新聚仁机构三林永泰项目提报.ppt

1、亿泰三林项目产品策划提报,上海聚仁物业咨询机构 2003年11月21日,核心问题一,如何确定本项目的市场定位问题？,分析重点,地块属性分析； 区域房产市场分析； 项目价值最大化的市场机会点研判。,大三林板块价值研判,区位理解,“大三林”板块距市中心距离仅约十公里,区域重点规划列举,M8,2010年世界级综合博览会,世界顶级主题公园(2005年),结论,未来的大三林地区将成为 上海南部新兴的高尚住宅板块,房产市场分析,大三林地区近期在售项目分布,大三林地区近期项目供应主要以西、北地区为主,三林地区项目供应列举（03年下半年）,市场分析,三林地区主力房型为2房/90-95,3房/115-130,这

2、类房型也是去化效果最佳的。 目前市场供应量较大，但多数楼盘依然去化迅速，供不应求。 客源方面，浦西与浦东本地客源各占30-40%比例，其他为外地购房者。 大三林地区成熟的规划以及板块价值的迅速提升，使本地区购房者中投资客比率也不断上升。,大三林板块内部格局分析,大三林地区区位价值分布图,由西向东、由北向南配套设施密度、档次逐级降低。,世博,环球影城,大三林地区板块排布,世博,环球影城,地块现状,地块目前为空旷泥地； 道路系统完善； 周边临近大面积在建的中、低档多层住宅区(多为动迁房基地)，目前配套尚缺乏； 靠近杨高南路及环南一大道，有噪音干扰。,地块区位理解,从板块内部来看，地块处于大三林中区

3、位价值较低的位置所在，配套、交通方面现状均不尽如人意。,以本项目的区位条件，市场待遇如何？,各级板块分析,上南路以西 均价：60007000元平米 供应量：少 楼盘品质：较高,上南路以东 杨高路以西 均价：55006500元平米 供应量：较多 楼盘品质：一般,杨高路以东 均价：47005700元平米 供应量：大量动迁房 楼盘品质：较低,若按常规操作，本项目价格只能流于50005500元平米左右的区域均价如何取得突破？挖掘市场机会点？,市场机会点研判,当前市场产品形态,日月豪庭,盛源晶华,申江豪城,产品力分析,当前区域内多数楼盘均处于较低层面的普通公寓开发，在区位背景类似的前提下，产品自身水准普

4、通，同时缺乏对产品主题、产品文化的挖掘，导致其无法取得更高的价值提升； 而当前上海房产市场的整体走高（包括三林地区）也在一定程度上掩盖了本区域内房产开发的不足。但随着市场逐步走向成熟，项目开发水准的差异性对楼盘价值的影响力将越发凸显。,市场定位策略,通过产品提升塑造大三林地区最好的项目,客源定位,由于地处距市中心最近的中档住宅板块内，我司建议项目客源主要针对： 浦西市中心区客源（黄浦、卢湾、徐汇等） 浦东新区本地客源（中、南部地区为主）,区域市场面积配比、总价分析,目前区域市场主力房型以2、3房为主，去化最佳。,本项目面积定位,产品建议,问题,在大体量中低档公寓包围中 如何开发完全跳脱当前市场

5、水准的 高品质、升级换代的产品？,房地产开发发展过程,满足居住品质产品主题、文化,目前区域市场现状,千篇一律的规划 缺乏产品主题 缺乏产品精神、灵魂,区域现有楼盘,日月豪庭,盛源晶华,申江豪城,区域现有楼盘,岭南苑三期,意凯花苑,聚仁建议本案产品突破点,具有鲜明产品灵魂的，与区域内目前产品完全不同的：,主题性社区,我们的突破点,利用生态性概念 开发主题性高层花园社区,产品突破点：,规划,层高,环境,立面,户型,产品定位,浦东首个别墅式空中花园社区 大三林地区生态性最佳的楼盘,产品核心要素,花园式房型新颖的别墅式空中花园房型； 花园式规划区域中脱颖而出的高层围合式布局、 凸现小区中庭大面积花园； 经典立面凸现小区品质 花园式景观深层次生态性的挖掘，进行主题景 观营造“巴比伦空中花园”。,花园式房型建议一,高层一梯二户设计、建筑面积135140m2,花园式房型建议二,三室二厅、建筑面积120125m2,花园式房型建议三,建筑面积：9095m2,围合式规划、中庭花园营造,沿街商铺设置 永泰路为主,2万m2阶梯式 中庭花园,环形车道 地下车库,建议南端建筑后撤,设广场并排布商铺,主题中庭景观,建议：环岛森林高尔夫,南向广场（含商业带）,