2011山东·海阳·徐家店胶东半岛国际商城营销策划方案

1、山东金沃置业有限公司，山东海阳徐家店胶东半岛国际商城市场营销计划方案，南京本思堂房地产计划咨询有限公司2011.1.20，项目问题整理，项目提升战略，推动与成交分析，项目介绍，报告框架，一，项目介绍， 开发公司介绍江苏金沃房地产开发有限公司从事房地产开发已有十年，在南京、湖北、眞、楚州、黑龙江等省市开发了各种房地产项目，累订200多万平方米。 公司近年来相继开发的项目有：江苏真：淮明园、金日光家、淮河家、黄花塘国际商城江苏淮安：古运小区、一品华庭、淮扬美食文化广场山东海阳：半岛金水湾家、半岛海产交易中心半岛金源商贸中心、 半岛御水湾家胶东半岛国际商业街黑龙江绥化：时代广场公司建设项目工程施工质

2、量一次检验合格率达100%，优良率达80%以上，公司综合实力和经济效益走在同行前列。 项目简介徐家店镇位于海阳市北部，是胶东半岛的中心地带，是交通枢纽。 该镇是2004年由国家六部委选为全国重点镇的山东省百强镇、烟台市小镇的考试单位。 胶东半岛国际商城(逸水湾家)位于徐家店镇，是2008和2009年海阳市政府重点招商项目，项目占地258亩，建筑面积20万平方米，总投资超过3亿元。 二、推盘和成交分析、推盘节奏、推盘和成交分析、一期开放时间： 2008年12月3日一期推盘数： A1-A4、B5-B26、c7/8、一期推盘、销售分析、一期一期其馀佗产品主要是a、c区储藏室和b区农贸区的商业。 二期

3、开盘时间： 2010年6月23日。 二期推盘数： B1-B4、B27-B35、C3-C6。 二期推盘、销售分析、二期脱化受时间和位置的影响，剩馀的佟变多，主要集中在b区的内街商业和住宅。 分析、设置、分析、二期剩馀佗产品主要是b区住宅和商业。 2011年计划在C1、C2两栋的基础上增加2栋，但具体还不确定。2011年推盘、a区销售情况分析、区销售分析、住房分析、商业分析、储藏室分析、(注：修订版调整，A3和A4均分为两个销售)、住房分析、商业分析、储藏室分析、a区商业化比较均匀；住房分析、商业分析、储藏室分析、住房分析、商业分析这和客户的购买嗜好有关系的外国客户想要更多的等待入住。 因此，总体

4、来说，储藏室的成交情况具有一定的偶然性。住房分析、商业分析、储藏室分析、a区销售额分析、a区可销售额分析、a区销售总结、a区推动时间快、体量少，整体除化良好，储藏室销售偶然性大，除有冷热不均之外，还有b区销售情况分析、区销售分析、项目按b区商业销售情况、b区住宅销售情况、现在成交单价核算，b区可销售额为24162642 22820680=46983323元，约4700万元，现在成交单价核算，现在成交单价核算，b区商业可销售额为约=10588平方米2155 、b区销售情况分析、B-2、B-1、B-3、B-1、B-3、B-3、B-2、销售情况分析、B1-B4销售情况分析、销售情况分析目前，只有沿B

5、1道路的房地产销售情况好销售不好的原因主要是销售周期短、地理位置差、市场淡、B27-B35销售情况分析、销售情况分析：该区开设于10年6月，现经半年销售时间，整体销售情况不佳，目前沿路只有周围房地产销售情况好，农贸市场区销售情况分析： B24为商业建筑，徐家店集贸市场转移至此，目前销售完毕B25靠近内街，是一栋2层的建筑，每家商店都有楼梯通往2层，基本上已经完成了销售。 因为B23背对着铁路，所以噪音相对大，现在销售状况不好。 B22、B26东西并排，不能有效地收集人气，销售状况不好。销售情况分析、b区销售总结，b区产品脱销明显冷热不均，一期好位置商店脱销基本完成，而二期上市商店由于位置差，只

6、有沿街门房脱销，内街商店和上层住宅积压大量产品。 c区销售情况分析、区销售分析、住宅分析、车库分析、储藏室分析、c3、c8、c33是还有部分的住宅来源，其他的大厦楼还有一般是高层大厦的尾室，探讨其原因： c3位置在最南，在火车道吵闹的c8依赖于旧的服装厂，视觉效果C33依靠水泥厂，有烟尘。住宅分析、车库分析、储藏室分析、C6、C7、C14车库销售良好，主要临路接近b区商业地区。住宅分析、车库分析、储藏室分析、销售现场显示，储藏室普遍销售不好。 这和客户购买的喜好有关：自己住的客户想买储藏室的外国客户想等待更多的入住。 因此，总体来说，储藏室的成交情况具有一定的偶然性。住宅分析、车库分析、储藏室

7、分析、c区销售金额分析、c区残馀佗产品可销售金额分析、c区可销售金额分析、c区推进总结、c区整体除化比较均匀，相信残馀佗体量不大，随着时间的推移逐渐完成除化。 将a区和c区的成交情况相加，住宅需求量总是平稳旺盛。 三、整理项目问题，推进途径和力量不足，现场包装要提高，推进形象要提高。 需要整合流通渠道，客户信心不足，促销手段不丰富，项目存在的问题，1，项目商业人气不足，招商进展不顺利，商业整体氛围不浓，相反，商业人气不足，直接b-1、b-2内街商业和住宅及集贸市场区2、推迟房间交接，导致购房客户信心不足，对项目后续上升产生质疑，口口相传，对项目声誉产生一定影响。 问题1 :客户信心不足，问题2

8、 :促销手段不够丰富，案例场所：一次打九七折，贷款打九九折商业：三年回家祖先，每年8%，合订24%； 流通顾客优惠：表格价格的94%以上。 现有优惠：优惠手段不足：住宅：没有魄力的优惠措施，不吸引人。 除了价格优惠，其他的优惠形式都没有修订。 比如物业费的归还、购买等商业：对于主力业者的入住，缺乏引人注目的吸引措施。 例如，大型实力的购买者、超市经营者等应该给予追加的优惠。 问题3 :流通渠道需要整合，流通渠道分析烟台：效果最好，一年四季拉人威海，青岛：效果好，但有一定季节性长春，鸡西：效果中等，季节性明显的兰州，呼和浩特：效果差，一年来不了多少次统一建议1、地缘客群是第一主力，烟台当地客群不

9、容忽视，可以考虑增加海阳市、栖霞市、莱阳市的销售商。 2、将流通渠道集中在东三省重点城市，扩大大连、沈阳、哈尔滨的流通商。 兰州、呼和浩特的流通渠道可以考虑消除。 问题4 :现场形象包需要提高，、销售管理表旧等级差，沙盘上不挂旗，气氛不足，墙壁破损物乱，墙壁破损电线乱，问题5 :普及途径和力量不足，1、流通途径之外从成交看，对地缘客户占有相当比例，地缘客户群仍然可以有很大潜力挖掘2、网络的普及对出口型项目发挥着重要作用，建议在开发公司的官方网站上设置专业板块传递项目信息问题6 :宣传形象必须提高。 由于本项目没有专业的设置订正者进行刀设置订正，宣传的品牌形象不高，诉求力多，杂乱，诉求力的重点不

10、明显。诉求太多，主题不强调的颜色太多，排版有点混乱，表现太多，要适当简化强调重点，四、项目提升战略、项目提升战略、一、提升战略总纲二、住房提升战略三、商业提升战略、a、c区稳定难以脱化的原因是，菜园迁移进度的影响很大，自己的面积大，位置不好。 B1-B4和B27-B35的内街商业。 其脱化受干线道路两条商业街招商的影响很大。 因此，从这两个商业中寻找突破口在短期内是困难的。 我们的真正突破口在b区其馀侑家。 另一方面，b区剩馀的佟房体积大，总销售额较高，而从a、c区的成交情况来看，住房需求总是平稳旺盛，并且以前b区住房区的商业修订计划干扰了居住，影响了楼上住房的销售，所以突破b区剩馀的佟房有势

11、头。战略总纲、战略总纲、住房提升、商业提升、一、继续加强低总价格优势二、确立c区价格指标，掩护b区剩馀的佘源三、重新布局商业区划，消除影响居住的行业，促进住房销售四、提高形象和改善现场包装，居住氛围五、 回顾商业上升、1、上季度a、c区住宅成交情况和客户分析，发现低单价、低总价、超高性价比是本项目住宅受欢迎的核心原因。 特别是B1-B4和B27-B35这样的内街商店的住宅，自己的居住属性稍弱，应该强调低价格的优势。 2、同时考虑到开发公司的利润和周边没有竞争的楼盘的特点，这里所说的“低价”不是“绝对低价”，而是“相对低价”:增加促销战略，同时制造高c1- c2(预定2011年追加)的单价，形成

12、b1-，一方面，低总体定位转移，前期B1-B4、B27-B35的内街商业和住宅脱化困难的原因有两个：首先项目招商进展不大，客户信心不足，其次订划不合理，B1-B4订划水果批发区，农资农机区，B27-B35订划家庭建材区对于住宅来说不是生活补助类的商店，会影响居住舒适性。 因此，B1-B4、B27-B35的重新配置和订正计划是必要的！ 战略总纲、住宅提升、商业提升、B1-B4和B27-B35的内街商业定位不再是家庭建材区和五金机电区，而是托斯卡纳生活街区和拉丁美洲的生活街区，其中内街商店定位于日常生活辅助商业，小型超市、美容整形、烟酒批发、 在包括日常商场等的同时，提议托斯卡纳的生活街区和拉迪安

13、的生活街区增加意大利式和法式的灯杆、道旗、小品等，同时沿街店铺的门头包装也分别强调意大利式和法式的要素，强调街区的生活氛围。战略总纲，住宅提升，商业提升，商业掩护住宅先行，三，形象包装提升，三，形象包装提升，卖场包装，三，形象包装提升，四，住宅卖点整合，战略总纲，住宅提升，商业提升，新广告养老福地无限制4，超低价格，三年购房5，政策支援，买房框架结构，质量优秀8，专业物管，尊崇服务，2人团购不打折1000元，3人均打折1500元，如此类推。 老客户介绍新客户的成交，将获得23年的物业费。 开发者约定购买3年后以原交易价格的110%买入。住宅3年110%购买、促销政策、新返物业费、联合购买客户优

14、惠、五、促销政策、战略总纲、提高住宅、提高商业、六、扩大推广渠道、增加项目宣传网站、加强网络宣传、二、流通商统一通过各村干部的宣传，将项目推向乡村、乡村公共汽车站等回乡人员聚集场所的定点宣传，1、策略总纲、住宅提高、商业提高、销售点的整理整合、推广途径的扩大、形象包装的提高、行业的重新规划、商业提高、策略总纲、住宅提高、商业提高，现在的重点和难点在于b区的商业和住宅， 其脱化难的原因有两点：首先是项目招商进展不大，客户信心不足，其次是订划不合理，对各种商业状态的订划组合缺乏市调基础。 因此，重新规划项目的商业状态分布是必不可少的，策略总纲、住房提升、商业提升、商业核心定位构想1、蛇窝泊果品批发

15、市场的规模和先发优势是本项目果农创业产业园的规模有限，作为核心行业的风险大，但考虑到项目的产地优势和交通优势，本项目的重要果农创业产业园？ 产业优势：地缘优势，周边有一定的苹果产业支撑。 交通优势：靠近车站和烟青道路，交通方便。 成套劣势：水果交易需要庞大数量的冷库支持，这是本项目的缺点。 后发劣势：距本项目仅12公里的蛇窝泊国家级水果批发市场占地一千亩，配套齐全，成为“江北水果第一镇”。 战略总纲，住宅提升，商业提升，商业核心定位构想2，2，国际物流产业园交通优势：靠近车站和烟青公路，交通便利。 产业规模的劣势：徐家店作为5万人左右的城镇，因为周边也没有大规模的产业链，所以很难建立物流产业园，但作为辅助行业很好。 战略总纲、住房提升、商业提升、商业核心定位思考，以上分析表明，本项目具有较好的交通优势，但由于产业支持不足，很难将本项目定位于专业市场形式的产业园。 徐家店镇目前有一定的人口基础(5万人)，目前的商业形式以沿街店铺为主，缺乏统一的修订和管理，形象和辅助硬件条件差，因此该项目以管辖区和周边乡镇人为目标，是海阳、莱阳、栖霞的过路人群战略总纲、住宅提升、商业提升、徐家店镇商业分布图、手机卖场、银行、饮食、酒店、饮食、服装、超市、农贸市场、食品