房地产管理部业务流程[详细]

1、目 录第一章 前期咨询:21、商品房预售面积测算咨询:22、关于预售的相关咨询:23、商品房买卖合同备案和抵押登记办理流程的咨询:24、地籍测量咨询:25、关于初始登记的相关咨询:36、办理房产证、国土证及房产他项权证、国土他项权证的相关咨询:37、关于网上销售与网上备案的相关咨询:3第二章 预售前准备工作41、房产测量预售面积的计算:42、预售资金监管协议的签订:43、商品房预销售许可证的办理:44、开盘前签发给营销中心的材料:5第三章 销售中各项业务的办理71、合同登记备案:72、预告登记83、房地产价格评估:84、抵押登记:95、预售监控款的划入与拨出:10第四章 收楼前准备工作121、

2、房产面积实测:122、地籍测量:123、收楼通启及收费明细的确定:124、两书的购买与填写范本:12第五章 产权证的办理141、缴交物业维修资金:142、商品房缴纳契税 :143、初始登记的办理154、办理购房人房屋所有权证155、办理购房人房屋他项权证166、办理购房人国有土地使用证177、办理购房人土地他项权利证明书18 房地产管理部业务流程 房地产管理部工作的对外对接部门主要是房产局和国土局,缴交契税时还要涉及到地税局;对内部门主要是营销中心和财务部,项目部各部门和物业公司各部门也有涉及. 房地产管理部的工作主要以公司预销售与产权证的办理为目的开展,内容包括前期咨询、预售前准备工作、销售

3、中各项业务的办理、收楼前准备工作和产权证的办理.第一章 前期咨询:以下仅为咨询内容,各项业务具体内容及 具体情况见各具体章节.1、商品房预售面积测算咨询:面积测算的单位有无要求;面积测算的受理流程;面积测算的规范哪些与国标一致、当地有哪些特殊规定(需详尽);收费标准.2、关于预售的相关咨询:办理预售许可证的相关要求及要件;是否需要前期物业招投标;办理预售当地政府对于户型配比有无具体要求;预售款是否监控,监控方法;预售许可证是否存在有效期,有效期多长;办理预售后,商品房买卖合同的购买以及签订的具体要求.3、商品房买卖合同备案和抵押登记办理流程的咨询: 备案和抵押登记申请办理的条件;备案和抵押登记

4、申请办理的具体要件及办结期限;注销合同备案和抵押登记的流程.4、地籍测量咨询:地籍测量申请条件;地籍测量办理流程;收费标准.5、关于初始登记的相关咨询:申请办理条件;申请办理的要件及办结期限;收费标准.6、办理房产证、国土证及房产他项权证、国土他项权证的相关咨询:办理各个证的办理条件;相关要件及办结期限;收费标准;有无其他特殊事宜.7、关于网上销售与网上备案的相关咨询:咨询网上销售与网上备案所使用系统的具体情况;网上签约与网上备案的具体操作流程;网上备案后如何撤销备案、终止合同.第二章 预售前准备工作1、房产测量预售面积的计算:通辽市房产管理局经济技术开发区分局规定房产面积测算需在其附属公司通

5、辽市环球房地产测绘有限公司办理.预售面积测算需提供相应的规划许可证、总规图、单体施工图纸纸质版和电子版各一份以及一份测绘委托书.通辽面积测算以国家标准为基准,以规划批复为指引,无特殊要求.首层为商业或车库、以上楼层是住宅的建筑物,如住宅层不使用商业及车库楼梯间的,商业或车库和住宅层的面积可单独计算,无需全体公摊.收费标准:住宅1.36元/米2、商业2.04元/米2、综合楼2.72元/米2.办理以排队方式进行.预售面积测算完毕后共出具三份测绘报告,一份房产局留底,二份给予我公司(其中一份做为办理预售证得要件,另一份留底).2、预售资金监管协议的签订:办理预售许可证时,预售资金监管协议为其中一项必

6、要的材料.询问资金管理部和财务部,对预售监控款开户行有无特殊要求,本着资金管理部和财务部的要求、公司对预售资金监管账户开设的相关要求与房产局附属担保公司通辽市住房置业担保有限公司商谈,并与相关银行三方签订预售资金监管协议.3、商品房预销售许可证的办理:办理所需具体要件:(1)办理申请;(2)房地产开发企业工商营业执照(验原件,交复印件);(3)房地产开发企业资质证书(验原件,交复印件);(4)开发项目发展改革委员会批准文件(验原件,交复印件);(5)建设用地规划许可证(验原件,交复印件);(6)用地批准书或土地使用证(验原件,交复印件);(7)建设工程规划许可证(验原件,交复印件);(8)建设

7、工程施工许可证(验原件,交复印件);(9)由政府房地产评估机构或其他以取得自治区建设厅颁发的房地产价格评估机构资质证书的评估机构评估验证,完成工程建设投资总额25%以上的评估证明(实际上房产局强制要求在其附属评估公司办理,创收)(10)工程进度计划(开工日期、竣工日期);(11)工程施工合同(与施工许可证相符);(12)预(销)售面积核定书;(13)预售方案;(14)预售商品房分栋、分层平面图;(15)拆迁地段拆迁户登记表、补偿安置情况证明及被拆迁户房证;(16)预售资金监管协议;(17)网上填报项目申请信息;(18)规划效果图(电子版);(19)收费明细表(附收费依据);(20)90米2以下

8、住宅户数所占住宅总户数的比例;(21)前期物业设施设备的规划说明;(22)经过培训合格的售楼人员证书、劳动合同及印章.办理预售许可证在房产局办理,所需各证件从财务部借取.4、开盘前签发给营销中心的材料:(1)开盘通启内容主要包括合同填写的注意事项,合同备案、预告登记、评估、抵押登记的办理条件、所需材料、收费标准等,办理房产证、国土证、房产他项权证和国土他项权证的办理条件、所需材料、收费标准等.(2)部分合同附件合同附件收费明细中办证费用项;合同附件质量保证书内容.(3)合同填写示范版本合同具体条款内容的填写方式由营销中心与法务部确认填写,我部负责签发业主信息、公司信息和房产信息的填写方式内容签

9、发.具体内容包括:商品房买卖合同填写示范版本(部分内容);共有人购买商品房合同填写示范版本;企业购买商品房合同填写示范版本;外籍人士购买商品房合同填写示范版本;未成年人购买商品房合同填写示范版本.(4)其他示范版本登记备案申请书填写示范版本;保证书填写示范版本;办理预告登记申请填写示范版本;预告登记询问笔录填写示范版本;商品房预告登记双方约定填写示范版本;房地产估价委托书填写示范版本;抵押人办理期房抵押申请填写示范版本;抵押权人登记申请书填写示范版本;抵押权预告登记询问笔录填写示范版本;阶段性担保证明填写示范版本;关于个人住房贷款合同补充协议填写示范版本商品房预售资金收存通知单填写示范版本.(

10、5)预售面积的签发房产预售面积的签发,由于预售面积都是按照图纸计算,预售面积的签发以型号为单位签发;由测算中心提供预售面积,但是要以房产测绘部门计算的预售面积(因为办理预售许可证是以该面积为准,且办理产权证也是以测绘部门出具的实测报告为准)为准签发.预售花园面积的签发,根据规划图纸,圈定花园面积签发.第三章 销售中各项业务的办理1、合同登记备案:办理条件或要求:在合同签订之日起30日内送房产局办理.提交备案前需提供的基本资料:(1)预售许可证(提供原件,由房产局复印一份);(2)企业法人营业执照(提供原件,由房产局复印一份);(3)组织机构代码证(提供原件,由房产局复印一份);(4)开发商与销

11、售员签订的雇佣合同及该销售员的售楼员证书(提供原件,由房产局复印一份);(5)授权办理合同备案和抵押登记的委托书;(6)经办人身份证(提供原件,由房产局复印一份);(7)经办人私人小印章;(8)预售楼盘房产局测绘队出具的面积核定书(提供原件,由房产局复印一份);(9)楼盘表.提交资料: (1)商品房买卖合同原件(全套);(2)商品房买卖合同登记备案申请书(原件一份);(3)购房者身份证明文件(提供原件,由房产局复印一份);(4)首期楼款的商品房预售资金收存通知单(业主联原件,备案后退回);(5)保证书(原件一份,由开发商出具,保证该房屋没有一房多卖).注:以上材料(1)(5)项由销售中心提供.

12、收费标准:身份证明文件复印费:1元/张.办结日期:约为510个工作日.(不忙的时候都是当天取件,一到月末做报表或者要旅游的时候,一托托好久) 通辽市从开始实行网上销售,但由于所使用系统十分落后,所以造成未形成网上签约和网上备案,实质上,只是一个网上打印合同.为了 弥补这个系统的缺陷,今年三月又开始实行一个网上销控系统,最近才开始使用,控制备案,但也是杯水车薪,不会有什么效果.2、预告登记办理条件:需合同备案后方可办理.需提交资料:(1)预告登记询问笔录(原件一份);(2)商品房预告登记双方约定(原件一份);(3)办理预告登记申请(原件一份);(4)业主身份证明文件一份(提供原件,由房产局复印一

13、份);(5)已经登记备案完毕的商品房买卖合同(原件一份).注:以上材料(1)(5)项由销售中心提供.收费标准(买方支付):预告登记登记费80元/套.办结日期:5个工作日.办理完毕后领取预告登记证明.理论上是所有客户都可以做预告登记,但是由于预告登记证明是办理抵押登记的要件,所以需要办理抵押登记的都做了 预告登记,自付的业主也没有做预告登记的意识,我们也不会特意为他做预告登记.3、房地产价格评估:评估公司:房产局附属评估公司通辽市惠哲房地产价格评估有限责任公司办理条件或要求:只有银行按揭付款的才需要办理且在合同备案后办理.提交资料:(1)建设用地规划许可证信息;(2)建设工程规划许可证信息;(3

14、)商品房预销售许可证信息;(4)已备案的商品房买卖合同原件;(5)首期楼款资金收存通知单(提供原件,由房产局复印一份);(6)抵押当事人身份证明文件(提供原件,由房产局复印一份);(7)委托书;(8)房屋实地勘探记录表;(9)楼盘表;(10)工程进度表;(11)楼层均价(实际上他们要楼层的最高价).注:由于房产局之前办理预售许可证等业务时已对上述资料的13项原件复印留存,现只需提供其证件信息;(1)(7)项由销售中心提供.收费标准:按评估公司规定的收取.一般按抵押物的评估价值累进计费,100万元以下(含100万)按抵押物评估价值的5计收,1011000万元部分按抵押物评估价值的2.5计收, 1

15、0012000万元部分按抵押物评估价值的1.5计收,20015000万元部分按抵押物评估价值的0.8计收,50018000万元部分按抵押物评估价值的0.4计收,800110000万元部分按抵押物评估价值的0.2计收.办结日期:自受理之日起34个工作日.4、抵押登记:办理条件或要求:办理了 完毕预告登记并取得了 评估报告、银行签订了 借款合同后,且要在签订抵押合同之日起的30日内送件办理.提交资料:(1)预告登记证明 (原件一份);(2)抵押人办理期房抵押申请(原件一份);(3)抵押权预告登记询问笔录(原件一份);(4)抵押权人登记申请书 (原件一份);(5)银行借款合同 (原件全套);(6)评

16、估报告(原件一份);(7)内蒙古自治区房地产抵押合同(原件一式四份)或担保合同(原件一份);(8)开发商出具的阶段性担保证明(原件一份);(9)购房者身份证明文件(提供原件,由房产局复印两份);(10)首期楼款资金收存通知单业主联(提供原件,由房产局复印一份).收费标准:抵押登记费:(住宅)80元/套;(非住宅)建筑面积100平方米及以下的每宗80元; 101500平方米的每宗180元; 5011500平方米的每宗280元; 15013000平方米的每宗380元; 300110000平方米的每宗580元; 10001平方米以上的每宗780元.身份证明文件、首期楼款资金收存通知单和其他按揭资料复

17、印费:1元/张.内蒙古自治区房地产抵押合同工本费50元/套.办结日期:自受理之日起5个工作日.按揭的客户,完成抵押登记由银行放贷是公司资金回拢的一个重要过程,需要尽量缩短该过程.且从合同备案到抵押登记是一个十分关键的过程,在该过程中公司存在一定的风险,应该尽量缩短该时间间隔,如果可以的话尽量合同备案和抵押登记同事进行,或者合同备案结束后立即送件办理抵押登记.但是通辽无法做到这样,只能是尽快办理,中间各流程衔接就成为了 主要问题,现在主要影响通辽合同备案与抵押登记之间办理时间的因素就是评估后,公司转账费用用时太长.5、预售监控款的划入与拨出:预售监控款的划入 现通辽市全部使用预售资金收存通知单做

18、为预售监控款划入的依据,划入预售监控款由财务部和销售中心负责填写预售资金收存通知单并加盖公章、银行章和银行办事员签字,待预售资金收存通知单填写完成并且资金转入监控帐户后,由我部审核预售资金收存通知单上的内容是否填写正确,将填写无误的预售资金收存通知单担保公司联原件提交房产局担保公司.预售监控款的划拨办理条件或要求:只要监控帐户里有余额我部就需要申请预售监控款划拨,房产局规定留存总存入额的10%,我司现在按5%留存.提交资料:(1)预售监控款使用申请;(2)施工进度表;(3)施工合同;(4)对应申请中工程支出的发票复印件;(5)监理公司证明.收费标准:预售监控款划拨100元/次,无论金额大小.现

19、在实际按照每20万元收取100元,即万分之五,相对国家标准千分之二较低.办结日期:提交申请当天或次日.第四章 收楼前准备工作1、房产面积实测:建筑物封顶、主体工程全部完成且拆除脚手架后可申请进行房产面积实测.实测仍由房产局测绘公司完成,不另收费用.实测报告一式三份,一份房产局留存,一份用做初始登记,另一份我司留存,收回预测时我司存档的预测报告.实测如遇有测量阁楼的,房产局按照屋内可见高度大于或等于2.05米的可计算建筑面积,我司根据施工图纸实际情况争取到了 1.97米,按照我司现在20幢多层的户型,由于该高度的变更,每幢的阁楼总面积可多出25米2左右,所以应注意该方面的利益争取.实测面积的签发

20、:实测面积需要以幢为单位签发给营销中心、财务部和物业服务中心.签发时间当然越早越好,方便其他部门进行工作.2、地籍测量:花园围栏做好后,可进行地籍测量.由国土局测绘队负责测量.国土局测绘队测量完成后,我部进行复尺,将有出入的地方报送国土局,进行修正.测量费为0.372元/米2.花园实测面积附在实测面积表中与房产实测面积一同签发.3、收楼通启及收费明细的确定:收楼前签发收楼通启给营销中心,主要内容是契税、物业维修基金的缴交方式和产权证的办理流程.重新确定收费明细,确定开盘时签发的收费明细内容有无变化.4、两书的购买与填写范本:到通辽市建设局房产科购买商品房屋质量保证书和住宅使用说明书,6元/套.

21、签发两书示范版本给物业服务中心填写,收楼时由物业服务中心提供给业主.第五章 产权证的办理1、缴交物业维修资金:根据内建房字199992号内蒙古自治区建设厅、财政厅关于认真贯彻执行住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知及通物办字(2002)1号关于共用部位,共用设施、设备维修基金由房产局产权交易大厅统一收取的通知,通辽的全部物业专项维修基金全部由房产局统一收取,开发商不许代收代缴.(1)工作程序:公司向业主开具不动产销售(转让)发票业主拿资料到开发区房产局申请房产局受理审查缴费.(2)缴交维修资金所需资料:不动产销售(转让)发票第二联(办证联)(原件、复印件各一份,返还原件);购房人身份

22、证明文件(提供原件,由房产局复印一份);注:以上所需资料,其中项资料由销售中心提供给业主,业主交完物业维修资金后我司收回项资料的原件及公共部位维修资金收据(第三联)(原件一份,用于办理房屋所有权证).(3)收费标准(买方支付): 按楼价的2计收(在2009年内缴交的按50%计收).2、商品房缴纳契税 :办理条件:已开具结算发票.所需资料:(1)商品房买卖合同(原件、复印件各一份,返还原件);(2)不动产销售(转让)发票第二联(办证联)(原件、复印件各一份,返还原件);(3)购房者身份证明文件 (复印件一份) ;(4)内蒙古自治区地方税务局契税纳税申报表(原件一份).注:以上所需资料,其中(1)

23、(3)项资料由销售中心提供给我部.收费标准: 房屋契税:(买方支付)(1)个人购买住宅,同时满足以下三个条件的:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144米2(含144米2)以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下,按楼价的0.75%征收.其余的按楼价的3%征收.(2)以单位、集体名义购房:按楼价的3%征收.(3)联体住宅和非住宅:按楼价的3%征收. 3、初始登记的办理材料齐全即可办理.(1)土地使用权证书及复印件或当地政府出具的土地来源证明或用地批准书(原件);(2)建设用地规划许可证(原件);(3)建设工程规划许可证(原件);(4)建设工程施工许可证(原件)

24、;(5)商品房屋竣工综合验收书(原件);(6)房产测绘机构出具的房屋建筑面积核定书或房屋调查表(原件);(7)营业执照、组织机构代码证(原件及房产局复印件);(8)资质证书(原件及房产局复印件);(9)产权登记申请(用途、坐落、面积、结构、户数、开工时间、竣工时间)(10)商品房预售许可证(原件);(11)建筑工程消防验收意见书(原件);(12)建设工程竣工验收备案表(原件);(13)授权委托书、受托人身份证(14)登记费复印件收费标准:住宅:80元/套;非住宅:建筑面积100平方米及以下的每宗80元;101-500平方米的每宗180元;501-1500平方米的每宗280元;1501-3000

25、平方米的每宗380元;3001-10000平方米的每宗580元;10001平方米以上的每宗780元,该费用由出卖人承担.办结只需查阅审件时间.4、办理购房人房屋所有权证工作程序:业主、开发商到房产局申请房产局核实身份、询问、面签材料受理交费发证办证所需资料:(1)商品房买卖合同 (原件一份);(2)购房者身份证明文件(提供原件,由房产局复印一份);(3)不动产销售(转让)发票第二联(办证联)(原件一份);(4)房屋土地产权完税证明通知书(原件一份);(5)物业维修资金发票(原件一份);(6)房屋转移登记申请(原件一份,需业主到房产局面签);(7)转移登记(买卖)询问笔录(需业主到房产局面签);

26、(8)共有申请(有共有人的才需填写,需业主到房产局面签).注:以上所需资料全部由销售中心提供给我部.收费标准:(买方支付)(1)房屋交易手续费:(非住宅)按建筑面积4元/米2计收;(2)房屋所有权登记费:(住宅)80元/套;(非住宅)建筑面积100平方米及以下的每宗80元; 101-500平方米的每宗180元; 501-1500平方米的每宗280元; 1501-3000平方米的每宗380元; 3001-10000平方米的每宗580元; 10001平方米以上的每宗780元.(3)房屋所有权证工本费:10元/本(按实际购房人数减去1个人后的人数10元计收);(4)配图费:46元/套;(5)印花税:5元/本;(6)身份证明文件复印费:1元/张. 房产证与房产他项权证全部由我司领取,国土证需业主自己持身份证领取.5、办理购房人房屋他项权证申请条件:已办理房屋所有权证工作程序:业主、银行到房产局申请房产局核实身份、询问、面签材料受理交费发证所需资料:(1)房屋所有权抵押登记申请(原件一份,