东门国际整合推广前传.ppt

1、深圳百威广告2003年10月20日,大东门,东门国际整合推广前传,东门写真,深圳之源 最先发展起来的商圈 财富之源，成就第一批淘金客,东门写真,国际都会 罗湖之“最”,星级酒店最多 娱乐场所最多 茶餐厅最多 高档写字楼最集中 高档购物中心最多 银行最多 人口最密集,东门写真,繁华核心 最富有城市气质的不夜城 不老城,东门写真,老东门 旧街区,新东门 旧街整改,东门发展印迹,?,东门写真,华强北,福田中心区,中信城市广场 华南MALL,后海 南山中心区,东门被抛弃了吗？ 东门新的兴奋点在哪里？,东门写真,东门地产/住宅 绝对的 商字挂帅 形态：商住楼为主，小户型，公寓 规模小，普遍缺少良好的休闲

2、庭院环境,东门写真,土壤： 土地资源有限，投资客追捧， 港人聚集地，港味十足 旅游，购物，娱乐胜地 小型公司SOHO， 单身贵族，自由职业者，时尚新贵等云集。 人气鼎盛，租凭市场最为活跃,东门写真,客户： 本地人 东门商户老板，早先到东门淘金者 投资客 传统上买楼收租的很多 小型公司 时尚新贵，单身贵族，金领（过渡） 港人 投资（有传统，师奶购楼团） 商务/公干，渡假5+2，深港家庭/情侣， 退休（两极化现象） *港人传统置业首选小户型，罗湖东门是传统热点,他们： 绝对是一群极理性极实际的人 对东门非常了解 投资收租非常普遍 不论是自用还是投资，他们看重的吸引他们的都 离不开“价值”。,如果用

3、一句话来形容东门， 你会怎么说？,我们会选择这样说 东门是一个很现实的地方 *当深圳地产概念泛滥之时，东门地产始终是最实在，甚至是功利。,在这个很现实的地方，面对一群很现实的人， 项目的推广就不能丢了一个核心 *但这绝不等于说不要创意，而所谓的创意也绝不能说是抛开这个核心。,价 值,如果对这个缺泛足够的认识，广告就会出现误区。 如：把创意诉求点过分用于渲染周边配套，都市的生 活享受及感受 客户很了解 搞清楚你的诉求对象是租客还是买客 *买的不住，住的不买很普遍,东门国际 的价值,我们思考 东门国际的价值在哪里？ 如何挖掘表诉？如何提升实现价值最大化？,内 基于项目本身的客观价值,外 基于地段的

4、客观价值,形象 基于对内外整合的形象包装价值,借势/造势 基于对项目及借助一切可能的外围因素再进行营销整合的价值,客观表述,包装提升,建立东门国际的价值体系,内在价值的挖掘及表诉,规模： 东门片区内少有的大型商住项目 15万平米建筑面积，1500余公寓 在区内具有指标性。,*超大空中花园： 在东门商住项目中首屈一指，是营造卖点的一个很好的载体，需充分利用。 酒店式大堂，空中花园会园所 架空层，咖啡茶座， 低成本投入的简易运动设施，如摆腿机，秋千，单双杠，足部按摩道等等。 *要点：尽快做好示范环境，让客户看样板房时可看到。,难能可贵的休闲商业场所： 通过 整合人行系统、公共绿化广场、下 沉式跌水

5、情景广场， 难得地营造出更一方更人性化，更适合 人逗留，也让人更乐于逗留的宽松休闲商业空间。 在寸土寸金的东门，在同类商住项目中难得一见。,建筑立面形象： 富国际感现代感的建筑形象，傲踞东门门户。 比一般小户型项目更具有SOHO商务气质及价值。,对商铺客户群的特别价值说辞： *整合人行系统、公共绿化广场、下沉式跌水情景广场，加上阳光中庭的设计，切合国际MALL以人为本，庭院式国际商业形态，赋予发展商和项目先进设计思想。 *人易来，乐留，就是人气，人气就是财富。 *湖贝路及东门中临街面中部都设有主入口，营造出精明商家极为推崇的“通心铺”格局,物业配套/附加值： 物管：安全（港人特别看重），选择品

6、牌物管有帮助，最好是港人有认知的，如中海。或可以搞些新意噱头，类似的如：委托酒店实施管理（或顾问），英国管家，特别保安（如曾任中南海保安） 要接入宽带。安全监控等智能系统。 *物管方面有出彩的地方可在接待中心展示。,户型： 是东门国际的最大最明显的不足，由筒心结构的办公楼改成小公寓后，三面墙一面窗（光）的现象较突出。 户型这方面没卖点，不是我们就回避不说 看楼通道及样板房灯光一定要足。 精心设计样板房，针对客户及用途，分别设计单身贵族现代型、商务SOHO型、浪漫情侣型等样板房 样板房厅卧房间不要内门，增强空间感 选择南向或北向作样板房，免西晒,东门门户，黄金要冲 *东门门户，国贸、地王、东门三

7、大商圈核心交汇点。 *东门门户位置及说法，也是项目比其它小户型更具商务价值因素之一 *东门地铁第一辐射圈：邻近地铁一号线东门站。,外在价值,东门国际,东门,地铁,深南大道沿线黄金商务走廊,罗湖国贸圈,香港,地王商务圈,华润新城 城市广场商业圈,项目形象包装,为什么要一个主形象？,主形象,不要把项目简单地看作是一个公寓楼 我们不是只拿公寓项目来类似项目竞争，不要只停留在公寓这个产品层面上的竞争。 我们的取胜之道在于整合，整合一切有利因素，跳出一般层面上的竞争。要比对手站得更高，开创及主导一个全新的格局。 *并且是对手难于模仿和超越的。,东门门户旗舰,强烈的独特区域认知 地标性，权威感,先导性 主

8、导性 地标性，权威感,为什么要一个子品牌？,公寓子品牌形象,公寓体量很大，是项目推广的重点和难点。 在主形象的支持下，也需要更具针对性的推广,采用一个子品品牌名称： 东门国际铂宫,公寓形象策略一,优点：有针对性地突显公寓品质档次。 不足：当一个新盘，特别是母品牌的名字也很强时，认知上稍显复杂。在具体操作时要注意前后主次的变换,本方案从实战实效出发，着眼于营造公寓的独特销售意念。 其核心还是价值 东门国际公寓的推广核心在于优势叠加 虽然作为改造楼有不足之处，但它的复合价值是出类拔萃的。这也是我们要跳出一般层面上的产品竞争，围绕价值这个核心实施整合包装推广的原因,公寓形象策略二,东门国际,+,V,

9、公寓,VALUE价值,价值叠加，铂金公寓,总结者,东门国际公寓 东门完全价值的,阿诺施瓦辛格是终结者，我们是总结者,这样还不够,实现广告的最大效应，实现项目的价值最大化，必须有个启动点，引爆点。 要搅动市场，刺激市场，让市场热起来，兴奋起来。 要放大我们的声音 影响力，效应及价值,我们的启爆点在哪里？市场的兴奋点在哪里？,循东门印迹，感受城市发展的脉动，聆听时代的脉动 。去发现,从老东门到整改后的新东门，特殊的渊源，得天独厚的条件，成就了东门，成就了无数财富的传奇。,去发现一个时代,地铁将于明年全线开通， 并将接驳香港， 罗湖区政府出台政策允许并鼓励港人在区内以个体形式经营商铺， 内地开放个人香港游， CEPA,这些无不在预示着东门的发展进入一个全新的大东门大发展时代，也是预示着新一轮东门财富大井喷的到来。,东门国际东门门户，大东门城市运营战略旗舰项目，挟天时地利，东门新一轮淘金热潮，一触即发，不容错过。,煽动力,领衔主演 大东门时代,东门国际,引爆东门财富 第三次井喷,东门国际,整合推广,第一波：咨询登记,现场包装 户外 主形象攻击 新闻炒作 公寓露出,第三波：开盘攻击,第三波：公寓攻击,2003整合推广攻击策略