杭州大自然项目市场篇.ppt

1、市场环境与项目况状分析,楼市前瞻,中档楼盘依然供不应求 土地集中上市 进入大盘开发时代 家庭汽车比重加大 购买力的不断上升 “非典”带来的启示,中档楼盘依然供不应求,目前4000-5000元左右的住宅供不应求。 上海住宅预售市场的供求关系继续处于供小于求的状态。虽然去年新开工量有很大增长，但由于建设周期长，尚未到产出期，加上上海已进入办博期，新一轮大规模市政建设已经开始，购房需求会大增，因此，市场供给较紧，导致房价进一步上扬。目前上海市房地产单价在4000-5000元左右的房屋呈供不应求之势。,土地集中上市,2003年上海将全面实行经营性土地招标拍卖制度。 2002年至2005年的三年间，约有

2、2800万平方米土地集中上市。这段时期内上市的楼盘，供应压力较大。 从即将上市的“大盘”情况看，都有稀缺资源或轨道交通支持，容积率普遍较低，除新规划的“一城九镇”以外，其余楼盘的价格都处于高位。,进入大盘开发时代,树立地产品牌将成为今后楼盘开发成功的重要因素之一。 土地的成片开发有利于市政规划的控制和实施，政府更愿意成片地出让土地。届时，实力雄厚的企业通过市场化方式取得土地，瓜分城市近郊的大片土地，大盘开发时代的号角声已经吹响。,家庭汽车比重加大,家庭汽车将进一步拉近市中心与边远地区的距离。 小型轿车关税大幅下降，家庭汽车比重进入快速增长阶段。 此时，购房者对公共交通的依赖有所减弱，更能接受市

3、中 心边缘的住宅。,购买力的不断上升,居民购买能力的提升，对于房屋消化十分有利。 近几年，上海人均GDP都保持在10%以上的增长。按照这个速度，至2005年，上海人均GDP将达到甚至超过6600元。,“非典”带来的启示,短期内可能会减弱客户的购买热情。 目前“非典”对楼市没有显现出影响，从长期看，它对楼市长线固有走势也不会有太大的影响；不过值得一提的是：高价房或以外来客源为主的楼盘，短期中可能会减弱客户的购买热情。,板块现状,板块印象 楼盘规模 物业类型 产品设计 房价水平 销售情况 配套设施,板块印象,客户的认识由原本低层次、动迁基地的印象向市中心“后院”与“延伸”的印象转变,楼盘规模,从零

4、星小规模楼盘向中、大型规模楼盘的开发格局转变。,物业类型,原以多层建筑为主打，近期小高层也渐渐兴起，甚至出现了部分联体别墅。,产品设计,楼盘面积控制合理，房屋总价受欢迎。 由“价低质次”向“优质化、品质化”迈进，市场呈现出以下趋势：档次提升，价格上扬，增值潜力大。,房价水平,部分楼盘单价已突破5000元/大关，有效提升了市场形象并随之拓展了昌里、杨思、三林地区楼盘的上升空间。,川杨河以北：50006500元/，成交均价5400元/以上。 川杨河两岸：40005500元/，成交均价4800元/以上。 三林城附近：32004000元/，成交均价3600元/左右 “杉林新月”等配套商品房的售价将35

5、00元/左右,销售情况,出现了大量的热销楼盘，在市场上知名度大。 2002-2003年度上南、三林地区楼盘在浦东新区预售面积前二十名中占据了4个席位。,第2位： 上南花城 第4位： 金苹果花园 第8位： 锦绣华城 第10位：恒大华城,配套设施,交通配套：交通线路众多，但仍跟不上区域内日益 膨胀的人口。 生活配套：很多配套目前还无法深入社区，配套的 层次较低。,区域竞争态势,供应量分析 与谁攀亲 竞争格局 楼盘价格走势,供应量分析,据不完全统计，2002年上南及三林地区的供应量约170万； 目前该地区已报批、在建项目的供应量约220万； 根据规划，三林集镇规划总建筑面积972万，其中三林现代 化

6、生态聚居区规划居住建筑面积790万；六里现代生活的 供应量约300万,与谁攀亲,上“上南”板块：川杨河以北。整个上南路沿线最早开发的板块。 50006500元/，成交均价5400元/以上。 中“上南”板块：川杨河以南，海阳路周边。以近2、3年内。以 新型商品房为主。 40005500元/，成交均价4800元/以上。 下“上南”板块：主要指三林、凌兆一带。以动迁房为主。 32004000元/，成交均价3600元/左右,竞争格局一览,楼盘的价格走势,楼盘的价格走势,楼盘的价格走势,楼盘的价格走势,SWOT分析,1.优势 2.弱势 3.机会 4.威胁,优势,地块方正，规模庞大，具有规模优势。 这主要

7、体现在： 1. 能够实施整体规划，塑造小区完善的景观与生态环境； 2. 能够兼容不同的市场定位和产品，分散市场风险。 3. 能够树立企业和产品的品牌。 4. 利用规模效应降低营销、公建成本，使价格更具市场竞 争力；,优势,与城市最亲近的板块。离浦西（卢湾、徐汇）高档生活区都相当的近，几乎接近陆家嘴与人民广场的距离。,优势,周边基本的生活、公交配套齐全，便于人口导入。,优势,地块两面环水，北为川杨河，随着航运功能的不断减弱，环境优势进一步加强，西面为景观河道中分泾河，中间还有300亩的绿化带穿插，景观条件极佳。,弱劣,老镇改造力度不大，过分迁就现状，导致目前地块周边的景观平平，小环境不甚理想。

8、目前四至的市政道路都未辟通，联外交通十分不便。 7个市政道路将本地块分隔成了四块，高青路上又有高压线穿过，在规划上造成了不利因素。 周边各项商业配套显得较为零散，缺乏整体感。配套设施的水准也一般，客户主要以周边居民为主，全市号召力小。 本项目在政府关系等资源方面，较其他开发商处于弱势。,机会,区域交通的改善： 卢浦大桥 轨道交通L4线 轨道交通M8线 轨道交通R3 中环线,区域形象的提升： 2010年世博会 环球影视乐园,市场需求的变化： 市场需求的绝对值增加 板块楼盘价格呈上升趋势 客户群的构成正在发生变化 三林镇物流中心,威胁,后市供应十分可观，楼盘的集中上市，可能造成中档住宅的供应失衡。

9、 “100万重大工程配套商品房建设” 主要是面向动迁客户，售价一般控制在3500元/左右，因而该地区给客户容易留下动迁房聚集区的印象，对房价的进一步提升有负面影响。 今后周边有8-11万左右的商业配套，地块东面即规划为商业街，如此大的商业配套将对本案内部的商业构成压力 本项目的体量大、周期和长，开发风险也随之加大。,目标消费对象,区域来源,本案的客层主要以浦东区域客为主，且主要来自六里、昌里、三林等地区；随着交通条件的改善，全市性客户将会导入该区域，且以卢湾、黄浦、徐汇的客户居多。,年龄分布,2535岁为主、3545为次，45岁以上段为辅。,客源职业,以制造业、服务业、自营商为主体，加之部分教师、公务员、医生等职业。,职务,一般受薪