2012年成都市房地产上半年研究分析

1、2012年上半年成都市房地产市场调研分析，内容，第一部分房地产投资环境分析，第二部分土地市场分析，第三部分房地产市场分析，第四部分2012年下半年预测，第一部分房地产投资环境分析，政策，2012年年底，温家宝总理多次表示调控不能放松。2012年1月31日上午，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次会议。会上，他说，巩固房地产市场监管成果。2002年5月，上海回归继续严格执行并逐步完善抑制投机性投资需求的政策措施，促进了上海回归房价的合理上涨。这是自2009年本轮楼市调控以来，温家宝五次提到的回报。继续做好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格落实并逐步完善抑制投机的政策措施，进一步巩固房地产市

2、场监管成果。2012年，我们将巩固调控成果，继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理和退出体系。采取有效措施增加普通商品住房供应。合理房价是使房价与居民收入相适应，使房价与成本和合理利润相匹配。但是，目前一些地方的房价还没有回到合理的价格，这远不是合理的回报。如果你放松，你将会失去你以前的所有成就，这会造成房地产市场的混乱，不利于房地产的长期、健康、稳定发展。温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。绝不允许重复会议和安排调控，坚持房地产调控政策，绝不允许重复调控。中国经济基本面良好，经济增长率在合理范围内；经济发

3、展潜力巨大。2012年1月31日、2012年3月5日、2012年3月15日、2012年4月15日、2012年2月、3月、6月、5月和7月，鼓励建造90平方米以下的房屋。拆迁管理暂行办法规定了拆迁安置问题，提高了成都市住房公积金的缴存基数，中国人民银行成都市分行的新规定满足了首套贷款的要求，成都市房管局的新规定已经出台，不再需要审批承重墙的拆除和改造。成都市商业写字楼的分类已经正式发布。成都市星级酒店退出试行办法已经正式发布。绿色建筑根据得分用“四川标准”分为三级。成都二手房的“评估和征税”已经开始。成都市调整了“筹集住房公积金”的政策。成都是第一个城市社区公共财政体系。房管局的新规定明确规定，

4、住宅区的停车位不得出售，不得出租。成都被列入全国住房信息网，成都市在申请公积金贷款时可以享受无房一套房政策，成都市新开发建设项目的绿化率不得低于30%。第一部分：房地产投资环境、政策分析，2012年成都楼市政策回顾，年终和上半年，第一部分：房地产投资环境、政策分析，2012年，年终和上半年，地方政策微调楼市政策，第一部分：房地产投资环境分析，政策，2012年，年终，上半年地方政策微调楼市政策，备注红色是地方楼市政策暂停，第一部分：房地产投资环境分析，政策，2012年，年终， 央行三年来首次降息，三年半之后央行首次降息0.25%，中国人民银行宣布将从2012年6月8日起降息，这被专家们视为刺激经

5、济的重要手段，也是一个不小的进步第一部分是房地产投资环境分析，政策，2012年年底，央行三年来首次降息，利率调整后商业贷款月供应量的差额，利率调整后公积金贷款月供应量的差额，第一部分是房地产投资环境分析，政策，2012年年底，40个城市的住房信息将联网， 6月30日前将40个重点城市的住房信息联网，第二部分是土地市场2012年年底，土地交易趋势在2012年上半年，成都的商业用地流转创下新高。 1月份，300个城市的土地交易量下降了50%以上，土地市场交易量和价格下降，出现了土地供应高潮。新都的小块土地在2012年上半年达到最高溢价。今年2月，300个城市的住宅地价仅为1%。二月份，土地市场继续

6、萎靡不振，土地市场悄然复苏。韩国乐天进入成都房地产市场。今年3月，全国土地市场“成交量上升，价格下跌”。高价土地集中在二线，品牌房地产企业频繁出现在土地市场，那里的热情再次被点燃。4月份，许多城市的土地都集中在高交易量上，交易量仍然偏暖。在5月份开发商高库存的压力下，开发商以高价收购土地，热点地区优质地块的活力突然显现。5月份，土地市场的数量和价格下降，小块土地继续保持高溢价。据业内人士透露，房地产企业在那里登陆的最佳时间已经过了6月和6月，20个大城市的土地推升量达到了全年新高，商业和住宅用地出现了天翻地覆的变化。第二部分是土地市场分析及概况。在楼市调控的压力下，成都土地市场在2012年上半

7、年迎来了久违的春天。春节以来，成都土地市场经历了不同程度的地价上涨，开发商品牌频频出现在土地交易网站上，小地块屡屡引发激烈竞争，许多暖风一起吹来，土地市场如火如荼。2012年上半年，对成都市出售的土地进行了统计和梳理，总结了2012年上半年成都市土地市场的几个特点。数据显示，2012年1月至6月，成都共售出109块土地，最终售出90箱，总面积约为475公顷(合同面积为7，130英亩)；交易量方面，上半年交易量约484.09万平方米，同比下降49%；总营业额约188.96亿元，同比下降13.01%；今年上半年的平均底价为1069元/平方米，同比增长16%。第二部分是土地市场分析，第二部分是土地市

8、场分析，第二部分是土地市场分析。上半年，主城区远超其他区县，成交面积达1436.6亩，均价达到3180元/套。此外，双流和都江堰的土地交易面积均超过1000亩，其中都江堰的供应面积最大，共约1142.5亩；最低的是温江，总面积120亩。就平均地价而言，温江以每亩424万元的价格高居榜首，其次是双流和浦江。同时，就土地出让金而言，除主城区、双流和新都外，其他区域的土地周转金不足10亿元。第二部分，对土地市场的分析表明，土地市场已经由冷转暖，土地供应持续走强。去年以来，随着房地产市场的低迷，土地市场进入了一个冻结期，底价交易和土地拍卖已经成为不争的事实。进入2012年后，这一趋势没有改变。在1月份

9、的整个土地市场交易中，所有售出的土地都是以底价出售的。今年2月，成都土地市场在上半年开始出现供应高峰，共有32宗土地集体上市，供应面积达2650亩。主城区和郊区县的优质土地逐渐进入拍卖阶段，地价开始慢慢回归土地市场。与此同时，楼市的回暖之风不期而至，各种好处也波及到了土地市场。tradi的发布与去年上半年成都市土地市场连续三个月没有住宅用地供应的情况不同，今年上半年大量优质土地进入主城区和郊区县市场，其中不乏热点区域和热点板块。在土地市场分析的第二部分，开发商对土地收购的重新热情帮助土地溢价略有反弹。与2011年上半年11.91%的住宅平均溢价相比，今年上半年成都市住宅平均溢价为12.5%，同

10、比略有上升。与2009年和2010年保持在30%以上的住宅用地平均地价相比，今年上半年的地价仍处于较低水平。预计随着楼市利好方面的不断出现，开发商将在未来六个月内主动出击土地市场，地价也将反弹并企稳。今年成都土地市场的地价从2月10日开始。成都民生房地产有限公司以54.07%的溢价收购新都区新都镇宝光村一社地块，宣告成都土地市场回归“溢价时代”。在同一次拍卖中，何能地产分别以7.5%和4.5%的溢价购买了温江涌泉的两块地。紧接着，成都丰瑞投资以620万元/亩的价格，以138%的溢价收购了新都区新范镇正西街(16号地块)，创下了今年以来的最高溢价纪录。进入3月后，成都土地供应进入调整期，6宗土地

11、交易以3笔溢价入市。其中，新都区大丰街高家社区7组、付嘉社区3组(控制14号土地)，由四川嘉义房地产开发有限公司以26.67%的溢价收购。今年4月，台湾房地产公司元雄集团以68.57%的溢价成功收购了小家河街以北、玉林中学以东的地块。5月，保利、古画建设和何新相继解决了土地市场问题，6块地的地价让开发商重新审视土地市场。6月份，成都土地市场延续了5月份的地价涨势。在售出的19块土地中，有11块土地的溢价不同，平均溢价为40%。由于房地产市场的有利因素，土地价格上涨了。小规模土地流转的特点十分明显。2012年上半年，在银行和开发商对未来房地产市场普遍乐观的利好金融政策刺激下，土地总成交价格为10

12、69元/平方米，同比上涨16%。2012年上半年住宅用地平均交易价格为1610元/平方米，比2011年上半年下降2%。从成都市商品住宅用地的出让规模来看，上半年小规模土地出让的特点明显，69%的出让土地不足10万平方米。在小规模的土地流转中，不到50亩的“下脚料”在上半年的土地市场上备受瞩目。首先，新都区新范镇正西街20亩地以620万亩的价格成交，然后高新区小河边街以北13亩地创下了过去一年的最高底价。在成都土地交易清单的上半年，最高的底价和地价来自小块土地。在土地市场分析的第二部分，主要城市的供给增加，双流和新都成为郊区县的热点。2012年上半年，主城区双流和新都成为征地热点，分别有33个、

13、12个和9个商品房用地供应，总交易面积超过3161亩。一方面，这些地区的土地供应量相对较大；另一方面，天府新区和“北方改革”等优惠政策使这些地区的房地产市场发展备受关注。上半年，主城区土地供应从去年的低迷状态有所改变，高新区、晋江区和成华区均有大面积优质土地上市。随着主城区可开发土地的逐渐减少，预计未来主城区土地市场的竞争将会越来越激烈，中小房企收购主城区土地的难度将会越来越大。在晋江主城区的土地出让中在天府新区和“北方改革”两大城市建设项目的带动下，万科、保利等众多品牌开发商云集于此，良好的规划和发展潜力使区域土地价值不断凸显。从地价来看，上半年郊县平均地价低于500万元/亩，其次是温江、双

14、流、新都、邛崃、郫县和龙泉，从高到低依次为。其中，浦江县西来镇青山村的商业用地上半年仅售出一处，单价仅为50万/亩。在土地市场分析的第二部分，品牌房地产企业与土地市场展开了对抗，房地产市场出现了新面孔。2012年上半年，韩国乐天集团以17.4亿元赢得锦江区潘城岗区4号、7号和8号地块，成为12年上半年的总价王。与此同时，龙湖、保利、蓝光、中海、凯撒和台湾元雄，最近还有成都，也在今年上半年以高价收购了土地。其中，龙湖以12.8亿元的实力，经过六年的时间，在主城的土地市场上赢得了武侯区金阳的第二块和第六块土地。与此同时，当地领先的房地产公司蓝光地产今年上半年以20亿元的投资获得了四个名次，成为今年

15、上半年成都土地市场的最大赢家。当品牌房地产企业重新进入土地市场作为回报时，房地产市场的新面孔聚集在一起，进入成都市场，成为另一个亮点。韩国乐天、台湾元雄和新元素投资均首次出现在成都土地市场。这些新面孔一出现在成都就成了大项目。其中，韩国乐天将把原来的乐天世界带到攀枝花钢铁股份有限公司，而单价为半年的王元雄集团对成都楼市更为乐观，预计未来将会拿地。第二部分是土地市场分析，土地，2012年，年末，成都2012年上半年土地交易特征，第三部分是房地产市场分析和交易分析。2012年，成都楼市在春季开始黯淡。房地产市场在2011年触底后，在1月和2月开始缓慢回升，3月份出现了一波“小阳春”。各地区的交易量

16、大幅反弹，这一波小阳春来了。此后，在小洋春和房交会的双重影响下，供应高峰出现在4月。进入5月后，房交会的优惠待遇带来了今年上半年的第二波交易高峰。从供销比的角度来看，不难发现2012年上半年各地区的库存压力仍然相对较大。截至2012年6月24日，上半年共发放预售许可证199份，新增预售面积568.48万平方米，其中商品房预售许可证557.27万平方米(不含停车位)。今年上半年，供应高峰出现在4月，月供应量达到221万立方米，同比增长142.85%。2012年上半年，主城区最大的新预售面积是高新区，新增商品房供应182.54万平方米，占主城区的32%。其次是武侯区，商品房预售面积为102.99万

17、平方米，占18%。青羊区新增面积最小，新增商品房预售面积45.98万平方米，占8%。就新房交易和新房交易而言，截至2012年6月24日，6月份商品房交易面积为370.89万平方米，交易数量为40506套；与去年同期的359.65万平方米相比，交易面积增加了11.25万平方米，增幅为3.12%。与去年同期的37，634台相比，售出的数量增加了7.63%。2012年上半年，主要城市的1-2宗交易令人沮丧，3月后，整体交易量上升。3月和5月是今年上半年的交易高峰。从2012年1月到6月，成都高新区仍有绝对优势。共售出103.9万平方米，占主城区交易面积的27%。成华区排名第二，营业额为72.39万英镑今年上半年，供应高峰出现在4月，月供应量达到221万立方米，同比增长142.85%。受3月份小阳春和5月份房交会的启发，4月份的供应量达到了今年