深圳市布吉街道布吉东大街案例分析.ppt

1、布吉东街案例分析：1 .项目概述、案例总结，在定位业务时如何考虑未来运营和投资促进的可行性？当在业务定位中利用区域特征时，我们应该充分评估竞争关系对未来运营的影响。虽然它采取了租回的形式，但如果它提前盗用了以后业务的价值，就会导致整体商业销售的失败。项目名称：布吉东街项目位置：布吉东街(桂芳花园六期裙楼)，布吉街，深圳市建筑面积：约27000平方米，商铺数量：1811间，其中44间商铺临街商铺面积：虚拟产权，主要是10平方米以下的小商铺，临街商铺面积40-150平方米，临街面积：250平方米。二是市场分析，布吉商业业态和商业档次落后于布吉整体经济水平；人口增长正在上升，这是商业发展的源动力。布

2、吉交通的改善将吸引更多的人住在布吉。随着人口结构和生活功能的改善，商业网点的分布促进了布吉东区的商业发展。布吉商业地产利润增长迅速，极具吸引力。首先是经济环境；第三，项目情况。商业区计划包括国际油画城、儿童产品、时尚精品店、休闲娱乐、超市、百货商店和超市。业务定位，布吉东区70万居民400多万平方米，以客户为导向，宣传推广，广告紧紧抓住目标客户的心理，针对不同的投资客户，制定“白领投资计划”、“成长投资计划”、“教育投资计划”等主题，并配合媒体对布吉东区进行炒作，形成良好的效果和销售态势，采用虚拟产权，销售回租(8%)。由于商铺面积小，三年租金直接从首付款中扣除，降低了投资门槛并大力推广，区域

3、人口对低成本投资理念的支持促进了投资信心认可和积累、集中解决和刺激等销售方式的实施。销售取得巨大成功，6个月销售额超过95%，销售利润3亿元，投资形势看好，社区消费支持区业务空白商业网点向东延伸，给沃尔玛带来的人气区带来了良好的文化氛围，销售和投资同时进行，取得了成功，4个多月投资率达到100%，商业形势严峻，人流少，经营惨淡，油画城被迫关闭。在业务调整之前，租赁面积超过50，所以它被迫重新邀请投资。原因：经营定位不当，无效餐饮业务被取缔，其他业务高度同质化，没有核心竞争力，产权分割，权责不清，导致管理不善。开发企业缺乏经营管理经验，重新定位，于2005年10月引进乐。乐于2005年10月26

4、日宣布其第一家海关外分支机构将设在布吉桂芳花园后，短短三天内，品牌占有率达到80%，投资形势重新定位，经营状况重新定位。乐的租金是80元/平方米/月。商人说生意很好，他们选择了一个油画城。他们虽然赋予了项目文化内涵，但没有对油画客户的需求做出准确的判断，导致不考虑差异化竞争需求的供给无效，同质化严重。周边的大型商业区和中心区的老商业区严重分流了客户，唯一受欢迎的餐饮业务被取缔，使得项目缺乏最根本的动力。它没有考虑到周边社区消费功能的改善，也没有消费者认同感。第三，案例分析，对运营模式的评论，虚拟产权的分割是企业失败的根本原因之一，而产权不明晰直接导致了后期运营过程中的权责不清。商业项目的持续经

5、济支持被打破，其内在的、根本性的三方利益平衡破坏了低门槛的招商引资，使开发商的租赁权承受了沉重的负担，直接影响了项目经营管理的过度推进，破坏了开发企业的品牌和声誉等无形资产。1.根据市场定位终端消费群体是项目运作成功的保证。2.差异化竞争和市场竞争相辅相成。3.确保各方利益的合理分配是项目得以维持的内在因素。4.商业模式的选择与市场和项目的准确分析和判断密切相关。5.投资策略中品牌的选择是项目成功的关键因素之一。作为参考，1 .定位应以终端消费为根本出发点。应准确分析和判断终端消费，并在此基础上形成项目定位和可持续发展战略。2.虚拟产权消灭和产权分割销售带来的弊端屡见不鲜，这种模式逐渐被市场所淘汰。3.租回销售和回购将给开发商带来沉重的负担。4.融资渠道不畅是商业地产发展的瓶颈。新的融资渠道和运营模式是商业成功的先决条件，必须尊重市场规则。选择正确的定位和经营策略。市场中应辩证对待差异化竞争。融资渠道的正确使用是