方案项目工作手册工程维修部确认版

1、重庆*商业公司工作手册（工程维修部）编 制： * 审 核： * 批 准： 实施日期： 2017.11.1 版 本： A 受控状态： 修订状态： 0 受 控 号： 目 录序号文件名称编码页码备注一组织架构QC-GW-015二部门职责QC-GW-026三岗位说明书QC-GW-0371工程维修经理/主管岗位说明书QC-GW-03-0172维修领班岗位说明书QC-GW-03-0283设备领班岗位说明书QC-GW-03-0394维修工岗位说明书QC-GW-03-04105弱电工岗位说明书QC-GW-03-05116配电工岗位说明书QC-GW-03-06127电梯工岗位说明书QC-GW-03-07138空

2、调工岗位说明书QC-GW-03-0814四管理制度QC-GW-04151开闭所管理制度QC-GW-04-01152配电室管理制度QC-GW-04-02163发电机房管理制度QC-GW-04-03174电梯安全管理制度QC-GW-04-04185电梯机房管理制度QC-GW-04-05196电梯钥匙管理使用制度QC-GW-04-06207中央空调机房管理制度QC-GW-04-07218板式换热机房管理制度QC-GW-04-08229风机房管理制度QC-GW-04-092310锅炉房管理制度QC-GW-04-102411水泵房管理制度QC-GW-04-112512湿式报警阀间管理制度QC-GW-04

3、-122613工具管理制度QC-GW-04-132714交接班制度QC-GW-04-1428五作业规程QC-GW-05291设备设施运行管理标准作业规程QC-GW-05-01292供配电设施设备运行作业规程QC-GW-05-02333供、配电系统紧急状态下应急处理措施QC-GW-05-03354配电设备安全操作规程QC-GW-05-04365柴油发电机操作规程QC-GW-05-05376柴油发电机故障应急措施QC-GW-05-06387供、配电系统停电应急处理措施QC-GW-05-07398供配电设备设施维修保养作业规程QC-GW-05-08409电梯/扶梯运行管理作业规程QC-GW-05-0

4、94210电梯机房空调管理规定QC-GW-05-104511电梯紧急故障应急处理规程QC-GW-05-114612给排水设备设施操作运行作业规程QC-GW-05-124713给、排水设备操作规程（变频保压供水设备）QC-GW-05-134814给排水系统应急处理措施QC-GW-05-144915给排水设备设施维修保养作业规程QC-GW-05-155016消防设施维护保养作业规程QC-GW-05-165317消防水泵设备操作规程QC-GW-05-175518暖通设施设备运行作业规程QC-GW-05-185619中央空调安全运行操作规程QC-GW-05-195820暖通设备设施维修保养作业规程QC

5、-GW-05-205921锅炉安全运行操作规程QC-GW-05-216122弱电设施设备保养作业规程QC-GW-05-226223房屋建筑及公区设施维保作业规程QC-GW-05-2364六质量记录QC-GW-06651设施设备保养记录QC-GW-06-01652变配电运行记录QC-GW-06-02663配电室巡查记录QC-GW-06-03674发电机房巡查记录QC-GW-06-04685发电机运行记录QC-GW-06-05696强电设备巡查记录表QC-GW-06-06707接地电阻年测试记录QC-GW-06-07718电气工作票QC-GW-06-08729电梯巡查记录QC-GW-06-0973

6、10扶梯巡查记录QC-GW-06-107411电/扶梯故障维修记录QC-GW-06-117512电梯机房巡查记录QC-GW-06-127613消防水泵房巡查记录QC-GW-06-137814生活水泵房巡查记录表QC-GW-06-147915水池、水箱巡查记录表QC-GW-06-158016雨污排水管网巡查记录表QC-GW-06-168117集水井巡查记录QC-GW-06-178218隔油池巡查记录QC-GW-06-188319消防系统故障记录表QC-GW-06-198420中央空调运行记录QC-GW-06-208521楼层空调箱巡查记录QC-GW-06-218622常压锅炉运行记录QC-GW-

7、06-228723冷却塔/水箱巡查记录QC-GW-06-238824空调/锅炉房巡查记录QC-GW-06-248925绝缘电阻测试记录QC-GW-06-259026土建综合巡检保养维修记录表QC-GW-06-269127公区卫生间巡检保养维修记录表QC-GW-06-2793一、组织架构工程维修部经理/主管维修领班维修工弱电工设备领班配电工电梯工空调工二、部门职责部门工程维修部部门编码QC-GW所属部门管理处功能定位负责项目各类工程整改、报修处理及设备维护与管理等。一级功能二级功能三级功能部门制度维护负责本部门作业规程建立及修订负责制订项目区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定。新项目工程接管

8、验收新项目前期介入参与新项目物业的交付、验收工作。负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作。装修管理客户装修现场监管及验收负责查验业主/租户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施。配合客服中心做好业主/租户入住进场时房屋设施、设备的交验、记录工作。工程管理工程整改负责项目内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审。设备管理负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核。负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审。负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯

9、、电话、消防、计量等）的管理、运行、维修等。派工维修派工维修负责配合客服中心派发的维修施工单。三、岗位说明书工程维修经理/主管岗位说明书QC-GW-03-01岗位名称工程维修经理/主管岗位编号GW001直接上级项目经理直接下级维修领班、设备领班岗位职责：工作职责负责前期介入对工程安装的跟进管理；负责项目物业的接管验收管理；负责跟进工程遗留问题进行整改（合同委托内的项目）；协同营运部/客户部共同完成物业交付验收工作。负责设备日常运行、维护管理； 负责设施设备的维护保养计划的制定及实施。负责对有偿维修服务、公共部分的维修管理；负责协调对委托整改的工程遗留问题的处理。负责外委服务单位服务监督管理；负

10、责外委服务单位的费用结算。负责商场/写字楼装修方案审定工作的监督管理；负责装修过程的日常监督管理。负责本部门员工考核、培训、团队建设管理；负责工程档案资料的分类保管。负责完成公司安排的其他工作权限：参与下属招聘和考评，对员工任免、转岗或晋升建议权；有权对部门员工提出奖惩建议；在紧急情况下，可直接调动相关部门人员进行现场及时事务的处理；有权对防火安全器材及设备提出购置建议；有权对各种不安全隐患及重大突发性事件提出整改意见及采取紧急措施。工作协作关系：内部协调关系集团及公司各部门外部协调关系商圈办、物业协会、开发公司、消防支队、以及与运营相关的政府职能部门任职资格：教育水平大专及以上学历专业管理类

11、经验3年以上同行管理经验，有2年担任部门经理的相关经验。知识熟悉物业管理相关法律法规，工程知识、机电设备、消防管理等相关专业知识技能技巧会操作word、Excel、cad办公软件。其他：原则性强，对突发事件具有沉着冷静、处变不惊的分析处置能力，具有较强的组织协调能力工作时间特征标准计算工时制维修领班岗位说明书QC-GW-03-02岗位名称维修领班岗位编号GW002直接上级工程维修经理/主管直接下级维修工、弱电工岗位职责：工作职责负责强电、弱电、电梯、空调、消防、给排水、及土建等工作的管理、运行、维修工作熟悉掌握管理设备的性能，确保楼宇自控系统、消防监控系统、通讯系统的正常运行，确保变配电设备正

12、常运行负责制定电气设备检测的年、季、月维修养护计划及备品备件购买计划并督促计划的有效实施，确保正常运行，设备出现故障，及时组织人力进行抢修贯彻执行岗位责任制、安全责任制，带领并督促检查下属员工严格执行设备安全操作的有关规定及员工手册，确保设备及人员不发生安全事故，保证管辖区域的机房干净整洁。 负责员工的技术培训和考核工作；做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结、借鉴、学习好的管理经验对技术、工艺进行改造，使设备系统更加完善；协助工程维修部经理做好年度预算、年度维修保养计划、业主的二次装修等工作， 负责对商场/写字楼各专业状况和公共区域进行综合巡视检查工作并进行汇总，督促检查

13、不合格项的完成情况，控制维修材料和维修质量，并提供日常维保工作的技术支持；监督设备的能源消耗状况，统计、分析商场/写字楼能耗，向工程维修部经理提供有效的节能措施；参与设备改造，提出与原系统匹配的可行方案，负责外判工程的监管及组织验收；完成上级领导交办的其他工作。权限：参与下属员工绩效考核；有权对外委公司考核；工作协作关系：内部协调关系无外部协调关系无任职资格：教育水平中专及以上学历专业物业经理上岗证及高级电工资格经验具有4年以上大型物业公共设施设备运行与维修管理岗位经验知识具备相关的电气或机械等专业技术知识；技能技巧有较强的沟通、协调和应变能力。其他：具有组织管理能力，较强的责任心，为人正直，

14、善于协调人际关系。工作时间特征标准计算工时制设备领班岗位说明书QC-GW-03-03岗位名称设备领班岗位编号GW003直接上级工程维修经理/主管直接下级配电工、电梯工、空调工岗位职责：工作职责负责商场/写字楼的空调设备、锅炉设备、给排水、暖通、供水泵房等设备的管理、运行、维修等工作，熟悉掌握管理设备的性能，确保设备正常经济运行，重点做好空调系统的管理负责制定空调机组、给排水系统、消防水系统、通风系统和管道的年、季、月维修养护计划及备品备件购买计划并督促计划的有效实施，确保正常运行，设备出现故障，及时组织人力进行抢修贯彻执行岗位责任制、安全责任制，带领并督促检查下属员工严格执行设备安全操作的有关

15、规定及工作手册，保证管辖区域的机房干净整洁，做好员工的技术培训和考核工作；做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结、借鉴、学习好的管理经验对技术、工艺进行改造，使设备系统更加完善；协助部门经理做好年度预算、年度维修保养计划、商户/业主的二次装修等工作。 负责对商场/写字楼各专业状况和公共区域进行综合巡视检查工作并进行汇总，督促检查不合格项的完成情况，控制维修材料和维修质量，并提供日常维保工作的技术支持； 监督设备的能源消耗状况，向工程维修部经理提供有效的节能措施；负责外判工程的监管及组织验收；完成上级领导交办的其他工作。权限：参与下属员工绩效考核；有权对外委公司考核；工作协作

16、关系：内部协调关系无外部协调关系无任职资格：教育水平中专及以上学历专业物业经理上岗证及高级电工资格经验具有4年以上大型物业公共设施设备运行与维修管理岗位经验知识具备相关的电气或机械等专业技术知识；技能技巧有较强的沟通、协调和应变能力。其他：具有组织管理能力，较强的责任心，为人正直，善于协调人际关系。工作时间特征标准计算工时制维修工岗位说明书QC-GW-03-04岗位名称维修工岗位编号GW004直接上级维修领班直接下级无岗位职责：工作职责熟悉商场/写字楼各类设备设施结构、分布、特点、安全要求、操作方法及其养护办法，保证设施设备正常运行； 负责商场/写字楼电源线路、电气设备、照明系统等设备保养与维

17、修负责商场/写字楼和车库装饰和改造的巡查、违章整改的跟进工作负责商场/写字楼/车库天、地、墙面，包括门窗五金及其配件等设施的巡查工作及按计划进行保养负责外立面、室外景观和路面及装饰的巡查维修和养护工作负责对突发性故障的抢修负责报事报修的记录、处理负责完成维修工作记录及零部件消耗记录做好不同工种的配合，完成上级领导交办的其它工作。权限：无工作协作关系：内部协调关系无外部协调关系无任职资格：教育水平中专及以上学历专业无经验三年以上维修工作经验知识具备相关的工程类专业技术知识；技能技巧有较强的沟通、协调和应变能力。其他：具备良好的团队素质,思路清晰,反应敏捷。工作时间特征标准计算工时制弱电工岗位说明

18、书QC-GW-03-05岗位名称弱电工岗位编号GW005直接上级维修领班直接下级无岗位职责：工作职责负责商场/写字楼和车库监控系统、车辆引导及收费系、消防报警、网络、电话、门禁系统等设备保养与维修。负责每天对设备进行预防性的巡查工作及按计划进行保养。负责巡视设备设施运作过程中是否有异常现象，确保设备设施的安全运行。负责对突发性故障的抢修。负责准确填写技术设备的运行，技术记录和有关报表。负责报事保修的记录、处理负责完成维修工作记录及零部件消耗记录做好不同工种的配合，完成上级领导交办的其它工作。权限：无工作协作关系：内部协调关系无外部协调关系无任职资格：教育水平中专及以上学历专业无经验三年以上弱电

19、维修工作经验知识具备相关的工程类专业技术知识；技能技巧有较强的沟通、协调和应变能力。其他：具备良好的团队素质,思路清晰,反应敏捷。工作时间特征标准计算工时制配电工岗位说明书QC-GW-03-06岗位名称配电工岗位编号GW006直接上级设备领班直接下级无岗位职责：工作职责负责按维保计划、安全操作规程、维修保养规程实施各类设备设施的维修和保养，确保设备安全运行。负责巡视电气设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据并填好报表。负责处理设备设施运行中发生的异常情况负责本班组设备的维护、操作记录的填写负责来人来电报修登记。负责与供电局的业务联系，并做好登记。负责设备房内外的清洁卫生工作。

20、负责监督、配合外委维保公司的维修保养工作完成上级交办的其他工作。权限：无工作协作关系：内部协调关系无外部协调关系无任职资格：教育水平中专及以上学历专业电工等级证,高压安全操作证经验三年以上高压运行经验,供电局专业培训者优先知识具备相关的工程类专业技术知识；技能技巧有较强的沟通、协调和应变能力。其他：具备良好的团队素质,思路清晰,反应敏捷。工作时间特征标准计算工时制电梯工岗位说明书QC-GW-03-07岗位名称电梯工岗位编号GW007直接上级设备领班直接下级无岗位职责：工作职责负责商场/写字楼内所有电梯的运行及维护管理，确保其正常运行。负责监视和掌握电梯的运行情况，做好电梯运行方式的调度、管理工

21、作，按时服务时间开关电梯。负责监督电梯维保单位按时、按质完成电梯设备的定期保养项目和突发故障的抢修工作负责电梯关人故障时的救援处理。负责电梯出现故障与电梯维保单位联系及协助、监督维修。负责电梯维保服务质量的监督确认及评估。完成上级交办的其他工作。权限：无工作协作关系：内部协调关系无外部协调关系无任职资格：教育水平中专及以上学历专业电梯管理员证经验三年以上电梯管理经验,电梯维保公司员工优先知识具备电梯相关的专业技术知识；技能技巧有较强的沟通、协调和应变能力。其他：具备良好的团队素质,思路清晰,反应敏捷。工作时间特征标准计算工时制空调工岗位说明书QC-GW-03-08岗位名称空调工岗位编号GW00

22、8直接上级设备领班直接下级无岗位职责：工作职责负责商场/写字楼中央空调系统的运行、维护管理。负责空调各项性能指标在规定的标准值范围内。负责空调及附属设备的维修保养和故障检修工作。负责处理空调运行中发生的异常情况。负责空调运行、维护、检修及零部件消耗记录。负责空调外委维保服务质量的监督确认及评估。完成上级领导交办的其它工作。权限：无工作协作关系：内部协调关系无外部协调关系无任职资格：教育水平中专及以上学历专业空调安全操作证，电工上岗证经验三年以上中央空调运行经验,会楼宇自控优先知识具备电梯相关的专业技术知识；技能技巧有较强的沟通、协调和应变能力。其他：具备良好的团队素质,思路清晰,反应敏捷。工作

23、时间特征标准计算工时制四、管理制度开闭所管理制度QC-GW-04-01一、 开闭所必须有专职电工进行维护及管理。未经工程维修负责人和项目经理的同意，非工作人员不得进内。二、 操作人员必须熟悉开闭所设备状况、操作方法和安全注意事项。三、 每班进行二次巡视检查，注意观察进线柜、PT柜、站变、出线柜的数据变化以及孔洞的封堵状况。四、 每周进行一次扫除，保持开闭所地面和设备外表清洁无尘。五、 开闭所设备的倒闸操作，严格遵守电力调度规程操作，以免发生错误。六、 突发性停电事故应及时向用户作出解释。七、 经常保持开闭所消防设施的完好齐备，保证应急灯停电状态下能正常使用。八、 维修工应认真做好设备房的值班记

24、录。配电室管理制度QC-GW-04-02一、 配电室必须有专职电工进行维护及管理。未经工程维修负责人和项目经理的同意，非工作人员不得进内。二、 操作人员必须熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。严格按照供电设备设施维修保养作业规程进行保养管理。三、 每班进行二次巡视检查，注意观察变压器温度、电压表、电流表、功率因数表的数据变化，禁止变压器、空气开关超载运行。四、 每周进行一次扫除，保持配电房地面和设备外表清洁无尘。五、 配电房设备的倒闸由维修工二人进行，一人操作，一人在旁监护，严禁二人同时操作，以免发生错误。六、 突发性停电事故应及时向用户作出解释。七、 配电房消防设施应确保完好，保证应急

25、灯在停电状态下能正常使用，并有手持式气体灭火器，做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，注意防止小动物进入，无关人员禁止入内，外来人员须经允许可方可进入。并做好登记工作。八、 维修工应认真做好设备房的值班记录。发电机房管理制度QC-GW-04-03一、 除发电机操作人员和维修人员，其他人员未经许可不得进入机房。二、 操作人员必须严格按照柴油发电机操作规程操作。三、 柴油机组平时应置于良好状态，冷却水应满足运行要求，油箱内应蓄备8小时满负荷用油量。四、 柴油机组的开关及按钮，非电工或维修人员不得进行操作。操作人员必须熟悉设备，严格按照操作规程操作。五、 机房内严禁烟火，保持照明、通风、应急照明、消

26、防设备等设施完好。六、 机房内不能堆放任何杂物，更不能存放易燃易爆物品。七、 每半月启动柴油发电机试机一次（30分钟），发现问题及时处理和做好记录。八、 机房及机组的清洁卫生每半月清洁一次，达到设备清洁无尘，墙、地面干净卫生整洁。 九、 值班人员应认真做好机房的值班记录、维修保养记录及运行记录，发现问题应立即处理，对不能处理的应立即上报工程维修负责人。电梯安全管理制度QC-GW-04-04一、 电梯使用单位必须对电梯使用运行的安全负责，应至少设电梯安全管理人员一名。并建立健全电梯设备技术档案及有关管理制度。二、 电梯必须定期进行保养。电梯维保单位必须持有质量技术监督局签发的资质许可证，禁止无证

27、维保电梯。三、 电梯作业人员必须持证上岗，无证人员禁止操作电梯。四、 项目工程部电梯工每天对电梯进行一次全面巡视检查，发现问题及时通知电梯维保单位。五、 项目工程维修部电梯工和工程维修负责人对电梯保养和维修工作的质量进行检验。六、 在电梯机房悬挂电梯紧急故障应急处理规程，电梯发生困人故障时，严格按处理措施执行。七、 各项目统一在消防监控中心设立报警点，保证电梯发生故障时能及时接到报警。八、 每年至少组织一次电梯救援演习，并记录在案备查。九、 在用电梯实行定期检验制度，未经检验、超过检验周期或检验不合格的电梯严禁投入使用。十、 电梯安全检验合格证应粘贴在电梯轿箱内明显位置。每台电梯应有明显的安全

28、乘梯须知。十一、 新装、大修、改造电梯前，应到市或辖区质量技术监督机构办理告知手续，方可交付使用。电梯机房管理制度QC-GW-04-05一、 每周由电梯工对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。二、 保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40。三、 保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。四、 毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。五、 机房门窗应完好并上锁，未经允许，禁止外人进入，并采取措施，防止小动物进入。六、 电梯故障困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰挂于显眼处。七、 按规定定期对机房内设施和

29、设备进行维修保养。八、 每天巡视机房，发现问题及时处理。电梯钥匙管理使用制度QC-GW-04-06 一、 电梯钥匙的管理制度1、 电梯的钥匙（包括层门三角钥匙、轿内操纵盘钥匙、基站开关电梯电气钥匙、机房钥匙）必须由专门人员保管。2、 应做好电梯钥匙使用和交接登记制度，并建立专门的记录档案，特别要预防电梯钥匙的丢失3、 电梯钥匙未经特种设备安全管理员同意，不得随意使用。因工作需要使用时应做好记录，不能借给与电梯无关的人员使用。4、 电梯钥匙使用完毕后必须及时交回保管人员，并放回原处。5、 电梯钥匙遗失，必须在第一时间汇报特种设备安全管理员，并承担相应责任。二、 电梯钥匙的安全使用制度1、 电梯层

30、门三角钥匙的使用人必须经过电梯安全知识培训，并取得质量技术监督部门颁发的有效的特种作业人员证书。2、 使用层门三角钥匙时应注意： （1） 当用三角钥匙打开层门时，应看清电梯是否停在本层，以防踏空；上轿顶前先打急停开关，后把电梯置检修位置，确认后方可上轿顶。（2） 紧急救援时必须先切断电梯电源，确认好轿厢位置后，再使用层门三角钥匙进行救援作业。（3） 操纵盘钥匙的使用人必须经过电梯安全知识培训，并取得质量技术监督部门颁发的有效的特种作业人员证书。如有司机，应交电梯司机保管，按规定开、关梯。（4） 电梯的基站开关电梯电气钥匙的使用人必须经过电梯安全知识培训，按规定开、关梯。中央空调机房管理制度QC

31、-GW-04-07一、 严禁无关人员进入机房。非本岗位人员不得操作设备。二、 严格按照中央空调操作规程进行操作。三、 机房内必须注意用电、防火安全，严禁存放易燃、易爆、危险品。四、 机房内应备齐消防器材，并应放置在方便、显眼处，机房内严禁吸烟。五、 机房内必须保持整洁，设备设施表面无污染、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。六、 机房内照明、通风保持完好。七、 机组运行时，维修工每两小时对机房巡查一次，确保设备运行正常，检查水泵、管道接头和阀门有无渗水，各仪器、仪表压力是否正常。八、 定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的畅通。九、 每周对主、辅机和机房进行一次清洁，

32、并做好机房的消杀灭鼠工作，保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。十、 每年主、辅机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。十一、 做好设备的运行与巡查记录。板式换热机房管理制度QC-GW-04-08一、 板式换热房必须有专职维修工进行维护及管理。未经工程维修负责人和项目经理的同意，非工作人员不得进入。二、 维修工必须严格按照给排水系统操作维修保养规程进行管理。三、 维修工应对水泵、板换进行日常巡视、检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。四、 定期检查水泵控制柜的指示灯，观察水泵压力表压力。五、 主/备用水泵每星期至少轮换使用一次。六、 板式换热房每星期打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。七

33、、 保证板式换热机房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用。八、 维修工应认真做好板式换热房的值班记录。风机房管理制度QC-GW-04-09一、 风机房应定期巡查，并做好有关的运行记录。二、 每月定期检查机组、配电箱、过滤网，应完整无损。三、 风机房每星期打扫一次清洁卫生，确保风机房地面和设备外表的清洁。四、 保持机房干净整洁，机房内不得堆放杂物。五、 消防器材应齐备良好，风机房内应禁止吸烟。六、 保持照明良好，风机房门灵活无破损。七、 每月对电机、皮带张紧度、轴承进行检查调整。八、 每月要对风机进行一次手动启动和远程启动，检查各设备设施是否正常。九、 除操作人员和维修人员，其他人员未经

34、许可不得进入风机房。锅炉房管理制度QC-GW-04-10一、 除锅炉操作人员和维修人员，其他人员未经许可不得进入机房。二、 操作人员必须严格按照燃气锅炉操作规程操作。三、 机房内严禁烟火，保持照明、通风、应急照明、消防设备等设施完好。四、 机房内应备齐消防器材，并应放置在方便、显眼处，机房内严禁吸烟，机房内不能堆放任何杂物，更不能存放易燃易爆物品。五、 机组运行时，维修工每两小时对机房巡查一次，确保设备运行正常，检查水泵、管道接头和阀门有没渗水，各仪器、仪表压力是否正常。六、 机房及机组的清洁卫生每半月清洁一次，达到设备清洁无尘，墙、地面干净卫生整洁。 七、 值班人员应认真做好机房的值班记录、

35、维修保养记录及运行记录，发现问题应立即处理，对不能处理的应立即上报工程维修负责人。水泵房管理制度一、 水泵房必须有专职维修工进行维护及管理。未经工程维修负责人和项目经理的同意，非工作人员不得进入。二、 维修工必须严格按照给排水系统操作维修保养规程进行管理。三、 维修工应对水泵进行日常巡视、检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。四、 定期检查水泵控制柜的指示灯，观察水泵压力表压力。在正常情况下，生活泵、消防泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。五、 主/备用水泵每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在消防灭火状态下能正常启动。六、 泵房每星期打扫一次，确保泵房地

36、面和设备外表的清洁。七、 水池观察孔应盖好并上锁，钥匙由值班员管理。透气管、溢流管应用纱网包扎，以防杂物、蚊虫进入水池中。八、 保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用。九、 维修工应认真做好水泵房的值班记录。湿式报警阀间管理制度QC-GW-04-12一、 每日检查水源蝶阀是否处于全开状态。二、 每日检查湿式报警阀上下腔压力是否为系统设计压力。注意：在正常情况下上下腔表压力读数是不相同的，若发现量表读数完全相同， 且经检查，发现所有试警阀铃和喷头均设开启，则说明系统某处有泄漏。三、 每月定期检查湿式报警阀试验装置进行报警功能试验。四、 湿式报警阀间每星期打扫一次，确保阀间地面和设

37、备外表的清洁。工具管理制度QC-GW-04-13一、 领用工个人具时应填写工具领用登记表，实行工具报损制度。二、 领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程维修负责人确认后方可以旧换新。三、 对大型工具应建立严格的报损制度，并按照财务相关制度及采购控制程序进行。四、 对工具实行个人负责制，谁丢失谁负责赔偿。五、 对于公用工具及大件工具应由班长负责进行统一管理。六、 对在工作中损坏的工具应向工程主管汇报 (同时将损坏的工具交回管理处集中处理)方可领取。七、 对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)。八、 对于专用工具应由专人管理，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行赔偿，如

38、属自然损坏则按照相关财务制度办理。九、 绝缘棒、手套、鞋等监视和测量工具定期送检。交接班制度QC-GW-04-14一、 值班人员必须按规定的轮值表值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班，因故不能值班者必须提前一天征得工程维修负责人同意，按规定办理请假手续。二、 交班人员须做好交班前的准备，接班人员须提前15分钟到岗接班；交接班的工作包括：检查运行记录、介绍运行状况或方式、设备检修变更情况、清点仪表工具对讲机、检查设备状况及值班室清洁等。三、 出现下列情况之一不得交班：重大设备启动停机或发生故障时；就交接不清的工作未达成共识时；接班人员醉酒或神志不清时；设备故障影响运行时。四、 当出

39、现事故，正在处理时，禁止交接班，由交班人员负责处理，接班人员协助，待事故处理完毕后方可交接班。五、 交接班时未检查出问题，但接班后又发现了问题，由接班人员负责处理。五、作业规程设备设施运行管理标准作业规程QC-GW-05-011.0 目的为加强设施设备维护保养的管理，保证设备设施的安全、稳定长期运行，制定本规程。2.0 范围设施设备维护保养及运行管理3.0 职责4.0 程序要点4.1 设备保养的定义4.1.1 日常保养：指经常性的保养工作。包括定期检查、检测、调整、更换、清洁、防腐、紧固和润滑，发现故障及时排除，作好记录。4.1.2 中修工程：中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设

40、备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。4.1.3 大修工程：大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。4.1.4 事后维修（故障维修）：设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。4.1.5 状态维修：通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。4.2 设备的编号及台账4.2.1 设备编号由四部分组成：/- 第四位数设备排列号 第三位设备所处的楼层(或设计编号) 第二位设备型号+功率 第一位设备分类代码第一位为设备分类代码：例如高区消防泵

41、的分类代码为01。第二位为设备型号+功率：例如高区消防水泵的功率为sb30KW。 第三位为设备所处的楼层：高区消防泵设置在B2,其代号为B2。第四位为序号：例如第一台泵序号为1，该水泵的编号为：01/sb30kw-B2-14.2.2 设备台账4.2.3 建立一本设备台账，包括所有设备，存放于工程维修部；4.2.4 设备台账内容包括：序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、出厂编号、出厂日期、技术特性、安装时间、工作状况、使用地点、备注；4.2.5 设备台账应使用磁盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。4.3 设备保养、中修、大修周期代码设备类别名称日常维保周期中修周期大修周期01生活水泵每年

42、/01消防水泵每年/01冷冻泵、冷却泵每年/01潜水泵每年/02风机（送风、排风）每年/03电梯（扶梯）半月/04发电机组每年/05干式变压器每年/06空调冷水机组每月/06冷却塔每月/06锅炉每年/07火灾报警系统每月/07气体灭火系统每月/07消防联动控制柜每月/08防盗监控系统每年/09低压配电柜每年/09高压开关柜2年/10交通道闸每年/11BA系统每年/4.4 设备标识管理4.4.1 设备标牌接管一月内应完成强电维修标识的制作及设备的标识标牌的张贴。4.4.2 设备的颜色：设备一律按下表的要求颜色进行刷漆。设备颜色规定一览表序号设备名称油漆颜色附注说明1消火栓泵红色1适用于设备房内所

43、有设备及管道。2管道的文字、箭头应与管道直径相适应。一般情况字体为宋体，字的大小按管道直径的0.5倍考虑，箭头的长度按管道直径考虑。（直径80mm，长度为管径的 2 倍 ；80mm，长度为200mm。）3所有的文字和箭头，一律用白色油漆，箭头的方向以水的流向为准。4色环的宽度：管径150mm，色环宽度为50mm，色环间距1.52M；管径150mm，色环宽度为70mm，色环间距 2.02.5M。管井内的管道色环间距每层一道。2喷淋泵红色3生活泵蓝色彩蓝色4消火栓泵电机红色大红5喷淋泵电机红色大红6生活泵电机蓝色彩蓝色7潜水泵电机原色8空调水泵电机蓝色彩蓝色9空调主机原色10电梯曳引机电机本色11

44、设备底座黑色12高区喷淋管红色明管“高喷”二字+箭头13低区喷淋管红色明管“低喷”二字+箭头14高区消火栓管红色明管“高消”二字+箭头15低区消火栓管红色明管“低消”二字+箭头16生活管道原色17煤气管道原色18气体消防管红色19空调冷却水管绿色20空调冷凝管原色21控制箱、开关箱本色22配电箱、控制柜本色23各种支架防锈漆24电缆槽架本色25室内接地扁钢黄绿双色100mm 宽度，黄绿相间的条纹26屋面避雷带银灰色银粉漆27天线支架28风机本色29送风机本色30送风管本色31排风管本色32百叶本色33排水管本色34中水管本色有“中水”标识4.5 设施设备监督检查4.5.1 设施设备运行实行三级

45、督查，维修领班督查1次/周，维修主管2次/月，工程维修经理/项目经理1次/月，并在运行记录上签字。通过督查找出其薄弱环节及风险，为设备的维保、专项维修、预防性维修提供决策依据。4.6 设施设备维护保养管理4.6.1 维修保养计划4.6.1.1 项目工程维修部负责人每年11月15日前，制定下年度的*商业工程年度保养计划提交工程管理部。4.6.2 实施4.6.2.1 项目工程维修部负责人根据设施设备年度保养计划、设施设备保养作业规程要求对责任范围内的设施设备进行保养，在日常巡查中发现设备故障应及时进行维修，如因自身技术力量不能维修时：报至工程管理部总监。由总监组织本单位技术力量解决。4.6.2.2

46、 故障设备属分包单位责任范围的，业务管理部或项目工程维修部按供方管理程序通知分包单位及时处理。4.6.2.3 项目工程维修部负责人对外委设施设备按照设备委托保养合同、国家相关设施设备保养标准作业指导书督促外委单位进行维修保养，每次保养完成后，须将保养过程中形成的相关记录存档。4.6.2.4 设备中修、大修、更新改造工程由项目服务中心负责向公司提出申请，由公司选择分包单位（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同。4.6.2.5 设备中修、大修、更新改造工程项目由工程管理部组织分包单位实施，项目工程维修部负责人现场监督、管理。4.7 设备运行管理标准4.7.1 暖通系统：卖场/写字楼环境温度控制标准：夏季27-29，冬季16-18。管道无渗漏现象，设备表面清洁、无脱漆；保温层无破损。4.7.2 消防系统：消防设备、主机工作正常，报警点位故障率0。备用电源正常，停电时工作时长2小时。4.7.3 弱电系统：监控系统：监视、画面分割器工作正常、图象清晰，录像保存时间30天。报警系统：防盗报警系统工作正常，报警接通率100%。广播与背景音乐系统：工作正常，音质清晰。4.7.4 给排水管道无渗漏，无锈蚀，各仪表、阀门工作正常。各排水