房地产估价师考试理论与方法练习题llfflx0301习题

2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 1 页第 三 章 房地产价格和价值一、单项选择题 1.房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。 A.供给、需求、利用状况 B.价值、使用价值、供求 C.有用性、稀缺性、有效需求 D.权利、租金、利率 2.下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是（ ）。 A.都是价格用货币来表示 B.都有波动，受供求因素的影响 C.都是按质论价 D.都受个别因素的影响 3.房地产价格的实质是（ ）。 A.房地产区位的价格 B.房地产权益的价格 C.房地产实物的价格 D.房地产租金的折现值 4.在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会（ ）。 A.增加 B.减少 C.不变 D.无法确定 5.下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（ ）。 A.消费者预期未来的房地产价格上升 B.消费者预期其未来的收入增加 C.作为互补品的房地产的价格上升 D.消费者的收入增加 6.房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括（ ）。 A.房地产开发商对未来的预期 B.消费者的预期 C.该种房地产的价格水平 D.该种房地产的开发建设成本 7.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本下降，会使该种房地产的供给（ ）。 A.增加 B.减少 C.不变 D.无法确定 8.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为（ ）。 A.存量+新增竣工量-拆毁量 B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量 C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 2 页9.决定房地产需求量和供给量的共同因素是（ ）。 A.相关物品的价格水平 B.该种房地产的价格水平 C.房地产开发商对未来的预期 D.消费者对未来的预期 10.炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成（ ）关系。 A.反方向变化 B.同方向变化 C.无变化 D.无法确定 11.当消费者收入增加时，会减少对（ ）的需求。 A.正常商品 B.炫耀性物品 C.高档商品 D.低档商品 12.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会（ ）。 A.增加 B.减少 C.不变 D.无法确定 13.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给（ ），使其现期供给（ ）。 A.增加，增加 B.减少，增加 C.增加，减少 D.减少，减少 14.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为（ ）。A.房地产的不可移动性 B.中国经济地区差异明显 C.不同地区人们的消费习惯不同 D.地区间的政府管制 15.（ ）是在经济人假设下，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格： A.市场价格 B.成交价格 C.理论价格 D.清算价格 16.成交价格围绕着（ ）而上下波动。 A.市场价格 B.理论价格 C.清算价格 D.原始价格 17.在房地产价格中，市场价格是（ ）。 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 3 页A.稳定均衡价格 B.不稳定均衡价格 C.长期均衡价格 D.短期均衡价格 18.收益法求得的价值趋向于（ ）。 A.成交价格 B.市场价格 C.理论价格 D.评估价格 19.市场法求得的价值趋向（ ）。 A.成交价格 B.市场价格 C.理论价格 D.评估价格 20.甲乙两宗土地，甲单价为 900 元/，乙单价为 600 元/，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为 6，乙地的容积率为 3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买（ ）。 A.甲 B.乙 C.甲、乙一样 D.无法判断 21.基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。 A.最低价格 B.最高价格 C.平均价格 D.成交价格 22.一套建筑面积为 100，单价为 2000 元的住宅，首期付款 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为 5.31，则该套住宅的（ ）。 A.实际单价为 2000 元/，实际总价为 30.16 万元 B.实际单价为 1950 元/，实际总价为 20 万元 C.实际单价为 2000 元/，实际总价为 20 万元 D.实际单价为 2200 元/，实际总价为 30.16 万元 23.在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（ ）。 A.名义价格 B.实际价格 C.市场价格 D.成交价格 24.当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的（ ）。 A.10 B.20 C.30 D.50 25.在房地产价格中，理论价格是（ ）。 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 4 页A.稳定均衡价格 B.不稳定均衡价格 C.短期均衡价格 D.长期均衡价格 26.评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的（ ）。 A.社会一般报酬率 B.最低期望收益率 C.特定投资者所要求的最低期望收益率 D.特定投资者所要求的最低报酬率 27.在评估投资价值时，折现率是（ ）。 A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率 二、多项选择题 1.房地产价格的特征主要包括（ ）。 A.房地产价格受建筑技术的影响很大 B.房地产价格容易受交易者的个别情况影响 C.房地产价格形成的时间通常较长 D.房地产价格实质上是房地产权益的价格 E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 2.房地产价格与一般物品的价格，共同之处是（ ）。 A.有波动 B.生产成本 C.用货币表示 D.按质论价 E.受供求因素的影响 3.下列不存在替代关系的有（ ）。 A.普通住宅与娱乐房地产之间 B.经济适用房与普通商品住宅之间 C.经济适用房与高档别墅之间 D.普通住宅与商业用房之间 E.宾馆与写字楼之间 4.决定房地产供给量的因素有（ ）。 A.该种房地产的价格水平 B.该种房地产的开发成本 C.该种房地产的开发技术水平 D.房地产开发商对未来的预期 E.相关物品的价格水平 5.房地产供给形成的条件有（ ）。 A.供给计划 B.供给决策 C.供给意愿 D.供给能力 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 5 页E.供给行为 6.下列不是互补品的是（ ）。 A.住宅与其配套的娱乐房地产之间 B.宾馆与写字楼之间 C.大城市郊区的住宅与高速公路的收费 D.经济适用房与普通商品住宅之间 E.住宅与其配套的商业房地产之间 7.理论上房地产的供求状况可分为的类型是（ ）。 A.全国房地产总的供求状况 B.本地区房地产总的供求状况 C.全国同类房地产的供求状况 D.本地区同类房地产的供求状况 E.房地产的短缺或者充足供求状况 8.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（ ）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。 A.高于 B.低于 C.等于 D.不等于 E.无法确定 9.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的是（ ）。 A.原始价值高于或等于账面价值 B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价值 D.快速变现价值低于市场价值 E.评估价值等于理论价值 10.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（ ）不同。 A.开发成本 B.经营费用 C.纳税状况 D.对未来的信心 E.评估方法 11.成本租金构成中有（ ）因素。 A.折旧费 B.维修费 C.管理费 D.保险费 E.投资利息 12.投保火灾险时的保险价值有可能是（ ）。 A.遭受火灾毁损的建筑物价值 B.遭受火灾毁损的土地价值 C.连带损失 D.租金损失 E.遭受火灾毁损的建筑物重建成本 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 6 页13.账面价值是指一项资产的历史成本减去已计提折旧后的余额。它又可称为（ ）。 A.历史成本 B.账面净值 C.折余价值 D.实际价值 E.原始购置成本 14.经济适用房的成本包括（ ）。 A.征地和拆迁补偿安置费用 B.建筑安装工程费 C.管理费 D.贷款利息 E.小区营业性配套公建费 15.在商品房交易中，常见的最低价格有（ ）。 A.商品房销售中的起价 B.拍卖活动中的保留价或起拍价 C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 E.采用收益法确定的参考价格 三、判断题 1.稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 （ ） 对 错 2.有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购买而且有能力购买。（ ） 对 错 3.价格实质上是市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。 （ ） 对 错 4.在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。 （ ） 对 错 5.房地产价格既有使用代价的租金，又有交换代价的价格。 （ ） 对 错 6.对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。 （ ） 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 7 页对 错 7.对于大城市郊区的住宅，当修建连接它与市区的高速公路时，消费者对其需求就会增加。 （ ） 对 错 8.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；反之，需求就会减少。 （ ） 对 错 9.当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。 （ ） 对 错 10.在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。 （ ） 对 错 11.当某种房地产的替代品价格低或互补品价格高时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多。 （ ） 对 错 12.消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。 （ ） 对 错 13.供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。（ ） 对 错 14.当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多；反之，该种房地产的当前供给通常更少。 （ ） 对 错 15.市场供给是所有房地产开发商供给的总和。 （ ） 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 8 页对 错 16.总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。 （ ） 对 错 17.消费者的现时需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 （ ） 对 错 18.使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。反过来也一定成立。（ ） 对 错 19.投资者评估的房地产投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为能够实现的基本条件。（ ） 对 错 20.抵押价值是在抵押期间的某一时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。（ ） 对 错 21.楼面地价等于土地单价除以容积率（ ）。 对 错 22.对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 （ ） 对 错 23.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。 （ ） 对 错 24.市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。 （ ） 对 错 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 9 页25.在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（ ） 对 错 26.在某一估价时点，市场价值是唯一的，而投资价值也是唯一的。 （ ） 对 错 答案部分 一、单项选择题1. 【正确答案】：C【答案解析】：房地产价格的形成条件为三个：有用性、稀缺性、有效需求，大家注意的是有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。参见教材 P82。 【该题针对“房地产价格的含义和形成条件 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10133891】 2. 【正确答案】：D【答案解析】：共同之处在于：都是价格，是价值的货币表现；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：优质高价，劣质低价。参见教材 P83。 【该题针对“房地产价格与一般物品价格的异同 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10133892】 3. 【正确答案】：B【答案解析】：房地产价格实质上是房地产权益的价格。参见教材 P84。 【该题针对“房地产价格与一般物品价格的异同 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10133893】 4. 【正确答案】：A【答案解析】：在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。参见教材 P8687。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133894】 5. 【正确答案】：C【答案解析】：决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。其中 ABDE 项会导致房地产当前需求增加。大家需区分替代品与互补品对房地产需求的不同影响。参见教材 P8687。 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 10 页【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133895】 6. 【正确答案】：B【答案解析】：解答本题需将决定房地产供给量的因素与决定房地产需求量的因素区分清楚，并且要掌握各种因素变化分别对供给量和需求量产生不同的影响。决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预期。参见教材 P86、88。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133896】 7. 【正确答案】：A【答案解析】：在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发成本上升，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。参见教材 P8889。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133897】 8. 【正确答案】：D【答案解析】：考查供给量公式，大家注意此公式项目较多，变化位置后要能判断。供给量=存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量。参见教材 P88。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133898】 9. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材 P86、88。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133903】 10. 【正确答案】：B【答案解析】：炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成同方向变化关系。参见教材 P86。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133904】 11. 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 11 页【正确答案】：D【答案解析】：但对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。参见教材 P86。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133905】 12. 【正确答案】：A【答案解析】：当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。参见教材 P87。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133906】 13. 【正确答案】：C【答案解析】：预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售” ，从而会减少房地产的当前供给。参见教材 P89。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133907】 14. 【正确答案】：A【答案解析】：与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。参见教材 P91。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133908】 15. 【正确答案】：C【答案解析】：理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。参见教材 P95。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133909】 16. 【正确答案】：A【答案解析】：一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动。参见教材 P95。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133910】 17. 【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。参见教材 P95。 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 12 页【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133911】 18. 【正确答案】：C【答案解析】：收益法测算出的价值趋向于理论价格。参见教材 P96。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133912】 19. 【正确答案】：B【答案解析】：市场法测算出的价值趋向于市场价格。参见教材 P96。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133913】 20. 【正确答案】：A【答案解析】：开发商主要会比较甲乙的楼面地价，甲的楼面地价=9006=150（元/ ），乙的楼面地价=6003=200（元/），甲乙，所以开发商会选甲地。参见教材 P111。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133915】 21. 【正确答案】：C【答案解析】：基准地价是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。参见教材 P109。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133914】 22. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材 P112113。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133916】 23. 【正确答案】：B【答案解析】：在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。参见教材 P112。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133917】 24. 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 13 页【正确答案】：B【答案解析】：如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的 20%。参见教材 P115。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133920】 25. 【正确答案】：D【答案解析】：理论价格是长期均衡价格。参见教材 P95。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133926】 26. 【正确答案】：A【答案解析】：评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。参见教材 P98。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133927】 27. 【正确答案】：D【答案解析】：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。参见教材 P98。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133928】 二、多项选择题1. 【正确答案】：BCDE【答案解析】：参见教材 P8485。 【该题针对“房地产价格与一般物品价格的异同 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10133929】 2. 【正确答案】：ACDE【答案解析】：共同之处在于：都是价格，是价值的货币表现；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：优质高价，劣质低价。参见教材 P83。 【该题针对“房地产价格与一般物品价格的异同 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10133930】 3. 【正确答案】：ACD【答案解析】：某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 14 页如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。参见教材 P86。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133931】 4. 【正确答案】：ABCD【答案解析】：某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；给种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材 P88。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133932】 5. 【正确答案】：CD【答案解析】：供给的形成条件有两个：房地产开发企业和拥有者愿意供给；房地产开发企业和拥有者有能力供给。参见教材 P88。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133933】 6. 【正确答案】：BD【答案解析】：某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。参见教材 P87。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133934】 7. 【正确答案】：ABCD【答案解析】：全国房地产总的供求状况；本地区房地产总的供求状况；全国同类房地产的供求状况；本地区同类房地产的供求状况。参见教材 P91。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133935】 8. 【正确答案】：AC【答案解析】：在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。参见教材 P93。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133936】 9. 【正确答案】：ACD【答案解析】：参见教材 P96103。 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 15 页【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133937】 10. 【正确答案】：ABCD【答案解析】：同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。参见教材 P98。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133938】 11. 【正确答案】：ABCE【答案解析】：成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。参见教材 P100。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133939】 12. 【正确答案】：ACDE【答案解析】：投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。参见教材 P102。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133940】 13. 【正确答案】：BC【答案解析】：账面价值也称为账面净值、折余价值。参见教材 P107。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133941】 14. 【正确答案】：ABCD【答案解析】：经济适用住房的成本包括土地和房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金七项因素。参见教材 P108。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133942】 15. 【正确答案】：AB【答案解析】：参见教材 P114115。 【该题针对“房地产价格和价值的种类 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133943】 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 16 页三、判断题1. 【正确答案】：对【答案解析】：一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。是相对缺乏，不是绝对缺乏。参见教材 P82。 【该题针对“房地产价格的含义和形成条件 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10133944】 2. 【正确答案】：对【答案解析】：有效需求人们对一种物品有需求，是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。参见教材 P82。 【该题针对“房地产价格的含义和形成条件 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10133945】 3. 【正确答案】：对【答案解析】：价格实质上是商品经济（或称市场经济）这种经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。参见教材 P83。 【该题针对“房地产价格的含义和形成条件 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10133946】 4. 【正确答案】：对【答案解析】：在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。参见教材 P83。 【该题针对“房地产价格的含义和形成条件 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10133947】 5. 【正确答案】：对【答案解析】：房地产同时有两种价格：一是交换代价的价格，二是使用代价的租金。参见教材 P84。 【该题针对“房地产价格与一般物品价格的异同 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10133948】 6. 【正确答案】：对【答案解析】：对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。参见教材 P86。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133949】 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 17 页7. 【正确答案】：对【答案解析】：大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。参见教材 P87。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133950】 8. 【正确答案】：对【答案解析】：当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。参见教材 P87。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133951】 9. 【正确答案】：对【答案解析】：当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。参见教材 P87。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133952】 10. 【正确答案】：对【答案解析】：在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。参见教材 P87。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133953】 11. 【正确答案】：错【答案解析】：当某种房地产的替代品价格低或互补品价格高时，消费者对该种房地产的当前需求通常更少。 参见教材 P87。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133954】 12. 【正确答案】：对【答案解析】：当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。参见教材 P87。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 18 页【答疑编号 10133955】 13. 【正确答案】：错【答案解析】：潜在供给量=存量-灭失量- 转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。参见教材 P88。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133956】 14. 【正确答案】：对【答案解析】：预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售” ，从而会减少房地产的当前供给。参见教材 P89。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10133957】 15. 【正确答案】：错【答案解析】：参见教材 P88。 【该题针对“房地产供求与价格 ”知识点进行考核】 【答疑编号 1