(12 )买卖当事人约定的其他事项。 二手住宅交易的流程(购买地)、定金：买卖双方约定的担保金，保证协议的履行1、中华人民共和国民法通则第89条第3款、当事人可以在法律规定的范围内向对方支付定金。 债务人履行债务后，预收/存款应当赎回。

13、 支付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金的，接受定金一方不履行债务的，应当将定金返还两倍的，中华人民共和国担保法第89条，当事人应当一方向对方支付定金作为债权担保债务人履行债务后，预收/存款应当赎回。 支付定金一方不履行约定的债务，无权要求返还定金一方不履行约定的债务，按照定金必须加倍返还的第九十条规定，定金必须书面约定。 当事人应当在定期存款合同中约定交付定期存款的期限。 定金合同自实际交付定金之日起生效的第91条规定中，定金的金额由当事人约定，但不得超过主合同基准额的20%、中华人民共和国合同法第115条、当事人根据中华人民共和国担保法，单方面向对方提供存款作为债权担保债务人履行债务后

14、，预收/存款应当赎回。 支付定金一方不履行约定的债务，无权要求返还定金一方不履行约定的债务，定金、二手房交易流程(买受方)、定金：应保证交付房主手中关于规范房地产开发企业商品房预约行为的通知规定，房地产开发企业收到预约金的，预约金额应在总房价的千分之五以内，双方在商品房预售合同或销售合同签订后，应当立即归还或赔偿房价的“诚意金”。 两种处理方式，一是和中介约定一定金额的房费，一是和预付款，不全额返还，成交作为房款的一部分，二手房交易的流程(购买方)，第一次全额购买初=房价预缴(可选择)贷款(可转换贷款)第一次=房价预缴罗中古住宅交易流程(购买地)应协助发行的资金监督银行管理：关于加强房地产中介

15、管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，从2007年4月15日开始，房地产中介机构或交易保证机构进行中古住宅交易，必须通过“专用账户”转让交易资金到北京通过中介进行二手房交易的，中介要求支付的，应当向购买者提供专用账户。 否则，购买者应提高警惕，防止陷阱银行监管：北京能够提供二手住房管理银行包括农行、工行、建行、深度发展、招行、民生、北京银行、兴业银行等八大银行。 银行方面对资金管理有着完善的程序，能够最大限度地确保资金的安全。 缺点是时间周期长，同时费用高。 以建设银行为例，平均收费标准为委托保管资金总额的3.5，且手续相对复杂，解除委托保管时间长的第三方监督管理：公证处，律师事务所提供

16、资金监督管理，费用低，手续简单，二手房交易流程(买方)，买卖合同，委托合同，中介合同1， 买卖合同由于不得归咎于作为卖方的受托人的理由，无法解除委托合同或者完成委托事务的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。 当事人另有约定的，依照其约定。 有偿委托合同中，因受托人的过失而给委托人造成损害的，委托人可以要求损害赔偿3、中介合同中，中介人向委托人报告签订合同的机会，提供签订合同的媒体服务，委托人支付报酬的合同中介人关于签订合同的事项不能忠实地向委托人报告经纪人故意隐瞒有关签订合同的重要事实，提供虚假情况，损害委托人利益的，不能要求支付报酬，应当承担损害赔偿责任。 经纪人催促合同成立的，委托人应当按约定支付报酬。 经纪人催促合同成立的，中介活动的费用由经纪人承担。 中介人不促进合同成立的，不能要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。 二手房交易流程(买方)、中介费(中介服务费)标准： 1.5%-3%(2.5% )征收：买方或双方协议