云南丽江洗浴项目.ppt

1、云南丽江洗浴项目（讨论稿）,2010年4月,洗浴项目基本流程,现代浴场兴建的一般流程可以概括为：以业主为主体，组建经营管理部门和工程项目管理部门，包括技术设计部门和总承建商，完成洗浴项目的可行性分析、规划、设计、建造、装修、营销策划、经营准备和经营管理的实施。 现代浴场项目的兴建是一个软件与硬件相结合，经济、技术、设计、设备材料、工程管理施工以及营销策划相结合，多工种前后衔接、交替进行的系统过程。,浴场业主要通过经营管理部门和工程项目管理部门，控制浴场兴建的全过程，力求确保在预算范围内，保质、保量、保工期地完成浴场的建设任务，及时交付使用，实现预期的洗浴项目的投资目标。,第一阶段前期准备,1、

2、前期市场调研 （1）区域人口环境 （2）经济环境 （3）社会文化环境 （4）自然环境 （5）物质环境 （6）消费习惯 （7）竞争环境 （8）市场定位,2、投资风险及效益测评 （1）项目可行性分析报告 （2）项目投资计划书 （3）投资回报分析报告 3、选址、布局设计 （1）选址 （2）总体设计图 （3）区域效果图 （4）资讯系统,4、成立项目指挥机构 （1）项目指挥部 （2）经营管理部 （3）工程项目部（包含技术设计部） （4）招商、采供部 （5）人力资源部 （6）财务部 5、办理相关证件手续,第二阶段组织实施,1、编制施工倒计时表 根据工作内容及分工，制定开业的倒计时表，施工倒计时表。 2、拟

3、定设备招商方案及组织实施 （1）成立招商小组 （2）联系各种洗浴设备供应商 （3）对设备供应商进行考察 （4）制定各种设施、设备、物资的采购计划 （5）招商谈判 （6）签订采购合同,3、组建企业组织机构 4、企业CI系统设计 （1）企业MI（企业理念识别系统） （2）企业VI（企业视觉识别系统） （3）企业BI（企业行为识别系统） 5、营运流程设计 6、全方位作业规范设计 7、拟定招聘培训计划及组织实施（略） 8、制定员工培训教程及管理制度（略）,第三阶段开业准备及实施,1、开业方案设计 （1）开业营销方案 （2）开业促销活动设计 （3）开业现场设计 （4）开业酬宾活动 （5）开业广告宣传发布

4、 2、各种商品、物资组织验收 （1）组成验收小组 （2）制定各项物资验收标准与程序 （3）协商各项物资的退换事宜,3、卫生清理 4、物资进场 5、市场拉动整合营销 （1）宣传印刷品（DM等）方案 （2）电视广告方案 （3）户外广告方案 （4）路演活动方案 （5）会员管理方案 （6）新闻炒作方案,6、准备试营业 （1）人员调配 （2）技师到位 （3）水、电、暖气、管路试压、桑拿设备、空调系统、锅炉等设备调试 （4）耗材检查 （5）资讯系统稳定性检查 （6）组织试营业 7、开业现场组织 （1）成立现场指挥组 （2）现场布置及前期准备 （3）开业活动程序安排 （4）特别活动安排 （5）安全保卫工作,

5、第四阶段后期管理,将所有规章制度、营运流程、作业规范等相关文件整理入档，以便日后使用。 制作后期管理建议书。 制作财务分析建议书。,经营管理部在浴场兴建中的功能及主要工作,项目管理团队受业主委托，负责洗浴项目前期筹备、开业、日后发展的咨询服务，其主要工作如下： 1、提供洗浴项目发展的咨询意见，内容包括： (1) 浴场选址、类型、档次与规模； (2) 浴场内部各类客房的数量分布、分配，餐饮场所特色和公共设施的功能； (3) 浴场市场营销策划与经营测算。 2、制定、策划浴场经营管理模式，内容包括： (1) 经营管理组织机构； (2) 人员编制配备、工资水平； (3) 各部门经营管理程序； (4)

6、制订经营管理的方针和政策。,3、筹备浴场经营管理物品，内容包括： (1) 客房用品、设施； (2) 餐厅用品、设施； (3) 厨房用品、设施； (4) 其他经营管理的用品、设施； (5) 各类原料。 4、探索并明确客源市场，内容包括： (1) 调查研究，确定浴场的目标客源结构与市场定位； (2) 组织对外宣传； (3) 组织对外公关工作； (4) 建立销售网络。,5、编制浴场经营预算，内容包括： (1) 试营业预算； (2) 正常营业预算； (3) 五年营业规划与测算。 6、招聘人员与实施培训，内容包括： (1) 招聘中、高级经营管理人员； (2) 招聘各岗位技师； (3) 招聘基层服务人员；

7、 (4) 实施全员培训。 管理公司在做好上述各项准备工作基础上，对浴场设施、设备进行验收、接管，然后着手浴场的试运转，并逐步过渡到浴场的正式开业营业。,工程项目管理部在浴场兴建中的功能及主要工作,工程项目管理部受业主委托，负责浴场建造的组织和监督工作。工程项目管理过程是随项目的准备工作而开始的，并以建成交付使用而结束。为了完成好这一基本任务，在工程项目建设全过程的每个阶段上，都要做好以下四方面的工作： 1、组织工作，内容包括： 建立相应的管理团队，制定工作制度，选择设计、施工单位，撰写各类招标文件，并实施招标等。 2、合同工作，内容包括： 签订委托设计合同，施工承包合同与专业分包合同，以及对合

8、同文件进行准备和对合同进行管理等。,3、进度、质量的监督控制工作，内容包括： 协调、监督和控制各有关单位的工作完成情况、施工质量和工期等。 4、财务工作，内容包括： 进行项目的可行性分析，控制投资数额和工程成本，结算工程款，处理索赔事项和组织工程决算等。 工程项目管理部基本工作可以概括为：最优地实现该项目的建造总目标，也就是以尽可能少的费用、尽可能快的速度和优良的工程质量建成工程项目，使其实现预期的功能。,洗浴项目技术设计部门的工作,技术设计部门包括：装潢设计师、结构工程师、机电专业工程师和测量师，人员由业主选定或项目管理部推荐，其中以装潢设计师为主体。 1、装潢设计师：负责项目的设计和总体的

9、组织与协调，担任浴场项目技术设计的总负责人。 2、结构工程师：按装潢设计师的意图，完成建筑物的结构设计。 3、机电工程师：负责整个浴场专业机电设备系统的设计与有关技术方面的意见。 4、测量师：在装潢设计师的指导下，负责浴场项目建造的概算与预算的编制，各类招标文件的编制以及对招标文件有关数量方面的评估。 上述四方面的人员是浴场整个项目的技术设计承担者，其中以装潢设计师为项目设计的总负责人。,洗浴项目承建商的工作,洗浴项目承建商由业主选定或组织招标选出，并经技术设计部门审核、业主认可，最后由业主与承建商、专业分包商签订承包合同确定的。它们是整个浴场项目的材料、设备和施工的承担者。 装饰承建商负责：

10、 1、内外装饰；2、客房装饰；3、公共场所装饰。 机电承建商负责： 1、电气；2空调；3、给排水；4、通信； 5网络； 6、闭路电视、音响； 其他分包商负责： 1、消防；2、厨房工程；3、电梯工程等。,洗浴项目的设计工作,根据项目的定位和市场的需要，参考国内外最新洗浴设计风格，提出洗浴设计方案和建议，工作内容包括： 一、洗浴功能定位 洗浴整体功能定位 前厅部（前台）功能定位 客房部（包房）功能定位 中（西）餐厅及厨房功能定位 酒吧及茶艺（棋牌）功能定位 娱乐功能定位 康体功能定位 行政办公、后勤服务区功能定位 其他服务场所功能定位,二、洗浴功能布局规划及面积要求 规划原则 洗浴位置选择分析及建议 洗浴建筑规划 室外设施及园林布局规划 前厅部布局规划及面积要求 客房部布局规划及面积要求 中（西）餐厅及厨房布局规划及面积要求 酒吧及茶艺（棋牌）布局规划及面积要求 娱乐中心布局规划及面积