中国房地产开发基本流程.ppt

1、中国房地产开发基本流程，中国指数研究院分析师宋会电于2008年7月22日，整个房地产项目开发流程大致包括10个阶段。 开发构想是，从这项工作开始房地产项目整体的开发进入了状态。 开发构想是否正确地反映了市场的需要，决定着将来房地产项目开发的成功与否。 这就需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地区的发展前景，把握不同项目的市场需求情况。 可行性研究、可行性研究在房地产项目开发中是非常重要的一步开发者提出了构想，这一构想是否有真正的市场前景，需要进行可行性研究。 可行性研究是房地产项目开发不可或缺的阶段。 政府是否批准这个项目的立案，银行是否同意给予资金援助，有必要参考可行性研究

2、的结果。 进行可行性研究可能有两个结果：一是可行性研究表明这个构想不可行，即使开发者不同意，这个项目开发的全过程也实际结束了。 二是可行性研究表明这个构想是可行的，出乎意料，这个项目可以推进到最后阶段。 目前，中国忽视可行性研究，将可行性研究作为一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这会引起空运率高等一系列不良后果，需要政府认真应对。 走路。 申请项目用地、申请项目用地是正式开始项目开发的第一步。 对于许多开发者来说，获得土地是最重要的一步，有土地就有开发的所有条件，有土地就不必担心项目赚不到钱。 因此，土地市场上不断发生各种腐败事件。 现在只有几种情况可以得到土地，大部分土地都是通

3、过转让得到的。 土地转让招标：发出招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权招标，根据招标结果确定土地使用者的行为。 拍卖：发出拍卖公告，在拍卖人指定的时间、地点进行公开竞价，根据投标结果确定土地使用者的行为。 扣押：向人发出扣押公告，在公告规定的期限内在指定的土地交易场所发布扣押，接受拍卖人的报价申请更新扣押价格，根据扣押期限届满时的投标结果确定土地使用者的行为。 开发者取得国有土地使用权证后，向建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册。 项目设置修订、项目设置修订是关系到项目是否满足市场需要的重要一步。 项目设置修订一般应分为方案设置修订、初步设置修订和施工图

4、设置修订三个步骤：方案设置修订反映了建筑平面布局、功能区分、立面形状、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设置修订要求。 初步的设置订正应当在方案设置订正的基础上，提出设置订正标准、基础形式、结构方案以及各个专业的设置订正方案。 初步的设定修订文件应该包括设定修订总说明书、设定修订图纸、主要设备和零部件表、工程概算书4个部分。 施工图设置修订是基于初步设置修订的更详细的设置修订，具有工程设备各构成部分的尺寸、配置和主要施工方法，完全详细的建筑和设置祥图和必要的文本说明。 开发人员在进行修订及建筑设施修订前，必须向城市修订行政管理部门申报修订设施修订条件通知书(主要规定修订建设用地面积、总建筑面

5、积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红外线距离、建筑控制高度、停车空间个数等)。 房地产开发人根据修订设施修订通知书，委托有修订设施修订资格的机关完成修订设施修订，持有修订设施修订审查表、修订设施修订及其说明书等相关资料，经城市修订行政管理部门审查，确认符合修订要求后，发放建设用地修订许可证。程序设定修订得到批准后，初始设定修订就成为可能。 城市规划行政管理部门审核建设工程初步设置修订方案，确认其符合规划设置修订要点后，建设部门可以进行施工图设置修订。 城市规划行政管理部门审核工程施工图及有关资料合格后，发放建设工程规划许可证。征地和拆迁安置、征地和拆迁安置是取得土地使用权后开发工人的第一步

6、。 取得建设用地修订许可证和建设工程修订许可证后，需要进行征地和拆迁安置工作。 开发人员还需要向土地管理部门办理相关手续。 土地管理部门根据房地产开发者的土地使用权证明书和建设用地修订计划许可证，进行场所范围的现场规划。 开发人员只能在规定范围内实施征地和撤离方案。 筹集房地产开发资金、筹集房地产开发资金是房地产开发的第六个步骤，也是征地和拆迁安置后的最重要工作。 取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金基本用光，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金成为房地产开发商最重要的工作。 开发者需要制定资金利用订正计划，并在此基础上决定筹措的资金量。 通过选择各种融资方案，确定合理的融资方

7、案。 目前，中国房地产开发商的融资渠道很少，基本上是通过商业银行进行融资，但房地产开发是一项风险很大的商业活动，一旦投资失败，就涉及银行体系。 最近，人民银行大幅度提高了房地产开发商融资的门槛，起到了抑制我国有些过热的房地产投资的作用。 建设工程招标、建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适承包商和监理机构的有效途径。 工程项目招标投标制是我国工程建设市场的重大改革措施之一。 通过招标，房地产开发商可以首先选择合适的项目承包商，确保工程投资不超过预算，使质量达到设定订正要求，工期达到预期目标。 确定工程承包商后，房地产开发商应在招标中选择适当的监理机构，建设工程进行监理。 施工、施工是房地

8、产开发的第八个步骤，也是项目能否及时优质完成的重要一步。 为确保按照建设工程修订许可证的规定进行组织施工，国家规定可由城市修订行政管理部门在施工现场放线、检查线，经建设行政主管部门领到建设工程施工许可证后，开始拆土工作。 招聘监理机构后，主要项目工作交由监理机构完成，开发人员只控制最后的管理权，即维护对监理机构的有效监督，必要时撤销监理机构。 项目施工完成后，必须通过城市建设行政主管部门主办的综合竣工验收。 如果检验合格，就不能投入房地产市场。 营销和策划、营销和策划是实现经济效益的重要一步。 房地产项目开发人员在开发项目即将完成时，可能会对开发的房地产项目进行市场营销。 如果开发人员满足政府主管部门的预售条件，开发人员可以在进行施工的同时，取得商社的预售许可证进行开发的房地产项目的预售工作。 房地产营销包括房地产市场调查研究、市场营销目标和手段的确定、销售方式的确定、