经济法视角下规范房地产市场之我见.ppt

1、经济法视角下规范房地产市场之我见,法学0901班 李佳希 0120913570121,超市购买的爆米花原装包干干瘪瘪，但是经过微波炉一加温，便膨胀成了一颗颗饱满甜美的爆米花。不过，吃这种自制爆米花，新手经常会吃到不熟的硬的爆米花，因为没有设定好适当的加温时间，最后导致一包本来很好吃的爆米花变的优劣不均。用此来形容先今的房地产市场或许不是非常恰当，我觉得这一袋爆米花就像是如今迅速发展繁荣的房地产业，温度就是购房需求，微波炉本身的均匀加热功能好比市场调节机制，而一个熟练加热爆米花的人正是我们需要的规范房地产市场的经济法。,一、现在的“爆米花”不熟 回顾世界各国经济发展的经验,我们就会发现,人们在吃

2、饭、穿衣、电器等日常消费达到一定的程度时,房地产消费的需求高峰必然就会到来,而且这种需求不仅仅只是居住改善的需求,还必然包括以保值、增值为目的的投资需求,这些促进了房地产业的繁荣发展。商品房种类的增多，小区设计日益精致美观，“空中花园”、“宫廷别墅”挑战着我们的视觉感官。 但随之而来的是房价的飞涨：2000 年以来, 我国主要大中城市房地产价格持续上涨,出现了房地产经济过快增长甚至局部过热迹象。20042006 年,房屋销售价格指数已经连续4 年超过5%。从2007 年上半年的情况来看,面对不断加强的宏观调控,房价增势未改。16 月份,全国70 个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.

3、3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。从实践来看, 在发达国家, 美国、日本的房价是家庭年均收入的3- 6 倍, 而中国目前房价则为家庭年均收入的10- 20 倍。另外, 从我国房地产市场产业的利润率来看, 国际上房地产业的平均利润率基本上是6%8%, 而我国房地产业的平均利润率不低于30%, 即使市场不景气时, 也在20%25%, 连利润率最低的安居工程, 还有15%左右的利润率, 这种利润率大大高于一般产业水平。,二、微波炉性能不佳 市场调节三缺陷中包括市场障碍、唯利性、被动性和滞后性，市场障碍即市场中存在某些障碍性因素，阻碍市场机制发挥应有作用。例如，垄断、限制竞争和不正当竞争常

4、常造成商品价格的虚高或虚低，不能反映商品本身的实际价值，这就使得价值规律丧失了用武之地。具体到垄断性极强的房地产市场上, 价格合谋是开发商的最优选择。这种价格合谋, 造成的实质后果是房地产商垄断了房地产市场, 而市场经济所倡导的以市场为主, 由市场调节价格的理念便被打破了, 房地产市场进入了垄断和价格泡沫。房地产投资商代表着局部的利益集团, 广大的购房消费者则代表着社会上大多数人的利益。这两种利益的对比, 会形成房地产开发商和广大购房消费者的利益失衡。,三、微波技术有待提高 目前较为完备的房产价格管理法律规范体系尚未建立。具体而言, 我国房地产价格监督管理方面还存在以下问题: （一）房地产规范

5、机制 1.基本法律原则性规范多, 可操作性规范少, 同时有许多法规条款偏重于授权性规定。如城市房地产管理法第32条, 本已确定基准地价、标定地价、房屋重置价格及公布为调控房地产价格总水平的基本措施, 但“具体办法由国务院规定”, 然而至今未见“具体办法”出台。这就使得各地对基准地价、标定地价和房屋重置价格的内涵、构成、评定程序等理解各异, 结果导致该原则条款流于形式, 难以得到切实有效的贯彻。,2.行政性规范多, 法律性、平衡协调性规范少。由于很多具体规范由国务院规定，在制定行政性规范时，很多是以政策性文件的形式宏调房地产业，缺少具有稳定性和权威性的法律。这样产生的一个弊端就是规范性文件大多层

6、次较低、适用面窄，预测性和前瞻性差。房产价格管理法律法规本来既有肯定、确认和保护价格体制的作用, 亦有预测、指引的功能, 即兼具稳定性与应变性, 可灵活指导房产价格行为及管理实践。然而, 我国现有的房产价格监督管理, 在较大程度上缺乏完整的立法理论与规划的指导, 通常是在时过境迁之后, 针对频频暴露而疲于应,付的价格矛盾, 通常是头痛医痛、脚痛医脚地实施局部、短期、希望于速效的做法。 并且这些政策性文件形成的透明度也不高，同时，这些政策性文件大都出于不同职能部门, 受职权限制或出于行业利益考虑, 相互协调不力, 彼此难免冲突, 无疑亦削弱了其执行的普遍效力。 （二）房地产调控方向 就我国房地产

7、市场的调控而言,面对近几年房地产价格的持续上涨,国家自2003 年起就开始出台一系列政策措施进行调控,但是结果却是房价越调控越涨得厉害,宏观调控“调空”,没有能够及时控制住房价的上涨速度与房地产市场泡沫的急剧膨胀。其根源之一就在于国家宏观调控的很多措施特别是,前面的调控措施脱离了市场,没有处理好国家与市场之间的关系。忽视了房地产市场急剧扩张的内在需求: 其一,我国经济经过20 多年的持续高速发展,使得民众生活水平已经得到了很大的改善,社会积蓄的购买已经积累到了一个很高的程度。 其二,人民币自2005 年起开始的持续升值导致国外热钱通过各种渠道进入国内,购买房地产获取增值利益成为这些国际热钱的一

8、种重要选择,加剧了我国房地产市场的供需矛盾。面对国内民众改善居住条件以及国内民众、国际热钱对房地产投资投机需求的急剧膨胀。,而国家2003 年的第一个调控措施就是中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,通过适当提高购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人的首付款比例,并不再执行优惠住房贷款利率来抑制市场需求。此后,2005 年全面取消房贷优惠政策、提高个人住房贷款最低首付款比例从原先的20 %到30 % ,以及2006 年开始的多次提高贷款利率、严格控制被动性住房需求、提高交易环节税费并讨论房地产保有税等政策措施,都是从抑制需求出发的调控手段。,四、告别不熟的

9、“爆米花” 健全房地产价格调控制度和机制，合理稳定房价，让消费者能够享受到好“爆米花”的措施主要包括: （一）置宏观调控权于法律的控权之下 依法调控有两个含义,一是宏观调控要有法律作依据,宏观调控权必须取得法律的事先授权,国家在具体运用计划、经济政策、税收、金融工具等宏观调控手段时,必须遵守国家计划法、经济政策法、税法、金融法等法律法规的规定,依据法律规定的内容与程序实施调控,此前没有法律依据的需要先行立法;二是在制订宏观调控各方面的法律,法规时,首先应当遵守宪法的规定,不得超越宪法所赋予的宏观调控权限,政府各部门各地方在制订宏观调控的规章制度时,还要遵守计划、税收、金融等法律,不得抵触。 （

10、二）宏观调控应以市场调节为基础 从我国房地产市场来看,当市场需求急剧扩大、供需矛盾突出时,国家宏观调控针对需求应当采取控制、压缩的调控措施,如收紧对房产消费信贷、提高贷款利率等;而针对供应则相反,应当考虑增加土地供应、加大加快房地产行业的发展速度,以增加房产供应的数量与质量。,从长期来看,发展房地产市场、提高开发商的开发能力,增加有效供给才是治本之策。同时政府应不断加强经济适用房和廉租房建设，不断提高房地产税收立法的科学性。 （三）国家宏观调控应宏观与微观相结合 国家宏观调控是着眼于社会经济的宏观与总体角度,但是宏观经济调控目标的实现,必须依赖于微观层面的具体执行。特别是受到我国国情的限制,“上有政策,下有对策”,我国的许多宏观调控政策措施经常在国家层面上的发起是正确、及时的,一旦到,了各地区、各部门 具体实施执行时却走了样,不光使得国家宏观调控效果大打折扣,而且也给国家依据调控实效调整调控政策措施提供了不真实的信息反馈,最后误导国家宏观调控的决策。我国房地产市场调控过程中就大量存在诸如银行配合开发商变相降低按揭首付比例甚至零